СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ…………………………………………………………………………….………3

Глава 1. Теоретические основы оценки рыночной стоимости недвижимости

1.1. Нормативно-правовая база оценки стоимости недвижимости…………………….……6

1.2. Подходы и методы, используемые в Российской Федерации для оценки стоимости недвижимости……………………………………………………………………………….…..7

1.3.  Требования к отчету об оценке стоимости объекта недвижимости………………......13

Глава 2. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости (отчет об оценке нежилых помещений, расположенных по адресу: г.Сыктывкар, Сысольское шоссе, 1/3)

2.1. Основные факты и выводы…………………………………………………….……..…..21

2.2. Основания для проведения оценки…………………………………………………….…22

2.3. Задание на оценку……………………………………………………………………….…22

2.4. Заявление о соответствии…………………………………………………………………26

                     2.5. Содержание, объем работ, информация, терминология, используемые при проведении оценки……………………………………………………………………………………...27

2.6. Социально-экономическое положение региона, в котором расположен объект 

Оценки……………………………………………………………………………………..33

             2.6.1. Анализ рынка коммерческой недвижимости…………………………………38

             2.6.2. Описание объекта оценки, район окружения объекта оценки………………43

2.7.  Расчет рыночной стоимости объекта оценки

             2.7.1. Анализ наиболее эффективного использования……………………………...45

             2.7.2. Определение рыночной стоимости объекта оценки………………………….49

             2.7.3. Соглассование рыночной стоимости объекта оценки………………………..73

   2.8. Заключение о рыночной стоимости объекта оценки………………………………….77

   ЗАКЛЮЧЕНИЕ……………………………………………………………………………..78

   БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК……………………………………………………81

ВВЕДЕНИЕ

              Необходимым элементом рыночной экономики выступает институт независимой оценки собственности, без которого невозможно становление права собственности и демократизации экономической жизни.

         Актуальность темы работы заключается в том, что оценка недвижимости во всем мире рассматривается как один из механизмов эффективного управления собственностью. Постепенно и в России с формированием класса собственников недвижимости встала проблема ее эффективного использования и соответственно возникает потребность в услугах оценщика.

                 На сегодняшний день вопрос оценки недвижимости является актуальным, так как недвижимое имущество играет особую роль в экономической и социально-культурной жизни любого общества, выступая в качестве важнейшего экономического ресурса и играя роль той пространственной среды, в которой осуществляется любая человеческая деятельность.  Недвижимость – важнейшая из составных частей национального богатства всех стран мира. Как бы ни был высок уровень индустриального и интеллектуального развития страны, земля везде составляет весомую часть национального богатства, и в целом на долю недвижимого имущества приходится более 50% мирового богатства.

                 Поэтому развитие рынка недвижимости имеет очень важное значение, как для юридических, так и физических лиц, для оживления инвестиционной деятельности, для удовлетворения потребностей общества и субъектов хозяйствования в недвижимости, для развития ипотечного кредитования, а в конечном итоге – для  развития экономики.

                  В настоящее время, когда имеется нормативная база купли и продажи объектов недвижимости, все чаще возникает необходимость определения стоимости (рыночной, инвестиционной, залоговой, страховой, налогооблагаемой и другой) предприятий и объектов недвижимости (в  том числе земельных участков), при операциях купли – продажи или сдаче в аренду; при акционировании предприятий и перераспределении имущественных долей; при кадастровой оценке для целей налогообложения объектов недвижимости; для страхования объектов недвижимости; при кредитовании под залог; при внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций; при разработке инвестиционных проектов и привлечения инвесторов; при ликвидации объектов недвижимости; при исполнении прав наследования и судебного приговора, а также при других операциях, связанных с реализацией имущественных прав на объекты недвижимости.

                  Сегодня рынок недвижимости обрел цивилизованные формы, формируется его необходимая  инфраструктура. Поэтому, все большее значение приобретает правильное определение цены конкретного объекта недвижимости.

                  В настоящий момент применение инструментария оценки недвижимости в повседневной деятельности предприятия становится осознанной необходимостью.

                  Оценка недвижимости используется при принятии таких стратегически важных для предприятия задач, как формирование имущественного комплекса предприятия; управление капитализацией компании; формирование кредитной истории предприятия;   формирование новых продуктовых направлений.

                  Кроме того, механизмы оценки недвижимости активно используются в текущей деятельности предприятия: для организации коммерческого использования имущественного комплекса предприятия; работы по кредитным программам; формирования оптимальной налоговой политики предприятия; организации системы бухгалтерского, налогового и управленческого учета.

                  В данной работе стоит цель рассмотрение методов оценки недвижимости, используемых в рамках основных подходов, формирование теоретических и методических знаний, практических навыков необходимых при оценке недвижимости.

                  Для достижения поставленной цели в данной работе ставятся следующие задачи:

      рассмотрение методов оценки недвижимости, в рамках трех основных подходов (затратного, доходного и сравнительного);

      рассмотрение практического применения методов оценки недвижимости;

      закрепление теоретических и практических знаний и навыков.

                  Для реализации поставленных задач в данной работе была выбрана следующая структура: первая глава посвящена изучению подходов к оценке недвижимости, раскрывает сущность основных методов данного подхода к  оценке недвижимости, во второй главе рассмотрено практическое применение подходов и методов оценки объекта недвижимости.

                  Теоретическую основу исследования составили нормативные акты (Гражданский кодекс Российской Федерации, Федеральный закон Российской Федерации «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»), международные  и федеральные стандарты оценки, периодические и аналитические мате­риалы, статьи, научные работы по оценке недвижимости. В качестве программных продуктов используются программы системной оболочки  Windows Microsoft Office 2007 – Microsoft Word и Microsoft Exel.

                  Практической основой для исследования методов оценки недвижимости явились данные, полученные в ходе изучения и анализа рынка недвижимости города Сыктывкара, данные органов государственной статистики, а также техническая информация об объекте недвижимости на примере, которого в данном исследовании рассматривается практическое применение подходов оценки недвижимости.

Глава 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ

1.1. Нормативно-правовая база оценки стоимости недвижимости

За основу нормативно-правовой базы при оценке объекта недвижимости принимаются нормативные акты (Гражданский кодекс Российской Федерации, Федеральный закон Российской Федерации «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, Федеральный закон Российской Федерации «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 21.12.2001г. №178-ФЗ), международные  и федеральные стандарты оценки («Международные стандарты оценки» Международного комитета по стандартам оценки имущества (The International Assets Valuation Standards Committee), Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО №1), Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО №2), Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО №3), Свод стандартов оценки Российского общества оценщиков (ССО РОО 2005), выпущенный РОО в полном соответствии с принятыми “Международными стандартами оценки” Международного комитета по стандартам оценки (МСО-2003-05), Европейскими стандартами оценки (ЕСО 2003), Международными стандартами финансовой отчетности (МСФО2004) и рекомендующими их к применению для всех своих членов), сборники Укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС), Межрегиональный информационно-аналитический бюллетень «Индексы цен в строительстве» КО-ИНВЕСТ, периодические и аналитические мате­риалы, статьи, научные работы (Федотовой М.А. и Грязновой Н.Г., Щербаковой Н.А., Асаул А.Н.) по оценке недвижимости, нормативные акты, постановления и решения, утвержденные на уровне органов местного самоуправления.

1.2. Подходы и методы, используемые в Российской Федерации для оценки стоимости недвижимости

В процессе оценки недвижимости используются три основных подхода:

Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учётом его износа.

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Затратный подход

Затратный подход предполагает оценку имущественного комплекса, состоящего из земельного участка и созданных на нем улучшений, на основе расчета затрат, необходимых при его воссоздании на конкретную дату. При этом необходимо учитывать износ (обесценение) оцениваемых улучшений со временем эксплуатации под воздействием различных факторов. Расчет стоимости земельного участка должен производиться с учетом принципа «наилучшего и наиболее эффективного использования.

В основу затратного подхода положен принцип «замещения», согласно которому благоразумный покупатель не станет платить за объект дороже по сравнению с затратами на приобретение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по своему назначению, качеству и полезности объекта недвижимости в приемлемый период времени.

Рассматриваемый подход в оценке недвижимости обычно приводит к объективным результатам при условии достаточно точной оценки затрат на строительство идентичного (аналогичного) объекта с последующим учетом износа оцениваемого объекта.

Технология применения затратного подхода включает в себя следующие этапы:

1.      Оценка восстановительной стоимости оцениваемого здания.

2.      Оценка величины предпринимательской прибыли.

3.      Расчет выявленных видов износа.

4.      Оценка рыночной стоимости земельного участка.

5.      Расчет итоговой стоимости объекта путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.

Вывод о величине рыночной стоимости оцениваемого объекта делается оценщиком после тщательного сравнительного анализа результатов по каждому из использованных подходов, учитывая специфику и приоритетность того метода или методов, которые расценены оценщиком как наиболее логичные и приемлемые в каждом конкретном случае.

Для расчета полной восстановительной стоимости объектов недвижимости применяются четыре основных метода:

                  метод сравнительной единицы – текущая стоимость единицы измерения оцениваемого объекта умножается на количество единиц;

                  метод разбивки по компонентам – заключается в определении удельной стоимости единицы измерения или всего объекта исходя из поэлементных затрат;

                  метод смет – составление объективных и сводных смет для строительства нового объекта;

                  индексный метод – заключается в определении восстановительной стоимости путем умножения его балансовой стоимости на соответствующий индекс переоценки.

