Аренда и субаренда земельных участков

 

Оглавление

Введение ……………………………………………………………….....3

Глава I.  Аренда земельных участков……………………………….…..6

§1.  Понятие и особенности аренды земельных участков...…..…..6

§2.  Содержание договора аренды земельных участков…………11

§3.  Нормативно-правовая база в сфере земельных отношений…21

Глава II. Субаренда земельных участков  ……………………………..27

Глава III. Государственная регистрация договора аренды ……….….29

Заключение ………………………………………………………….…..31

Список использованной литературы……………………………….….33

Список сокращений …………………………………………………….34

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

Земля является важным природным богатством, а также  пространственным базисом для деятельности субъектов права. В ряде отраслей экономики земля выступает в  качестве основного производственного  ресурса.

В связи с социально-экономической значимостью земли любое государство стремится к ее эффективному вовлечению в экономический оборот, соблюдая при этом частные и публичные интересы. Такая задача стоит и перед Российской Федерацией, ее субъектами и муниципальными образованиями, являющимися собственниками земель,  гражданами, юридическими лица, в т. ч. иностранными гражданами, юридическими лицами, лицами без гражданства Российской Федерации. Необходимо отметить, в зависимости от объема правомочий, составляющих то или иное субъективное право в отношении земельного участка и оснований возникновения этого права, участники земельных правоотношений подразделяются на пять категорий: собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы, арендаторы и, наконец, обладатели сервитутов. Землепользователями считаются лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного срочного пользования; землевладельцами - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения. Арендаторами признаются лица, владеющие и пользующиеся земельными участками по договору аренды или субаренды. К обладателям сервитутов относятся лица, имеющие право ограниченного пользования чужими земельными участками.¹

Аренда является одним  из способов решения хозяйственных  задач и в этом смысле она естественным образом дополняет другие средства и способы социального, экономического и производственного развития. Уникальность аренды в том, что она фактически сопровождает и восполняет систему отношений собственности, в известной степени гармонизирует экономические отношения там и тогда, где и когда жесткая конструкция собственности (права собственности) не позволяет успешно и оперативно распорядиться финансовыми и производительными ресурсами.

Формирование в Российской Федерации  частной собственности на землю  вовсе не решает всех проблем в  области землепользования; у значительного  круга физических лиц и организаций, публичных образований всегда существует потребность во временном обладании земельными участками либо в сдаче их в аренду для извлечения дохода (компенсации расходов на содержание). Именно поэтому аренда земельных участков была и остается популярной формой организации производственно-экономического процесса; в частности, Правительство Российской Федерации, осознавая необходимость в развитии арендных отношений, предусматривает меры по формированию рынка аренды земли как неотъемлемого сегмента общего рынка товаров, работ и услуг, осуществляет комплекс мероприятий «по расширению возможностей аренды земли».

Предметом исследования данной курсовой являются гражданско-правовые отношения, возникающие в связи  с арендой и субарендой земельных участков как  разновидность сделок с земельными участками. 

Нам необходимо будет  определить, что в современном  законодательстве называется “арендой земельных участков”, какова особенность этой сделки, как оформляется и регистрируется аренда с земельными участками,  кто может вступать в арендные отношения, какие существуют ограничения и по субъектному составу и в целом при совершении этого вида сделок с земельным участками, какое законодательство в Российской Федерации регулирует эти отношения?

При изучении вопроса  арендных отношений были изучены  работы таких исследователей земельного права как В. А. Ершов, Г. В. Чубуков, М. Ю. Тихомиров и Г. А. Корнийчука Также изучены статьи В. В. Семенихина и З.А. Ахметьяновой, посвященные общим вопросам арендных отношений и договоров, а также труды В. В. Семенихина и С. А. Чаркина, затрагивающие особенности отношений, возникающих при аренде земельных участков.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава I.  Аренда земельных участков

§1.  Понятие и особенности аренды земельных участков

Аренда – основанное на договоре срочное владение и пользование имуществом за плату. Предметом аренды в основном является недвижимость, в том числе земельный участок. Земельные участки могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом.  

Основным признаками аренды земель являются:

• срочность - право, действующее определенный период времени, определяемый в договоре  (в отличии, например, от бессрочных прав, таких как собственность, постоянное (бессрочное)  пользование и др.);
• платность - возмездность арендных отношений, проявляющихся в арендной плате, выплачиваемый арендатором арендодателю;
• возвратность - по истечение срока аренды, арендованное имущество – земля подлежит возврату арендодателю, т.е. собственнику земельного участка.

Временное право на земельные  участки осуществляется в форме краткосрочной или долгосрочной аренды.

