Содержание отношений, вытекающих из договора аренды федерального недвижимого имущества

ОГЛАВЛЕНИЕ

Введение………………...…………………………………………………………………….....стр.3

Глава 1. Нормативно-правовое регулирование отношений, вытекающих из договора аренды федерального недвижимого имущества ………………………………….……….стр.7

1.1. Понятие и виды недвижимого имущества…………………………………………..…….стр.7

1.2. Законодательство об аренде недвижимого имущества…………………………………стр.15

Глава 2. Содержание отношений, вытекающих из договора аренды федерального недвижимого имущества ……………………………………………………..……………..стр.23

2.1. Права и обязанности арендодателя федеральной недвижимости, особенности их реализации…………………………………………………………………………………...….стр.23

2.2. Значение нормативного определения стоимости аренды и конкурсной системы                              выбора арендаторов для совершенствования правового регулирования аренды недвижимости…………………………………………………………………………………..стр.32

2.3. Ограниченные вещные права федеральных предприятий и учреждений на закрепленное недвижимое имущество, сдаваемое в аренду………………………………………..……….стр.47

2.4. Регистрация договоров аренды недвижимости и практика судебных          разбирательств……………………………………………………………….…………………стр.56

Заключение……………………………………………………………………...…………….стр.71

Библиографический список……………………………………………………..…………..стр.74

Введение

         Экономика любого государства не может эффективно функционировать и развиваться без соразмерного вмешательства государства. В условиях современной российской экономической ситуации особую актуальность приобретают проблемы определения форм, средств и методов государственного влияния на экономические отношения, обеспечения порядка использования государственного сектора экономики, а также эффективности управления государственным имуществом, размер которого остается значительным даже после широкомасштабной и нередко необоснованной приватизации[1].

       Актуальность выпускной квалификационной работы обусловлена тем, что федеральное имущество является важной составляющей экономики России, а поэтому его особая значимость определяет возможность выполнении возложенных на государство задач по обеспечению и охране суверенитета, национальных интересов и обороноспособности страны, развитию промышленности и предпринимательской деятельности, образования, науки и культуры, решению социальных проблем, соблюдению и защиты прав и свобод гражданина, созданию условий для достойной жизни и свободного развития человека.

      Недвижимое имущество составляет основную часть федерального имущества и обеспечивает работу экономической системы страны. Поэтому оптимальная организация оборота недвижимости в условиях становления социального рыночного хозяйства является одной из главных задач в области экономической политики. Важное место в организации оборота недвижимости занимает правовое регулирование возникающих отношений. Положительная тенденция последних лет - расширение сферы рыночных отношений - способствовала широкому использованию субъектами имущественного оборота договора аренды.

      Ускоренное развитие арендных отношений, характерное для любого государства с переходной экономикой и обусловленное большей доступностью аренды в сравнении с приобретением имущества, является одной из важных предпосылок экономического роста, следовательно, повышения благосостояния граждан России. В то же время законодательство в сфере арендных отношений в определенной степени «отстает» от фактических потребностей реализации института аренды имущества, особенно объектов федеральной недвижимости, и нуждается в совершенствовании.

         Социальная потребность в интенсивном развитии законодательства, как отмечает В.А. Алексеев[2], «в условиях практически полного правового вакуума, в котором происходил оборот недвижимости в начале 90-х г.г.», обусловила принятие ряда нормативных правовых актов, в том числе фундаментального характера, среди которых главное место занимают Гражданский и Земельный кодексы РФ (ГК РФ и ЗК РФ), а также Федеральный закон от 21 июля 1997 г. 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Имело место и принятие на их основе ряда специальных нормативных правовых актов в данной сфере, но в условиях отставания правового регулирования от фактически складывающихся отношений первоначальная правовая база в сфере регулирования аренды недвижимости отличалась непоследовательностью и противоречивостью. До конца эти недостатки, тормозящие развитие арендных отношений, не преодолены до сих пор.