Под накопленным износом понимают «уменьшение» стоимости воспроизводства или стоимости замещения улучшений, которое может происходить в результате физического разрушения, функционального устаревания, внешнего устаревания или их комбинации.

Существует три вида износа:

а) физический (нормативный метод, стоимостной метод, метод срока жизни);

б) функциональный (метод капитализации потерь в арендной плате, метод капитализации избыточных эксплуатационных);

в) внешний (метод капитализации потерь в арендной плате, метод сравнительных продаж, метод срока жизни).

Доходный подход

     Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта недвижимости, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта недвижимости. Определение стоимости недвижимости с позиции доходного подхода основано на предположении о том, что потенциальный покупатель (инвестор) не заплатит за недвижимость больше, чем текущая стоимость будущих доходов, получаемых в результате эксплуатации этой недвижимости (предполагается, что для данного покупателя важен не объект как таковой, а право получения будущих доходов от владения этим объектом).

                   Настоящий подход подразумевает, что цена объекта на дату оценки, есть текущая стоимость чистых доходов, которые могут быть получены владельцем в течение будущих лет после сдачи помещения в аренду.

                  Доходный подход при оценке объектов недвижимости представлен двумя методами:

     капитализации доходов – позволяет на основании данных о доходе и ставке капитализации на момент оценки или перспективу сделать вывод о стоимости объектов (используется в тех случаях, когда доход предприятия стабилен; стоимость оценивается дисконтированием стабильного денежного потока);

     дисконтирования денежных потоков – применяется для приведения потока доходов и затрат, распределенных во времени, к одному моменту для получения текущей стоимости денежного потока как стоимости приносящего доход объекта (используется в тех случаях, если будущие доходы предприятия  будут  отличаться от  доходов в период  предыстории  и нестабильны  по  годам  прогнозного периода).

                   В основе того и другого методов лежит предпосылка, что, величина стоимости недвижимости обусловлена возможностью, получать с помощью этого объекта доходы в будущем.

                 Различаются эти методы лишь способом преобразования. При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период, а при использовании метода дисконтированных денежных потоков – доход от ее предполагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода.

Сравнительный подход

Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами. Далее вносятся поправки, учитывающие различия между оцениваемым объектом и аналогами. Это позволяет определить цену продажи каждого аналога, как если бы он обладал теми же основными характеристиками, что и оцениваемый объект. Скорректированная цена дает оценщику возможность сделать заключение о том, что наиболее вероятная цена продажи аналогичных объектов отражает рыночную стоимость. Безусловно фактическая цена продажи объекта отклоняться от рыночной стоимости из-за мотивации участников сделки, степени их осведомленности, условий сделки. Однако в подавляющем большинстве случаев, цены индивидуальных сделок имеют тенденцию отражать направление развития рынка.

                 Исходной предпосылкой применения сравнительного подхода к оценке недвижимости является наличие развитого рынка недвижимости. Недостаточная же развитость данного рынка, а также то, что оцениваемый объект недвижимости является специализированным либо обладает исключительными выгодами или обременениями, не отражающими общее состояние рынка, делают применение этого подхода нецелесообразным.

Основополагающим принципом сравнительного подхода к оценке недвижимости является принцип замещения. Он гласит, что при наличии на рынке нескольких схожих объектов рациональный инвестор не заплатит больше суммы, в которую обойдется приобретение недвижимости аналогичной полезности.

                 Под полезностью понимается совокупность характеристик объекта, которые определяют его назначение, возможность и способы использования, а также размеры дохода от владения им, сроки и вероятность получения этого дохода. Полезность учитывает также наличие и иных позитивных факторов, вытекающих из владения, пользования и распоряжения объектом, таких как, например, престижность.

                  Выделяют следующие основные этапы оценки недвижимости сравнительным подходом:

     на первом этапе изучают состояние и тенденции развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит данный объект. Выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, которые были проданы недавно;

     на втором этапе собирается и проверяется информация по объектам-аналогам; анализируется собранная информация и каждый объект-аналог сравнивается с оцениваемым;

     на третьем этапе вносятся поправки в цены продаж сопоставимых объектов;

     на четвертом этапе согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.

    Надо сказать, что при оценке недвижимости методом сравнительного анализа продаж, в процессе внесения поправок на различия между оцениваемым объектом и аналогом, не всегда удается относительно точный расчет вероятной цены объекта. Если не использовать такие методы расчета поправок, как корреляционно регрессионный анализ, следует вводить как можно меньше корректировок на различия в характеристиках сравниваемых объектов. В первую очередь это касается поправок на физические различия (в частности поправки на масштаб).

                  Суть метода корреляционно-регрессионного анализа состоит в допустимой формализации зависимости между изменениями цен объекта недвижимости и изменениями каких-либо его характеристик.

                  Данный метод трудоемок и требует для своего применения достаточно развитого рынка недвижимости, т.к. предполагает анализ большого количества репрезентативных выборок из базы данных.

                  Заключительным этапом сравнительного подхода к оценке недвижимости является анализ произведенных расчетов с целью получения итоговой величины стоимости оцениваемого объекта. При этом необходимо:

     тщательно проверить использованные для расчета данные по сопоставимым продажам и их скорректированные величины;

     провести согласование скорректированных величин сопоставимых продаж путем расчета средневзвешенной величины.

                 Рассчитанная оценщиком средневзвешенная величина и будет являться вероятной ценой продажи оцениваемого объекта, которая может быть округлена в допустимых пределах в каждом конкретном случае.

1.3. Требования к отчету об оценке стоимости объекта недвижимости

Основными требованиями, которыми должен руководствоваться эксперт-оценщик при составлении отчета, является Федеральный стандарт оценки №3, утвержденный Приказом Минэкономразвития РФ № 256 от 20 июля 2007 года «Требования к отчету об оценке», статьями которого являются:

Общие положения

        Настоящий федеральный стандарт оценки разработан с учетом международных стандартов оценки и устанавливает требования к составлению и содержанию отчета об оценке, информации, используемой в отчете об оценке, а также к описанию в отчете об оценке применяемой методологии и расчетам. Отчет об оценке составляется по итогам проведения оценки.

        Настоящий федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности.

        Отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, настоящим федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.

Требования к составлению отчета об оценке

       При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

              в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности);

информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности);

              содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности);

состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости);

              отчет об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (принцип достаточности).

        Копия отчета об оценке должна храниться оценщиком с даты составления отчета в течение общего срока исковой давности, установленного законодательством Российской Федерации.

       Отчет об оценке должен быть пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика, осуществляющего оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, или печатью и подписью руководителя юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.

       Требования к составлению отчета об оценке, проводимой для специальных целей и отдельных видов объектов оценки, могут дополнять требования настоящего федерального стандарта оценки и устанавливаются соответствующими федеральными стандартами оценки отдельных видов объектов оценки либо оценки для специальных целей.

Требования к содержанию отчета об оценке

        Вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должны содержаться следующие разделы:

а) основные факты и выводы. В разделе основных фактов и выводов должны содержаться:

- общая информация, идентифицирующая объект оценки;

- результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке;

- итоговая величина стоимости объекта оценки;

б) задание на оценку в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки;

в) сведения о заказчике оценки и об оценщике. В отчете об оценке должны быть приведены следующие сведения о заказчике оценки и об оценщике.

              Сведения о заказчике:

- о заказчике - юридическом лице: организационно-правовая форма; полное наименование; основной государственный регистрационный номер (далее - ОГРН), дата присвоения ОГРН; место нахождения;

- о заказчике - физическом лице: фамилия, имя, отчество; серия и номер документа, удостоверяющего личность, дата выдачи и орган, выдавший указанный документ.

Сведения об оценщике:

- об оценщике, работающем на основании трудового договора: фамилия, имя, отчество оценщика, информация о членстве в саморегулируемой организации оценщиков, номер и дата выдачи документа, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности, сведения о страховании гражданской ответственности оценщика, стаж работы в оценочной деятельности, а также организационно-правовая форма, полное наименование, ОГРН, дата присвоения ОГРН; место нахождения юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор;

- об оценщике, осуществляющем оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой: фамилия, имя, отчество; серия и номер документа, удостоверяющего личность, дата выдачи и орган, выдавший указанный документ; информация о членстве в саморегулируемой организации оценщиков; номер и дата выдачи документа, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности, сведения о страховании гражданской ответственности оценщика, стаж работы в оценочной деятельности;

- информация обо всех привлекаемых к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и специалистах с указанием их квалификации и степени их участия в проведении оценки объекта оценки;

г) допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки;

д) применяемые стандарты оценочной деятельности.

              В отчете об оценке должна быть приведена информация о федеральных стандартах оценки, стандартах и правилах оценочной деятельности, используемых при проведении оценки объекта оценки;

е) описание объекта оценки с приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки.

              В отчете об оценке должна быть приведена следующая информация об объекте оценки:

- количественные и качественные характеристики объекта оценки.

              Данная информация в зависимости от объекта оценки должна содержать в том числе сведения об имущественных правах, обременениях, связанных с объектом оценки, физических свойствах объекта оценки, износе, устареваниях;

- количественные и качественные характеристики элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки;

- информация о текущем использовании объекта оценки;

- другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость;

ж) анализ рынка объекта оценки, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость. В разделе анализа рынка должна быть представлена информация по ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости, и содержаться обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов;

з) описание процесса оценки объекта оценки в части применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке. В данном разделе должно быть описано применение подходов к оценке с приведением расчетов или обоснован отказ от применения подходов к оценке объекта оценки;

и) согласование результатов. В разделе согласования результатов должно быть приведено согласование результатов расчетов, полученных с применением различных подходов.

