Приватизация жилья и ее гражданско-правовое регулирование в Республике Беларусь

ОГЛАВЛЕНИЕ 
 

ВВЕДЕНИЕ………………………………………………………………………….4

ГЛАВА 1 ПОНЯТИЕ ПРИВАТИЗАЦИИ ЖИЛИЩНОГО  ФОНДА………….…6

1. Понятие приватизации жилищного фонда……………………………...6
2. Субъекты приватизации………………………………………………….8
3. Объекты приватизации………………………………………………….13

ГЛАВА 2 ПОРЯДОК ПРОВЕДЕНИЯ ПРИВАТИЗАЦИИ ЖИЛЬЯ……………16

     2.1 Процесс приватизации жилья…………………………………………..16

     2.2 Чековая приватизация в жилищной  сфере…………………………….23

ГЛАВА 3 ПРИВАТИЗАЦИЯ ЖИЛЬЯ КАК ОСНОВАНИЕ  ВОЗНИКНОВЕНИЯ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ  НА ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ……………………..29

ЗАКЛЮЧЕНИЕ……………………………………………………………………..36

СПИСОК  ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ……………………………....38

ПРИЛОЖЕНИЕ…………………………………………………………………….40 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

ГЛАВА 1

ПОНЯТИЕ ПРИВАТИЗАЦИИ ЖИЛИЩНОГО  ФОНДА 
 

     1.1 Понятие приватизации  жилищного фонда 

     Жилищный  фонд – это совокупность всех жилых помещений Республики Беларусь независимо от форм собственности [4].

     Жилищный  фонд состоит из государственного и  частного жилищных фондов.

     Государственный жилищный фонд включает в себя:

• республиканский жилищный фонд – это часть жилищного фонда, находящаяся в республиканской собственности (собственность Республики Беларусь).
• коммунальный жилищный фонд – это часть жилищного фонда, находящаяся в коммунальной собственности (собственность административно-территориальных единиц).

     Частный жилищный фонд включает в себя:

• жилищный фонд граждан – это часть жилищного фонда, находящаяся в собственности граждан. В него входят индивидуальные дома, приватизированные жилые помещения, построенные и приобретённые квартиры и дома, жилые помещения в домах жилищно-строительных кооперативов и других организаций застройщиков (оформленные в установленном порядке в частную собственность), а также жилые помещения, приобретённые в собственность на иных основаниях, предусмотренных законодательством [5, с. 29].
• жилищный фонд юридический лиц негосударственной формы собственности – это часть жилищного фонда, находящаяся в собственности юридических лиц негосударственной формы собственности [4].

     Приватизация – это приобретение физическими и юридическими лицами права собственности на объекты, принадлежащие государству.

     В результате приватизации государство  полностью или частично утрачивает права владения, пользования и  распоряжения государственной собственностью, а государственные органы утрачивают права непосредственного управления ею [13].

     Под приватизацией жилищного фонда понимается приобретение в собственность занимаемых гражданами жилых помещений государственного жилищного фонда.

     Основными нормативными правовыми актами, регулирующими  отношения приватизации, являются:

1. Жилищный кодекс Республики Беларусь от 18 декабря 1998 г. с изменениями и дополнениями;
2. Закон Республики Беларусь от 16 апреля 1992 г. № 1593-XII «О приватизации жилищного фонда в Республике Беларусь»;
3. Положение о приватизации жилых помещений в домах государственного жилищного фонда, их эксплуатации и ремонте, утверждённым постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 21.09.2001 № 1399 в редакции от 19.02.2007 г. № 203

     Приватизация  жилья осуществляется на основании следующих  принципах:

• безвозмездной передачи гражданам Республики Беларусь занимаемых ими жилых помещений в порядке, установленном настоящим Законом, если иной порядок не установлен Президентом Республики Беларусь;
• взаимосвязи приватизации с решением жилищной проблемы;
• добровольной основы;
• сочетания возмездного и безвозмездного характера;
• равных прав всех граждан Республики Беларусь на участие в приватизации жилищного фонда;
• гласности, государственного и общественного контроля за процессом приватизации.

