Институт ипотеки в РФ

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

Мы раскрыли тему «Ипотека», а именно осветили историю развития института ипотеки в России, раскрыли понятие, сущность и значение договора ипотеки, перечислили права и  обязанности сторон по договору ипотеки, выявили существенные условия договора ипотеки,  в результате чего можно  сделать следующие выводы.

Основная функция государства  в процессе формирования рыночной системы  долгосрочного ипотечного жилищного  кредитования состоит в создании надлежащей законодательной и нормативной  базы с целью правового обеспечения  прав кредиторов-залогодержателей и  инвесторов, предоставляющих долгосрочные кредитные ресурсы, а также обеспечения  социальных гарантий, предоставляемых  гражданам, приобретающим жилье  с помощью ипотечных кредитов. Необходимо установить оптимальный  баланс прав, чтобы система кредитования была рентабельной и наименее рискованной  для банков, а также доступной  и безопасной для граждан-заемщиков.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список используемых источников

Нормативно-правовые акты

1. Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 17.07.2009) "Об ипотеке (залоге недвижимости)"// Российская газета, N 137, 22.07.1998
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ//Собрание законодательства РФ".- 29.01.1996.- N 5.- ст. 41.

 

Судебная практика

1. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 января 2005 г. N 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке"//Вестник ВАС РФ. -2005.- N 4.
2. Постановление Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда от 1 июля 1996 г. N 6/8//Вестник ВАС РФ. -1996. -N 9. -С. 17.
3. Обзор практики рассмотрения федеральными арбитражными судами округов споров, связанных с залогом имущества (третий квартал 2009 года)// СПС «Консультант Плюс».

 

 

Литература

 

1. Боброва О.В. Правовые основы государственного регулирования банковского кредитования: Автореф. дис. ... к.ю.н. Саратов, 2008.-С.133.
2. Быстревский С.В. Ипотека как один из способов обеспечения исполнения кредитных обязательств: Автореф. дис. ... к.ю.н. М., 2007. С. 23 - 24.
3. Викторова Р.Н. Ответственность сторон по договору об ипотеке//Нотариус.- 2009.- N 1.- С.35-41
4. Зайнуллина С.Р.Стороны по договору ипотеки// Налоги.- 2009. -N 38. -С. 15 - 18.
5. Зюзин В.А., Королев А.Н. Комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (постатейный). М.: ЗАО "Юстицинформ", 2005. С. 130.
6. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации: В 3 т. Т. 1. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой / Под ред. Т.Е. Абовой и А.Ю. Кабалкина. - М.: Юрайт-Издат, 2007.- С. 206 - 207.
7. Петров Д.А. Некоторые вопросы совершенствования законодательства об ипотеке //Арбитражные споры.- 2009.- N 1.- С.41-50
8. Русецкий А.Е. Нововведения Закона об ипотеке и государственной регистрации//Право и экономика.- 2009.- N 3.- С.21-23.
9. Смирнова К.В. Становление института ипотеки в России //История государства и права.- 2007.- N 12.- С.26-29.
10. Фадеев А.В. Договор ипотеки и его государственная регистрация [Электронный ресурс]: Дис. ... к.ю.н. М.: РГБ, 2008 (из фондов Российской государственной библиотеки). С. 98.
11. Хуснетдинова Л. Договоры, заключаемые при оформлении ипотеки жилого помещения в силу закона и договора // Жилищное право. -2009. -N 12. -С. 81 - 96.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Приложение

 

 

ПЛЕНУМ ВЕРХОВНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

N 6

 

ПЛЕНУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

N 8

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 1 июля 1996 года

 

О НЕКОТОРЫХ ВОПРОСАХ, СВЯЗАННЫХ  С ПРИМЕНЕНИЕМ

ЧАСТИ ПЕРВОЙ ГРАЖДАНСКОГО КОДЕКСА  РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

45. В соответствии с  пунктом 3 статьи 340 Кодекса ипотека  здания или сооружения допускается  только с одновременной ипотекой  по тому же договору земельного  участка, на котором находится  это здание или сооружение, либо  части этого участка, функционально  обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю  права аренды этого участка  или его соответствующей части.

При разрешении споров необходимо иметь в виду, что данное правило  подлежит применению в случаях, когда  лицо, выступающее в роли залогодателя здания или сооружения, является собственником  или арендатором соответствующего земельного участка. Если такое лицо по договору ипотеки передает в залог  только здание или сооружение, а  земельный участок либо право  его аренды не является предметом  залога, такой договор должен считаться  ничтожной сделкой (статья 168).