              При согласовании результатов, полученных при применении различных подходов к оценке, а также использовании разных методов в рамках применения каждого подхода, оценщик должен привести в отчете об оценке описание процедуры соответствующего согласования. Если при согласовании используется взвешивание результатов, полученных при применении различных подходов к оценке, а также использовании разных методов в рамках применения каждого подхода, оценщик должен обосновать выбор использованных весов, присваиваемых результатам, полученным при применении различных подходов к оценке, а также использовании разных методов в рамках применения каждого подхода.

          В приложении к отчету об оценке должны содержаться копии документов, используемые оценщиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, в том числе правоустанавливающих и правоподтверждающих документов, а также документов технической инвентаризации, заключений специальных экспертиз и другие документы по объекту оценки (при их наличии).

Требования к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценке

       В тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации, используемой в отчете, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, либо приложены копии материалов и распечаток. В случае, если информация при опубликовании на сайте в сети Интернет не обеспечена свободным и необременительным доступом на дату проведения оценки и после даты проведения оценки или в будущем возможно изменение адреса страницы, на которой опубликована используемая в отчете информация, или используется информация, опубликованная не в периодическом печатном издании, распространяемом на территории Российской Федерации, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов.

        Информация, предоставленная заказчиком (в том числе справки, таблицы, бухгалтерские балансы), должна быть подписана уполномоченным на то лицом и заверена в установленном порядке, и в таком случае она считается достоверной, если у оценщика нет оснований считать иначе.

        В случае, если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости, используется экспертное мнение, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным условиям, описанным в разделе анализа рынка.

Требования к описанию в отчете об оценке методологии оценки и расчетов

        В отчете об оценке должно содержаться описание последовательности определения стоимости объекта оценки, позволяющее пользователю отчета об оценке, не имеющему специальных познаний в области оценочной деятельности, понять логику процесса оценки и значимость предпринятых оценщиком шагов для установления стоимости объекта оценки.

        В отчете об оценке должно содержаться обоснование выбора примененных оценщиком методов оценки в рамках затратного, сравнительного и доходного подходов.

       В отчете об оценке должно содержаться описание расчетов, расчеты и пояснения к расчетам, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, указанных или полученных оценщиком в рамках применения подходов и методов, использованных при проведении оценки.

       В отчете об оценке итоговое значение стоимости после согласования результатов применения подходов к оценке может быть представлено в округленной форме по правилам округления.

Глава 2. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости (отчет об оценке нежилых помещений, расположенных по адресу: г.Сыктывкар, Сысольское шоссе, 1/3)

2.1. Основные факты и выводы

В данном Отчете производилась оценка рыночной стоимости следующего объекта недвижимости:

Таблица 1. Объект оценки

Оценка рыночной стоимости производилась по состоянию на 01 октября  2010 года.

Целью и задачей оценки является: определение рыночной стоимости для кредитования под залог оцениваемого имущества.

Результаты, полученные при применении  сравнительного и доходного подходов, приведены в таблице ниже.

Таблица 2. Результаты, полученные при применении различных подходов

Произведенные ниже расчеты и анализ позволяют сделать вывод, что рыночная стоимость объекта недвижимости, на дату оценки округленно составляет:

5 914 000  (Пять миллионов девятьсот четырнадцать тысяч ) рублей,

с учетом  НДС

Таблица 3

2.2. Основание для проведения оценки

Основанием для проведения оценки является договор на оказание возмездных услуг по оценке рыночной стоимости № Х/10 от 01.10.2010 года.

2.3. Задание на оценку

2.3.1. Объект оценки

Таблица  4

2.3.2. Имущественные права на объект оценки

В данном отчете оценивается полное право собственности на нежилые помещения.

Собственником помещений, расположенных по адресу: г. Сыктывкар, Сысольское шоссе, 1/3 является Федоров Федор Федорович, что подтверждается следующим документом:

- Свидетельство о государственной регистрации права серия 11АА № ХХХХХХ      от 05 июля 2007  года.

Согласно статье 209 «Содержание права собственности» Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности включает права владения, пользования и распоряжения имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам;  передавать им, оставаясь собственником права владения, пользования и распоряжения имуществом; отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

2.3.3. Цель и назначение оценки

Цель оценки - определение рыночной стоимости объекта недвижимости.

Назначение оценки – кредитование под залог оцениваемого имущества.

2.3.4. Ограничения, связанные с предполагаемым использованием результатов оценки

Ограничения, связанные с предполагаемым использованием результатов оценки отсутствуют.

2.3.5. Вид стоимости

В рамках настоящего Отчета, в соответствие с договором на оценку и со статьей               7 Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.1998г. № 135-ФЗ подлежит установлению рыночная стоимость объекта оценки.

              Развернутое определение рыночной стоимости дано в Федеральном законе от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (ст. 3):

«…под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

   одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

   стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

   объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов;

   цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

   платеж за объект оценки выражен в денежной форме».

2.3.6. Дата оценки, дата осмотра объекта оценки, дата составления отчета  и срок проведения оценки

Дата оценки – 01 октября 2010 года.

Дата осмотра объекта оценки – 01 октября 2010 года.

Дата составления отчета – 05 октября 2010 года.

Срок проведения оценки – с 01 октября по 05 октября 2010 года.

2.3.7. Допущения и ограничения, на которых основывается оценка

Сертификат качества оценки, являющийся частью настоящего отчета, ограничивается следующими условиями:

1. В процессе подготовки настоящего отчета, оценщик исходил из достоверности имеющихся документов, полученных от Заказчика.

2. Оценщик не несет ответственности за юридическое описание права собственности на оцениваемое имущество.

3. От оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным образом по поводу составленного отчета или оцененного имущества, кроме как официального вызова суда.

4. При проведении оценки предполагалось отсутствие каких-либо скрытых факторов, влияющих на стоимость оцениваемого имущества. На оценщике не лежит ответственность по обнаружению (или в случае обнаружения) подобных факторов.

5. Исходные данные, использованные оценщиком при подготовке отчета, были получены из надежных источников и считаются достоверными. Тем не менее, оценщик не может гарантировать их абсолютную точность, поэтому там, где это, возможно, делаются ссылки на источник информации.

6. Ни заказчик, ни оценщики не могут использовать отчет (или любую его часть) иначе, чем это предусмотрено договором об оценке.

7. Мнение оценщика относительно рыночной стоимости действительно только на дату оценки. Оценщики не принимают на себя ответственность за последующие изменения социальных, экономических, юридических и природных условий, которые могут повлиять на стоимость оцениваемого имущества.

8. Отчет об оценке содержит профессиональное мнение оценщика относительно стоимости оцениваемого имущества и не является гарантией того, что оно перейдет из рук в руки по цене, равной указанной в отчете стоимости.

2.4. Заявление о соответствии

Подписавший данный отчет оценщик настоящим заявляет, что в соответствии с имеющимися данными:

1. Все факты, изложенные в настоящем отчете, проверены, верны и соответствуют действительности.

2. Приведенные анализы, мнения и выводы ограничиваются лишь принятыми предположениями и существующими ограничительными условиями и допущениями, являющимися частью настоящего отчета, и представляют собой личные беспристрастные профессиональные формулировки.

3. В отношении имущества, являющегося предметом настоящей оценки, оценщик не имеет никакой личной заинтересованности ни сейчас, ни в перспективе, а также не состоит в родстве, не имеет никаких личных интересов или пристрастности по отношению к лицам, являющимися на дату вступления в силу настоящего отчета владельцами оцененного имущества или намеревающимся  совершить с ним сделку.

4. Оплата услуг оценщика не связана с обусловленной или заранее установленной стоимостью имущества или с деятельностью по оценке имущества, благоприятствующей интересам клиента, с суммой стоимости оцененного имущества, с достижением оговоренных или с возникновением последующих событий и совершением сделки с имуществом.

5. Оценщик лично произвел наружный осмотр объекта оценки.

2.5. Содержание, объем работ, информация, терминология,

используемые при проведении оценки

2.5.1. Содержание и объем работ, используемых при проведении оценки

Этап №1 - Осмотр объекта, сбор данных и их анализ

На этом этапе был произведен осмотр, а также были проанализированы данные, характеризующие природные, экономические, социальные и другие факторы, влияющие на рыночную стоимость объекта в масштабах города и района расположения объекта.

Дополнительно был проведен более детальный анализ информации, относящейся к оцениваемому объекту. Сбор данных осуществлялся путем изучения соответствующей документации, консультаций с представителями административных и технических служб, посредством визуального осмотра.

Этап №2 – Проведение расчетов

При определении стоимости недвижимого имущества использовались сравнительный и доходный подходы. В рамках доходного подхода при оценке недвижимого имущества, Оценщик применил метод капитализации прибыли. Метод сравнения продаж использовался при применении сравнительного подхода. В случае невозможности применения какого-либо из подходов Оценщиком было приведено обоснование отказа от использования подхода.

Этап №3 - Подготовка Отчета

На данном этапе все результаты, полученные на предыдущих этапах, были сведены воедино и изложены в виде Отчета и приложений к Отчету.

2.5.2. Сведения о заказчике оценки, собственнике  и оценщике

Таблица  5

2.5.3. Источники информации

Перечень документов, устанавливающих количественные и качественные характеристики оъекта оценки

1.   Свидетельство о государственной регистрации права серия 11АА № ХХХХХХ      от 05 июля 2007  года.

