Сущность ренты, ее виды и проблема земельного налога

              У автора нет готового ответа на эти и другие связанные с ним вопросы. Важно поднять уровень их интеллектуальной проработки до того, каким он был в российской школе экономической мысли. Нужно по-новому взглянуть на многие предлагавшиеся ранее рецепты, на периодически возникавшие, но отброшенные идеи создания агрогородов, на сохранение российского чернозема, на борьбу с эрозией почвы и планы лесозащиты страны. От этого зависит будущее России, в том числе продовольственной безопасности страны.

Доходность сельскохозяйственной деятельности определяется ее технологическим уровнем, который сегодня крайне низок. Поэтому простое декларирование тезиса купли-продажи земли, хотя и создает предпосылки для привлечения капитала в аграрную сферу, но не решает указанные проблемы. Государство должно продемонстрировать реальную заинтересованность в развитии агропромышленного комплекса, в частности, через государственную поддержку кредитования под залог земли и использованием закладных на землю.

Проблема сбыта произведенной продукции сегодня, пожалуй, одна из самых острых. Отсутствие в этой сфере достаточной конкуренции потребителей, локальный монополизм перерабатывающих предприятий, приход на рынок продукции агропромышленного комплекса массы «чужаков» - посредников привели к резкому падению доли сельскохозяйственных товаропроизводителей в розничной цене. Сельское хозяйство потеряло и по-прежнему теряет большие деньги.

На всех развитых, естественно, пока зарубежных, рынках одним из самых модных инструментов, с помощью которых государство решает проблему «честного ценообразования» является организация и регулирование оптовых рынков. Рыночная инфраструктура наряду с формированием оптовых рынков должна включать и торговые биржи, внебиржевые системы, системы сверки и централизованного управления рисками, механизмы управления ликвидностью, банковские системы взаиморасчетов, механизмы гарантирования доставки товаров, депозитные системы.

В Указе Президента России от 27.10.93 г. N 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России" подтверждается, что собственник земельного участка вправе его продать, подарить, передать по наследству, в аренду или в залог, а также внести в качестве взноса в уставные фонды хозяйственных обществ и товариществ.

постановление Правительства РФ от 30.05.93 г. N 503 "Об утверждении порядка купли-продажи гражданами Российской Федерации земельных участков" регламентирует порядок продажи земельных участков для дачного, личного, подсобного хозяйства и садоводства. Этот документ утвердил типовой договор купли-продажи. Итак, можно сказать: у нас складывается рынок земли. Правда, это касается в основном небольших участков.

Попытка снять разумные ограничения на сделки с землей и при этом уйти от контроля за использованием земельных ресурсов со стороны общественности проявляется и в том, что авторы Земельного кодекса умалчивают важнейшее положение Конституции РФ, согласно которому земля является общенародным достоянием. Ведь если земля - лишь чье-то конкретное имущество (какого-то физического или юридического лица, в том числе и государства в лице уполномоченных им органов управления), то вполне можно пренебречь мнением общества относительно осуществляемых с ней манипуляций. Не случайно в Кодексе земля настойчиво называется "недвижимым имуществом".

Серьезные возражения вызывает стремление "растворить" земельную собственность в искусственной форме "единого объекта недвижимости". В этом случае земля перестает существовать как самостоятельный объект управления, что открывает широкие возможности для злоупотреблений. К тому же в принятом проекте Земельного кодекса даже в общих чертах не прописаны регламент и обобщенные нормативы выделения такого рода "единых объектов".

Неудовлетворительно сформулирована статья 30, в которой идет речь о приобретении земельного участка без предварительного согласования и с осуществлением его по инициативе заявителя. Практика передачи участков без согласования места размещения объекта на нем приведет к такому хаосу в застройке, особенно в городах, что потом что-либо исправить будет невозможно. Конечно, на дачах и садово-огородных участках согласовывать размещение дачного домика, может быть, и не требуется. Ио в случае строительства высотного здания подобное согласование, очевидно, просто необходимо.