В зависимости от срока  пользования меняется период предварительного уведомления арендодателем арендатора о прекращении срока аренды. При  сельскохозяйственной аренде период уведомления  в любом случае не может быть меньше года. Аренда – это одна из самых распространенных и наиболее эффективных форм использования земли во все мире.

Право граждан на аренду земли в период новейшей истории  было провозглашено в Основах  законодательства СССР и союзных  республик о земле от 28.02.1990 г. и подтверждено Земельным кодексом РСФСР от 25.04.1991 года. В советское время земля и другие природные ресурсы функционировали как государственная (общенародная) собственность. Управление и распоряжение земельными и другими природными объектами и ресурсами в тот период было возложено на исполнительные органы государственной власти, в том числе различные министерства и ведомства. Граждане и юридические лица обладали лишь правами землепользователей.²

Определение договора аренды содержится в ст. 606 ГК РФ. По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество – земельный участок за плату во временное владение. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного земельного участка в соответствии с договором, являются его собственностью.³

Гражданское законодательство предусматривает, что предметом  договора аренды могут быть земельные  участки и другие обособленные природные  комплексы. Предметы договора аренды не должны терять своих натуральных свойств в процессе их использования, т.е. они должны быть непотребляемыми вещами (ст. 607 ГК РФ). Земельный участок отвечает этому требованию, так как при правильной эксплуатации земля является непотребляемым (неисчерпаемым) природным ресурсом. В пункте 2 статьи указывается, что законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов. Арендодателем земельного участка может быть только его собственник. По договору аренды земельного участка арендодатель обязуется предоставить арендатору земельный участок или его часть за плату во временное владение и пользование, а арендодатель обязуется уплачивать арендную плату, использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением иразрешенным использованием, соблюдать природоресурсное, природоохранительное, градостроительное и иное законодательство.⁴ По истечении срока аренды вещь должна быть возвращена ее собственнику.

Современные представления  об аренде земельных участков раскрыты в статье 22 ЗК РФ:

1. Иностранные граждане, лица без гражданства могут  иметь расположенные в пределах  территории Российской Федерации  земельные участки на праве  аренды, за исключением случаев,  предусмотренных настоящим Кодексом.

2. Земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

3. По истечении срока  договора аренды земельного участка  его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 настоящего Кодекса.

3.1. Договор аренды  земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, заключается на срок, продолжительность которого не может превышать срок резервирования таких земель.

3.2. Договор аренды  земельного участка, находящегося  в государственной или муниципальной  собственности и расположенного  в пределах береговой полосы  водного объекта общего пользования,  заключается с пользователем  водным объектом при условии обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе.

Об определении размера  арендной платы за земли, находящиеся  в собственности Российской Федерации, субъектов РФ или муниципальной  собственности, см. пункт 3 статьи 65 данного Кодекса.

4. Размер арендной  платы определяется договором  аренды. Общие начала определения  арендной платы при аренде  земельных участков, находящихся  в государственной или муниципальной  собственности, могут быть установлены  Правительством РФ.

Особенности предоставления земельных участков, расположенных в границах особой экономической зоны, и порядок пользования такими земельными участками установлены главой 7 ФЗ от 22.07.2005 N 116-ФЗ  "Об особых экономических зонах в Российской Федерации".⁵

5. Арендатор земельного  участка, за исключением резидентов  особых экономических зон - арендаторов  земельных участков, вправе передать  свои права и обязанности по  договору аренды земельного участка  третьему лицу, в том числе  отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

6. Арендатор земельного  участка, за исключением резидентов  особых экономических зон - арендаторов  земельных участков, имеет право  передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим Кодексом.

7. Земельный участок  может быть передан в аренду  для государственных или муниципальных  нужд либо для проведения изыскательских  работ на срок не более чем  один год. При этом арендатор земельного участка в пределах срока договора аренды земельного участка обязан по требованию арендодателя привести земельный участок в состояние, пригодное для его использования в соответствии с разрешенным использованием; возместить убытки, причиненные при проведении работ; выполнить необходимые работы по рекультивации земельного участка, а также исполнить иные обязанности, установленные законом и (или) договором аренды земельного участка.

8. При продаже земельного  участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендатор данного земельного участка имеет преимущественное право его покупки в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 1 статьи 36 настоящего Кодекса.

9. При аренде земельного  участка, находящегося в государственной  или муниципальной собственности,  на срок более чем пять лет  арендатор земельного участка  имеет право, если иное не  установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

10. В случае наследования  земельных участков лицами, не  достигшими совершеннолетия, их  законные представители могут  передать эти земельные участки  в аренду на срок до достижения  наследниками совершеннолетия.