Договор участия в долевом строительстве: понятие и содержание

Требование о государственной  регистрации договора участия в  долевом строительстве и уступки  прав требований по договору означает, что в соответствии с п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса РФ и п. 3 ст. 4 ФЗ такие договоры считаются заключенными с момента их государственной  регистрации. Государственная регистрация  договора введена законодателем  в целях прекращения практики «двойных продаж» квартир, т.е. исключения возможности заключения застройщиком с разными участниками долевого строительства нескольких договоров в отношении одного объекта долевого строительства¹⁴. Судебной практикой (п. 4 информационного письма Президиума ВАС РФ) отмечалось, что наличие в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество записи о регистрации одного договора на одно помещение исключает возможность регистрации второго договора на то же помещение¹⁵.

Инструкция, утвержденная Министерством  юстиции РФ, определяет правовое положение  не только граждан – участников долевого строительства, выступающих  частными инвесторами, вкладывающими  денежные средства в строительство  будущего жилого дома, но и строительных фирм – застройщиков¹⁶. Согласно Инструкции правила государственной регистрации таких договоров едины на всей территории страны.

Государство, выступающее  как гарант защиты прав и обязанностей дольщиков, обязывает строительные фирмы не только получить разрешение на строительство, но и обнародовать проектную декларацию. Кроме того, только зарегистрировав права собственности  или аренды на земельный участок  под новостройкой, строительная фирма  имеет право привлекать денежные средства граждан-дольщиков. Проверка выполнения всех этих условий строительными  фирмами возложена на государственный  орган – Федеральную Регистрационную  Службу (Росрегистрацию).

1.3.   Заключение договора  участия в долевом строительстве.

Застройщик может вступать в договорные отношения с участниками  долевого строительства по поводу строительства  конкретного многоквартирного дома или иного объекта недвижимости лишь в случае исполнения ряда предварительных  обязанностей, предусмотренных Законом  об участии в долевом строительстве.

Во-первых, застройщик должен получить земельный участок или  право аренды земельного участка, предоставленного для строительства соответствующего многоквартирного дома или иного  объекта недвижимости в порядке, предусмотренном ст. 30-32 ЗК. Право  собственности или право аренды застройщика подлежит на земельный участок, предоставленный для строительства, подлежит государственной регистрации.

Во-вторых, застройщик должен получить в установленном порядке  разрешение соответствующего органа местного самоуправления на строительство многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, имеющего в своём составе жилые  и нежилые помещения (ст.8 Градостроительного кодекса).

В-третьих, застройщик обязан подготовить и опубликовать в  средствах массовой информации свою проектную декларацию, состоящую  из двух частей: информации о застройщике  и информации о проекте строительства (ст.19 Закона об участии в долевом  строительстве).  Информация о проекте  строительства должна соответствовать  проектно-технической документации строительства и включать в себя следующие сведения:

1. о цели проекта строительства, объёмах и сроках его реализации, о результатах государственной экспертизы проектно-технической документации;
2. о разрешении на строительство;
3. о правах застройщика на земельный участок, о собственнике земельного участка, предоставленного застройщику на праве аренды, о границах и площади земельного участка, предусмотренных проектно-технической документацией, об элементах благоустройства;
4. о местоположении строящегося многоквартирного дома или иного объекта недвижимости и его описание, подготовленное в соответствии с проектно-технической документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство;
5. о количестве в составе строящегося многоквартирного дома или иного объекта недвижимости объектов долевого строительства (квартир, нежилых помещений), подлежащих передаче участникам долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию построенного объекта, а также о технических характеристиках объектов долевого строительства в соответствии с проектно-технической документацией;
6. о функциональном назначении нежилых помещений в многоквартирном доме, не входящих в состав общего имущества дома;
7. о составе общего имущества в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанных объектов и передачи жилых (нежилых) помещений участникам долевого строительства;
8. о предлагаемом сроке получения разрешения на ввод в эксплуатацию строящегося многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, перечне органов государственной власти, органов местного самоуправления и организаций, представители которых будут участвовать в приёмке построенного объекта;
9. о возможных финансовых и прочих рисках при осуществлении проекта строительства и мерах по добровольному страхованию застройщиком таких рисков;
10. о пречне организаций, осуществляющих основные строительно-монтажные и другие работы (подрядчиков).

   Кроме того, по  требованию участника долевого  строительства застройщик обязан  представить для ознакомления  следующие документы (ст.21 Закона  об участии в долевом строительстве):

1. Разрешение на строительство;
2. Технико-экономическое обоснование проекта строительства;
3. Заключение государственной экспертизы проектно-технической документации;
4. Проектно-техническую документацию;
5. Документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.

    При этом к  моменту опубликования своей  проектной декларации, включающей  в себя столь подробные сведения  о проекте строительства, застройщик  уже должен располагать информацией  об организациях-подрядчиках (субподрядчиках), которые будут выполнять основные  строительно-монтажные и другие  работы, а также иметь составленную  и прошедшую государственную  экспертизу проектно-техническую документацию. Следовательно, задолго до подготовки своей проектной декларации застройщик должен заключить с проектной (изыскательской, проектно-изыскательской) организацией договор подряда на выполнение проектно-изыскательских работ и обязательства по этому договору должны быть исполнены сторонами в полном объёме. Кроме того, он должен вступить в договорные отношения по строительному подряду, заключив договор с генеральным подрядчиком, который в свою очередь должен оформить договорные отношения с субподрядчиками (указанные договоры могут быть оформлены и по модели предварительного договора в соответствии со ст. 429 ГК).

