Оцінка вартості нерухомості

5. Оцінка вартості нерухомості

Згідно зі Стандартами  оцінювальної діяльності для визначення вартості нерухомості використовується три методи слинки: порівняльний, витратний, доходний. У результат застосування цих методів отримуємо три  різні величини вартості одного й  того ж об'єкта. на основі яких визначається підсумкова величина вартості нерухомості.

5.1 Оцінка вартості нерухомості порівняльним методом

   Оцінка порівняльним методом заснована на порівняльному аналізі ринкових даних

щодо продажу аналогічних об’єктів нерухомості, використовується за умов розвинутого

й активного ринку об’єктів нерухомості, коли інформація щодо продажу об’єктів оцінки є

 достатньою, доступною та достовірною. Цей підхід виходить з принципу заміщення:

раціональний покупець не заплатить за об’єкт нерухомості більше, ніж йому

коштуватиме інший об’єкт нерухомості з подібними корисними властивостями.

   Вартість об’єкта оцінки визначається на рівні цін продажу об’єктів, подібних тому, що

оцінюється, з урахуванням відмінностей у правовому стані, умовах продажу, місці

розташування і фізичних характеристик та інше.

   На одиницю порівняння для вказаної групи продажу об’єктів нерухомості приймаємо вартість 1 м².

   В рамках застосування метода прямого порівняння об’єктів, подібних за

характеристиками об’єкта оцінки, після аналізу розбіжностей у ціні 1 м² об’єктів –

аналогів з внесенням відповідних поправок.

   Дані про продаж відповідних об’єктів нерухомості подані в таблиці 5.1.

Олійник

5.03050802.00.15КР

Лист

Зм.

Лист 

№докум.

Підпис

Дата

Таблиця 5.1 - Дані про продаж відповідних об'єктів нерухомості

  Скорегована ціна 1 м² подібного об’єкта нерухомості визначається за формулою:

де Ц_за – скорегована ціна 1 м², а-і подібного об’єкта нерухомості(у. о.);

 Ц_а – фактична ціна продажу, а – і подібного об’єкта нерухомості (у. о.);

m- кількість факторів порівняння;

 ∆Ц_аі – різниця (поправка в ціну (+, -) 1 м² , а – і подібного об’єкта нерухомості стосовно ділянки що оцінюється за і-м фактором порівняння;

∑- сума.

Олійник

5.03050802.00.15КР

Лист

Зм.

Лист 

№докум.

Підпис

Дата

 Вартість об’єкта нерухомості визначається як медіанне або модельне значення

отриманих результатів.

  Відмінності між обраними подібними об’єктами нерухомості і оцінюваним об’єктом

враховується в таблицю корегувань у вигляді поправки (надбавки або знижки) в одиниці

порівняння.

 Результат отриманих розрахунків заносяться у таблицю 5.2. з точністю до сотих.

Таблиця 5.2 - Розрахунок скорегованих цін об'єктів нерухомості

Олійник

5.03050802.00.15КР

Лист

Зм.

Лист 

№докум.

Підпис

Дата

Олійник

5.03050802.00.15КР

Лист

Зм.

Лист 

№докум.

Підпис

Дата

• Правове відношення до об’єктів нерухомості, що оцінюються, та об’єктів  - аналогів  подібне – власність.
• Умови продажу об’єктів нерухомості  типові  - вільний продаж , за виключенням об’єкту  № 4. Оскільки об’єкт нерухомості був проданий у зв’язку з банкрутством власника при недостатній часовій експозиції, то ціна продажу була нижча за ринкову на 20%.
• Розбіжності у місцеположенні коригувалися на підставі загальних коефіцієнтів, які враховують ступень містобудівної цінності економіко – планувальних зон, в межах яких знаходиться об’єкт нерухомості.
• Поправка на стан приміщення об’єкта – порівняння (поправочні коефіцієнти відображають найбільш значні відмінності у стані приміщень).         

 Таким чином вартість оцінюваного об’єкту нерухомості площею  300м², яка

 визначена методичним підходом, що ґрунтується на зіставленні цін продажу подібних

об’єктів нерухомості ( метод прямого порівняння ), становить : 176070 у. о.

Олійник

5.03050802.00.15КР

Лист

Зм.

Лист 

№докум.

Підпис

Дата

5.2 Оцінка вартості нерухомості витратним методом

Витратний метод заснований на визначенні вартості нерухомості, виходячи з вартості земельної ділянки  та витрат на будівництво споруд на ньому, за винятком накопиченого зносу (формули (2),(3),(4)).

В_зм =В_з+ ПВВ(ПВЗ)- S Знос (2)

Етапи розрахунку вартості об'єкта нерухомості витратним  методом:

1. Визначення вартості  земельної ділянки проводимо  за формулою.

В_з = S * Цз (3)

В_з=456*40=18240

де S- площа земельної ділянки, м²;

Цз, - ціна землі, ( у.о./м²)

Ціну землі в даній  роботі приймаємо 40 у.о./м².

