Договор найма (аренды) жилого помещения и основные права и обязанности сторон

     Термин «коммерческий» применительно  к договору найма жилого помещения  указывает на вид жилищного  фонда по целевому назначению, из которого предоставляются  жилые помещения и направленность  соглашения на извлечение собственником дохода от использования своего имущества в отличие от другой разновидности договора – социального найма. Объектом последнего выступают жилые помещения, входящие в жилищный фонд социального использования. Эти жилые помещения предоставляются для малоимущих и некоторых других, указанных в законе, категорий граждан, нуждающихся в жилье (ст. 672 ГК РФ). Следует отметить, что ни ГК РФ, ни ЖК РФ этот договор коммерческим наймом не именуют. В кодексах он называется договором найма жилого помещения. Понятие «коммерческий наем» используется, в основном, в теории и в законодательстве субъектов РФ¹².

     Понятие договора социального  найма жилого помещения в полной  мере раскрывает Жилищный кодекс  РФ. Договор социального найма  жилого помещения определен как соглашение, по которому собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда либо управомоченное им лицо (наймодатель) предоставляет во владение и пользование гражданину (нанимателю) благоустроенное жилое помещение, а наниматель обязуется использовать его для проживания и своевременно вносить плату за жилое помещение.

     Жилые помещения по договору  социального найма предоставляются  гражданам, нуждающимся в улучшении  жилищных условий и относящимся  к кругу лиц, имеющих право в соответствии с законодательством Российской Федерации получить жилье в государственном или муниципальном фонде социального использования. В него входят жилые помещения в домах государственного, муниципального и бывшего общественного фонда, заселенные уже на условиях договора жилищного найма, которые определены Жилищным кодексом РФ, жилые помещения, предоставляемые гражданам в пределах нормы жилой площади, жилые помещения в коммунальных квартирах, специализированные дома и жилые помещения в них.

     Жилищный кодекс, в качестве наймодателя  при социальном найме жилого  помещения называет жилищно-эксплуатационную  организацию.

     Жилищным кодексом РФ установлено,  что договор социального найма  жилого помещения заключается  без установления срока действия. Это значит, что в договоре отсутствует период, на который он заключается, т.е. договор социального найма жилого помещения является бессрочным и действует с момента его заключения до момента его расторжения на основаниях, предусмотренных законом или договором.¹³

     На срок до одного года может  быть заключен договор краткосрочного  найма, по договору коммерческого  найма жилого помещения.¹⁴

     Оплата жилья в государственном  и муниципальном жилищном фондах  и коммунальных услуг, оказываемых  гражданам, проживающим в жилых помещениях в жилищном фонде независимо от форм собственности, осуществляется в порядке и на условиях, которые устанавливаются Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.¹⁵

     Размер платы за жилое помещение  определяется по соглашению сторон  в договоре коммерческого найма  (ст. 682 ГК РФ).¹⁶

     За нарушение нанимателем обязанности  вносить оплату, предусмотрена ответственность.  Так, в случае если оплата по договору социального найма жилого помещения не осуществляется в течение более шести месяцев без уважительных причин, наниматель и проживающие с ним члены семьи подлежат выселению в судебном порядке с предоставлением им жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие.

     Также за нарушение обязанности  вносить оплату с нанимателя  может быть взыскана неустойка  (пени), предусмотренная договором  социального найма либо действующим законодательством.¹⁷

     Ст. 685 ГК РФ предусматривает поднаем  жилого помещения. По договору  поднайма жилого помещения наниматель  с согласия наймодателя передает  на срок часть или все нанятое  им помещение в пользование  поднанимателю. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель.¹⁸

     Предметом договора поднайма  может быть предоставление в  возмездное пользование поднанимателю всего жилого помещения или его части. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением, не несет самостоятельной ответственности перед наймодателем.

     Договор поднайма является производным  от договора найма, поэтому срок договора поднайма не может превышать срока договора найма, а при досрочном прекращении договора найма договор поднайма прекращается одновременно с ним.¹⁹ 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

3.    Порядок заключения  договора найма  жилого помещения,  права и

обязанности  сторон.

1. Порядок заключения договора найма жилого помещения.

     Заключение договора найма жилого  помещения допускается при соблюдении  двух указанных в п. 1 ст. 673 ГК  РФ условий: жилое помещение  должно быть изолированным и  пригодным для постоянного проживания. Вопрос об изолированности жилого помещения возникает, если договор заключен по поводу части квартиры или части дома.

     Статья 672 Гражданского кодекса определяет, что договор социального найма  жилого помещения заключается  по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренном жилищным законодательством. Общие положения Гражданского кодекса применяются к данному договору лишь постольку, поскольку иное не предусмотрено жилищным законодательством.

