Гражданско-правовое регулирование сделок с недвижимостью

Содержание 
 

Введение…………………………………………………………………………………3 

1 Сущность и формально-юридические  признаки недвижимости  как 

особого объекта гражданских прав……………………………………………….…..7

1.1 Понятие  и юридическая классификация  объектов недвижимости……………….7

1.2 Оборотоспособность объектов недвижимого имущества…………………….......15

1.3 Особенности совершения сделок с недвижимостью…………...…………………19 

2 Общая характеристика  договора купли-продажи  недвижимости…………….22

2.1 Предмет и существенные условия договора продажи недвижимости…...............22

2.2 Форма  договора продажи недвижимости  и порядок его заключения. Государственная  регистрация перехода прав на  недвижимость при ее купле-продаже…………………………………………………………………………………...24

2.3 Исполнение  и прекращение договора продажи  недвижимости…………………..30

2.4 Продажа  предприятия как особого объекта  недвижимости……….……………...33

2.5 Особенности  правового регулирования продажи недвижимости………………..35 

Заключение………………………………………………………………….…………..41

Глоссарий………………………………………………………………………………..44

Список  использованных источников………………………………………………..46

Приложение  А…………………………………………………………………………..52

Приложение  Б………………………………………………………………………..….53 
 
 
 
 
 
 

Введение 
 

    На  сегодняшний день в отечественном  законодательстве уделяется значительное внимание регулированию правоотношений по поводу недвижимого имущества. С вступлением в законную силу нового земельного законодательства введены новые правила на рынке недвижимости. Происходящие социально-экономические перемены кардинально изменили многие аспекты жизни граждан. Действующая Конституция РФ закрепила переход к новой системе, которая складывается из таких конституционных основ, как отказ от монополии государства на собственность и экономическую деятельность, утверждение равенства всех форм собственности, введение частной собственности на жилище, землю и так далее. Результатом реформ в нашей стране стало и то, что недвижимость вновь стала товаром, который продается и покупается на рынке.

    Включение недвижимости в сферу жизнедеятельности  человека произошло при переходе человека к оседлому образу жизни. Необходимость обработки земли, сбора урожая заставляла человека оставаться на одном месте, строить сооружения, которые использовались для проживания и защиты от неблагоприятных внешних условий. В этот период появились первые представления о собственности на недвижимые вещи, включенные в сферу влияния конкретного человека, его семьи, рода и т.д.

    В отечественном законодательстве уделяется  значительное внимание регулированию  правоотношений по поводу недвижимого  имущества.

    Конституция РФ  устанавливает, что «каждый гражданин имеет право на свободное использование своего имущества для предпринимательской и иной не запрещенной законом экономической деятельности».¹ Правовое регулирование общественных отношений по поводу владения, пользования и распоряжения разнообразными вещами во многом определяется естественными свойствами последних, зависит от их экономического назначения, строится с учетом их ценности, общественных интересов и т.д. В связи с этим не только теоретическое, но и большое практическое значение приобретает институт по продаже недвижимости. Недвижимое имущество все чаще является объектом той или иной гражданско-правовой сделки. С включением недвижимости в систему рыночного оборота широкое применение стали получать сделки купли-продажи, мены, дарения, наследования, залога и другие.

    Потребность в формировании единой системы регистрации  прав на все виды недвижимого имущества  и всех совершаемых в отношении  этого имущества сделок была продиктована в первую очередь повышением значимости сделок с недвижимыми вещами в гражданском обороте, а также необходимостью определенности правового статуса отдельных объектов недвижимости, установления единого порядка проведения государственной регистрации, однозначности толкования правил ее осуществления субъектами Российской Федерации и органами местного самоуправления и повышения защиты прав и интересов участников гражданского оборота.

    С учетом изложенного, изучение такого правового  института, как недвижимость, исследование ее правового режима представляется весьма важным и актуальным.

    Цель  настоящего исследования состоит в  том, чтобы на основе анализа основополагающих теоретических положений гражданского права норм действующего законодательства, а также отечественной правоприменительной  и судебной практики определить правовую природу и значение института правового регулирования сделок по продаже невидимости для участников гражданского оборота; выявить специфические особенности регистрации отдельных прав сделок по продаже недвижимости, обусловленные характером объектов недвижимости, а также выработать рекомендации по совершенствованию законодательства правового регулирования сделок по продаже недвижимости.

    Постановка  данной цели обусловила необходимость  решения следующих задач:

     - сформулировать понятие недвижимости как особого объекта гражданских прав;

     - охарактеризовать объекты недвижимого  имущества;

     - выявить особенности института  правового регулирования сделок  по продаже недвижимого имущества,  на основе анализа практики  деятельности органов по государственной регистрации и судебных органов выработать конкретные предложения по совершенствованию правового регулирования государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

     Предмет исследования - гражданско-правовые отношения, возникающие в сфере правового регулирования с недвижимым имуществом, а также регламентирующие их правовые нормы, формирующие институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

     При написании данного исследования использовались диалектический метод познания, различные общенаучные методы исследования, к которым, прежде всего, относятся формальнологические методы, а также специальные юридические методы, в частности, сравнительно-правовой. В работе также использовался исторический метод, позволивший изучить закономерности развития законодательства о регулировании сделок с недвижимостью и практику его применения. Теоретической основой исследования послужили труды отечественных ученых-правоведов и практиков:  А.Д. Александрова,  В.В. Витрянского,  Б.М. Гонгало, Е.Ю.Петрова, Киндеевой Е.А., Пискуновой М.Г, О.Ю.Скворцова и других авторов.

