Ипотечное кредитование: российский и зарубежный опыт

2. Зарубежный  опыт ипотечного кредитования

     Ипотечное кредитование широко известно в иностранной  практике. Это сложная, многогранная система, которая может быть связующим  звеном между ограниченными финансовыми  возможностями граждан и потребностью в самом насущном – жилище.

     В свое время развитые страны использовали свои программы ипотечного кредитования в качестве толчкового инструмента в преодолении экономической депрессии и дальнейшего развития через запуск финансовых рынков. Последствия великой депрессии 1930-х годов в США, Второй мировой войны в Европе привели к тому, что правительства большинства стран осознали важность решения жилищных проблем населения в качестве стимулирующего воздействия, влекущего экономическое возрождение страны. Формирование рынка долгосрочных ипотечных кредитов являлось основной ролью и задачей государства.

     Роль  и масштабы участия государства  в развитии системы жилищного кредитования каждой страны зависят от степени зрелости используемой ипотечной модели и от подхода, примененного к ее построению. Так, в США на этапе становления современной ипотечной системы (с 1930-х по конец 1970-х гг.) государство не только формировало законодательные основы функционирования ипотечной системы, но и непосредственно создавало специализированные институты вторичного ипотечного рынка, отвечающие за эффективное функционирование всей ипотечной системы страны, ее унификацию, а также за достижение стратегических целей экономического развития государства, обусловленных развитием системы ипотечного кредитования.

     На  сегодняшний день в США, благодаря  эффективному использованию государством механизмов ипотечного кредитования в  качестве инструментов макроэкономической политики, почти 18% общенационального  продукта формируется под воздействием строительства недвижимости, продажи  коммерческого жилья, развития рынка  недвижимости, продажи и развития различных залогов, связанных с недвижимостью, а также перепродажи средств, которые используют для строительства. Только численность персонала, связанного с обслуживанием рынка недвижимости, составляет примерно 6,9 млн. человек (5,3% от всего работающего населения в США). Ежегодный оборот финансирования жилья составляет 300-400 млрд. долл., а общая сумма неоплаченного кредита на эти цели в конце 1999 года достигала примерно 3 триллионов долларов.

     В США эти функции выполняют  в основном государственные организации  или организации, пользующиеся поддержкой федерального правительства. Основными  финансовыми учреждениями в США, инициирующими ссуды под залог недвижимого имущества, являются: ссудо-сберегательные ассоциации (ССА); ипотечные банки, действующие как отделения коммерческих банков; коммерческие банки; взаимосберегающие (кооперативные) банки, формирующие свои депозиты из временно свободных средств населения; кредитные союзы (специализированные сберегательные учреждения).

     Рынок жилья в США обслуживают в  основном 2 вида кредита: строительный заем и ипотечный кредит. Обычная  схема финансирования жилья через  строительный заем организован следующим  образом. Подрядная фирма берет  в коммерческом банке строительный заем. На эти деньги выполняются  проектные и строительные работы. Покупатель для приобретения дома (квартиры) получает в финансовом учреждении ипотечную  ссуду, обеспечением которой служит недвижимое имущество, включая покупаемый дом. Ипотечный кредит оформляется  закладной или актом передачи в опеку – документами, по которым  в случае неуплаты долга по ссуде  право собственности на недвижимость переходит к кредитору. Заемщик  в течении 6-24 месяцев сохраняет право выкупа имущества при условии полной оплаты долга.

     Система социальной поддержки заемщиков  наиболее отрегулирована в Германии. Идея создания ипотечного кредитования как системы государственного масштаба зародилась в этой стране еще в средние века. Земля в ту пору представляла собой надежнейший из всех возможных залогов, поскольку не могла пропасть, ни быть уничтоженной во время военных сражений.

     Вкладчики стройсберкасс Германии получают ежегодные  премии за свои сбережения (до 10% к накопленной  сумме). После получения жилищного  кредита государство использует прямые (денежные дотации при погашении  процентов), например погашение части  кредита при рождении в семье  заемщика ребенка, и непрямые (налоговые  льготы) формы помощи заемщику, в  зависимости от имущественного состояния, состава его семьи и т.п.

     В ряде других стран субсидии определяются целевыми государственными и муниципальными программами для различных категорий  заемщиков. В Великобритании, Германии, Франции, характерна большая активность частных корпораций в качестве посредников на рынке ипотечных облигаций. Причина в том, что в Европе государственное регулирование ипотечного рынка направлено в большей степени на поддержку кредитующих организаций (предоставление налоговых льгот, льготных кредитов, а в США оно в основном концентрируется на развитии рынка ипотечных бумаг и поддерживает организации, обеспечивающие его инфраструктуру.

