Договор аренды

В законе или договоре аренды может  быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность  арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Арендное обязательство, предусматривающее право на выкуп, является смешанным договором, соединяющим в себе отношения аренды и купли-продажи. Следовательно, к такому договору в части аренды применяются нормы, регулирующие аренду, а в части купли-продажи — правила о купле-продаже. Возможность выкупа может быть сформулирована в договоре как право арендатора или как его обязанность. В первом случае он может выбирать, приобретать арендованное имущество в собственность или нет. Во втором случае неисполнение обязанности выкупить влечет для арендатора те же последствия, которые установлены для покупателя, уклоняющегося от исполнения договора купли-продажи.

Право выкупа арендованного имущества  может быть предусмотрено законом. Например, закон предусматривает право выкупа арендованных земельных участков в порядке и на условиях, указанных в Земельном кодексе.

Если условие о выкупе не предусмотрено в самом договоре, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену. Законом может быть установлен запрет на выкуп определенных видов арендованного имущества. Так, ст. 34 Лесного кодекса²⁵ запрещает выкуп арендованных лесных участков.

2.2. Прекращение и возобновление договора аренды

Договор аренды, как и любой гражданский  договор, может быть прекращен по общим основаниям, установленным  в гл. 26 ГК для всех обязательств. Ими являются надлежащее исполнение, новация, совпадение должника и кредитора в одном лице, ликвидация юридического лица и др.

Однако некоторые основания, предусмотренные  в гл. 26 ГК, применяются с учетом специальных правил, содержащихся в нормах об аренде. Так, согласно ст. 418 ГК обязательство прекращается смертью должника, если исполнение не может быть произведено без личного участия должника либо обязательство иным образом неразрывно связано с личностью должника. Это положение уточняется в п. 2 ст. 617 ГК: в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное; арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, кроме случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.²⁶

Переход права собственности и иных вещных прав (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. В этом случае замена арендодателя в обязательстве происходит на основании закона, поэтому соглашения сторон не требуется.

На арендные отношения распространяется общее правило о допустимости расторжения договора по соглашению сторон. Однако на практике требование о расторжении договора обычно заявляется одним из контрагентов.

В ст. 619 и 620 ГК регламентируется досрочное  расторжение договора аренды по инициативе одной из сторон, конкретизировано понятие существенного нарушения договора применительно к арен-де и уточнен порядок его расторжения. Перечень существенных нарушений, содержащийся в ст. 619 и 620 ГК, не является исчерпывающим. Стороны могут указать в договоре и иные нарушения, являющиеся, по их мнению, основанием для досрочного расторжения договора, а также обстоятельства, не связанные с нарушением обязательства. Например, стороны вправе предусмотреть, что заключенный ими договор аренды здания может быть расторгнут арендатором в одностороннем порядке, если арендатор в период аренды приобретет в собственность аналогичное здание.

Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя. По требованию арендодателя договор может быть, досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1. Пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2. Существенно ухудшает имущество;
3. Более 2 раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Кроме того, расторжение договора возможно, если арендатор не производит капитального ремонта имущества, когда это является его обязанностью.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнить обязательство в разумный срок. Если требование арендодателя будет исполнено арендатором в разумный срок, договор не может быть досрочно расторгнут. Если указанная досудебная процедура не соблюдена, суд оставляет исковое заявление без рассмотрения (если иск подан в арбитражный суд — ст. 148 АПК)²⁷ или возвращает его (если иск подан в суд общей юрисдикции — ст. 135 ГПК).²⁸

В отличие от арендодателя арендатор  до предъявления иска о расторжении договора не обязан обращаться к арендодателю с требованием об исполнении обязательства. Однако он должен направить арендодателю предложение о расторжении договора во внесудебном порядке. Предъявление иска допускается только после отказа арендодателя расторгнуть договор либо неполучения арендатором ответа в установленный срок (п. 2 ст. 452 ГК). Иск, предъявленный с нарушением указанной досудебной процедуры, должен быть остав-лен без рассмотрения (ст. 148 АПК) или возвращен (ст. 135 ГПК).