           Своеобразие правоотношений в сфере аренды федеральной недвижимости состоит в том, что отношения между собственником - учредителем, сохраняющим право собственности на его имущество, и созданными им юридическими лицами регулируются нормами публичного права, однако эти юридические лица самостоятельно участвуют в гражданском обороте, выступают от своего имени и преследуют свои частные интересы, хотя и обусловленные, в конечном счете, публичными интересами их создания. Поэтому актуальным является исследование не только прикладных, но и доктринальных проблем, связанных с формированием понятийно - категориального ряда, систематизацией правового регулирования, определением правовой природы и принципов регистрации недвижимости и др.

          Актуальность данной работы обусловлена также тем, что существуют трудности применения норм об аренде федеральной недвижимости в связи с реализацией положений Земельного кодекса РФ. А.В. Ерш[3] указывает, что наряду с концептуальным расхождением с ГК РФ, ЗК РФ содержит нормы, носящие гражданско-правовой характер и противоречащие гражданскому законодательству.

         На основании изложенного, можно утверждать об актуальности задачи комплексного изучения механизма правового регулирования аренды федеральной недвижимости с учетом всех его специфических особенностей. Существование нерешенных проблем института аренды, особенно в области нормативного регулирования и правоприменения, позволяет говорить об актуальности и практической значимости исследования отношений, возникающих при аренде федерального недвижимого имущества в современной России.

        Основная цель работы состоит в выявлении особенности правового регулирования аренды федерального недвижимого имущества, лакун и коллизий действующего законодательства и юридической практики обобщении принципов регулирования аренды в целях преодоления конфликта интересов в пользу общества и государства.

Указанная цель определяет следующие задачи:

- рассмотреть научно - теоретические основы правового закрепления понятия и видов недвижимого имущества как объекта гражданско-правовых отношений;

- определить признаки и основания отнесения объектов недвижимости к федеральному имуществу;

- провести анализ правовых норм регулирования договора аренды федерального недвижимого имущества;

- определить юридическое значение и особенности технического, реестрового и кадастрового учета объектов капитального строительства и земельных участков для совершения сделок с федеральным имуществом:

- выявить особенности правового положения юридических лиц, являющихся арендодателями федеральной недвижимости, их нрав и обязанностей;

- рассмотреть механизм определения стоимости аренды и конкурсного выбора арендатора федеральной недвижимости;

- показать особенности ограниченных вещных прав федеральных предприятий и учреждений на закрепленное недвижимое имущество, сдаваемого в аренду;

- раскрыть сущность и принципы государственной регистрации прав на земельные участки и объекты капитального строительства;

- выявить правовые проблемы регистрации и вступления в действие договоров аренды федерального недвижимого имущества;

- обобщить судебную практику и подготовив, предложения, о совершенствовании норм права, регулирующих аренду недвижимости.

Объектом исследования являются правоотношения, возникающие из договора аренды федерального недвижимого имущества, а предметом - недвижимое имущество, критерии отнесения недвижимого имущества к федеральному, договор аренды федерального недвижимого имущества и его элементы, содержание и особенности правового регулирования аренды федерального недвижимого имущества, основные направлении его совершенствования.

           Работа выполнена на основании традиционных и апробированных методов научного исследования (исторического, телеологического, диалектического, методов анализа и синтеза и т.д.), в соответствии с общенаучными подходами к проведению теоретических исследований.

                 Данная работа основывается на действующем законодательстве, судебной практике, современных достижениях гражданского, земельного, финансового, предпринимательского права, общей теории права, трудах ученых в этих областях знаний (А.Г. Дорошкова, О.Б. Круглова, А.В. Ерш, Б.А. Азукаева, А.А. Садретдинов, В.М. Ланда, Т.В. Крамкова, Л.М. Ахметшина, Б.В. Кокотов, О.П. Скребкова, В.И. Чуркин, С.Н. Ревин, Д.В. Хаустов, С.Б. Пугинского,А.Н. Лужина, Н.С. Карцева и другие).