2.   Технический паспорт от 14.03.2007 года на помещения, расположенные по адресу: г. Сыктывкар, Сысольское шоссе, 1/3.

3.   Договор купли-продажи от 20.06.2007 года.

Законодательные и нормативные акты

1.        Федеральный закон Российской Федерации от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

2.        Федеральные стандарты в области оценки:

- ОБЩИЕ ПОНЯТИЯ ОЦЕНКИ, ПОДХОДЫ И ТРЕБОВАНИЯ К ПРОВЕДЕНИЮ ОЦЕНКИ  (ФСО N 1) - Утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 256

- ЦЕЛЬ ОЦЕНКИ И ВИДЫ СТОИМОСТИ (ФСО N 2) - Утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 255;

- ТРЕБОВАНИЯ К ОТЧЕТУ ОБ ОЦЕНКЕ (ФСО N 3) - утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 254;

Периодические издания

1.      Еженедельник ВСЕ ДЛЯ ВАС Недвижимость № 27 от 29 сентября  2010 года.

2.      Еженедельник «Покупка, продажа, обмен квартиры» № 21 от 27 сентября 2010 года.

2.5.4. Применяемые стандарты оценочной деятельности

Оценка была проведена, а отчет составлен в соответствии с Федеральными стандартами оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2), «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» утвержденными Приказами Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. №№ 256, 255,254; Стандартами и правилами оценочной деятельности Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» утвержденными решением Совета РОО от 20.06.2007 года.

Оценщик осуществляет свою деятельность на территории Российской Федерации и является членом Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков», поэтому применение вышеуказанных стандартов обязательно.

2.5.5. Используемая терминология при определении рыночной стоимости

В данном разделе даются определения используемых терминов, иное толкование которых невозможно. Данные определения трактуются следующими нормативными актами:

      Гражданский кодекс Российской Федерации;

      Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России  № 256 от 20.07.2007г.;

      Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России № 255 от 20.07.2007г.;

      Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России № 254 от 20.07.2007г.;

Объект оценки – объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Цель оценки – определение стоимости объекта оценки, вид которой определяется в задании на оценку.

Цена объекта оценки – денежная сумма, предлагаемая, запрашиваемая и уплаченная за объект оценки участниками совершенной или планируемой сделки.

Стоимость объекта оценки – расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости.

Результат оценки – итоговая величина стоимости объекта оценки.

Итоговая стоимость объекта оценки - величина стоимости объекта оценки, определенная путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

Рыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой  объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине  цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Подход к оценке – совокупность методов оценки, объединенных общей методологией.

Метод оценки – последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Подходы к оценке:

Доходный подход- совокупность методов оценки  стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта  оценки.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устаревания.

Объект-аналог объекта оценки – объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Затраты на воспроизводство объекта оценки – затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий.

Затраты на замещение объекта оценки – затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Дата проведения оценки - дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

Наиболее эффективное использование объекта оценки – использование объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей.

Срок экспозиции объекта оценки – рассчитывается с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним.

Отчет об оценке – документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартом оценки № 3 «Требования к отчету об оценке», стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулирующей организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.

Недвижимость или недвижимое имущество - земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

2.6. Социально-экономическое положение региона, в котором расположен объект оценки

Местонахождение объекта оценки -  Республика Коми, г. Сыктывкар.

Город Сыктывкар - столица Республики Коми

Население - 247 тысяч человек.

Начало городу было положено Указом Императрицы Екатерины II от 25 января (5 февраля) 1780 года, в котором бывший погост Усть-Сысола был преобразован в город Усть-Сысольск.

Свое нынешнее название Сыктывкар (город на Сысоле) получил в 1930 году, в честь своего 150-летия.

По территориальному делению включает: Эжвинский район, 3 поселка городского типа, 3 сельских населенных пункта.

Сыктывкар развивается как административный, деловой, культурный и научный центр Республики Коми.

Промышленность. Индустриальный облик Сыктывкара определяют более 40 крупных промышленных предприятий. Продукция лесной, деревообрабатывающей и целлюлозно-бумажной отрасли: целлюлоза, бумага, картон, фанера, пиломатериалы и другие поставляются во многие города России, а также во многие страны мира.

По итогам 2008 года индекс промышленного производства составил 98,2% к уровню прошлого года.

По итогам 2008 года оборот организаций (без субъектов малого предпринимательства) в фактически действовавших ценах увеличился в целом по Сыктывкару на 17,9% и составил 73 678,6 млн. руб., что обусловлено приростом оборота организаций таких направлений, как:

      строительство – 68,2%;

      сельское и лесное хозяйство – 33,6%;

      оптовая и розничная торговля – 32,9%;

      транспорт и связь – 29,9%;

      операции с недвижимым имуществом, аренда и предоставление услуг – 26,6%;

      обрабатывающие производства – 8,0%;

      производство и распределение электроэнергии, газа и воды – 6,2%.

Строительство. За 2008 год крупными и средними организациями выполнен объем работ по виду деятельности "строительство" на 2 347,8 млн. рублей, что на 40,4% больше, чем за 2007 год. По республике наблюдалось увеличение объемов работ на 10,3%.

За счет всех источников финансирования введено в действие 95,4 тыс. кв. метров общей площади жилых домов, что на 2,0% больше уровня прошлого года, из них 9,3 тыс. кв. метров введено индивидуальными застройщиками.

В 2008 году число квартир в введенных жилых домах составило 1684, что на 14,1% больше аналогичного периода предыдущего года, в том числе индивидуальными застройщиками – 76 (на 13,4% больше уровня 2007 года).

За счет нового строительства приняты в эксплуатацию газовые сети протяженностью 1,4 км., сети канализации - 0,1 км., сети водопроводов-водоводов - 11,9 км., сети теплоснабжения - 0,04 км.

По данным Управления капитального строительства МО ГО "Сыктывкар" лимит бюджетных ассигнований, доведенных до управления в 2008 году, составил 310,3 млн. руб., в том числе средства:

  местного бюджета – 293,0 млн. руб.;

  республиканского бюджета – 17,3 млн. руб.

Из них освоены 278,4 млн. руб. (89,7% от запланированного), в том числе:

  средства местного бюджета – 264,5 млн. руб. (90,3%);

  средства республиканского бюджета РК – 13,9 млн. руб. (80,3%).

Транспорт. В 2008 году грузоперевозки автомобильным транспортом сократились на 2,9%, грузооборот также снизился на 0,7% относительно уровня 2008 года. Положительная динамика объемов грузоперевозок воздушным транспортом, сложившаяся в 2004-2006 годах, сменилась в 2007 году снижением этого показателя на 6,0%, а в 2008 году - на 26,9% относительно 2007 года.

По итогам года на Сыктывкар пришлось 18,6% объема перевозок грузов автомобильным транспортом в целом по республике, 16,4% - воздушным.

В последние годы наблюдалось увеличение объемов перевозок пассажиров  воздушным транспортом. За 2008 год по сравнению с предыдущим годом перевозки данным видом транспорта возросли на 13,6%.

Малое предпринимательство. Информация о количестве юридических лиц – субъектов малого и среднего предпринимательства по состоянию на 01.01.2009г.:

                число средних предприятий составило 34,0 ед. (30,1% от общего числа по РК в целом);

                число малых предприятий – 912 ед. (45,5%);

                число микропредприятий – 5039 ед. (53,0%);

                число индивидуальных предпринимателей – 6379 ед. (27,8%).

Инвестиции. По данным Территориального органа федеральной службы государственной статистики по Республике Коми за 2008 год объем инвестиций в экономику МО ГО "Сыктывкар" составил 14 861,8 млн. руб., что в действующих ценах больше уровня 2007 года на 53,0% и соответствует 18,1% от общего объема инвестиций в экономику Республики Коми.

Динамика инвестиций в основной капитал крупных и средних организаций, субъектов малого предпринимательства, индивидуальных застройщиков, включая объем неформальной деятельности, по итогам 2008 года имеет положительную динамику.

В общем объеме инвестиций в основной капитал более половины пришлось на крупные и средние организации. Удельный вес малых предприятий составил 11,3% в общем объеме инвестиций.

Наука. Сыктывкар является крупным научным центром Республики Коми. Ведущие научные учреждения - Коми научный центр Уральского отделения РАУ, в его составе институт геологии, институт биологии, институт языка, литературы и истории, институт физиологии, институт химии, институт экономических и социальных проблем Севера и др.

Образование. В городе несколько высших учебных заведений, в том числе Сыктывкарский государственный университет, Коми государственный педагогический институт, Сыктывкарский лесной институт, Коми Республиканская академия госслужбы и управления при Главе РК, филиалы учебных заведений других регионов РФ. Имеется Торгово-экономический колледж, Коми республиканский колледж культуры имени Чисталева, Сыктывкарский медицинский колледж, Сыктывкарское высшее педагогическое училище имени Куратова, Сыктывкарское высшее педагогическое училище № 2, Республиканское училище искусств, Сыктывкарский кооперативный техникум, Сыктывкарский технологический колледж, Гимназия искусств при Главе Республики Коми.

Культура. В городе располагаются Государственный Театр оперы и балета, Академический театр драмы им.В.Савина, Государственный республиканский театр фольклора, Коми республиканская филармония. Национальный музей, Национальная галерея, Национальная библиотека, 3 республиканских и 22 массовые городские библиотеки, Республиканский центр финно-угорских культур. Имеется 4 кинотеатра, 2 выставочных зала, 14 клубных учреждений, стадион, 2 плавательных бассейна и т.д.   