      Среди основных причин, по которым граждане начинают приватизировать занимаемые жилые помещения, можно выделить следующие:

• для последующего разъезда или переезда, то есть квартира после приватизации продается, а взамен покупаются или несколько квартир, меньших по площади, или с улучшенной планировкой, или в другом районе, или в новом доме и др.;
• приватизация комнат в коммунальных квартирах. Цели здесь могут быть различными: например, последующая продажа комнаты и покупка квартиры с доплатой, или приватизация всей коммунальной квартиры по частям соответствующими нанимателями и продажа квартиры с последующим разъездом и др.;
• для последующего оформления договора дарения близким родственникам (детям, внукам и др.) либо для возможности впоследствии принять квартиру в наследство, то есть для того, чтобы после смерти нанимателя квартира не попала под "вторичное распределение" исполкомом, оставаясь в статусе государственной.

     Что касается собственно процесса приватизации жилищного фонда, то каждая ситуация здесь индивидуальна, и существует множество нюансов, которые могут  иметь место в каждом конкретном случае [1]. 

1.2 Субъекты приватизации 

     Субъектами  приватизации являются:

1. граждане Республики Беларусь;
2. иностранные граждане;
3. лица без гражданства, которые постоянно проживают на территории Республики Беларусь;
4. юридические лица негосударственной формы собственности;
5. государственные органы [4].

        Правовой статус граждан (физических лиц) как лиц, принадлежащих  к постоянному населению государства, имеющих права и исполняющих  установленные обязанности, определён  Конституцией, Гражданским кодексом, Законом Республики Беларусь от 1 августа 2002 г. № 136-З «О гражданстве Республики Беларусь» и другими нормативными правовыми актами.

        В соответствии с  законодательством, граждане, Республики Беларусь могут иметь на праве  собственности жилые дома, квартиры и иные жилые помещения без  ограничения их количества и размера. Гражданин, приватизировавший жилое  помещение, вправе распоряжаться им по своему усмотрению: продавать, дарить, завещать, сдавать по договору найма, отчуждать приобретенное в рассрочку  жилое помещение после полного  погашения задолженности, видоизменять, перестраивать или сносить жилые  помещения, принадлежащие им на основе собственности, заключать иные сделки, не противоречащие законодательству.

     За  гражданами Республики Беларусь, выезжающими  за пределы республики, сохраняется  право собственности на принадлежащие  им жилые помещения [12].

     Граждане, не достигшие восемнадцатилетнего  возраста, реализуют свое право на приватизацию жилых помещений совместно  с проживающими в них родителями или другими совершеннолетними  членами семьи в порядке, установленном  законодательством. Приватизация жилья  детьми-сиротами и детьми, оставшимися  без опеки родителей, производится в порядке, установленном Положением о приватизации жилых помещений  в домах государственного жилищного  фонда, их эксплуатации и ремонте  и другими актами законодательства.

     Несовершеннолетние  граждане, объявленные полностью  дееспособными, в установленном  порядке могут приватизировать  занимаемые ими жилые помещения  с момента принятия соответствующего решения органом опеки и попечительства или судом.

     Граждане  и члены их семей, временно выбывшие из жилого помещения и сохраняющие  в соответствии с законодательством  право пользования этим жилым  помещением, могут приватизировать  его по возвращении на постоянное место жительства в порядке и  на условиях, предусмотренных настоящим [17].

     Иностранные граждане и лица без гражданства, постоянно проживающие на территории Беларуси, пользуются правами и исполняют  обязанности наравне с гражданами Республики Беларусь, если иное не предусмотрено  Конституцией, законами и международными договорами.

     К иностранным гражданам относятся лица, которые не являются гражданами Республики Беларусь и имеют доказательства своей принадлежности к гражданству иностранного государства.