Законодатель предоставляет арендатору по истечении срока договора преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК). Речь идет не о праве арендатора требовать заключения с ним нового договора аренды, а лишь о преимущественном перед другими потенциальными арендаторами праве на аренду. Поэтому если арендодатель по окончании первоначального договора аренды не собирается передавать имущество кому-либо в аренду на новый срок, арендатор не может претендовать на заключение нового договора. Преимущественное право имеется только перед потенциальными арендаторами. Следовательно, если собственник имущества по окончании аренды передает его в пользование другому лицу не на основании договора аренды, а по иному договору (например, по договору ссуды или простого товарищества), преимущественное право арендатора не может быть реализовано.

Преимущественное право реализуется  при наличии следующих условий. Во-первых, если возможность его  использования не исключена законом  или первоначальным договором аренды. Во-вторых, если арендатор надлежаще исполнял свои договорные обязанности. В-третьих, если он согласен с условиями, предложенными арендодателем другим потенциальным арендаторам. Причем эти условия могут быть более обременительными, чем те, которые были предусмотрены первоначальным договором. Главное, чтобы эти условия были равными для всех потенциальных арендаторов. В-четвертых, для реализации преимущественного права арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить новый договор в срок, указанный в договоре аренды, а если такой срок не указан — в разумный срок до окончания действия договора.²⁹

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в пределах года со дня истечения  срока договора заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения убытков. Указанные способы защиты могут быть использованы арендатором в том случае, если он не отказывался возобновить аренду на условиях, с которыми согласился новый арендатор.

В законе также регламентировано автоматическое возобновление договора при определенных условиях. Так, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока аренды при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Прекращение договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды. Субаренда является вторичным обязательством, поэтому ее юридическая судьба зависит от аренды. В частности, ничтожность договора аренды влечет ничтожность заключенного в соответствии с ним договора субаренды, а досрочное прекращение договора аренды прекращает договор субаренды.

Однако обеспечение баланса  имущественных интересов арендодателя, арендатора и субарендатора требует  определенного отступления от этого  жесткого правила. С одной стороны, досрочное прекращение договора аренды и, как следствие, договора субаренды может существенно нарушить интересы добросовестного субарендатора. С другой стороны, поскольку договор субаренды может заключаться лишь с согласия арендодателя, на него могут быть возложены определенные обременения, связанные с необходимостью нивелировать указанные отрицательные последствия. Поэтому в законе предусмотрено право субарендатора заключить с арендодателем самостоятельный договор аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды. В связи с тем, что обременение арендодателя не должно выходить за рамки существовавшего арендного обязательства и не должно предоставлять субарендатору прав, не обусловленных договором субаренды, субарендатор вправе требовать заключения самостоятельного договора аренды лишь в пределах оставшегося срока субаренды и на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды. Субарендатор не вправе требовать заключения договора аренды на условиях договора субаренды, поскольку эти условия с арендодателем не согласовываются.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В заключении необходимо отметить, что сдача вещи в аренду является одним из проявлений правомочия собственника по распоряжению принадлежащим ему имуществом. Правомочия владения и пользования передаются собственником арендатору.

Арендодатель  удовлетворяет свои интересы собственника взиманием арендной платы. Арендатор, помимо извлечения полезных свойств из арендованного имущества, получает право собственности на плоды, продукцию и доходы, полученные в результате использования имущества.

Делая вывод  необходимо выделить следующие признаки, присущие договору аренды:

1. Консенсуальность;
2. Возмездность;
3. Двусторонность.

В результате проведенного исследования мы выделили некоторые  особенности договора аренды. Прежде всего, передача имущества арендодателем  не сопровождается переходом права  собственности на это имущество  к арендатору. По общему правилу, арендуемое имущество передается во владение и пользование. Но возможна аренда, при которой имущество предоставляется арендатору только в пользование. К примеру, по договору аренды каналов телевизионного вещания, линий радиосвязи, телеграфных каналов абоненту предоставлено право пользования ими без фактической передачи их во владение абонента. Однако в любом случае владение и (или) пользование имуществом всегда временно. Именно временным характером владения и (или) пользования прежде всего и отличается договор аренды от таких возмездных и безвозмездных договоров по передаче имущества, как договоры купли-продажи, мены, дарения, займа, по которым имущество переходит к приобретателю в собственность (либо хозяйственное ведение или оперативное управление). Названные договоры следует отграничивать и по предмету. Предметом аренды могут быть вещи только индивидуально-определенные и непотребляемые. По договорам же купли-продажи, мены и дарения - как индивидуально-определенные вещи, так и определенные родовыми признаками, потребляемые и непотребляемые, по договору займа - только родовые и потребляемые.