Финансы. В рамках институциональных преобразований в городе зарегистрировано около 5 тысяч новых хозяйственных структур, из них половина относится к сфере малого бизнеса. Сформировалась достаточно развитая финансовая система, в которую входят крупные коммерческие банки, как АКБ "Западно-Уральский филиал Сбербанка РФ", АКБ "Северный народный банк", Сыктывкарский филиал АКБ "Ухтабанк", Коми региональный филиал АКБ "Московский банк реконструкции и развития" и другие. Получает развитие страховой рынок. Совершенствуется организация работы страховых фирм, расширяется круг и объемы их услуг.

Демография. Уровень жизни населения. Безработица. Численность населения на 01.10.2008 года составила 246,3 тыс. человек. По итогам года сократилась как рождаемость, так и смертность населения на 3,3% и 2,1% соответственно (относительно предыдущего года).  Общий коэффициент рождаемости (11,8) и смертности (10,8) были ниже среднереспубликанского уровня (по республике соответственно – 12,1 и 12,7). Как и в 2007 году,  в 2008 году по городу наблюдался прирост населения.

Среднемесячная номинальная начисленная заработная плата одного работника в 2008 году составила 18 239,0 рублей и возросла к 2007 году на 21,9%.

В течение отчетного года с целью получения государственной услуги в подборе необходимых работников в ГУ РК «ЦЗН города Сыктывкара» обратилось 1345 работодателей всех организационно-правовых форм собственности (из них 292 работодателя – впервые), которыми заявлено в ЦЗН свыше 19,3 тыс. единиц вакансий рабочих мест (должностей).  На регистрационный учет в течение года поставлено 13,4 тыс. чел., обратившихся в ЦЗН за получением государственной услуги содействия в поиске подходящей работы, из них 4,7 тыс. чел. присвоен официальный статус безработного с назначением социальной выплаты в виде пособия по безработице. 

Вывод. Республика Коми и город Сыктывкар обладают высоким экономическим потенциалом, имеют развитую инфраструктуру. В Сыктывкаре находится большое число административных учреждений, инвестиционных институтов, представительств, коммерческих организаций.

Источники информации: www. komi.gks.ru; www.syktyvkar.komi.com

              2.6.1. Анализ рынка коммерческой недвижимости

В Республике Коми рынок недвижимости развивается неравномерно: наиболее ин­тенсивное развитие получил рынок жилой недвижимости, менее интенсивное - рынок офисной недвижимости, расположенной, в основном, в центрах населенных пунктов. Ры­нок производственных объектов не получил должного развития и представлен, в основ­ном арестованным имуществом, имуществом предприятий банкротов и ликвидируемых предприятий.

Офисная недвижимость: Офисные площади - самый динамичный сегмент сыктывкарского рынка коммерческой недвижимости. Пока в Сыктывкаре спрос на этот вид недвижимости существенно преобладает над предложением. Однако пока преобладают организации, желающие арендовать офисные помещения, нежели купить их. Причем, если компании покупают офисное помещение, то стараются это сделать на первичном рынке, а если арендуют, то на вторичном рынке.

Цены на офисную недвижимость: Стоимость одного квадратного метра офисных помещений на первичном рынке без отделки сегодня в Сыктывкаре варьируется от 30 до 45 тыс. руб., с отделкой от 40 до 60 тыс. руб. На вторичном рынке стоимость 1 кв.м. офисной недвижимости составляет 30-60 тыс. руб. Цены варьируются в зависимости от месторасположения здания, его состояния и планировки.

В аренду офисную недвижимость сдают в Сыктывкаре в пределах от 300 до 950 руб. за 1 кв.м. Наиболее востребованная часть города - центр.

Торговая недвижимость: Торговая недвижимость (магазины и торговые центры) как один из крупнейших секторов коммерческой недвижимости имеет высокий спрос на рынке Сыктывкара.

Сегодня в столице Коми наблюдается большое количество торгово-развлекательных центров. Немаловажным фактором, влияющим на доходность торгового центра, является наличие автостоянки, рассчитанной на большое количество машин, поэтому наиболее крупные торговые комплексы имеют прилегающие к ним встроенные парковки

В настоящее время в городе введены в строй ряд крупных торговых центров. В Сыктывкаре по улице Интернациональной (напротив ресторана «Вычегда») возведено здание общественно-делового назначения. Новый комплекс представляет собой современную архитектурную композицию из зданий различной этажности и включает в себя деловой центр (административные и офисные помещения), современную гостиницу на 103 номера (3-звездного класса по международной классификации), ресторан на 50 посадочных мест, встроенный двухэтажный паркинг (стоянка на 40 служебных и личных автомобилей), универсальный магазин.

Также ООО «СТК - Инвест» введен в эксплуатацию жилой комплекс с торговыми помещениями и подземными гаражами по улице Свободы. Площадь-3200 кв.м.

ООО «Новые технологии - 2» ввело в строй торговый ряд и реконструировало остановочный комплекс по улице Бумажников в Эжве. Общая площадь комплекса составит 1461,7 кв м. На месте мини-рынка по улице Карла Маркса в столице республики построено торгово-офисное здание с прилегающей автостоянкой.

Цены на торговую недвижимость:

Стоимость 1 кв. м. торговых помещений на вторичном рынке Сыктывкара сегодня составляет 35-65 тыс. руб. На ул. Коммунистической на первой линии торговые площади продаются по цене 70-110 тыс.руб. за 1 кв.м. (в зависимости от уровня отделки, площади, этажа расположения).

В новостройках, по данным компаний, торговые площади продаются по цене от 35 до 55 тыс. руб. /без отделки/ и до 80 тыс. руб. /с отделкой/.

Рынок аренды недвижимости в г.Сыктывкаре показывает, что наибольшим спросом пользуются офисные и торговые площади от 20 кв.м до 100 кв.м. Это обусловлено тем, что в городе наиболее развит мелкий бизнес. Для среднего и крупного бизнеса свойственно не арендовать недвижимость, а приобретать в собственность. Кроме того, наибольшим спросом пользуются площади, расположенные в деловых и торговых районах города, в частности в районах пересечения улиц Коммунистическая и улиц Первомайская, Интернациональная, Октябрьский проспект. Стоимость аренды               1 кв.м в данном районе составляет для торговых помещений составляет 600 - 1200 рублей в месяц. На окраинах города стоимость аренды составляет- 300-400 рублей.

Складская недвижимость: По мнению специалистов риэлторских агентств             Сыктывкара, до насыщения рынка складской недвижимости еще далеко. По-прежнему количество предложений качественных объектов на рынке производственно-складской недвижимости чрезвычайно ограничено.

В столице республики складские помещения в основном сконцентрированы в районе Октябрьского проспекта и по улице Печорской. Однако предприниматели сегодня все равно стараются приобрести помещение под склад поближе к центру.

Спрос и предложение на складскую недвижимость: Спрос и предложение по этому виду коммерческой недвижимости находится примерно на одном уровне. Сегодня в основном предлагаются складские помещения на вторичном рынке недвижимости.

Цены на складскую недвижимость: Чем ближе к центру располагается помещение, тем выше на него цена. Так, если стоимость 1 кв.м. складской недвижимости в районе мясокомбината составляет 12-16 тыс. руб., то в центральной части города – 20-25 тыс. руб. В местечке Човью стоимость 1 кв.м. складского помещения обойдется всего в 5-7 руб.

Исходя  из  анализа  рынка  коммерческой   недвижимости  в  г. Сыктывкаре, можно сделать следующие выводы:

1.              Наиболее востребованными на рынке недвижимости являются торговые помещения;

2.              Большим спросом пользуются торговые площади, расположенные на центральных улицах города Сыктывкара - Коммунистической. Первомайской, Интернациональной;

3.              Стоимость 1 кв.м торговых помещений в центре города составляют в среднем от 35 до 65 000 рублей в зависимости от технического состояния объекта, месторасположения и площади, на ул. Коммунистическая стоимость 1 кв.м. торговых помещений может достигать 110 000 рублей;

4.              Цены на офисную недвижимость несколько ниже, чем на торговую. В центре города стоимость 1 кв.м офисных помещений составляет около 40 000 - 60 000 рублей;

5.              На рынке аренды недвижимости в г.Сыктывкаре наибольшим спросом пользуются торговые и офисные площади от 20 до 100 кв.м. расположенные в центральной части города в районе пересечения улицы Коммунистическая и улиц Первомайская. Интернациональная, Октябрьский проспект;

6.              Стоимость 1 кв.м аренды торговых помещений составляет от 300 рублей (на окраинах города) и до 1 200 рублей (в центре) в месяц;

7.              Аренда офиса обойдется арендатору в размере от 300 рублей за 1 кв.м (на окраинах города) и до 900 рублей за 1 кв.м (в районах повышенной деловой активности) в месяц;

8.              Количество предложений качественных объектов на рынке производственно-складской недвижимости в городе Сыктывкаре ограниченно. Складские помещения в основном сконцентрированы в районе Октябрьского проспекта и улицы Печорской. Стоимость 1 кв.м таких помещений в данном районе составляет 12 000 - 16 000 рублей. В центральной части города стоимость 1 кв.м. данного типа недвижимости составляет в среднем 25 000 рублей.

Источники информации:

1)  Данные агентства «КомиОнлайн» (komionline.ru);

2)  Данные официального сайта Республики Коми (www.rkomi.ru);

3)  Данные     Территориального     органа     Росстата     по     Республике     Коми  (www.komistat.ru);

4)  Данные специализированного сайта (www.domkomi.ru).