В остальных случаях, когда  залогодатель здания или сооружения не является собственником или арендатором  земельного участка, договор ипотеки  не может считаться не соответствующим  законодательству на основании пункта 3 статьи 340 Кодекса. Права залогодателя, а при обращении взыскания  на здание или сооружение - и права  покупателя на земельный участок  должны определяться исходя из статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой при переходе права  собственности на строение, сооружение или при передаче их другим юридическим  лицам или гражданам вместе с  этими объектами переходит и  право пользования земельными участками.

46. При разрешении споров  следует учитывать, что в случае  неисполнения должником обязательства,  обеспеченного залогом, залогодержатель  имеет право преимущественно  перед другими кредиторами получить  удовлетворение из стоимости  заложенного имущества (статьи 334, 349).

Действующее законодательство не предусматривает возможность  передачи имущества, являющегося предметом  залога, в собственность залогодержателя. Всякие соглашения, предусматривающие  такую передачу, являются ничтожными, за исключением тех, которые могут  быть квалифицированы как отступное  или новация обеспеченного залогом  обязательства (статьи 409, 414).

47. Обращение взыскания  на заложенное недвижимое имущество  по требованию залогодержателя  производится по решению суда  и не может быть осуществлено  на основании исполнительной  надписи нотариуса (пункт 1 статьи 349).

Удовлетворение требования залогодержателя за счет заложенного  недвижимого имущества без обращения  в суд допускается только на основании  нотариально удостоверенного соглашения залогодержателя с залогодателем, заключенного после возникновения  оснований для обращения взыскания  на предмет залога. Условие о праве  залогодержателя обратить взыскание  на заложенное недвижимое имущество  без предъявления иска в суд, содержащееся непосредственно в договоре о  залоге, должно признаваться недействительным.

48. Порядок обращения  взыскания на предмет залога, переданный залогодержателю (заклад), определяется в соответствии  с договором о залоге, если  законом не установлен иной  порядок. Вместе с тем, учитывая, что предметом такого договора может быть только движимое имущество, при отсутствии в договоре условия о порядке обращения взыскания на предмет залога следует исходить из того, что в данном случае подлежит применению общее правило об обращении взыскания на заложенное движимое имущество (пункт 2 статьи 349).

49. При рассмотрении дел,  связанных с возмещением убытков,  причиненных неисполнением или  ненадлежащим исполнением обязательств, необходимо учитывать, что в  соответствии со статьей 15 подлежат  возмещению как понесенные к  моменту предъявления иска убытки, так и расходы, которые сторона  должна будет понести для восстановления  нарушенного права. Поэтому, если  нарушенное право может быть  восстановлено в натуре путем  приобретения определенных вещей  (товаров) или выполнения работ  (оказания услуг), стоимость соответствующих  вещей (товаров), работ или услуг  должна определяться по правилам  пункта 3 статьи 393 и в тех случаях,  когда на момент предъявления  иска или вынесения решения  фактические затраты кредитором  еще не произведены.

50. Проценты, предусмотренные  пунктом 1 статьи 395, подлежат уплате  независимо от того, получены  ли чужие денежные средства  в соответствии с договором  либо при отсутствии договорных  отношений. Как пользование чужими  денежными средствами следует  квалифицировать также просрочку  уплаты должником денежных сумм  за переданные ему товары, выполненные  работы, оказанные услуги. Вместе  с тем следует иметь в виду, что по отношению к убыткам  проценты, так же как и неустойка,  носят зачетный характер.

51. Размер процентов,  подлежащих уплате за пользование  чужими денежными средствами, определяется  существующей в месте жительства  кредитора-гражданина (месте нахождения  юридического лица) учетной ставкой  банковского процента на день  исполнения денежного обязательства.  В настоящее время в отношениях  между организациями и гражданами  Российской Федерации подлежат  уплате проценты в размере  единой учетной ставки Центрального  банка Российской Федерации по  кредитным ресурсам, предоставляемым  коммерческим банкам (ставка рефинансирования).

Предусмотренные пунктом 1 статьи 395 проценты подлежат уплате только на соответствующую сумму денежных средств и не должны начисляться  на проценты за пользование чужими денежными средствами, если иное не предусмотрено законом.

