Особенности договора купли-продажи недвижимости

lign:justify">В обоснование иска истец сослался на то, что сторонами не были согласованы существенные условия договора. В частности, договор не содержит данных, позволяющих определенно установить расположение помещения в составе недвижимого имущества, а также условия о порядке, сроках и размерах платежей.

Президиум считает, что протест подлежит удовлетворению по следующим основаниям. По договору купли – продажи от 29.08.96, нотариально удостоверенному 29.08.96, ЗАО «Центр художественного проектирования» продало ЗАО Магазин «Медведь» упомянутое нежилое помещение.

Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении искового требования, суд апелляционной инстанции сослался на то, что в пункте 1 договора указан адрес объекта, то есть определено расположение недвижимости на соответствующем земельном участке.

Однако данный вывод нельзя признать законным и обоснованным.

Статьей 554 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных договор не считается заключенным.

Между тем договор от 29.08.96 не содержит сведений о том, какие конкретно площади в здании являются предметом купли – продажи.

Косвенные обстоятельства, на которые сослался суд апелляционной инстанции (приобретение истцом этих же площадей у ТОО «Крокуль» по договору купли – продажи от 27.01.94, фактическое пользование ими истцом, отсутствие у него других площадей в здании, а также наличие акта приема – передачи и свидетельства на право собственности), не являются доказательством соблюдения сторонами требований, установленных в статье 554 Гражданского кодекса Российской Федерации о конкретном указании в договоре его предмета.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии в договоре существенных условий и правомерно удовлетворил иск ЗАО «Центр художественного проектирования», признав договор купли – продажи от 29.08.96 незаключенным.[7]

Значительно  отличается от общих положений о договорах и такое      существенное  условие  договора  продажи  недвижимости,  как  цена         (ст.  555  ГК  РФ).  Во-первых,  положение  о том,  что исполнение      договора,  в  котором не определена цена,  должно быть оплачено по цене, обычно   взимаемой   при   сравнимых  обстоятельствах за аналогичные товары (статьи 424 и 485 ГК РФ),  не подлежит применению к  договорам продажи недвижимости.  Здесь действует иное правило: при  отсутствии  в договоре согласованного сторонами в письменной форме  условия о цене  недвижимости  договор  о ее  продаже признается незаключенным. Во-вторых, цена на здание, сооружение или иной объект недвижимости, находящийся  на земельном участке, должна  включать и цену передаваемой с этим объектом части земельного участка или права на нее.

      Для  определения  цены  продаваемого  объекта  недвижимости (с      учетом  цены  земельного  участка или права на него) стороны могут      прибегнуть  к услугам  профессиональных оценщиков,  действующих на      основе  Федерального  закона  от  29  июля  1998 г.  «Об оценочной      деятельности в Российской Федерации».[8]

     Цена  недвижимости  может  быть установлена в договоре продажи      недвижимости  на  единицу  ее  площади  или  иного  показателя  ее      размера.   В  этом  случае  общая  цена  продаваемого  недвижимого      имущества,  подлежащая уплате покупателем,  определяется исходя из      фактического  размера переданного покупателю недвижимого имущества      (п. 3 ст. 555 ГК РФ).

          Момент   вступления   в  силу  договора  продажи  недвижимости      определяется  в соответствии с общими правилами,  предусмотренными      пунктом  1 ст.  425  и пунктом  1 ст. 433  ГК  РФ:  договор   вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его      заключения,   каковым   признается   момент   подписания  договора      продавцом и покупателем.[9]

          После установления цены в договоре продажи жилого помещения и исполнения договора стороны не вправе изменять цену продаваемого имущества. Такой вывод подтверждается судебной практикой[10].