5)   Еженедельник ВСЕ ДЛЯ ВАС Недвижимость № 27 от 29 сентября  2010 года.

2.6.2. Описание объекта оценки, район окружения объекта оценки

Таблица 6

Описание здания

Таблица 7

Описание помещения

Таблица 8

2.7. Расчет рыночной стоимости объекта оценки

2.7.1. Анализ наиболее эффективного использования

В соответствии с методикой определения рыночной стоимости и других видов стоимостей, их расчет необходимо выполнять исходя из возможного альтернативного использования собственности, при котором в текущей рыночной ситуации стоимость будет максимальной. Процедура выявления и обоснования альтернативного использования, обеспечивающего максимально продуктивное использование собственности, называется анализом наилучшего и наиболее эффективного использования.

Наилучшее и наиболее эффективное использование объекта недвижимости – это вероятное использование свободной земли или собственности с улучшениями, которое физически возможно, юридически разрешено, финансово целесообразно и приводит к наивысшей стоимости.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования обычно выполняется:

 для участка земли как свободного

 для участка земли с существующими улучшениями.

Анализ возможностей использования участка, как свободного

При определении наиболее эффективного использования участка земли, как свободного, принимаются во внимание:

 целевое назначение и разрешенное использование;

 преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка;

 перспективы развития района, в котором расположен земельный участок;

 ожидаемые изменения на рынке земли и иной недвижимости;

 текущее использование земельного участка.

Однако выбор варианта наиболее эффективного использования земли может осуществляться среди вариантов, являющихся физически возможными, экономически оправданными, соответствующими требованиям законодательства, финансово осуществимыми, и в результате которого расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования).

Если стоимость свободного участка превышает  стоимость собственности с улучшениями, наилучшим и наиболее эффективным использованием будет использование земли как свободной.

Анализ вариантов использования земельного участка с существующими улучшениями

Заключение о наилучшем использовании отражает мнение оценщика в отношении использования собственности, исходя из анализа состояния рынка. Понятие «лучшее и наиболее эффективное использование», применяемое в данном отчете, подразумевает такое использование, которое из всех разумно возможных, физически осуществимых, финансово–приемлемых, должным образом обеспеченных и юридически допустимых видов использования имеет своим результатом максимально высокую текущую стоимость.

Анализ лучшего и наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям:

•                   законодательная разрешенность;

•                   физическая осуществимость;

•                   финансовая приемлемость;

•                   максимальная эффективность.

В таблице ниже представлен анализ наиболее эффективного использования объекта оценки.

2.7.2. Определение рыночной стоимости объекта оценки

2.7.2.1.  Технология оценки, выбор применяемых подходов

Всего известно три основных подхода оценки недвижимости:

1. затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо заме­щения объекта оценки, с учетом его износа и устаревания;

2. сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оцен­ки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отно­шении которых имеется информация о ценах;

3. доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оцен­ки.

Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от ис­пользования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. При этом учитыва­ется объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыноч­ной информации.

Выбор используемых подходов к оценке рыночной стоимости объекта недвижимости

- затратный подход – не применялся (обоснование отказа приведено в п. 14.2. данного Отчета);

- в рамках сравнительного подхода применялся метод сравнительных продаж;

- в рамках доходного подхода использовался метод капитализации дохода.

2.7.2.2. Определение рыночной стоимости объекта  оценки  затратным подходом

Затратный подход основан на принципе замещения, состоящем в том, что покупатель не будет платить за объект собственности больше той суммы, которая требуется, чтобы заменить его другим объектом, аналогичным по своим конструктивным и параметрическим характеристикам.

Затратный подход подразумевает, что рыночная стоимость оцениваемого здания определяется в первую очередь затратами на его создание.

Оценщик принял решение отказаться от применения затратного подхода относительно к данным объектам. Затратный подход основывается на принципе замещения, который гласит, что покупатель не заплатит за недвижимость больше той суммы, которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и строительства на нем объекта, аналогичного по своим потребительским характеристикам объекту оценки, например, нежилого помещения в многоэтажном здании. Официальной сметой затрат на покупку участка и строительства на нём здания, частью которого является объект оценки, Оценщик не располагает.

В свою очередь, расчёт по «типовым» сметам, СНИПам и т.п. с учётом всех реальных дополнительных затрат, определением совокупного износа здания в целом и «вычленения» стоимости единицы площади нежилого помещения  приведёт к большой погрешности при вычислениях.

Кроме того, Оценщику абсолютно не известны случаи подобного «изощрённого» приобретения встроенных помещений, когда покупатель приобретал в собственность одно помещение в многоэтажном здании посредством его строительства. Ввиду всего вышесказанного было принято решение отказаться от затратного подхода применительно к оценке встроенных помещений.

2.7.2.3.  Определение рыночной стоимости объекта  оценки   сравнительным подходом

Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Данный подход включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам аналогам. Аналог объекта оценки – это сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объектам оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях

2.7.2.4.  Расчет рыночной стоимости объекта оценки методом сравнения продаж

Так как на дату оценки имелось достаточное количество предложения по продаже помещений с аналогичными объектам оценки параметрами, то было принято решение о применении в рамках настоящей оценки данного подхода. Были проанализированы данные о предложениях продажи помещений с аналогичными характеристиками, как и у оцениваемых объектов. Информация была отобрана на основании предложений, опубликованных в газете «ВСЕ ДЛЯ ВАС – Недвижимость» № 27 от 29.09.2010 г.; «Покупка, продажа, обмен квартиры» № 21 от 27.09.2010г.; на сайте www.167000.ru (Единая информационная система недвижимости г. Сыктывкара).

При применении сравнительного подхода был выбран метод сравнения продаж.

Корректировки по ценообразующим факторам производилась на основании экспертного мнения. При сравнении оцениваемого и сопоставимых объектов вводились поправки только на различия между оцениваемым объектом и объектами-аналогами. В тех случаях, когда характеристики объекта оценки и объекта-аналога практически совпадали, поправки не применялись. Первая поправка, выраженная в процентах, умножается на цену продажи сопоставимого объекта. Вторая процентная поправка умножается на скорректированную цену, а не на первоначальную. Эта последовательность продолжается до тех пор, пока не будут внесены все поправки.

Расчет рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом приведен в таблице  ниже.

81

Таблица 9.  Расчет рыночной стоимости нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Сыктывкар, Сысольское шоссе, 1/3

81

2.7.2.5. Заключение о рыночной стоимости объектов оценки, рассчитанной  сравнительным подходом

Таким образом, рыночная стоимость нежилых помещений, рассчитанная сравнительным  подходом, на дату оценки составляет   6 211 000  рублей, с учетом НДС:

Таблица 10

2.7.2.6. Определение рыночной стоимости объекта  оценки доходным подходом

  Доходный подход исходит из того принципа, что потенциальный инвестор не заплатит за данный бизнес сумму, большую, чем текущая стоимость будущих доходов от этого бизнеса, т.е. принципа ожидания (предвидения).

Данный подход к оценке считается наиболее приемлемым с точки зрения инвести­ционных мотивов, поскольку любой инвестор, вкладывающий деньги в действующее предприятие, в конечном счете, покупает не набор активов, а поток будущих доходов, поз­воляющий ему окупить вложенные средства получить прибыль и повысить свое благосо­стояние.

Существует два метода пересчёта чистого дохода в текущую стоимость: метод капи­тализации прибыли и метод дисконтированных будущих денежных потоков.

Предположим, что будущие чистые доходы приблизительно будут равны текущим или темпы их роста будут умеренными и предсказуемыми. Причем доходы являются до­статочно значительными положительными величинами, т.е. бизнес будет стабильно разви­ваться. На основании вышеизложенного Оценщик применил  метод капитализации дохо­да.

Основные этапы процедуры оценки методом капитализации:

1) определение ожидаемого годового (или среднегодового) дохода в качестве дохода, генерируемого объектом недвижимости;

2) расчет ставки капитализации;

3) определение стоимости объекта недвижимости на основе чистого операционного дохода и коэффициента капитализации путем деления чистого операционного дохода на коэффициент капитализации.

2.7.2.7. Расчет рыночной стоимости объектов оценки  методом капитализации дохо­да

Определение арендных ставок

Расчет арендных ставок произведен на основании данных рынка аренды данного типа недвижимости   в г. Сыктывкаре. Арендные ставки включают в себя коммунальные платежи.

Таблица 11. Расчет арендной ставки для помещений, расположенных                                                                        по адресу: г. Сыктывкар, Сысольское шоссе, 1/3

Расчет потенциального валового дохода

Потенциальный валовой доход (ПВД) – это доход, который может принести объект оцениваемой недвижимости при условии, что вся площадь, предназначенная для сдачи в аренду, будет сдана в течение всего года.

Потенциальный валовой доход рассчитывается по формуле:

ПВД = S х АПл, где

S – площадь, предназначенная для сдачи в аренду;

АПл – годовая арендная плата.

Потенциальный валовой доход составляет:

Таблица 12

Потери от незанятости при сборе арендной платы

Потери арендной платы происходят за счет неполной занятости объекта и неуплаты арендной платы недобросовестными арендаторами; выражаются такие потери обычно в процентах от потенциального валового дохода.