      Первый  договор участия в долевом  строительстве застройщик может  заключить не ранее истечения  14 дней после опубликования в  средствах массовой информации (размещения  в информационно-телекоммуникационных  сетях общего пользования) своей  проектной декларации.

      Текст договора  участия в долевом строительстве   должен содержать все существенные  условия этого договора (ч.4 ст.4 Закона  об участии в долевом строительстве). К их числу относятся:

• Определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома или иного объекта недвижимости;
• Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства его участнику, который должен быть единым для всех участников долевого строительства;
• Цена договора
• Гарантийный срок на объект долевого строительства, который не может составлять менее 5 лет и исчисляется со дня предачи объекта долевого строительства его участнику, если иное не предусмотрено договором (ч.5 ст.7 Закона об участии в долевом строительстве).

    При отсутствии  данных условий договор считается  незаключённым (ч.5 ст.4 Закона об  участии в долевом строительстве)¹⁷.

1.4 Содержание договора участия в долевом строительстве

           Содержание договора участия в долевом строительстве, как и любого договора составляют права и обязанности сторон.

           Рассмотрим права и обязанности застройщика. Объем прав и обязанностей застройщика зависит от наличия либо отсутствия у него функций других субъектов инвестиционной деятельности. Основные обязанности застройщика состоят в следующем.

Застройщик обязан использовать денежные средства, уплачиваемые участниками  долевого строительства по договору, исключительно для строительства (создания) им многоквартирных домов  и (или) иных объектов недвижимости в  соответствии с проектной документацией (ст. 18 ФЗ).

Введение этой нормы обусловлено  необходимостью исключения ситуации, когда строительные компании, используя  привлеченные на основании договоров  долевого участия в строительстве  финансовые ресурсы, направляли их на реализацию иных проектов, ведущихся  этими компаниями.

Также застройщик обязан:

• осуществлять постоянный и полный контроль за выполнением подрядными организациями строительных работ согласно заключенным договорам подряда на строительство;
• контролировать качество строительных работ и осуществлять технический надзор за их выполнением;
• осуществлять комплектование строительства материалами и оборудованием как самостоятельно, так и через привлекаемые организации;
• совершать все необходимые для осуществления строительства сделки с третьими лицами.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства  объект долевого строительства в  срок, предусмотренный договором (п. 1 ст. 6 ФЗ).

Закон не указывает способ определения срока передачи объекта  долевого строительства от застройщика  участнику. Таким образом, срок передачи объекта может определяться как  календарной датой, так и истечением согласованного сторонами периода  времени (который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами), а также указанием на событие, которое неизбежно должно наступить (ст. 190 ГК РФ). Норма, обязывающая застройщика, исходит из неизбежности наступления срока, истечение которого влечет обязанность застройщика передать участнику объект строительства. Как следствие, неисполнение такой обязанности к предусмотренному договором сроку влечет применение к застройщику установленных мер ответственности.

Согласно ст. 7 ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора либо – при отсутствии или неполноте условий такого договора – требованиям технических  регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

При этом в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора, приведшими к ухудшению  качества такого объекта, или с иными  недостатками, которые делают его  непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

• безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
• соразмерного уменьшения цены договора;
• возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Гарантийный срок для объекта  долевого строительства устанавливается  договором и не может составлять менее пяти лет. Указанный гарантийный  срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства  участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором. Эта норма является императивной и не подлежит изменению сторонами. В том случае, если в договоре все-таки будет установлено, что  гарантийный срок составляет менее  пяти лет, то такое условие договора следует рассматривать как ничтожное. В этом случае гарантийный срок для  договора следует считать как  пятилетний. Гарантийный срок исчисляется  со дня передачи объекта долевого строительства участнику. В то же время стороны своим соглашением  могут установить, что исчисление срока начинается с иного события. В то же время, как представляется, исчисление гарантийного срока не может  начинаться ранее передачи участнику  объекта долевого строительства.

В договорах участия в  долевом строительстве застройщик, как правило, принимает на себя обязанности  по обеспечению оформления (составления) документов, представление которых  будет требоваться действующим  законодательством на момент регистрации  права собственности участника  долевого строительства на объект недвижимости; по передаче документов в компетентный орган на оформление объекта недвижимости в собственность участника долевого строительства¹⁸. Однако, согласно п. 1 ст. 12 ФЗ, обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Следовательно, в обязанности застройщика на основании ФЗ не входит обязательство по обеспечению оформления права собственности на объект долевого строительства. Более того, п. 4 ст. 16 ФЗ предусматривает право участника долевого строительства (или его наследников) обратиться в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства. А застройщик обязан предоставить разрешение на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости в орган, осуществляющий государственную регистрацию, в срок не позднее 10 рабочих дней с момента его получения (п. 3 ст. 16 ФЗ).