     В процессе исследования автор выпускной  квалификационной работы обращался  к публикациям в периодических  изданиях по указанной проблематике и использовал практические материалы Министерства юстиции Российской Федерации и органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество в г. Москве и Московской области.

       Научная новизна состоит во  всестороннем комплексном исследовании  особенностей и проблем гражданско-правового регулирования сделок по продаже недвижимого имущества в настоящее время.

     Сделки  являются основной правовой формой, опосредующей обмен между участниками рынка  недвижимости. Различные виды сделок позволяют приобрести, изменить или прекратить гражданские права и обязанности, связанные с объектами недвижимости.

     Знание  организационно-правовых основ совершения сделок с недвижимым имуществом  необходимо каждому гражданину, чтобы  правильно ориентироваться в рыночной среде и не допустить потери времени и денежных средств. Выбранная тема работы обусловлена  развитием рыночных отношений в нашей стране вполне естественно связано  возникновение разного рода проблем, в том числе и правового характера, разрешением которых, по мере возможности и необходимости, занимались и занимаются законодатели. Так, в процессе формирования рынка недвижимости, возникла потребность во введении норм права, устанавливающих  государственную  регистрацию  вещных прав на нее.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

1 Сущность и формально-юридические признаки недвижимости как особого объекта гражданских прав 

1.1 Понятие и юридическая классификация  объектов недвижимости 
 

    Понятие недвижимости вошло в законодательство нашей страны сравнительно недавно  в связи с возвращением недвижимого имущества в качестве полноценного объекта гражданских прав в гражданский и хозяйственный оборот. В советский период недвижимость была преимущественно объектом государственной собственности и почти полностью была исключена из гражданского оборота.

    Научные исследования по вопросу недвижимости появились значительно позднее, чем недвижимость стала объектом гражданского оборота. Это естественно, поскольку категория «недвижимости» является сложным правовым институтом, требующим не только развитого торгового оборота, но и достаточно высокого уровня развития юридической техники.

    В России ученые стали заниматься системным  юридическим анализом института  недвижимости и, главным образом, такой ее составляющей, как земля примерно с ХIХ века.

    Особенностью  российской юридической литературы о недвижимом имуществе на протяжении двух последних веков является то обстоятельство, что исследователи анализируют, прежде всего, юридические характеристики оборота земель. Обращение же к внутреннему анализу понятия недвижимости как системы, включающей помимо земли и иные элементы, можно встретить сравнительно нечасто. Таким образом, основные правовые характеристики недвижимости (особенно в ХIХ веке) можно встретить в трудах специалистов по земельному праву и только во вторую очередь в работах юристов, специализирующихся в области гражданского права.

    Советское гражданское право не давало легального определения недвижимости. Однако в  законодательстве содержались нормы, выделявшие право собственности на такого рода объекты и сделки с ними в отдельные правовые институты (личная собственность на жилой дом, договор купли-продажи жилого дома или дачи, возможность завещания данных объектов). Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик, принятые в 1991 году на первой волне реформирования не только советского права, но и государства, уже содержали деление имущества на движимое и недвижимое. Было дано вполне классическое определение недвижимости. Главным признаком была указана прочная связь с землей, но вместе с тем упоминалась и несоразмерность ущерба назначению имущества при перемещении.²

    Если  говорить о сущностных признаках  недвижимого имущества, которые  должны найти отражение в его  легальном определении, то к таковым  должны быть отнесены следующие.

    Во-первых, недвижимое имущество всегда является индивидуально-определенным имуществом. Это означает, что каждая недвижимая вещь выступает в качестве отдельного объекта гражданского права. С юридической точки зрения недвижимое имущество неделимо, а если происходит физическое разделение недвижимой вещи, то, как следствие, это ведет и к юридическому «разделению» этого имущества: вместо одного объекта права появляются два новых. В том случае, если объект недвижимости неразделим физически (является физически неделимой вещью), то его «юридическое разделение» возможно только по правилам, регулирующим общую собственность: допустимо отчуждение доли в праве общей собственности на эту недвижимую вещь.

    Во-вторых, недвижимость по общему правилу является материальным объектом, вещью. В этом смысле к недвижимости не могут быть отнесены имущественные права, например, права требования. В литературе встречается трактовка отдельных положений закона о доле в праве на недвижимое имущество как объектов недвижимости,  однако, как представляется, ни упомянутая норма, ни современный подход российского законодателя к пониманию недвижимости не дают оснований для причисления подобного рода объектов к недвижимым вещам.

    В-третьих, для объектов недвижимости характерна неразрывная связь с землей. Причем эту связь необходимо рассматривать как такую прикрепленность объекта недвижимости к земле, утрата которой влечет и утрату функциональности самого объекта. Как следствие, недвижимость стационарна, неперемещаема, прикреплена к одному месту. Указанный признак расценивается исследователями в качестве общего системного признака недвижимой вещи.³

    Деление вещей на движимые и недвижимые образовалось исторически и изначально было связано  с особым значением земли, сделки с которой составляли большинство  всех сделок, совершаемых с недвижимостью. Дореволюционное право России, в частности Свод законов Российской империи, не давало общего определения недвижимости и отличительного признака недвижимых объектов; объекты недвижимости определялись только через их перечисление. Однако дореволюционные цивилисты в своих трудах пытались выделить признак, по которому бы различались движимые и недвижимые вещи. Как отмечал Г.Ф. Шершеневич, теоретическое отличие заключалось в том, способны вещи или нет к перемещению без повреждения сущности и без уменьшения ценности.⁴