    Основания, условия и порядок  заключения договора найма жилого помещения, а также права и обязанности, проживающих в нем лиц, регулируются Жилищным кодексом РФ и другими нормативными актами. Нормы Гражданского кодекса применяются к данному договору ограниченно. Во-первых, в указанных в самом Гражданском кодексе случаях. Имеются в виду форма договора, сохранение договора найма при смене собственника жилого помещения, обязанности нанимателя жилого помещения, положения о временных жильцах, ремонте жилого помещения, договоре поднайма. Во-вторых, нормы главы 35 Гражданского кодекса регулируют отношения по договору найма также и в случаях, если иное не предусмотрено жилищным законодательством.

     Договор социального найма жилого  помещения в домах государственного  и муниципального жилищного фонда заключается на основании решения (постановления) о предоставлении жилого помещения.²⁰

    Согласно ст. 683 ГК РФ договор коммерческого найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

     Правило о предельном пятилетнем  сроке договора найма не применяется  в отношении договора социального  найма.

     Нарушение простой письменной  формы не влечет в данном  случае недействительность договора (ст. 167 ГК), но лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, не лишая их права приводить и другие доказательства (ст. 162 ГК).²¹

     Договор социального найма жилого  помещения заключается без установления  срока действия. И может быть, расторгнут по основаниям, предусмотренным законом или договором.

     Изменение оснований и условий,  дающих право на получение  жилого помещения по договору  социального найма, не является  основанием расторжения договора  социального найма жилого помещения. Данные обстоятельства влекут изменение условий оплаты жилого помещения (ст. 60 ЖК РФ).²²

     Решение о предоставлении жилого  помещения предоставляет собой  административный акт (документ), который выдается органом местной  администрации. Для жилищно-эксплуатационной организации, выступающей наймодателем, заключение договора социального найма является обязанностью, вытекающей из факта выдачи решения о предоставлении жилого помещения.

     В законе не установлен срок, в течение которого должен быть заключен договор социального найма жилого помещения между наймодателем и нанимателем.

     Гражданину органами местного  самоуправления выдается решение  (постановление) о предоставлении  жилой площади. В этом решении  (постановлении) указывается размер предоставляемого жилого помещения и точный адрес его местонахождения. Кроме этого в решении (постановлении) должны быть указаны члены семьи, которые будут проживать вместе с нанимателем на данной жилой площади.

     Для заключения договора социального найма жилого помещения гражданин должен обратиться в организацию выступающую наймодателем с решением (постановлением) о предоставлении ему жилой площади.

     На основании этого решения  заключается письменный договор  социального найма, в который  вносятся подробные данные предоставляемого жилого помещения, паспортные и иные данные нанимателя, а также члены семьи нанимателя, которые будут проживать совместно с ним в данном жилом помещении.

     В договоре предусматриваются  права и обязанности сторон, порядок расчетов и оплаты по договору, ответственность за невыполнение сторонами своих обязанностей.

     Договор социального найма жилого  помещения составляется в двух  экземплярах, имеющих одинаковую  юридическую силу, один из которых  остается у наймодателя, а другой – у нанимателя.

     Все изменения и дополнения  к договору оформляются в письменной  форме и являются неотъемлемой  частью договора найма.

     Жилищный кодекс РФ устанавливает,  что договор найма жилого помещения  может быть изменен только  с согласия нанимателя, членов его семьи и наймодателя. Из этого правила возможны исключения, предусмотренные законодательными актами Российской Федерации.

     В Жилищном кодексе РФ регламентируется  следующие случаи изменения договора  найма.

     Статья 82 Жилищного кодекса РФ «Изменение договора социального найма жилого помещения», граждане, проживающие в одной квартире, пользующиеся в ней жилыми помещениями на основании отдельных договоров социального найма и объединившиеся в одну семью, вправе требовать заключения с кем-либо из них одного договора социального найма всех занимаемых ими жилых помещений.

     Статьей 82 ЖК РФ предусмотрены  условия, при которых возможно  заключение отдельного договора  найма на жилое помещение в  квартире.

     Изменение договора найма жилого помещения может иметь место вследствие признания нанимателем другого члена семьи. Этому основанию изменения договора найма жилого помещения посвящена статья 686 Гражданского кодекса РФ.

     Изменение договора найма в  случае смерти нанимателя или  его выбытия осуществляется независимо от возражений наймодателя по поводу замены нанимателя. В данном случае решающее значение имеет единодушное согласие всех постоянных пользователей, проживавших с умершим или выбывшим нанимателем.

   Если согласие между членами семьи не достигнуто, то нанимателем, как правило, становится самый старший член семьи, который был указан в решении (постановлении) о предоставлении жилой площади.

     По закону в этих случаях  договор продолжает действовать  на тех же условиях с учетом  внесенных изменений.

     Возникающие споры в связи  с признанием члена семьи нанимателем  разрешаются в судебном порядке.

     Отказ наймодателя в заключении  единого договора социального  найма может быть оспорен в  судебном порядке. В этом случае  в суде рассматриваются доказательства, подтверждающие родственные отношения, наличие одной семьи или намерение совместно проживающих и ведущих совместное хозяйство лиц об образовании единой семьи (копии свидетельства о браке, рождении, письма, акты комиссий, и др.).²³