     Лицо  без гражданства – это лицо, не являющееся гражданином Республики Беларусь и не имеющее доказательств своей принадлежности к гражданству другого государства.

     Законом Республики Беларусь от 04.01.2010 г. № 105-З  «О правовом положении иностранных  граждан и лиц без гражданства  в Республике Беларусь» определено, что иностранные граждане и лица без гражданства, постоянно проживающие  в Республике Беларусь (имеющие вид  на жительство) и занимающиеся на законных основаниях трудовой, предпринимательской  или иной деятельностью, имеют все  социально-экономические права, которыми пользуются граждане Республики Беларусь.

     В соответствии с этим Законом (ст.12) иностранные  граждане и лица без гражданства  в Республике Беларусь могут иметь  в собственности имущество, наследовать  или завещать его, пользоваться иными  имущественными и личными неимущественными правами в порядке, установленном  законодательством Республики Беларусь, в том числе международными договорами Республики Беларусь [5].

     В гражданском законодательстве (ст. 44 ГК) под юридическим лицом понимается организация, которая имеет в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении обособленное имущество, несёт самостоятельную ответственность по своим обязательствам, может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, исполнять обязанности, быть истцом и ответчиком в суде. Юридическое лицо должно иметь самостоятельный баланс [5].

     Юридические лица негосударственной формы собственности, как и граждане Республики Беларусь, могут иметь на праве собственности жилые дома, квартиры и иные жилые помещения без ограничения их количества и размера.

     Юридические лица негосударственной формы собственности  имеют право в порядке установленном законодательством Республики Беларусь, в целом либо по частям отчуждать, сдавать по договору найма, отдавать в залог, видоизменять, перестраивать или сносить жилые помещения, принадлежащие им на основе собственности, и осуществлять иные действия, не противоречащие общественной пользе и безопасности, не надлежащие вреда окружающей среде, историко-культурным ценностям, не ущемляющие права и защищаемые законом интересы других граждан [4].

     К государственным органам относятся организации, осуществляющие государственно-властные полномочия в соответствующей сфере (области) государственной деятельности.

     Государственные органы в пределах своих полномочий принимают правовые акты и совершают  юридически обязательные действия. Статьёй 18 Жилищного кодекса Республики Беларусь определена компетенция республиканского органа государственного управления жилищным фондом в области регулирования  жилищных отношений. К ней относится  государственное регулирование  жилищных отношений в области  управления государственным жилищным фондом, а также использования  и обеспечения сохранности государственного и частного жилищных фондов в соответствии с законодательством Республики Беларусь.

     Органы  местного управления и самоуправления (местные Советы депутатов, исполнительные и распорядительные органы) в пределах своей компетенции (ст. 19 – 21 ЖК) решают вопросы местного значения исходя из общегосударственных интересов и интересов населения, проживающего на соответствующей территории, исполняют решения вышестоящих государственных органов.

     К компетенции местных Советов  депутатов в области регулирования  жилищных отношений относится:

1. утверждение программы экономического и социального развития, местные бюджеты  отчёты об их исполнении;
2. определение порядка управления и распоряжения коммунальным жилищным фондом в пределах, установленных законами Республики Беларусь.

     К компетенции областных и Минского городского исполнительных комитетов  в области жилищных отношений  относятся:

1. проводят единую государственную политику в области архитектуры, благоустройства, строительства, содержания, ремонта и реконструкции жилищного фонда и объектов жилищно-коммунального хозяйства;
2. обеспечивают комплексное развитие жилищного фонда и жилищного хозяйства;
3. обеспечивают условия для развития конкурентных (рыночных) отношений в области жилищного строительства, эксплуатации, обслуживания и ремонта жилых помещений;
4. принимают решения по ходатайствам собственников жилых помещений о переоборудовании или сносе непригодных для проживания жилых помещений, переводе в нежилые, а также о сносе жилых домов в связи с изъятием земельных участков для государственных нужд.
5. решают другие вопросы в области использования и обеспечения сохранности жилищного фонда отнесённые к их ведению.