         2.Визначення повної відновлюваної вартості

ПВВ = S • Ц_буд + S • Ц_буд • 0,3

ПВВ=300•300+300•300•0,3=117000

де S - площа об’єкта нерухомості;

Ц_буд – витрати на будівництво 1м²

Олійник

5.03050802.00.15КР

Лист

Зм.

Лист 

№докум.

Підпис

Дата

3. Визначення накопиченого зносу проводимо за наступною формулою:

S Знос = З_ф + З_функ + З_е (4)

де Зф - фізичний знос об'єкта нерухомості, тис.у.о.;

Зфунк. — функціональний знос об'єкта нерухомості, у.о ;

З_е — економічний (зовнішній) знос об’єкта нерухомості, у.о.

Фізичний знос - це втрата вартості об'єкта нерухомості за рахунок  фізичного руйнування будівельних  конструкцій та матеріалів у процесі  експлуатації.

Функціональний знос - це втрата вартості через невідповідність  об'єкта нерухомості сучасним вимогам  ринку (невдале планування).

Економічний (зовнішній) знос - втрата вартості через вплив зовнішнього  середовища, обумовлене економічними, політичними та іншими факторами (зміна  ситуації на ринку, зміна фінансових і законодавчих умов).

Об'єкт нерухомості, що оцінюється, - відносно новий будинок, повністю відповідає сучасним вимогам ринку, тому величини функціонального та економічного зносу дорівнюють нулю. Дані про фізичний знос наведені у табл.5.3.

Олійник

5.03050802.00.15КР

Лист

Зм.

Лист 

№докум.

Підпис

Дата

Таблиця 5.3. – Фізичний знос конструктивних елементів будинку

Розбивка будинку на елементи здійснена згідно зі „Сборником №32 (Укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий", стор. 18), таблиця питомої ваги у процентах.

Фізичний знос конструктивних елементів будинку визначається у результаті технічної експертизи, що проводиться оцінником. У даній  роботі фізичний знос приймаємо згідно з табл.5.3 за елементами.

Олійник

5.03050802.00.15КР

Лист

Зм.

Лист 

№докум.

Підпис

Дата

Для розрахунку фізичного  зносу у грошових одиницях необхідно заповнити табл. 5.4.

Таблиця 5.4. - Розрахунок фізичного зносу будинку

Таким чином, вартість об'єкта оцінки витратним методом слід визначати, використовуючи розраховані величини витрат на придбання земельної ділянки  та можливе нове будівництво за винятком накопиченого зносу за формулою (2):

Взм = Вз+ПВВ-     

де Вз – вартість земельної ділянки;

ПВВ – повна відновна вартість об’єкта нерухомості; 

  - знос об’єкта нерухомості.                                      

          Взм = 18240+117000-12343,5=122897 у.о.

Олійник

5.03050802.00.15КР

Лист

Зм.

Лист 

№докум.

Підпис

Дата

  5.3 Оцінка вартості нерухомості дохідним методом

Дохідний метод полягає у перетворенні в теперішню вартість нерухомості очікуваних доходів, що може принести використання або майбутній продаж об'єкта нерухомості, враховуючи ризики.

Визначення вартості об'єкта нерухомості, що оцінюється, розраховується за формулою (5).

В_дм = ЧОД / К(5)

де В_дм - вартість об'єкта нерухомості, що оцінюється, із застосуванням доходного методу, у.о.;

ЧОД- чистий операційний дохід, що приносить об'єкт нерухомості за рік, у.о.;

К- ставка капіталізації.

К = ЧОД_і / Ц_і (6)

           де і — об'єкт аналог, і = 1...9

ЧОД_і- чистий операційний дохід, що приносить і-й об’єкт нерухомості за рік, у.о.

Ці - ціна продаж і-го об'єкта нерухомості,. у.о.

Етапи розрахунку ЧОД:

Для визначення ЧОД слід розрахувати потенційний і дійсний  валові доходи від оцінюваного об'єкта.

Олійник

5.03050802.00.15КР

Лист

Зм.

Лист 

№докум.

Підпис

Дата

1 . Розрахунок потенційного валового  доходу (ПВД)

Потенційний валовий доход - це сума усіх очікуваних надходжень від  об'єкта нерухомості. У роботі треба  визначити річний ПВД за формулою (7).

ПВД = S * А*n, (7)

ПВД = 300*8*12=28800 у.о.

де S - площа приміщення, м²,

А - орендна ставка за місяць нежитлового приміщення, у.о/м²,

п - кількість місяців у періоді, за який визначається ПВД.

2. Визначення дійсного валового доходу (ДВД)

Дійсний валовий доход  — величина, що дорівнює потенційному валовому доходу за винятком втрат  від недозавантаження об'єкта і недобору грошових коштів. Розрахунок ДВД для приміщень, що здаються в оренду, виконують за формулою (8).

ДВД=ПВД–В₁–В₂(8)

де В₁ - втрати від недозавантаження приміщення, у.о.;

В₂ - втрати від недобору орендної платні та зміни орендаторів, у.о.

У даному завданні втрати від  недозавантаження приміщення дорівнюють нулю, а втрати від недобору орендної плати та зміни орендаторів складають 5%від ПВД.

ДВД=28800 - 5%=27360 у.о.

