Недвижимое имущество как объект гражданских прав

Согласно п. 1 ст. 4 Закона «О государственной регистрации…»⁴⁸ наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него. Примерный перечень таких ограничений дан в ст. 1 указанного Закона, согласно которой государственной регистрации подлежат сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, арест имущества и др.⁴⁹

 

2. Сделки с недвижимостью и их регистрация

Сделкой называется действие граждан и юридических лиц, направленное на установление, изменение или прекращение  гражданских прав и обязанностей (ст. 153 ГК РФ).⁵⁰

Сообразно цели, которую преследуют стороны, выделяются три группы сделок с недвижимостью:

• сделки по отчуждению недвижимого имущества, влекущие переход права собственности;
• сделки без отчуждения недвижимого имущества, которые не влекут перехода права собственности;
• акцессорные или дополнительные к ранее совершенным сделкам с недвижимым имуществом.⁵¹

Согласно ст. 164 ГК РФ⁵² обязательной государственной регистрации подлежат следующие сделки с недвижимым имуществом:

• договор об ипотеке (залоге недвижимости)⁵³ (п. 3 ст. 339 ГК РФ, п. 2 ст. 10 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)";
• уступка требования по сделке с недвижимостью, подлежащей государственной регистрации (ст. 389 ГК РФ);
• перевод долга по сделке с недвижимостью, подлежащей государственной регистрации (ст. 391 ГК РФ);
• договор купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п. 2 ст. 558 ГК РФ);
• договор продажи доли в праве общей собственности на жилой дом, квартиру и их частей (ст. 251 ГК РФ);
• договор продажи предприятия как имущественного комплекса (п. 3 ст. 560 ГК РФ);
• договор мены жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п. 2 ст. 567 ГК РФ);
• договор мены долями в праве общей собственности на жилой дом, квартиру и их частей (ст. 251 ГК РФ);
• договор дарения недвижимого имущества (п. 3 ст. 574 ГК РФ);
• отказ одаряемого принять в дар недвижимое имущество (ст. 573 ГК РФ);
• пожертвование недвижимости (ст. 582 ГК РФ);
• договор дарения доли в праве собственности на недвижимое имущество (ст. 251 ГК РФ);
• договор ренты с передачей недвижимости под выплату ренты (ст. 584 ГК РФ); договор пожизненного содержания с иждивением (п. 2 ст. 601 ГК РФ);
• договор аренды зданий, сооружений, нежилых помещений, заключаемый на срок не менее 1 года (п. 2 ст. 651 ГК РФ.);
• договор аренды недвижимого имущества, заключаемый на неопределенный срок, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 ГК РФ); договор аренды с правом выкупа (п. 3 ст. 609, ст. 624 ГК РФ); договор субаренды при условии применимости к нему правил о договорах аренды (п. 2 ст. 615 ГК РФ);
• договор аренды предприятия как имущественного комплекса (п. 2 ст. 658 ГК РФ);
• договор залога права аренды недвижимости⁵⁴ (п. 5 ст. 5 Закона «Об ипотеке»); соглашение о приобретении заложенного жилого помещения залогодержателем (п. 3 ст. 55 Закона «Об ипотеке»);
• договор участия в долевом строительстве⁵⁵ (ст. 4 Закона «Об участии в долевом строительстве…»).

 

Итак, значение государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним можно сформулировать в виде следующих выводов:

1. Во-первых, государственная регистрация выступает единственным доказательством существования зарегистрированного права.
2. Во-вторых, государственная регистрация выступает формальным условием обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество
3. В-третьих, только государственная регистрация признается государством в качестве юридического акта, влекущего возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение прав на недвижимое имущество.
4. В-четвертых, государственная регистрация - завершающий этап приобретения прав на недвижимость. Она имеет не техническое, а юридическое (правообразующее) значение.