Глава 1. Общие положения об аренде недвижимого имущества

1.1. Понятие и виды недвижимого имущества

       С начала 90-х годов прошлого столетия по настоящее время в Российской Федерации проводятся значительные преобразования в области экономики с одновременным признанием общемировых ценностей. Одной из них является частная собственность на недвижимое имущество. Эта категория была утрачена в связи с отменой в СССР частной собственности на землю и объявлением ее государственным достоянием.

      В советской России практически отсутствовали сделки с недвижимостью за исключением незначительной доли кооперативного строительства. «С переходом к новым рыночным отношениям в Российской Федерации регулирование порядка приобретения частной собственности стало одной из первоочередных задач»[4]. Страна обнаружила отсутствие законодательного регулирования в этой сфере, начались работы по созданию нормативно- правовой базы новых имущественных отношений.

     Недвижимое имущество, является важнейшей разновидностью объектов гражданских прав (ст. 128 ГК РФ) и имеет свои характерные признаки. Не случайно еще в досоветский период нашей истории разделение вещей на движимые и недвижимые рассматривалось как важнейший критерий их классификации. Как считал один из классиков российской цивилистики H.JI. Дювернуа, «во главе деления вещей по различию их свойств, важных для конструкции гражданских правоотношений, на отдельные категории наше законодательство, буквально следуя французскому образцу, ставит различие вещей (имуществ) движимых и недвижимых». Та же позиция высказывалась и выдающимся российским цивилистом В.И. Синайским: «среди деления вещей, или имуществ, главное место занимает и ныне бесспорно деление их: на а)недвижимые и б)движимые»[5].

      Недвижимость и в настоящее время выделена из числа прочих объектов гражданских правоотношений (ст. 130, 131 ГК РФ) и отличается особым правовым режимом.

      Статья 130 ГК РФ определяет недвижимое имущество следующим образом: «К недвижимым вещам («недвижимое имущество» недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства».

      По мнению Н.А. Алексеева[6], с учетом имеющихся в законе определений, объект относится к недвижимости, если он:

а)              относится к числу объектов, прямо перечисленных в определении, т.e. является земельным участком, участком недр;

б)              является объектом, который связан с землей так, что его перемещение без несоразмерного ущерба его назначению невозможно.

       При этом в законодательстве практически отсутствуют определения зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, что неоднократно отмечалось в юридической литературе, а в действительности эти объекты недвижимости могут не соответствовать содержанию законодательного определения. Так, В.А. Алексеев отмечает, что в практике органов учета недвижимого имущества широко используется термин «сооружение» применительно к объектам, связь с землей которых носит временный характер - сборно-разборные торговые павильоны, складские модули и прочее.

      Аналогичной позиции придерживается С.А. Степанов: «При самых разнообразных методических подходах и научных аргументациях гражданское законодательство и цивилистика предложили, по существу, лишь два критерия анализируемого деления: а) перечисление объектов, относимых к недвижимому имуществу, и б) определение единого, абстрактного принципа (критерия), основанного на определенной связи с землей, отнесения иных, не охваченных перечнем объектов, к недвижимости»[7].

      Критерий тесной связи объекта недвижимости с землей выражает в действительности лишь физическое соединение с нею и по существу является техническим, а не юридическим, но следует учитывать, что лучшего базового (т.е. исходного) критерия для отнесения объекте гражданских прав к недвижимости мы пока не имеем.

      Современный российский исследователь С. Л. Бабкин указывает: «Причина выделения недвижимости в особое юридическое понятие в настоящее время коренится в особой организации ее оборота, а вовсе не в особых ее природных свойствах». С этим его высказыванием можно согласиться лишь отчасти, так как сама по себе специфика оборота также возникает под влиянием определенных внутренних, объективных свойств недвижимого имущества.