Исключение  составляет  лишь  договор продажи жилых помещений.      Договор  продажи  жилого  дома,  квартиры,  части  жилого дома или      квартиры   подлежит   государственной   регистрации   и  считается     заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 ГК РФ).          Следует  обратить  особое внимание на то,  что договор продажи      недвижимости  (за  исключением  продажи жилых помещений) считается      заключенным  и вступает в силу именно с момента его подписания,  а      не   с  момента   регистрации   перехода   права  собственности  к   покупателю.[11]

Так,   комитет по управлению имуществом обратился в арбитражный      суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью о взыскании      стоимости  помещения магазина,  приобретенного по договору купли -      продажи,  заключенному на основании результатов аукциона,  и пеней  за просрочку оплаты.

          Арбитражный  суд в удовлетворении исковых требований отказал в      полном объеме.  При рассмотрении спора судом было установлено, что      сумма основного долга погашена ответчиком до предъявления иска. Во      взыскании   пеней   отказано   в  связи  с тем,   что  договор  не      зарегистрирован  в установленном  порядке,  то  есть  не вступил в      законную  силу.  В  этом случае,  по мнению суда первой инстанции,      договорная ответственность не применяется.

          Апелляционная  инстанция  не  согласилась  с решением  суда  и      удовлетворила  исковые  требования комитета о взыскании с общества      пеней  за  просрочку оплаты в размере,  предусмотренном договором.      При   этом   апелляционная   инстанция  обоснованно  сослалась  на     следующие обстоятельства.

          В  соответствии со статьей 425 ГК РФ договор вступает в силу и      становится  обязательным  для  сторон с момента его заключения.  В      статье  433  указано,   что  договор,  подлежащий  государственной      регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если      иное не установлено законом.  Гражданский кодекс РФ предусматривает обязательную государственную регистрацию договора о продаже жилых помещений и договора купли-продажи предприятия (ст.  560 ГК РФ).   Кодекс не предусматривает обязательной государственной регистрации сделок купли – продажи иных,  кроме указанных,  видов недвижимого имущества.   Регистрация перехода права собственности (ст. 551 ГК РФ) не означает      регистрации самого договора купли – продажи.

Поэтому апелляционная инстанция постановила, что договор купли- продажи  здания  следует  считать  заключенным  с момента  его подписания согласно  пункту 1статьи 433 ГК РФ, а не с момента государственной регистрации[12].

          Государственной  регистрации  подлежит  не сам договор продажи      недвижимости,  а  переход  права  собственности на недвижимость по      такому  договору  от  продавца к покупателю (ст.  551 ГК РФ).  Для      сторон  договор вступает в силу с момента его подписания.  Роль же      государственной   регистрации   перехода  права  собственности  на      недвижимость  к покупателю  заключается  в том,  что  только после      регистрации   покупатель   становится   собственником  недвижимого      имущества  в глазах  третьих  лиц.  

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 2. Субъекты договора купли-продажи недвижимости

2.1. Стороны договора купли-продажи недвижимости

 

Главными субъектами договора купли продажи являются стороны договора продавец и покупатель. Первый обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру и другое недвижимое имущество. Покупатель в свою очередь обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму. (Ст. 454 ГК РФ).

Продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи, также имущество должно быть свободным от прав третьих лиц.[13]

Презюмируется, что продавец   является собственником продаваемого имущества. В этом случае он обладает всеми правами по распоряжению, принадлежащего ему имущества. Но бывают случаи, когда продавец и собственник не совпадают в одном лице.

В тех случаях  когда  в качестве  продавца  по  договору выступает не собственник   недвижимого  имущества,  а  обладатель иного ограниченного вещного права на недвижимость (унитарное государственное или муниципальное      предприятие,  учреждение),  значительно повышается риск возможного      признания такого договора недействительной сделкой.[14]

          Здесь  необходимо  учитывать  ограниченный характер правомочий      указанных  субъектов  на  распоряжение  недвижимым  имуществом.  В      частности,  государственное  или  муниципальное  предприятие,  как      субъект права хозяйственного ведения (п.  2 ст.  295 ГК РФ), так и      субъект права оперативного управления – казенное предприятие (п.1ст.297 ГК РФ), не вправе  продавать  принадлежащее  ему  недвижимое  имущество   без   согласия   его  собственника. Нарушение этого требования влечет недействительность договора  продажи  недвижимости.