 

 

Заключение

Подводя итоги проведенного исследования, можно констатировать, что в современном российском законодательстве достаточно четко  регламентированы правовой статус недвижимости и правила государственной регистрации  прав на нее, а также сделок с недвижимым имуществом. Главным документом, регулирующим правовые отношения, касающиеся недвижимости, является Гражданский кодекс РФ. Кроме  того, нормы, регулирующие отношения  с недвижимостью, содержат Жилищный кодекс РФ, Градостроительный кодекс РФ, Земельный кодекс РФ и другие нормативно-правовые акты. Очень важное значение имеет Федеральный Закон от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Большое внимание вопросам правового режима недвижимости уделяется также в юридической литературе. При этом различные авторы высказывают множество зачастую противоречивых мнений по разным вопросам.

В силу своей исключительной социальной и экономической ценности недвижимость обладает особым правовым положением относительно прочих видов  имущества. Это выражается в первую очередь в системе государственной  регистрации прав на недвижимое имущество. Кроме того, существует особый порядок  сделок с недвижимостью и их регистрации.

Тем не менее, в гражданско-правовом режиме недвижимости остается еще множество  спорных вопросов и противоречивых моментов. Постоянное развитие и совершенствование  гражданского законодательства в сфере  недвижимости направлено на устранение имеющихся противоречий. Кроме того, постоянное эволюционирование правового  режима недвижимости обусловлено социальными  и экономическими изменениями. Это  позволяет изменять правовые нормы  в соответствии с требованиями времени.

 

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

Нормативные правовые акты

Конституция Российской Федерации: принята всенародным голосованием 12 дек. 1993 г. // Рос. Газ. – 1993. - 25 дек. - №237.

Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая: ФЗ от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ (в ред. ФЗ от 07 февраля 2011 № 4-ФЗ) // СЗ РФ. – 1994. - № 32. – Ст. 3301.

Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая: ФЗ от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ (в ред. ФЗ от 17 июля 2009 г. № 145-ФЗ) // СЗ РФ. - 1996 г. - № 5. - ст. 410.

Жилищный кодекс Российской Федерации: ФЗ от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ (в ред. ФЗ от 30 ноября 2010 г. № 328-ФЗ) // СЗ РФ. – 2005. – № 1 (часть I).- Ст. 14; 2007. - № 43. - Ст. 5084.

Градостроительный кодекс Российской Федерации: ФЗ от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ (в ред. ФЗ от 29 ноября 2010 г. № 314-ФЗ) // СЗ РФ. - 2002. - № 46. - Ст. 4532; 2007. - № 50. - Ст. 6243.

Земельный кодекс Российской Федерации: ФЗ от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ (в ред. ФЗ от 29 декабря 2010 г. № 442-ФЗ) // СЗ РФ. - 2001. - № 44. – Ст. 4147.

Водный кодекс Российской Федерации: ФЗ от 3 июня 2006 г. № 74-ФЗ (в ред. ФЗ от 28 декабря 2010 г. № 420-ФЗ) // СЗ РФ. – 2006. - № 23. - Ст. 2381.

Лесной кодекс Российской Федерации: ФЗ от 29 января 1997 г. № 22-ФЗ (в ред. ФЗ от 29 ноября 2010 г. № 314-ФЗ) // СЗ РФ. – 1997. - № 5. – Ст. 610.

Кодекс внутреннего водного транспорта Российской Федерации: ФЗ от 7 февраля 2001 г. № 24-ФЗ (в ред. ФЗ от 27 декабря 2009 г. № 374-ФЗ) // СЗ РФ. – 2001. - № 11. – Ст. 1001.

Кодекс торгового мореплавания Российской Федерации: ФЗ от 30 апреля 1999 г. № 81-ФЗ (в ред. ФЗ от 22 ноября 2010 г. № 305-ФЗ) // СЗ РФ. – 1999. - № 18. – Ст. 2207.

Воздушный кодекс Российской Федерации: ФЗ от 19 марта 1997 года № 60-ФЗ (в ред. ФЗ от 23 июля 2010 г. № 183-ФЗ) // СЗ РФ. – 1997. - № 12. – Ст. 1383.

