Форма сделок с объектами недвижимости

Форма сделок с объектами недвижимости

 

 

Волеизъявление участников сделки может быть выражено различными способами, в разных формах. Форма сделки имеет  важное юридическое значение для  ее действительности, для доказательства прав и обязанностей сторон в случае возникновения разногласий между  ними. Изменение, прекращение прав и  обязанностей сторон, уступка требований и перевод долга по сделке производятся в той же форме, в которой она  была совершена. Молчание может свидетельствовать  о совершении сделки только в случаях, предусмотренных законом или  соглашением сторон. Например, молчание арендодателя после истечения срока  договора аренды может считаться  выражением его воли возобновить (продлить) договор на тех же условиях на неопределенный срок.

 

Сделки с недвижимым имуществом совершаются в письменной форме  путем составления единого документа, который должен:

 

• выражать содержание сделки (ее условия);

 

• быть подписан одним лицом (при односторонней сделке) или двумя или более лицами (при двух- или многосторонних сделках) или уполномоченными их представителями;

 

• быть удостоверен нотариально в предусмотренных законом случаях или по соглашению сторон, а подписи должностных лиц предприятий и организаций заверены их печатью;

 

• зарегистрирован в учреждениях юстиции по государственной регистрации прав на недви-жимое имущество и сделок с ним по месту нахождения объектов.

 

С введением в действие ГК РФ и  Закона о государственной регистрации  прав на недвижимое имущество обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью сохранено только для ренты ? продажи имущества с правом пожизненного проживания и отчуждения объектов недвижимости, находящихся в общей совместной собственности различных лиц или супругов.

 

Отмена обязательности нотариальной формы сделок купли-продажи и  дарения недвижимости заимствована из англосаксонской правовой системы  без учета и создания соответствующих  механизмов:

 

• участия в оформлении сделок маклера, адвокатов сторон и страховой  компании;

 

• обязательного заключения договора страхования права собственности  на недвижимость;

 

• защиты прав добросовестного приобретателя  в случае признания сделки недействительной и возмещения понесенных им убытков.

 

Полагают, что нотариус не в состоянии  обеспечить надлежащие гарантии интересов  сторон, так как не обладает всей документацией по предыдущим сделкам  с данным объектом и не может достоверно подтвердить ее юридическую чистоту. В то же время ограничения сферы  нотариата на рынке недвижимости могут вызвать ряд негативных последствий:

 

• увеличить опасность для граждан  и их прав на имущество стать объектами  незаконного посягательства путем  инициирования другим лицом волеизъявления собственника либо подделки его подписи  в доверенности, договоре купли-продажи  или дарения;

 

• сузить конституционные гарантии охраны прав и свобод граждан при  совершении сделок с недвижимостью  без установления личности сторон, без проверки их дееспособности и  полномочий, обычно осуществляемых нотариусом;

 

• исключить подписание договора заинтересованными лицами непосредственно  в присутствии нотариуса, который  обязан выяснить все обстоятельства дела и соответствие требованиям  закона;

 

• увеличить срок заключения сделок до трех месяцев и осложнить взаиморасчеты, совершае-мые до регистрации договора;

 

• расширить поле для недобросовестного  продавца недвижимости, который может  после заключения договора и до его  государственной регистрации еще  несколько раз подписать другие договоры и получить деньги за одно и то же имущество;

 

• увеличить государственные расходы  на создание новой системы регулирования  отношений граждан и юридических  лиц на рынке недвижимости.

 

Несоблюдение нотариальной формы  сделки влечет ее недействительность. Она считается ничтожной и  не создает никаких правовых последствий. В целях защиты добросовестной стороны  действующее гражданское законодательство допускает возможность в случае, если одна из сторон полностью или  частично исполнила сделку, требующую  нотариального удостоверения, а  другая сторона уклоняется от такого оформления, признать по требованию исполнившей  сделку стороны в судебном порядке  данную сделку действительной. При  таком варианте последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется. Но в данном случае важно иметь  в виду, что приведенное правило  допустимо при условии доказанности самого факта заключения договора.

 

Сторона, необоснованно уклоняющаяся от нотариального удостоверения  сделки, а следовательно, нарушающая требования закона, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении сделки.