Примером к сказанному может служить разъяснение, содержащееся  в  пункте  7 Постановления  N  8 Пленума Высшего Арбитражного Суда      Российской Федерации  от  25  февраля  1998  г.  Согласно  данному      разъяснению  при  разрешении  споров,  связанных  с осуществлением      государственными    и    муниципальными    предприятиями     права      хозяйственного   ведения   или  оперативного  управления,  следует      учитывать установленные статьями 295 и 296 ГК РФ ограничения  прав      предприятий  по  распоряжению  закрепленным  за  ними  имуществом.      Сделки,  совершенные предприятиями по отчуждению имущества вопреки   названным ограничениям, являются недействительными как ничтожные.[15]

В определенных случаях и при  соблюдении  требования  о необходимости   получения   согласия   собственника   на   продажу      недвижимого   имущества,   принадлежащего   государственному   или      муниципальному  предприятию  на  праве  хозяйственного ведения или      оперативного  управления, сохраняется риск признания  договора  продажи недвижимости недействительным.[16]

          Дело  в том,  что  в отличие  от иных коммерческих организаций      государственные  и муниципальные предприятия наделены не общей,  а      целевой  (специальной) правоспособностью (ст.  49 ГК РФ).  Поэтому      действия  унитарных  предприятий  по  распоряжению закрепленным за      ними  имуществом  должны  быть  обусловлены  выполнением задач его      уставной  деятельности  и целевым назначением предоставленного для      выполнения  этих задач имущества под страхом признания совершенных      сделок недействительными.

      На  этот  счет имеется официальное разъяснение Пленума Высшего      Арбитражного Суда Российской Федерации. В соответствии с пунктом 9      Постановления N 8 Пленума от 25 февраля 1998  г.  в  тех  случаях,     когда  действия  предприятия,  в  том  числе  и  осуществленные  с      соблюдением  требования  о  получении  предварительного   согласия      собственника (п.  2  ст.  295 ГК РФ),  по отчуждению другим  лицам   закрепленного  за  предприятием  на  праве  хозяйственного ведения движимого или оперативного управления недвижимого имущества, непосредственно участвующего в производственном процессе предприятия,  приводят к невозможности      использования  имущества  собственника  по  целевому   назначению,   соответствующие   сделки   недействительны   по  основаниям,      предусмотренным статьей 168 ГК РФ,  независимо от того,  совершены      они  с  согласия  собственника  (уполномоченного  им  органа)  или      самостоятельно предприятием.[17]

Что касается учреждений, финансируемых собственником,  то они вообще не вправе совершать договоры продажи в отношении имущества,      закрепленного за ними либо  приобретенного  за  счет  средств,  выделенных  им  по  смете (п.  1 ст.  298).  Вместе с тем,  если в соответствии с учредительными документами учреждению предоставлено право  осуществлять,  приносящую  доходы  деятельность, имущество,      приобретенное   за   счет  этих  доходов  (включая  недвижимость),      учитывается  на  отдельном  балансе  и находится в самостоятельном      распоряжении учреждения.

          Следовательно,   договоры   продажи   учреждением   в качестве      продавца  недвижимого имущества,  которое учитывается на отдельном      балансе,  и было  приобретено на доходы,  полученные от разрешенной      собственником   предпринимательской  деятельности,   соответствуют      законодательству и не могут быть признаны недействительными.

Также продавцом может выступать организатор торгов, если имущество находится в государственной собственности. Исходя из особой значимости такого имущества, здесь при продаже необходим целый комплекс мер, в котором задействовано неограниченное количество лиц.

Организатором торгов выступает орган местного самоуправления или исполнительный орган государственной власти, уполномоченные на предоставление соответствующих земельных участков, или специализированная организация, действующая на основании договора с ними.[18]

Функции организатора торгов определяются соответственно полномочным органом государственной власти Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления.