Рынок земли

Что касается мелкого землевладельца или частного предпринимателя, то только последние лет пять приходит осмысление того, что земля является ценностью и основой дальнейшего благосостояния. Но и в этом случае земля рассматривается как объект долгосрочного вложения капитала с целью его сбережения. Причем данная тенденция характерна не только для городских, но и для сельских жителей, для которых земля всегда являлась не только средой обитания, но и объектом труда.

2.2 Проблемы развития земельного рынка в России

Из вышесказанного можно сделать вывод, что в качестве основного собственника, формирующего предложение на российском земельном рынке, выступает государство в лице региональных и муниципальных администраций. А спрос, на первичном рынке, предъявляется, в основном, со стороны крупных инвесторов. Да и то лишь на земельные участки, предназначенные для строительства в крупных городах или обладающие производственным и рекреационным потенциалом; общая площадь которых составляет менее 2% территории страны. Это не удивительно, так как современное крупное российское предпринимательство имеет сырьевую ориентацию и не нуждается в значительных дополнительных территориальных площадях и земельных ресурсах.

В результате имеет место диспропорция между спросом и предложением земли. В большинстве случаев предложение превышает спрос; за исключением, пожалуй, земель вокруг крупных городов, где цена определяется рынком. Несовершенство рыночного механизма и ограниченное число рыночных субъектов не способствует установлению на рынке земли в России объективной равновесной рыночной цены.

Цены на продаваемые земли устанавливаются органами государственной власти и местного самоуправления, которые руководствуются нормативной ценой на землю. С 1994 года ее размер определяется 200-кратной ставкой земельного налога, а региональные и местные органы власти имеют право корректировать нормативную цену, приближая ее к рыночной. Уточненная нормативная цена земли не должна превышать 75 % уровня сложившейся рыночной цены на аналогичные земельные участки.

Земельный налог же рассчитывается в процентах от кадастровой стоимости участка, которая призвана, в том числе, назначать объективную стартовую цену при продаже земли. А кадастровая оценка земель также основана на статистическом анализе рыночных цен аналогичных объектов недвижимости.

Таким образом, в соответствии с российским законодательством, конечная нормативная цена выкупа земли, стоимость аренды, кадастровая стоимость земли (фактически - цена предложения) ориентируются на рыночную цену. Эти цены определяются органами государственной и местной власти на основе анализа совершенных сделок по ее купле-продаже.

Однако информация о ценах на землю, определенная в договорах купли-продажи земельных участков, не всегда соответствует реальным рыночным ценам.

В результате, отсутствие достоверной информации о ценах сделок с землей, деятельность бюрократического аппарата, который стремиться извлечь ренту из административного ресурса делает муниципальные образования монополистом в процессе формирования цены. Администрации заинтересованы в ограничении предложения на рынке земли при общей тенденции к увеличению спроса на нее. Это позволяет им продавать (сдавать в аренду) земельные участки по цене, существенно превышающей ее рыночную стоимость.

Поэтому, отсутствие реальной стоимости земли приводит к тому, что с одной стороны, мелкий землевладелец не может продать или заложить земельный участок, а с другой стороны, малым предприятиям сложно (и даже невозможно) конкурировать на аукционах по продаже государственных (муниципальных) земель с крупным бизнесом. Это препятствует конкуренции, увеличивает концентрацию на рынке и степень его монополизации.

Положение усугубляется низким уровнем развития инфраструктуры земельного рынка, высоким уровнем коррупции, сложностью процедур предоставления, оформления, регистрации и защиты прав на земельный участок.

2.3 Пути совершенствования российского земельного рынка

Последующее государственное регулирование рынка земли должно быть направлено на совершенствование правового обеспечения земельных отношений, дальнейшее развитие рыночной инфраструктуры, обеспечение субъектов рынка объективной информацией, стимулирование поведения его участников.

Например, на организацию и правовую поддержку ресурсного рынка, который позволит свести вместе субъектов земельных отношений, что повысит эластичности спроса и предложения и обеспечит эффективное ценообразование.

Для развития добросовестной конкуренции, необходима кредитная и финансовая поддержка малого и среднего бизнеса, не имеющего достаточного объема собственных средств на приобретение земельных участков и ориентированного на долгосрочное использование земельного ресурса и инвестирующего капиталы в мероприятия по сохранению его полезных потребительских свойств.

В связи с этим представляется необходимым узаконить льготы по земельному налогу, активизировать предоставление ссуд на приобретение земельных участков, а также дотаций на осуществление хозяйственной деятельности, разработать и реализовать федеральные целевые программы повышения плодородия почв, строительства дорог, мелиоративных систем и т.п.

3. Международное состояние рынка земли

В настоящее время на международном рынке земли международные инвесторы начали активно скупать сельхозугодия в Латинской Америке, Южной Африке и Австралии, и  тратят на это миллиарды долларов. В России доля финансовых инвесторов среди покупателей пока не слишком велика, зато снова наращивают земельные банки выстоявшие в кризис агрохолдинги. Крупнейшим агрохолдингом по объему земельного банка в России, возможно, является казахстанский «Иволга-холдинг». В отчете по результатам 2010 г., размещенном на официальном сайте холдинга, говорится, что холдинг контролирует 1,5 млн. га в России и Казахстане. Но информации о том, как распределены эти 1,5 млн. га между странами, в отчете нет.

По данным Всемирного банка, только в 2009 г. в мире было объявлено о сделках по приобретению 45 млн. га сельскохозяйственных земель — это примерно равно площади всей Швеции и в десять раз больше, чем фиксировал Всемирный банк в среднем за год в течение предыдущего десятилетия. Спусковым крючком стал продовольственный кризис 2008 г., когда цены на сельскохозяйственное сырье взлетели до рекордных уровней, и новое стремительное подорожание в 2010 г. Растущее население мира, увеличивающиеся доходы жителей развивающихся стран и набирающее популярность биотопливо будут драйверами беспрецедентного роста спроса на сельскохозяйственную продукцию и в ближайшее десятилетие, и далее, конкуренция за использование земли, урбанизация, изменения климата — таковы аргументы за дальнейший рост спроса на сельхозземли. Потребление продуктов питания к 2050 г. удвоится, при этом население мира вырастет более чем на 40%, а спрос на протеины в развивающихся странах возрастет. Ожидается, что глобальные продовольственные цены снизятся по сравнению с нынешними пиковыми значениями, но все равно будут существенно выше, чем в последние 10 лет. Так, пшеница в 2008-2017 гг. будет в среднем на 72% дороже, чем в 1990-2007 гг., ячмень — на 48%, подсолнечник — на 87%. Американская консалтинговая компания HighQuest составила прогноз спроса на корзину из семи основных сельхозкультур (пшеница, кукуруза, соя, хлопок, рапс, сахарный тростник и пальма) и, исходя из него, подсчитала, что до 2015 г. во всем мире в обработку потребуется ввести как минимум 75 млн. га пашни. В 1995-2005 гг. в мире, по данным HighQuest, в обработку было введено менее 24 млн га, а всего земли, потенциально пригодной для сельхозпроизводства, на планете 1,4 млрд га. Исходя из необходимого объема дополнительной пашни в сектор может прийти более $150 млрд.  Скупкой сельхозземель занимаются, по данным Reuters, государственные фонды Китая, Южной Кореи, стран Персидского залива. Мотивы инвесторов, вкладывающихся в земли сельхозназначения, различаются: финансовые инвесторы ищут возможности для долгосрочных вложений с фиксированным уровнем риска и диверсификации своих портфелей, а правительственные и суверенные фонды — гарантию, что в долгосрочной перспективе запасов еды будет достаточно.  В первую очередь инвесторы фокусируют внимание на Южной Америке. Их бесспорный фаворит — Бразилия: эта страна входит в восьмерку крупнейших экспортеров 28 разных сельскохозяйственных товаров, в том числе соевых бобов, кофе, сахара-сырца и апельсинов. Неудивительно, что в 2010 г. в сельхозземли этой страны инвестировал каждый третий фонд и компания, вкладывающиеся в агробизнес по всему миру. В одной только Бразилии инвестиции в сельхозземли в ближайшие несколько лет могут составить $80-140 млрд. Правда, бразильское правительство все больше опасается потерять контроль над локальным производством продуктов питания и задумывается об ограничениях на инвестиции в сельхозземли.