Противоречиво сформулирована статья 16 в п. 1 говорится, что к землям государственной собственности не относятся земли муниципальных образований. В то же время в п. 2 записано, что государственная собственность на землю разграничивается на федеральную, субъектов Федерации и  собственность муниципальных образований. Вызывает недоумение и п. 1 статьи 37[1]. Если согласиться с его содержанием, то придется отказаться от сделок купли-продажи земли на огромной части территории страны минимум на 20-30 лет, то есть в течение срока, необходимого для повсеместного создания кадастровой системы. Важно уточнить права и обязанности иностранных граждан в сфере землевладения и землепользования в России. Сейчас в статье 15, п. 3[2] появилась запись о запрете на продажу земель иностранцам в приграничных районах и на некоторых других территориях, перечень которых устанавливается президентом РФ. Но речь здесь идет лишь об иностранных гражданах и, ни слова не говорится об иностранных юридических лицах. Кроме того, получается, что на всех остальных территориях закрепляется полное равенство прав российских граждан и иностранцев. Но к каким социальным последствиям может привести такое необъяснимое лоббирование интересов иностранных претендентов на российское землепользование?

Сторонники данного варианта Земельного кодекса успокаивают взбудораженную общественность тем,

речь идет всего лишь о 2% территории страны.

При разработке нормативных документов по правовому регулированию рыночного оборота земель в целом и сельскохозяйственного назначения в частности необходимо решить три группы экономических проблем:

- поддержания экономически обоснованных объемов и структуры рыночного оборота земельных ресурсов;

- предотвращения и преодоления различных деформаций рыночного механизма ценообразования и ценовых параметров земельного рынка;

- сохранения и расширения возможностей активного задействования технико-экономических и технологических факторов, способствующих повышению эффективности использования земельных ресурсов.

В этих целях следует создать нормативную базу с учетом разнообразия возможных ситуаций ее правоприменения, причем не только в рамках региональной дифференциации природно-исторических и социально-экономических условий хозяйственной деятельности. Не менее важно учитывать и особенности существующего земельного рынка.

Можно назвать четыре его основных варианта[3]: а) депрессивный рынок, когда и спрос, и предложение на земельные участки крайне ограничены и не имеют тенденции к росту; б) рынок продавца, когда ажиотажный спрос сочетается с депрессивным предложением; в) рынок покупателя, когда депрессивный спрос сочетается с ажиотажным предложением; г) развитый рынок, когда и спрос, и предложение находятся на достаточно высоком уровне, сбалансированы по наиболее распространенным рыночным операциям с землей и характеризуются тенденцией к дальнейшему росту.

В условиях а). и б). необходимо узаконить льготы по земельному налогу и иным платежам за землю, активизировать предоставление ссуд на приобретение земельных участков, а также дотаций на осуществление хозяйственной деятельности,

В ситуации рынка покупателя необходимо установить нижний предел цен на продаваемые земли, по которым органы государственного управления федерального, регионального и муниципального уровней могли бы выкупать "избыточные" земельные участки.

правовая база регулирования рыночного оборота сельскохозяйствен­ных земель должна опираться на следующие принципы:

- гарантирование государственными (федеральными и субъектов Федерации) и муниципальными ликвидными активами риска осуществления сделок с землей;

- сохранение за государством функций контроля и ответственности за чистоту сделок с земельными участками, особенно по операциям их купли-продажи, залога, выпуска ценных земельных бумаг;

- создание условий для повышения ликвидности сельскохозяйственных земель за счет правовой регламентации процедур консер­вации избыточного предложения и интервенционных предложений при ажиотажном спросе на земельные участки;

- правовое регулирование допустимых границ изменения функ­ционального назначения и использования сельскохозяйственных земель с целью включения их в рыночный оборот для привлечения ин­вестиций на развитие основного производства.

В процессе правового регу­лирования рыночного оборота сельскохозяйственных земель необхо­димо снизить соответствующие нагрузки на сельских участников зе­мельного рынка на основе реализации следующих принципов:

- максимально возможное по различным видам сделок и кате­гориям участвующих в них земельных участков замещение разреши­тельного принципа оформления операций с землей уведомительным;

- стимулирование льготного (за счет государства) оказания посреднических услуг в сфере организации рыночного оборота земель сельскохозяйственного назначения и использования.

Формирование нового многоукладного земельного строя в Рос­сии потребует еще немало усилий как в сфере правового обеспечения данного процесса, так и при осуществлении конкретных практичес­ких мероприятий.