 

Положения о последствиях несоблюдения установленной формы сделки применяются  и в том случае, если требование о нотариальном удостоверении сделки установлено соглашением сторон. Это касается и несоблюдения приравненной к нотариальной формы доверенности и завещания.

 

Согласно ст. 131 ГК РФ права на недвижимое имущество подлежат государственной  регистрации, которая с 01.02.1998 выступает  как единственное доказательство существования  прав на недвижимые вещи, ограничения  этих прав, их возникновения, перехода и прекращения. Несоблюдение этого  требования влечет недействительность сделки независимо от признания ее таковой судом.

 

Перечень необходимых документов для регистрации, установленный  законом, включает: правоустанавливающие документы (договоры в отношении  недвижимости, акты и свидетельства  о приватизации жилых помещений, свидетельства о праве на наследство, вступившие в силу судебные решения  и иные документы). Обязательно прилагается  кадастровый план земельного участка  и (или) план объекта недвижимости с  указанием его кадастрового номера, удостоверение личности и др.

 

В случае сомнений в отношении качества (подлинности) представленных документов регистратор может обратиться в  правоохранительные органы, в жилищно-эксплуатационные конторы и другие учреждения для  проведения соответствующей проверки. Исчерпывающий ответ они должны представить в 10-дневный срок. Если при проведении юридической экспертизы возникают замечания, которые можно  исправить, то заявителю предоставляется  право в месячный срок, а по письменному  заявлению ? в срок до трех месяцев привести весь пакет в соответствие с установленными требованиями. На этот период государственная регистрация прав приостанавливается.

 

При этом специалисты рекомендуют  не доверять документам, полученным по факсимильной связи. Принимать ответственные  решения по сделкам с недвижимостью  следует только на основе оригинальных документов и проверки их подлинности. Подделку можно обнаружить, осмотрев документ под различными углами при естественном дневном освещении и с использованием увеличительного стекла (табл. 5).

 

 

 

Таблица 5

 

 

 

Виды подделок и признаки подделок

 

 

Вид подделки 

Признак подделки

 

1 

2

 

Подчистки 

Нарушение поверхности слоя бумаги.

 

Уменьшение толщины бумаги.

 

Остатки красящих материалов удаленного текста.

 

Остатки рельефа штрихов удаления текста.

 

Нарушения близлежащей линовки.

 

Расплывы чернильных штрихов

 

Дописки 

Различие в цвете основного  текста и отдельных букв, цифр, штрихов.

 

Отличия в размещении отдельных  букв, цифр, штрихов от остального текста.

 

Отдельные сдвоенные штрихи букв и  цифр

 

Травление 

Изменение цвета бумаги в местах травления.

 

Увеличение ломкости бумаги в местах травления.

 

Нарушение проклейки бумаги.

 

Изменение цвета или оттенка  штрихов, соприкасающихся с участками  травления.

 

Расплывы чернильных штрихов.

 

Остатки штрихов удаленного текста

 

Допечатка на пишущей машинке 

Различия в начертании шрифта.

 

Различия в насыщенности букв основного  текста и допечатанного.

 

Несовпадение линий основного  текста и допечатанного.

 

Сдвоенность отдельных букв.

 

Наличие или отсутствие дефектов одинаковых букв в отдельном тексте и допечатанном

 

Подделка подписей 

Замедленность движений, извилистость, угловатость штрихов, немотивированные остановки при написании Отсутствие следов ручки или карандаша

 

 

 

 

К характерным признакам подделки документов относят:

 

 

подчистки;

 

 

дописки;

 

 

травление;

 

 

допечатку на пишущей машинке;

 

 

подделку подписей.

 

В тех случаях, когда возникают  сомнения в подлинности учредительных  финансово-хозяйственных и прочих документов, а самим предпринимателям, бухгалтерским работникам, сотрудникам  служб безопасности затруднительно определить признаки подделки, необходимо обратиться в соответствующие экспертные организации для проведения квалифицированного исследования.

 

Отказ в государственной регистрации  прав на недвижимость возможен только в семи случаях, предусмотренных  в ст. 20 Закона о государственной  регистрации прав на недвижимое имущество, и может быть обжалован в суде.

 

Факт государственной регистрации  возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется выдачей свидетельства, а на документах, выражающих содержание сделки, делается специальная надпись. Сама процедура  регистрации технологически сводится к записям информации о правах на каждый объект недвижимости и его  параметрах.