Степень незанятости характеризуется коэффициентом незанятости, определяемым как отношение величины несданных в аренду площадей к величине общей площади, подлежащей сдаче в аренду. Для различных сегментов рынка недвижимости существуют типичные рыночные значения этого коэффициента, отклонения от которого свидетельствуют о качестве управления конкретным объектом недвижимости (значения коэффициента могут меняться со сменой владельца или управляющего недвижимостью).

Определяем потери от недозагрузки и неплатежей. По мнению специалистов ри­элтерских агентств период недозагрузки арендных площадей равен примерно двум неделям. Так как в году в среднем 52 недели, коэффициент загрузки (Кз) составит:

(52 – 2) / 52 = 0,96

Действительный валовой доход (ДВД) – это потенциальный валовой доход, скорректированный на коэффициент потерь от недосдачи площадей и недосбора платежей. ДВД рассчитывается по формуле:

ДВД = ПВД (1-К потерь), где

ПВД – потенциальный валовой доход;

Кпотерь – общие потери от недосдачи площадей и недосбора платежей (коэффициент недозагрузки)

Таким образом,  действительный валовой доход составляет:

Таблица 13. Расчет ДВД

Расчет операционных расходов и чистого операционного дохода

Чистый операционный доход рассчитывается как разница между действительным валовым доходом и всеми операционными расходами.

Операционные расходы (расходы на эксплуатацию) – это постоянные, ежегодные расходы, позволяющие объекту недвижимости функционировать на должном уровне. По своей экономической сути операционные расходы делятся на:

          постоянные;

          переменные;

          расходы на замещение, или резервный фонд на восстановление.

Постоянные расходы не зависят от степени занятости объекта недвижимости арендаторами. Сюда относятся налоги на недвижимость, платежи по страхованию недвижимости, плата за лицензии и разрешения, некоторые эксплуатационные расходы.

Переменные расходы непосредственно зависят от интенсивности загрузки недвижимости и от уровня предоставляемых услуг. К числу переменных расходов можно отнести расходы на управление; расходы по заключению договоров аренды; заработная плата обслуживающего персонала и начисления на нее; расходы на вывоз мусора; коммунальные платежи (например, за воду, отопление, газ, систему канализации, электричество); расходы на эксплуатацию и ремонт; расходы по обеспечению безопасности; расходы по благоустройству территории; плата за услуги, предоставляемые государственными или частными подрядными организациями; расходы по содержанию автостоянки; прочие расходы.

Коммунальные платежи и эксплуатационные расходы

На основе анализа рынка средний уровень затрат на коммунальные расходы составляет 8-15%. Для расчетов принимаем среднее значение – 11,5 % от действительного валового дохода.

Отчисления в резервный фонд

Собственнику имущества необходимо проводить отчисления в резервный фонд для последующего ремонта или восстановления недвижимости. К таким расходам относятся расходы на периодическую замену конструктивных быстроизнашивающихся элементов. Предполагается, что денежные средства резервируются на счете.

В нашем случае принимаем резерв на замещение из расчета 1 % от действительного валового дохода.

Расходы на управление

Расходы на управление объектом недвижимости составят 1 % от действительного валового дохода.

Таким образом, чистый операционный доход составит:

Таблица 14. Расчет чистого операционного дохода

Расчет ставки дисконтирования и коэффициента капитализации

Ставка дисконта – коэффициент, используемый для расчета текущей стоимости денежной суммы, получаемой или выплачиваемой в будущем. То есть, ставка дисконта используется для определения суммы, которую заплатил бы инвестор сегодня за право получения ожидаемых в будущем поступлений. При вложении средств в недвижимость, ставка дисконта представляет собой коэффициент эффективности вложений капитала, достижение которого ожидает инвестор при принятии решения о приобретении будущих доходов с учетом риска их получения. Таким образом, в ставке дисконта необходимо учесть все риски, связанные с вложением капитала в определённую сферу деятельности. В этом случае ставка дисконта будет важнейшим фактором, влияющим на стоимость недвижимости. Существует несколько видов определения ставок дисконта, каждая из которых имеет определенную специфику расчета. Однако из-за специфики российского рынка недвижимости наибольшим признанием пользуется метод кумулятивного построения.

Определим ставку дисконтирования по следующей формуле:

r = rf + (rнл + rвн + rи), где

r – ставка дисконтирования;

rf – безрисковая ставка;

rнл – поправка на низкую ликвидность;

rвн – внутренний риск;

rи – риск инвестиций в недвижимость.

Безрисковая ставка  

В качестве безрисковой ставки принята доходность по одной из наиболее ликвидных ГКО-ОФЗ серии 26202 (основные характеристики ценной бумаги представлены в таблице ниже), которая составляет на дату оценки  6,9 % годовых (www.micex.ru).

Поправка на недостаточную ликвидность рассматривает вероятность потерь от до­статочного длительного срока экспозиции объекта на рынке недвижимости и определяется по формуле:

, где

e – безрисковая ставка;

tэксп – типичное время экспозиции для подобных объектов (по мнению риелтеров оно составляет в среднем 6 месяцев).

Таким образом, премия за низкую ликвидность равна:

Поправка на риск вложения в конкретный сегмент рынка

Поправка на внутренний риск может рассматриваться как вероятность совершения деструктивных действий других собственников объекта оценки, в результате которых объект не используется наиболее эффективным способом. В данном случае объект принад­лежит одному собственнику. Соответственно поправка на внутренний риск не требуется.

Риск инвестиций в недвижимость по данному объекту оценки рассматривается как взвешенный набор факторов риска с учетом их влияния на инвестиции в объект оценки.

Расчет размера риска инвестиций в недвижимость представим в виде таблицы оце­нок по десятибалльной шкале. В результате найдем средневзвешенное значение как отно­шение количества использованных рисков к сумме произведений количества значений в группе на балл по каждой группе.

Таблица 15

Природные и антропогенные чрезвычайные ситуации. Объект оценки расположен в районе, не склонном  к природным чрезвычайным ситуациям. Поэтому риск по данному фактору минимален.

Ускоренный износ зданий и сооружений. Здание несклонно к ускоренному износу, так как здание построено из высокопрочных современных материалов. Поэтому риск в данном случае достаточно невысок.

Неполучение арендных платежей. Ввиду ухудшения экономической ситуации в стране многие арендаторы не в состоянии вносить арендную плату в установленные сроки и по ранее существующим ставкам аренды. Поэтому арендодатели вынуждены либо снижать ставки, либо терять потенциально выгодных клиентов. Поэтому риск недополучения арендных платежей достаточно высок.

Неэффективный менеджмент. Неправильное оформление договоров аренды. Данные факторы взаимосвязаны, т.к. неправильное оформление договоров является следствием неэффективного менеджмента в организации. По данным оценщика, данные риски относительно  объекта оценки минимальны, т.к. на предприятии существует строгое разграничение функциональных обязанностей, исключающее ошибки и некомпетентность в правовых вопросах.

Финансовые проверки. По данным бухгалтерской службы предприятия объекта оценки финансовые проверки проводятся достаточно редко, поэтому риск по данному фактору минимален.

Поправка на инвестиционный менеджмент

Премия за инвестиционный менеджмент связана с тем, что доходы от любого объекта недвижимости требуют постоянного управления. Таким образом, инвестиционный менеджмент представляет собой управление «портфелем инвестиций» и в зависимости от объекта инвестиций поправка на риск составляет 0-5%. 

Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Инвестиционный менеджмент не следует путать с управлением недвижимостью, расходы по которому включаются в операционные расходы. Будущему владельцу недвижимости нужно иметь полное представление о дополнительных расходах, связанных с инвестиционным менеджментом. Более высокая требуемая норма прибыли, связанная с дополнительными расходами, сокращает величину будущего дохода, уменьшая тем самым текущую стоимость вложений в недвижимость по сравнению с другими помещениями капитала, которые требуют меньших расходов на управление.

Объект оценки представляет собой торговые помещения с невысоким уровнем сложности управления. Поправка на инвестиционный составит 1,0 %.

          Таким образом, ставка дисконтирования составляет:

r = 6,9 + (3,45 + 3,1+ 1,0) = 14,45

Норма возврата капитала

Особенностью объекта недвижимости является уменьшение стоимости с              возрастом, которая достигает нуля в конце срока службы. Предположение о падении стоимости объекта недвижимости в будущем требует внесения положительной поправки к ставке капитализации.

Таким образом, для получения коэффициента капитализации необходимо определить норму возврата капитала, так как прогнозируется изменение в стоимости    актива.

Для расчета нормы возврата применен метод Ринга, который предполагает, что                       возмещение основной суммы происходит ежегодно равными частями. Расчет нормы возврата осуществляется по формуле:

Нв.к. = 1/n, где

Нв.к. – норма возврата капитала;

n – остаточный срок службы недвижимости.

Оставшийся срок службы рассчитывался исходя из нормативного срока службы, указанного в Положении о проведении планово-предупредительного ремонта жилых и общественных зданий, утвержденных Приказом № 147 от 08.09.1964 года.

Таблица 16.  Нормативные усредненные сроки службы[1]

Расчет нормы возврата капитала для объекта приведен в таблице ниже.

Таблица 17. Расчет нормы возврата капитала

Расчет коэффициента капитализации приведен в таблице ниже.

Таблица 18. Расчет коэффициента капитализации

Расчет рыночной стоимости объектов недвижимости                                         методом капитализации дохода

Расчет рыночной стоимости объектов оценки осуществляется путем деления величины прогнозируемого чистого операционного дохода на коэффициент капитализации. Формула расчета:

                                                        (4)
                          где         V – стоимость объекта недвижимости;

              ЧОД – чистый операционный доход;

               R – коэффициент капитализации.