О недрах: ФЗ РФ от 21 февраля 1992 г. № 2395-1 (в ред. ФЗ от 26 июля 2010 г. № 186-ФЗ) // СЗ РФ. – 1995. — № 10. — Ст. 823.

О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: ФЗ от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ (в ред. ФЗ РФ от 27 дек. 2009 г. № 343-ФЗ) // СЗ РФ. – 1997. - № 30. – Ст. 3594.

Об ипотеке (залоге недвижимости): ФЗ РФ от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ (в ред. от 17 июня 2010 г. № 119-ФЗ) // СЗ РФ. - 1998. - № 29. - Ст. 3400; 2001. - № 46. - Ст. 4308; 2002. - № 7. - Ст. 629; № 52 (часть I). - Ст. 5135.

Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации: ФЗ РФ от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ (в ред. ФЗ от 17 июня 2010 г. № 119-ФЗ) // СЗ РФ. – 2005. - № 1 (часть I). – Ст. 40.

Об утверждении правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Постановление Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219 (в ред. Постановления Правительства РФ от 22 ноября 2006 г. №710) // СЗ РФ. - 1998. - №8. - Ст. 963.

О Федеральном космическом агентстве: Положение (утв. Постановлением Правительства РФ от 26 июня 2004 г. № 314) (с изменениями от 7 апреля, 7 ноября 2008 г., 27 января, 8 августа, 15 сентября 2009 г., 9, 15 июня 2010 г.) // СЗ РФ. – 2004. - № 27. – Ст. 2777; 2008. - № 15. – Ст. 1557.

О регистрации объектов, запускаемых в космическое пространство: Конвенция (Нью-Йорк, 14 января 1975 г.) / Сборник действующих договоров, соглашений и конвенций, заключенных СССР с иностранными государствами. - Вып. ХXХIV - М.: Междунар. отношения. - 1978. - с.442-446. П.

 

Специальная литература

Алексеев В.А. Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования / В.А. Алексеев. – М.: Волтерс-Клувер, 2007. – 504 с.

Великомыслов Ю.Я. Гражданско-правовой режим недвижимости. Ипотека недвижимого имущества. Жилые помещения как объекты сделок [Электронный ресурс] / Ю.Я. Великомыслов. – М.: Дело, 2005. - Режим доступа: http://www.allpravo.ru/library/doc99p0/instrum5063/ (20 марта 2010).

Витрянский В.В. Пути совершенствования законодательства о недвижимом имуществе / В.В. Витрянский // Хозяйство и право. - М., 2003. - № 6. - С. 3-19

Гришаев С. П. Все о недвижимости (регистрация прав, купля-продажа, мена, дарение, аренда, наем жилого помещения, ипотека, наследование): Учебно-практическое пособие / С.П. Гришаев. - М.: БЕК, 2001. - 272 с.

Гришаев С.П. Недвижимое имущество и сделки с ним: правовые проблемы регулирования, долевой собственности, многообразия объектов, правил регистрации / С.П. Гришаев - Библиотечка «Российской газеты», 2006.- № 18.- 239 с.

Гришаев С.П. Правовой режим недвижимого имущества / С.П. Гришаев. – М.: Новая правовая культура , 2007. – 382 с.

Киндеева Е.А. Недвижимость: права и сделки (новые правила оформления, государственная регистрация, образцы документов) / Е.А. Киндеева, М.Г. Пискунова. – 3-е изд., доп. и перераб. – М.: Юрайт-Издат, 2008. – 935 с. – (Профессиональная практика).

Ткаченко В.В. Сделки с недвижимостью. Пособие для риэлтора [Электронный ресурс] / В.В. Ткаченко, В.А. Зимин, С.В. Ткаченко. - Самара, 2006. – Режим доступа: http://www.allpravo.ru/library/doc99p0/instrum6686/ (20 марта 2010).

¹ Гражданский кодекс Российской Федерации // СЗ РФ. - 1994.

² Водный кодекс Российской Федерации // СЗ РФ. – 2006.

³ Лесной кодекс Российской Федерации // СЗ РФ. – 1997.