Олійник

5.03050802.00.15КР

Лист

Зм.

Лист 

№докум.

Підпис

Дата

3. Розрахунок чистого операційного  доходу (ЧОД)

Чистий операційний дохід (ЧОД) являє собою розраховану етапу величину річного чистого доходу, що очікується, який складається від об'єкта нерухомості, що оцінюється після відрахування усіх експлуатаційних витрат і резервів. У даній роботі необхідно розрахувати ЧОД за формулою 9.

ЧОД = ДВД - Вит,(9)

де Вит - витрати на утримання об'єкта нерухомості, що оцінюється, у.о.

Витрати на утримання - це поточні  витрати, направлені на забезпечення нормального  функціонування об'єкта та відтворення  дійсного валового доходу.

У даній роботі витрати  на утримання об'єкта оцінки складають 28% від ПВД.

ЧОД = 27360  -28%= 19699,2 у.о.

Олійник

5.03050802.00.15КР

Лист

Зм.

Лист 

№докум.

Підпис

Дата

Розрахунок ставки капіталізації

Ставка капіталізації (К) - це коефіцієнт, на який потрібно поділити майбутні доходи, щоб отримати теперішню вартість об'єкта нерухомості. Приклад розрахунку станки капіталізації подано у табл. 5.5.

Таблиця 5.5. - Розрахунок ставки капіталізації за об'єктами-аналогами

Підсумкова ставка капіталізації  нежитлових приміщень знаходиться  як середнє арифметичне.

Таким чином, на основі розрахунків  чистого операційного доходу та середньої  ставки капіталізації визначається вартість нежитлового приміщення доходним методом, за формулою (5).

В_дм = ЧОД / К

В_дм = 19699,2 /0,094=209566 у.о.

де ЧОД – чистий операційний дохід;

К – ставка коефіцієнту  капіталізації прибутку.

витратний

Олійник

5.03050802.00.15КР

Лист

Зм.

Лист 

№докум.

Підпис

Дата

Витратний6. Узгодження результатів оцінки, що отримані за трьома методами

Після визначення вартості нерухомості трьома методами, необхідно  провести узгодження отриманих вартісних  показників та визначити підсумкову вартість об'єкта нерухомості. При цьому необхідно враховувати, що кожен з методів має свої сильні та слабкі сторони у кожній конкретній ситуації. Як правило, один вважається базовим методом, а два інших використовують для коригування отриманих результатів.

Для кожного з методів вираховується його вага. При цьому враховується значущість кожного з методів у кожній конкретній ситуації. Основні елементи порівняння: відповідність меті оцінки, достовірність та достатність інформації, що використовується для аналізу, відповідність характеру використання нерухомості.

При оцінці нерухомості може бути зроблено наступні висновки:

· аналіз проводиться на основі достовірної інформації про достатню кількість порівнювальних об'єктів, таким чином питома вага порівняльного методу при підсумковому узгоджені буде найбільшою і складе 75%;

· витратний метод має найменшу питому вагу та приймається на рівні 10%, тому що дисбаланс попиту та пропозиції на ринку таких об'єктів призводить до перевищення орендних ставок та цін продаж над встановлюваними витратами;

· об'єкт оцінки відноситься до доходної нерухомості, однак використані у розрахунках прогнози та дані про доходи можуть бути неточними, тому питома вага у цього методу вище ніж у витратного, але нижче ніж у порівняльного і дорівнює 15%.

Наведені вище коефіцієнти приймаються у даній роботі. Приклад розрахунку підсумкової вартості об'єкта нерухомості за результатами розділів 3, 4, 5 наведені у табл. 6.1.

Олійник

5.03050802.00.15КР

Лист

Зм.

Лист 

№докум.

Підпис

Дата

Таблиця 6.1 Розрахунок ринкової вартості об'єкта оцінки

На наступному етапі роботи, згідно варіанту розраховується заставна вартість або вартість долі майна, що складає частину ринкової.

При цьому необхідно врахувати:

· в залежності від місце розташування і типу об'єкта нерухомості заставна вартість нежитлових приміщень може складати 30-70% від їхньої вартості ;

· розмір долі майна у відсотках визначається студентом самостійно.

Заставна вартість складає:

175778 55%= 96678у.о.

оцінка нерухомість 

Олійник

5.03050802.00.15КР

Лист

Зм.

Лист 

№докум.

Підпис

Дата

варт Висновки

В роботі проводилась оцінка конкретного об’єкту на певну дату – індивідуальна оцінка нерухомості. Процес оцінки нерухомості складається з етапів, що виконується послідовно для визначення її вартості.

Процес оцінки нерухомості  включає наступні етапи:

1. Визначення завдання оцінки.
2. Складання плану і договору на проведення оцінки.
3. Збір і аналіз інформації.
4. Аналіз кращого і найбільш ефективного використання.
5. Розрахунок оцінної вартості об’єкту нерухомості на основі 3-х підходів:

• доходний метод;

• порівняльний метод;
• витратний метод.

6. Узгодження отриманих  результатів і виведення підсумкової  величини вартості об’єкту нерухомості.