Таблица 19.  Расчет рыночной стоимости объекта  оценки

2.7.2.8. Заключение о рыночной стоимости объекта оценки, рассчитанной  доходным подходом

Таким образом, рыночная стоимость нежилых помещений, рассчитанная доходным  подходом, на дату оценки составляет   5 468 827  рублей, с учетом НДС:

Таблица 20

2.7.3.  Согласование рыночной стоимости  объектов  оценки с учетом результатов расчетов по всем подходам

              Заключительным элементом аналитического исследования ценностных характеристик объекта оценки является сопоставление расчетных стоимостей, полученных при помощи использованных классических методов оценки. Целью согласования результатов является определение наиболее вероятной стоимости прав собственности на оцениваемый объект на дату оценки через взвешивание преимуществ и недостатков проведенных расчетов. Эти преимущества и недостатки оцениваются по следующим критериям:

1.                                             Достоверность, адекватность и достаточность информации, на основе которой проводится анализ.

2.                                             Способность отразить действительные намерения типичного покупателя/арендатора и/или продавца/арендодателя, прочие реалии спроса/предложения.

3.                                             Действенность метода в отношении учета конъюнктуры и динамики рынка финансов и инвестиций (включая риски).

4.                                             Способность метода учитывать структуру и иерархию ценообразующих факторов, специфичных для объектов, таких как местоположение, размер, качество строительства и отделки, потенциальная доходность и т.д.

В предыдущих разделах Отчета была проведена оценка рыночной стоимости объекта оценки различными подходами. Преимущества и недостатки примененных подходов оценивались по 5 критериям с приданием каждому соответствующих весовых коэффициентов. Результаты оценки преимуществ и недостатков каждого из примененных подходов представлены в таблице ниже.

Таблица 21

Согласование результатов приведено в таблице ниже.

81

Таблица 22. Согласование результатов оценки

81

2.8.  Заключение о рыночной стоимости объекта оценки

В результате проведенного анализа и расчетов, рыночная  стоимость  Объекта оценки – нежилых помещений,  на дату оценки  составляет округленно:

5 914 000  (Пять миллионов девятьсот четырнадцать тысяч) рублей,

с учетом  НДС

Таблица 23

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

По мере написания данной работы и проанализировав собранную информацию можно сделать следующие выводы.

В условиях развития рыночной экономики оценка недвижимости приобретает все большее значение. Важность этого вида оценочной деятельности обуславливается как расширением сектора частной собственности, так и необходимостью роста инвестиций. Рыночные методы оценки помогают максимально выгодно распоряжаться недвижимым имуществом, этим новым ресурсом, который юридические и физические лица получают в свое распоряжение.

                 Рыночная стоимость означает наиболее вероятную цену, которая сложится при продаже объекта собственности на конкурентном и открытом рынке при наличии всех условий, необходимых для совершения справедливой сделки.

                  Анализ перспектив увеличения стоимости недвижимости и её коммерческого использования должен опираться на строгий экономический расчёт, точную и профессиональную оценку действительной рыночной стоимости имущества.

              В рамках данной аттестационной работы основной целью было рассмотрение методов оценки недвижимости, используемых в рамках основных подходов, формирование теоретических и методических знаний, практических навыков необходимых при оценке недвижимости.

                  Для достижения поставленной цели в данной работе были решены следующие задачи:

      рассмотрение методов оценки недвижимости, в рамках трех основных подходов (затратного, доходного и сравнительного);

      рассмотрение практического применения методов оценки недвижимости;

      закрепление теоретических и практических знаний и навыков.

Практической основой для исследования методов оценки недвижимости явились данные, полученные в ходе изучения и анализа рынка недвижимости города Сыктывкара, данные органов государственной статистики, а также техническая информация об объекте недвижимости на примере, которого в данной работе рассматривалось практическое применение подходов оценки недвижимости.

Во второй главе проведена оценка объекта недвижимости с использованием двух подходов к оценке.

Затратный подход не использовался, так как он основывается на принципе замещения, который гласит, что покупатель не заплатит за недвижимость больше той суммы, которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и строительства на нем объекта, аналогичного по своим потребительским характеристикам объекту оценки, например, нежилого помещения в многоэтажном здании. Официальной сметой затрат на покупку участка и строительства на нём здания, частью которого является объект оценки, Оценщик не располагает.

В свою очередь, расчёт по «типовым» сметам, СНИПам и т.п. с учётом всех реальных дополнительных затрат, определением совокупного износа здания в целом и «вычленения» стоимости единицы площади нежилого помещения  приведёт к большой погрешности при вычислениях.

Кроме того, Оценщику абсолютно не известны случаи подобного «изощрённого» приобретения встроенных помещений, когда покупатель приобретал в собственность одно помещение в многоэтажном здании посредством его строительства. Ввиду всего вышесказанного было принято решение отказаться от затратного подхода применительно к оценке встроенных помещений.

Рыночная стоимость нежилых помещений, рассчитанная доходным  подходом, на дату оценки составила   5 468 827  рублей.

Рыночная стоимость нежилых помещений, рассчитанная сравнительным  подходом, на дату оценки составила   6 211 000  рублей.

Итоговая величина рыночной стоимости нежилых помещений на 01.10.2010г. составила  5 914 000 рублей.

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

1.      «Международные стандарты оценки» Международного комитета по стандартам оценки   (МСО-2003-05).

2. Федеральный закон №135-ФЗ от 29.07.98 г. "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (ред. от 24.07.2007 г.).

3. Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ

4. Федеральные Стандарты оценки (ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3), утвержденные Приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 июля 2007 г. № 254, 255, 256.

5. Постановление Правительства РФ от 07.06.2002 № 395 (ред. 03.10.2002) «О лицензировании оценочной деятельности»

6.Постановление Правительства РФ от 20.08.1999 № 932 «Об уполномоченном органе по контролю за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации»

7.Постановление Правительства РФ от 06.07.2001 № 519 «Об утверждении стандартов оценки»

8. Свод стандартов оценки Российского общества оценщиков (ССО РОО 2005)

9.Сборники Укрупненных Показателей Восстановительной стоимости зданий и сооружений

10.Анализ и оценка приносящей доход недвижимости / Д. Фридман, Н. Ордуэй. – М.: Дело, 1997

11.Валдайцев С. В. Оценка бизнеса. – М.: Проспект, 2006. - 355 с.

12.Гранова И. В. Оценка недвижимости. – СПб: Питер, 2001. - 208 с.: ил. – (Серия «Учебное пособие»)

13.Григорьева В. В. и др. Оценка объектов недвижимости. - М.: ИНФРА, 2000. – 78 с.

14.Грязнова Н. А. Оценка стоимости действующих предприятий (бизнеса). – М.: ИНФРА-М, 2005

15.Грибовский С.В., Сивец С.А.. Математические методы оценки стоимости недвижимого имущества. Учебное пособие. – М.: Финансы и статистика, 2008. – 368 с.

16. Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости. Учебное пособие. – М.,             2007 г., 344 с.

17.Коростылев С. П. Основы теории и практики оценки недвижимости: Учебное пособие. – М.: Русская деловая литература, 1998

18.Калинин В.М., Сокова С.Д. Оценка технического состояния зданий. Учебник. – М.: ИНФРА-М. 2005.

19.Оценка недвижимости. Учебник / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. – М.: ФиС 2008 – 496 с.

20.Оценка бизнеса: Учебник под ред. А.Г.Грязновой, М.А.Федотовой. –
М.: Финансы и статистика, 1998.-509 с.: ил.

21.Оценка бизнеса: Задачи и решения / Просветова Г. И. – РДЛ, 2006. – 192 с.

22.Оценка недвижимости: Учеб. пособие для вузов / Под ред. проф. В. А. Швандара. – М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2002. – 303 с.

23.Оценочная деятельность в экономике. Учебное пособие / под общей ред. Джухи В. М., Киреева В. Д. – М.: ИКЦ «МарТ», 2003. – 101 с.

24.Рутгайзер В.М. Оценка рыночной стоимости недвижимости. – М.: МАОК. 2006

25.Соловьев М. М. Оценочная деятельность (оценка недвижимости): Учебное пособие. – М.: ГУ ВШЭ, 2002

26.Симионова Н., Симионов Р. Оценка стоимости предприятия (бизнеса). – М.: МарТ, 2004. – 464 с.

27.Тарасевич Е. И. Методы оценки недвижимости. СПб, 1998. – 247 с.

28.Тепман Л. Н. Оценка недвижимости. - М.: ЮНИТИ, 2006. – 463 с.

29.Управление земельными ресурсами. Учебно-практическое пособие / Под ред. д. э. н., проф. Л. И. Кошкина. – М.: ВШПП, 2004. – 520 с.

30.Филиппов Л.А. Оценка бизнеса. Учебное пособие. – М.:КНОРУС,                      2006.  – 720 с.

31.Федотова М.А., Рослов В.Ю., Щербакова А.И. Оценка для целей залога: теория, практика, рекомендации. - М., Финансы и статистика, 2008 г., 384 с.

32.Еженедельник ВСЕ ДЛЯ ВАС Недвижимость № 27 от 29 сентября  2010 года.

33.Еженедельник «Покупка, продажа, обмен квартиры» № 21 от 27 сентября 2010 года.

34. Официальный сайт Территориального     органа     Росстата     по     Республике Коми - www.komistat.ru

35. Официальный сайт Республики Коми - www.rkomi.ru

81