⁴ Правила ведения Единого государственного реестра

⁵ Великомыслов Ю.Я. Гражданско-правовой режим недвижимости. Ипотека недвижимого имущества. Жилые помещения как объекты сделок / Ю.Я. Великомыслов – М.: Дело, 2005.

⁶ Гражданский кодекс Российской Федерации // СЗ РФ. - 1994.

⁷ Земельный кодекс Российской Федерации. // СЗ РФ. – 2001.

⁸ Федеральный закон РФ «О недрах». // СЗ РФ. – 1995.

⁹ Великомыслов Ю.Я. Гражданско-правовой режим недвижимости. Ипотека недвижимого имущества. Жилые помещения как объекты сделок / Ю.Я. Великомыслов – М.: Дело, 2005.

¹⁰ Федеральный закон РФ «О государственной регистрации…». // СЗ РФ. – 1997.

¹¹ Там же.

¹² Жилищный кодекс Российской Федерации. // СЗ РФ. – 2007.

¹³ Жилищный кодекс Российской Федерации. // СЗ РФ. – 2007.

¹⁴ Там же.

¹⁵ Жилищный кодекс Российской Федерации. // СЗ РФ. – 2007.

¹⁶ Гражданский кодекс Российской Федерации // СЗ РФ. - 1994.

¹⁷ Кодекс торгового мореплавания Российской Федерации. // СЗ РФ. – 1999.

¹⁸ Кодекс внутреннего водного транспорта Российской Федерации. // СЗ РФ. – 2001.

¹⁹ Воздушный кодекс Российской Федерации. // СЗ РФ. – 1997.

²⁰ Положение о Федеральном космическом агентстве. // СЗ РФ. – 2008.

²¹ Конвенция о регистрации объектов, запускаемых в космическое пространство. // Нью-Йорк, 14 января 1975.

²² Федеральный закон РФ «О государственной регистрации…». // СЗ РФ. – 1997.

²³ Гражданский кодекс Российской Федерации // СЗ РФ. - 1994.

²⁴ Там же.

²⁵ Там же.

²⁶ Гражданский кодекс Российской Федерации // СЗ РФ. - 1994.

²⁷ Там же.

²⁸ Гражданский кодекс Российской Федерации // СЗ РФ. - 1994.

²⁹ Там же.

³⁰ Там же.

³¹ Там же.

³² Гражданский кодекс Российской Федерации // СЗ РФ. - 1994.

³³ Там же.

³⁴ Там же.

³⁵ Гражданский кодекс Российской Федерации // СЗ РФ. - 1994.

³⁶ Конституция Российской Федерации. // Рос. газ. – 1993.

³⁷ Гражданский кодекс Российской Федерации // СЗ РФ. - 1994.

³⁸ Гражданский кодекс Российской Федерации // СЗ РФ. – 1994.

³⁹ Земельный кодекс Российской Федерации. // СЗ РФ. – 2001.

⁴⁰ Земельный кодекс Российской Федерации. // СЗ РФ. – 2001.

⁴¹ Гражданский кодекс Российской Федерации // СЗ РФ. – 1994.

⁴² Федеральный закон РФ «О государственной регистрации…». // СЗ РФ. – 1997.

⁴³ Федеральный закон РФ «О государственной регистрации…». // СЗ РФ. – 1997.

⁴⁴ Там же.

⁴⁵ Гражданский кодекс Российской Федерации // СЗ РФ. – 1994.

⁴⁶ Там же.

⁴⁷ Федеральный закон РФ «О государственной регистрации…». // СЗ РФ. – 1997.

⁴⁸ Федеральный закон РФ «О государственной регистрации…». // СЗ РФ. – 1997.

⁴⁹ Там же.

⁵⁰ Гражданский кодекс Российской Федерации // СЗ РФ. – 1994.

⁵¹ Федеральный закон РФ «О государственной регистрации…». // СЗ РФ. – 1997.

⁵² Гражданский кодекс Российской Федерации // СЗ РФ. – 1994.