Строительство жилого дома общей площадью 912.39 метров кв. в г. Керчь

                                                                                      Таблица 23.

 

Вывод по главе 1.3. 

       Исходя из проведенного анализа экономической целесообразности проектов во всех трех вариантах получен положительный чистый операционный доход,  следовательно, три варианта финансово осуществимы. 
 

1.4.Анализ экономической целесообразности проекта 

     Алгоритм  оценки экономической целесообразности:

1. Определение  возможной цены реализации объекта  по завершению проекта (А).

2. Расчет затрат по строительству объекта (Б).

3. Затраты на  приобретение прав на земельный  участок (В).

4. Определение  остаточной стоимости проекта,  от которого зависит экономическая целесообразность:

Р=А-(Б+В)                                                            (5),

     Величина  “А” определяется исходя из прогноза цены на рынке или из рыночной стоимости, рассчитанной путем капитализации ожидаемых доходов от сдачи объекта в аренду. Для определения рыночной стоимости каждого из вариантов застройки  проведен анализ рисков и определена ставка дисконта.

     Ставка дисконта складывается из:

• базовой процентной ставки  -22,5%;
• поправки на дополнительный риск -1,5-4%;
• поправка на ликвидность – 1-5%;
• поправка на инвестиционный менеджмент -1-10%;

     Общая ставка дисконта для трёх объектов:

     - жилой дом – 34,5%

     - гостиница – 30,5%

     - торговый центр – 28,5%

Определение рыночной стоимости для каждого  варианта застройки

A=                                            (6),

где:

       n - период загрузки;

       i - ставка дисконтирования;

       M - стоимость реверсий.

  М= .

Расчет  рыночной стоимости

                                                 Таблица 24.

     Величина  “Б” – затраты на строительство объекта определяются:

C=S                                                             ( 7),

S-площадь объекта, м²

приведенные затраты строительства м².

По данным Минрегионстрой:  

• для гостиницы и жилого дома: =6478 грн;
• для бизес-центра: =4478 грн;

     Таким образом, нормативный срок  строительство для гостиницы 7 месяцев, для бизнес-центра 12 месяцев, для жилого дома 24 месяца.

Дисконтный  множитель: d=                                                                        (8),

• для жилого дома d= 0,553;
• для гостиницы d= 0,856
• для бизнес-центра d= 0,778;

     Общая стоимость строительства составит: 

• для жилого дома C= S = 3494,4 6 478 0,553=12 518 107,93 грн.
• для гостиницы C= S =1 540 6 478 0,856=8 539 558,72 грн.;
• для бизнес-центра C= S =1 150 4 478 0,778=4 006 466,6 грн;

Расчет  затрат по развитию вариантов застройки  земельных участков

                                                                  Таблица 25.

 
 

Остаточная  стоимость проекта

                                                                                               Таблица 26.

 

Вывод по главе 1.4. 

       Исходя из проведенного анализа экономической целесообразности проектов, во всех трех вариантах  получена положительная остаточная стоимость, следовательно, все три варианта являются экономически целесообразными. 

1.5. Оценка эффективности инвестиционного проекта 

1.5.1. Вариант 1- Жилой  дом  

     Основными показателями оценки эффективности  проекта являются:

1. Срок окупаемости.

2.Чистая текущая  стоимость.

3. Рентабельность  инвестиций.

4. Внутренняя  норма рентабельности. 

     ЧТС  является критерием, измеряющим превышение выгод от вложения денежных средств над величиной текущих денег. 
 
 
 
 

Расчет  периода окупаемости  проекта жилого дома

                                                                                               Таблица 27.

 

     Чистая  текущая стоимость (ЧТС)= 20 606 489,27- 13 394 375,49=7 212 113,78 грн.

Рентабельность  инвестиций

     Рентабельность  инвестиций отражает соотношение положительных и отрицательных денежных потоков по проекту.

=1,538

     Инвестиционный  проект является экономически целесообразным, так как 

     PI >1. 

Внутренняя  норма доходности

     Внутренняя  норма доходности - это ставка дисконта, при которой замещение ЧТС равно IRR=PI-1=1,538-1=0,538 

Срок  окупаемости (DPP)

     Это период момента начала его реализации до момента эксплуатации объекта, в котором доходы от эксплуатации становятся равными затратам капитала.

      = число лет, предшествующих году  окупаемости + невозмещенная стоимость на начало года окупаемости / приток денежных средств в течение года окупаемости: 

=1+ =1+0,395= 1 год 5 месяцев. 

1.5.2. Вариант 2- Гостиница 

Расчет  периода окупаемости  проекта гостиницы

                                                                                               Таблица 28.