Основной особенностью, отличающей договор аренды от договора по предоставлению имущества во временное  безвозмездное пользование, является его возмездный характер, а договор аренды жилого помещения от договора найма жилого помещения - субъектный состав. Нанимателем по договору аренды жилого помещения может быть только юридическое лицо. И напротив, нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин.

Пользование имуществом при аренде временно лишает собственника права  пользования имуществом и сопряжено  с такой его эксплуатацией  арендатором, которая связана с  присвоением последним плодов, продукции  и доходов, полученных в результате использования имущества. Этими качествами договор аренды отличается от договора на оказание возмездных услуг. По договору на оказание услуг заказчику может быть предоставлено во временное пользование имущество исполнителя, однако интерес заказчика сводится к получению именно услуги как таковой с исключением возможности пользования соответствующим имуществом с целью присвоения плодов, продукции и доходов, получаемых в результате использования имущества. Кроме того, предоставление услуги, сопряженное с эксплуатацией вещи, не влечет отчуждение собственника от права на ее пользование

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

1. Конституция РФ (с изм. от 14. 10. 2005 г.) // Российская газета № 237, 25. 12. 1993
2. Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации от 24.07.2002 N 95-ФЗ (ред. от 12.07.2011) // Российская газета, N 137, 27.07.2002
3. Воздушный кодекс Российской Федерации от 19.03.1997 N 60-ФЗ (ред. от 06.12.2011) // Российская газета, N 59-60, 26.03.1997.
4. Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30. 11. 1994 №51-ФЗ // СЗ РФ 05. 12. 1994, № 32, ст. 3301.
5. Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26. 01. 1996 №14-ФЗ // СЗ РФ 29. 01. 1996, № 5, ст. 410
6. Гражданский процессуальный кодекс РФ от 14 ноября 2002 г. N 138-ФЗ // Российская газета. - 20.11.2002. - N 220.
7. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ // СЗ РФ. 2001 г. № 44. Ст. 4147.
8. Кодекс внутреннего водного транспорта Российской Федерации от 07.03.2001 N 24-ФЗ (ред. от 07.11.2011) // Российская газета, N 50-51, 13.03.2001.
9. Кодекс торгового мореплавания Российской Федерации от 30.04.1999 N 81-ФЗ (ред. от 07.11.2011) // Российская газета, N 85-86, 01-05.05.1999
10. Лесной кодекс Российской Федерации от 29 января 1997 № 22-ФЗ (с изм. от 30.12.2001 г.) // СЗ РФ 1997, № 5, ст. 610
11. Федеральный закон от 29.10.1998 N 164-ФЗ (ред. от 08.05.2010) «О финансовой аренде (лизинге)» // Российская газета, N 211, 05.11.1998.
12. Федеральный закон от 26.12.1995 N 208-ФЗ (ред. от 28.12.2010) «Об акционерных обществах» // Российская газета, N 248, 29.12.1995
13. Федеральный закон от 08.02.1998 N 14-ФЗ (ред. от 30.11.2011) «Об обществах с ограниченной ответственностью» // Российская газета, N 30, 17.02.1998.
14. Закон РФ от 07.02.1992 N 2300-1 (ред. от 18.07.2011) «О защите прав потребителей» // Российская газета, N 8, 16.01.1996.
15. Закон РФ от 21 февраля 1992 г. N 2395-1 (ред. от 29. 04. 2008) «О недрах» // СЗ РФ, 1997, №7, ст. 879
16. Указ Президента РФ от 09.03.2004 N 314 (ред. от 22.06.2010) «О системе и структуре федеральных органов исполнительной власти» // Российская газета, N 50, 12.03.2004
17. Батянов М. В. Правовая квалификация продления и возобновления договора аренды / М. В. Батянов // Закон. - 2005. - № 3.
18. Долинская В. В. Аренда: общие положения и проблемы правового регулирования / В. В. Долинская // Закон. - 2005. - № 3.
19. Гражданское право / Под ред. Алексеева С. С. - М.: Проспект, 2011. — 528 с.
20. Гражданское право Российской Федерации / Под ред. О.Н. Садикова – М.: ИНФА-М, 2008 – 493 с
21. Панкратов, П. А. Гражданское право / П. А. Панкратов. – М., 2009. – 349 с.