     В Великобритании еще с прошлого столетия успешно функционирует система  строительных обществ. Механизм их работы немного похож на деятельность немецких, но для получения жилищного кредита  не обязательно быть вкладчиком строительного  общества. В последние годы в результате либерализации банковского законодательства Соединенного Королевства деятельность строительных обществ все больше пересекается с деятельностью коммерческих банков. Строительные общества в Англии служили массовым ипотечным институтом 70 лет. Затем они были преобразованы в розничные банки, специализирующиеся на жилищном кредите.

     Интересен опыт Венгрии, где процентная ставка снижена до 6-7%, благодаря программе  значительного ее субсидирования.

     Обобщая опыт развития ипотечного кредитования в зарубежных странах, следует отметить, что именно ипотечное кредитование явилось одним из основных факторов экономического развития в США (новый  курс Рузвельта), в Германии (послевоенные реформы Эрхарда), в Аргентине (план «Ковальо») и в Чили (реформы Пиночета).

     Практика  применения ипотечного кредитования отечественных  и зарубежных кредитных организаций, ее законодательное регулирование  привлекают сегодня внимание многих

     Во  всем мире технология инвестирования в жилищную сферу  строится на трех основных принципах: контрактные сбережения; ипотечное кредитование; государственная  поддержка.

     Сравнительный анализ российского и зарубежного  опыта залогового кредита и прежде всего ипотеки – ключ к разработке основ концепции  залогового кредитования в России.

     Обращение российских кредитных организаций  к ипотеке является отражением их стремления использовать в своей  деятельности апробированные в мировой  практике финансовые инструменты, в  том числе и жилищные ипотечные  кредиты.

     В настоящее время, после принятия в прошлом году федеральных законов по законодательному обеспечению формирования рынка доступного жилья, жилищное ипотечное кредитование необходимо и в России рассматривать как систему, выполняющую определенные социально-экономические функции в государственной политике страны. Развернутая, поддерживаемая государством система жилищного ипотечного кредитования может весьма влиять на разрешение проблем жилищного инвестирования.

     К мировым классическим моделям ипотечного кредитования относятся, например:

1. одноуровневая модель;
2. двухуровневая (универсальная) модель.

1. Одноуровневая модель ипотечного кредитования

     Такая модель уже долгое время действует  в ряде западноевропейских стран  – Дании, Германии, Франции и т.д. Также подобная система существовала в дореволюционной России.

     В этой модели кредиторами, как правило, являются специально учрежденные кредитные  организации – ипотечные банки, а рефинансирование кредитов здесь  может происходит двумя путями:

1. за счет эмиссии ипотечных ценных бумаг (ИЦБ), которую осуществляют сами банки, продавая впоследствии ИЦБ на фондовом рынке различным инвесторам;
2. за счет продажи закладных, выставляемых банком на первичный рынок ценных бумаг.

     Для первичного рынка ипотечного кредитования такими сделками являются сделки по выдаче кредитов (займов), залогу недвижимого  имущества, по обращению взыскания  на заложенное имущество и его  продаже в случае ненадлежащего  исполнения или неисполнения заемщиком  его обязательств, а также сделки по размещению этих ценных бумаг.

       Согласно традициям романо-германского права, суть классической ипотеки заключается в создании (учреждении) залогодателем-собственником имущества производного залогового права, носящего обеспечительно-взыскательный характер, и отчуждении этого права в пользу кредитора-залогодержателя, подтверждаемом письменным договором ипотеки, подлежащим нотариальному заверению и/или государственной регистрации. Баланс интересов при таких взаимоотношениях смещен в пользу залогодателя-должника, который остается собственником заложенного имущества до момента его взыскания (продажи) до погашения невыполненного основного обязательства, как правило, на основании решении суда.

     В отличие от англо-саксонской модели ипотечного кредитования, где участники  тесно взаимосвязаны между собой, а следовательно, невыполнение обязательств одним из участников рынка ипотечного кредитования ведет к неисполнению обязательств другими его участниками, европейская модель более устойчива. В условиях нестабильной экономической  ситуации эта модель была бы более  предпочтительна для России.

     Основными достоинствами одноуровневой модели служат ее легкая интегрируемость в  национальное российское законодательство; дешевизна ее организации и контроля над ней по сравнению с двухуровневой  моделью; отсутствие необходимости  страховать кредитно-финансовые риски, прибегать к услугам рейтинговых  агентств, а также отсутствие затрат на оплату агентских вознаграждений обслуживающим кредит банками и  т.п., что в конечном счете существенно  снижает стоимость кредита для  залогодателей.