Проценты подлежат уплате за весь период пользования чужими средствами по день фактической уплаты этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором  не определен более короткий срок.

 

Согласно уточнению, внесенному Арбитражным Судом Российской Федерации (см. "Российскую газету" от 18.03.1997) в первом предложении абзаца четвертого пункта 51 настоящего Постановления  после слов "указание на то, что  проценты подлежат начислению" следует  читать: "по день фактической уплаты кредитору денежных средств".

 

Если на момент вынесения  решения денежное обязательство  не было исполнено должником, в решении  суда о взыскании с должника процентов  за пользование чужими денежными  средствами должны содержаться сведения о денежной сумме, на которую начислены  проценты; дате, начиная с которой  производится начисление процентов; размере  процентов, исходя из учетной ставки банковского процента соответственно на день предъявления иска или на день вынесения решения; указание на то, что проценты подлежат начислению по день фактической уплаты кредитором денежных средств. При выборе соответствующей  учетной ставки банковского процента целесообразно отдавать предпочтение той из них, которая наиболее близка по значению к учетным ставкам, существовавшим в течение периода пользования  чужими денежными средствами.

В случаях, когда денежное обязательство исполнено должником  до вынесения решения, в решении  суда указываются подлежащие взысканию  с должника проценты за пользование  чужими денежными средствами в твердой  сумме.

52. В случаях, когда  в соответствии с законодательством  о валютном регулировании и  валютном контроле денежное обязательство  выражено в иностранной валюте (статья 317) и отсутствует официальная  учетная ставка банковского процента  по валютным кредитам на день  исполнения денежного обязательства  в месте нахождения кредитора,  размер процентов определяется на основании публикаций в официальных источниках информации о средних ставках банковского процента по краткосрочным валютным кредитам, предоставляемым в месте нахождения кредитора.

Если отсутствуют и  такие публикации, размер подлежащих взысканию процентов устанавливается  на основании представляемой истцом в качестве доказательства справки  одного из ведущих банков в месте  нахождения кредитора, подтверждающей применяемую им ставку по краткосрочным  валютным кредитам.

53. При разрешении споров, связанных с применением субсидиарной  ответственности, необходимо иметь  в виду, что предусмотренный пунктом  1 статьи 399 порядок предварительного  обращения кредитора к основному  должнику может считаться соблюденным,  если кредитор предъявил последнему  письменное требование и получил  отказ должника в его удовлетворении  либо не получил ответа на  свое требование в разумный  срок.

 

 

 

 

 

 

ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

ИНФОРМАЦИОННОЕ ПИСЬМО

от 28 января 2005 г. N 90

 

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации обсудил  Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором  об ипотеке, и в соответствии со статьей 16 Федерального конституционного закона "Об арбитражных судах в Российской Федерации" информирует арбитражные  суды о выработанных рекомендациях.

 

Председатель

Высшего Арбитражного Суда

Российской Федерации

В.Ф.ЯКОВЛЕВ

 

 

 

 

 

Приложение

 

ОБЗОР

ПРАКТИКИ РАССМОТРЕНИЯ АРБИТРАЖНЫМИ СУДАМИ СПОРОВ,

СВЯЗАННЫХ С ДОГОВОРОМ ОБ ИПОТЕКЕ

 

1. Если предметом ипотеки  являлся объект незавершенного  строительства, то по окончании  его строительства ипотека сохраняет  силу и ее предметом является  здание (сооружение), возведенное в  результате завершения строительства.

Кредитор предъявил в  суд требование о взыскании с  должника суммы выданного кредита  и об обращении взыскания на недвижимое имущество, заложенное должником по договору об ипотеке в целях обеспечения  исполнения им своих обязательств перед  кредитором по кредитному договору.

Арбитражный суд удовлетворил требование истца о взыскании  с должника суммы основного долга  и отказал в удовлетворении требования об обращении взыскания на заложенное имущество, указав, что предметом  договора об ипотеке являлся объект незавершенного строительства. К моменту предъявления истцом требования об обращении взыскания на предмет ипотеки данный объект был достроен и согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Единый реестр) залогодателю (должнику по основному обязательству) на праве собственности принадлежит законченный строительством объект (офисное здание), принятый и введенный в эксплуатацию в установленном законом порядке. Таким образом, предмет ипотеки, названный в договоре об ипотеке, отсутствует, а следовательно, ипотека прекратилась.