Эксперты выделяют три стратегии вложений в сельхозземли. Первый тип инвесторов покупает земли, сдает их в аренду и получает доход в виде арендной платы. Такая стратегия работает на развитых рынках, где сельхозоператоры к тому же достаточно сильны. Второй вариант — получение земли под контроль (в собственность или долгосрочную аренду) и создание собственной управляющей компании, которая ведет на этой земле сельхозоперации. Такая стратегия популярна в России и на Украине. Третий вариант работает в основном в Аргентине: землю инвестор берет в аренду, но и все операции на ней проводятся по аутсорсингу. В любом случае сельхозземли должны рассматриваться как средне- и долгосрочные инвестиции.

Интерес к с/х. землям в России, как и во всем мире, подхлестывается высокими ценами на зерно и сельскохозяйственную продукцию в целом и растущими населением и глобальным потреблением. Но есть целый ряд факторов, сдерживающих вложения в том числе и со стороны иностранных инвесторов: во-первых, инвестиционная привлекательность России в целом остается крайне низкой, а во-вторых, результаты экономической деятельности многих российских агрохолдингов. Тем не менее, рынок сельхозземель активно восстанавливается на волне всплеска цен на сельхозпродукцию и глобального подорожания продовольствия.   

Заключение

Подводя итог проделанной работе можно сделать ряд выводов.

Земля, как фактор производства и товар обладает рядом только ей свойственных особенностей, обуславливающих ее рыночный оборот.

Во-первых, количество земли ограничено, что делает ее совокупное предложение неэластичным. В результате чего цена земли, в условиях свободного рынка, определяется исключительно спросом.

Во-вторых, земля, как бесплатный дар природы и незаменимый фактор производства является источником для получения ее собственником дополнительного дохода – земельной ренты. Поэтому земля может приносить доход не только вследствие хозяйственного использования, но и как объект собственности. Что объясняет устойчивую тенденцию к росту цен на землю.

В настоящий момент Россия является крупнейшим в мире обладателем земельных ресурсов, которые, являясь национальным богатством страны, используется не достаточно эффективно. Предполагается, что повысить эффективность использования земли возможно при вовлечении ее в регулируемые государством рыночные отношения.

По официальным данным рынок земли в России уже существует. Для создания конкурентного рынка законодательно было установлено многообразие форм собственности на землю. Для этого, находящиеся у сельхозпредприятий земельные угодья были переданы в собственность сельских жителей в виде земельных долей. Но несовершенство законодательной базы, административные издержки так и не позволили дольщикам стать полноценными участниками рынка, что ограничивает предложение земли на рынке.

В результате, в качестве основного собственника, формирующего предложение на российском земельном рынке, выступает государство в лице региональных и муниципальных администраций. Спрос же, на рынке, предъявляется, в основном, со стороны крупных инвесторов, вкладывающих средства в покупку земли с целью ее дальнейшей перепродажи. Поэтому, несмотря на развивающуюся законодательную базу, рынок земли в России пока имеет тенденции монопольного спекулятивного рынка.

В большинстве случаев предложение превышает спрос, что не способствует установлению на рынке земли в России объективной равновесной рыночной цены. Отсутствие достоверной информации о ценах сделок с землей и неоднозначность государственной оценки делают региональные и муниципальные власти монополистами в процессе формирования цены. Это препятствует конкуренции, увеличивает концентрацию на рынке и степень его монополизации.

Но, стремясь создать конкурентный земельный рынок в России, государство продолжает совершенствовать правовое обеспечение земельных отношений, развивает рыночную инфраструктуру, обеспечивает финансовую поддержку предпринимателей, ориентированных на долгосрочное использование земли.

Таким образом, перед Россией стоит сложная задача завершения реформирования земельных отношений и создания российской национальной системы землепользования, которая позволит эффективно и справедливо использовать главное богатство нашей страны – нашу землю.

Список литературы

1.              Государственный национальный доклад о состоянии и использовании земель в РФ в 2010г. -М.: Федеральная служба земельного кадастра. 2010.

2.              Экономическая теория. Учебник. Под ред. И.П. Николаевой. 2-е изд. – М.: Проспект, 2009.

3.              Седов В.В. С 284 Экономическая теория: В 3 ч. Ч. 2. Микроэкономика: Учеб. Пособие. ЧГУ, Челябинск, 2008.

4.              Борисов Э.Ф. Экономическая теория. Учебник. 3 издание. Москва, ЮРАЙТ, 2010.

5.              Горемыкин В. А. Современный земельный рынок России: Практическое пособие - М.: Издательско-торговая корпорация "Дашков и КГ", 2009.

6.              Обзор рынка земли 2010-2011.  http://www.ocenkavip.ru