Заключение

Главная особенность экономических отношений, связанных с использованием земли как невоспроизводимого, ограниченного природного фактора, является существование земельной ренты. Ведь экономические отношения между землевладельцем и предпринимателем, арендующим землю, именно земельной рентой и регулируются.

Самыми распространёнными видами считаются абсолютная и дифференциальная земельная рента.

Земля должна принадлежать тому, кто на ней работает. Как ни парадоксально это звучит, но сегодня, в наших условиях, нет другого способа, реализовать этот справедливый принцип, кроме частной собственности на землю. Впрочем, дело не в самой частной собственности, а в тех правовых нормах, в которых она вводится  и   развивается. Если не принять надежных ограничительных мер, не направить процессы в нужное русло, все может закончиться криминальной скупкой земли чиновниками и богатыми людьми, "освобождением" крестьян от земли и превращением в батраков, обслуживающих новых помещиков и земельных баронов. Надо ввести частную собственность на землю, но сделать это так, чтобы выиграл от этого только тот, кто работает на земле. Человек должен обладать правом собственности на землю, правом пользования,  владения  и  распоряжения ей. Только в этом случае он может использовать землю так, как он хочет: свободно продавать и покупать, не испрашивая разрешения от чиновника, дарить и завещать по наследству, брать кредиты под залог земли. В этом и состоит свобода собственника. Эта экономическая свобода необходима для постоянного повышения эффективности производства за счет автоматической регуляции рынка, за счет свободной конкуренции. В то же время, земля - это всенародное достояние. Она не создана ни трудом, ни капиталом. Она дана природой. Она принадлежит всем, живущим на Земле, в стране в равной мере. Частная собственность на землю - это лишь способ использования земли. Она может служить и крупным земельным владельцам и трудовому крестьянству.

  Описанные механизмы  земельных отношений дают возможность поднять сельское хозяйство, но это только возможность. Мало убрать барьеры перед его развитием, надо еще реализовать и механизм этого развития. Надо решить и следующую задачу: создать и запустить механизм землепользования.

  После того, как в стране будут установлены целесообразные и справедливые земельные отношения, автоматически возникнет задача разумной организации землепользования. Решение этой главной задачи даст возможность преодолеть кризис в аграрном секторе. Наше сельское хозяйство отстало не сегодня. Задавленное коммунистическим режимом, оно деградировало на протяжении многих десятилетий. Колхозно-совхозный строй ясно доказал свою несостоятельность. Подъем гибнущего сельского хозяйства - это сложная, трудная задача, но ее надо решать. Задача государства не в том, чтобы силой, принудительно ломать и менять систему землепользования, а в том, чтобы создать условия для естественного становления эффективного, выгодного земельного рынка. Пусть российский крестьянин сам выберет путь, надо лишь помочь ему, проложить дорогу. Для того чтобы   уже сейчас создать  цивилизованный рынок земли, у государства, у общества сегодня нет ни сил, ни средств. В то же время постепенное эволюционное развитие - дело бесперспективное. С финансовыми ресурсами, которые  мы можем  сегодня на это выделить, нечего и думать о том, чтобы "догнать и перегнать" Запад.

   Нужно создать в каждом регионе ассоциацию, группу фермерских хозяйств, отвечающих последним достижениям науки, техники, агротехники, технологии, организации. Этим хозяйствам, готовым к конкурентному товарному производству, отдать в аренду земли с выкупом на 20-30 лет. Пусть они растут и развиваются при поддержке государства. Пусть полученная прибыль пойдет на расширение числа таких хозяйств, на становление и развитие  аграрного сектора страны и на улучшение всеобщего благосостояния.

Список использованной литературы:

1.      Закон РФ «Оплата за землю» от 11 октября 1991 года № 1738-1.

2.      Земельный кодекс Российской Федерации. Москва, 2002

3.      Земельный кодекс РФ. Москва, 1999г

4.      Инструкция МНС России «По применению закона РФ «О плате за землю»» от 21 февраля 2000 года № 56.

5.      Постановление Правительства Российской Федерации от 07.02.2008 № 52 «О порядке доведения кадастровой стоимости земельных участков до сведения налогоплательщиков».

6.      Федеральный закон от 29 декабря 2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации».