Договор ипотеки является залогом именно недвижимого имущества. К недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все те объекты, которые прочно связаны с землей и перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению (леса, здания, сооружения). В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству, имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами. Таким образом, залог является одним из способов обеспечения надлежащего исполнения обязательств. По сравнению с другими способами обеспечения исполнения обязательств: неустойкой, задатком, поручительством, удержанием имущества должника, банковской гарантией, залог является более привлекательным именно с той точки зрения, что с его использованием проще произвести принудительное взыскание. Залог предполагает наличие у должника имущества, на которое может быть наложено взыскание, однако имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.  
 
 
 

                         Ипотечное кредитование.

Процедура ипотечного кредитования в настоящее  время унифицируется и упрощается.

Преимущество  ипотечного кредитования заключается  в том, что, если заемщик не вернет кредит, кредитор имеет право распорядиться  недвижимостью по своему усмотрению. Поскольку недвижимость долговечна и ее цена довольно стабильна, у кредитора  низки опасения невозврата ссуд и  есть основания для долгосрочного  отвлечения финансовых ресурсов. Привлечение  финансовых ресурсов на основе ипотеки  получило наибольшее развитие на рынке  недвижимости, так как стоимость  недвижимости в большинстве случаев  не соответствует финансовым возможностям потенциальных покупателей, а недвижимость, на приобретение которой получен  кредит, может служить обеспечением обязательства его возврата. Получение  ипотечного кредита связано с  необходимостью выполнять обязательства  по кредитному договору. Поэтому до получения такого кредита потенциальному заемщику необходимо проанализировать:

- достаточно  ли денежных средств для внесения  первоначального взноса за квартиру  и на покрытие расходов, связанных  с совершением сделки купли-продажи  квартиры (нотариальное удостоверение  договора, плата за регистрацию  договора в Государственном реестре), заключение договоров страхования;

- останутся  ли средства на поддержание  необходимого уровня жизни после  периодических выплат по кредитному  договору;

- не  ожидается ли падения доходов  в течение периода кредитования, есть ли перспектива быстро  найти другую работу с оплатой  не ниже прежней;

- имеется  ли непрерывный трудовой стаж  в течение последних двух лет,  каковы причины увольнения и  перерывов в работе, своевременно  ли выполняются текущие обязательства,  связанные с жильем: оплата коммунальных  услуг, телефона, электроэнергии (проверяется  банком);

- имеются  ли активы в виде движимого  или недвижимого имущества (автомобили, гараж, дача, другая квартира), которые  могут быть использованы в  качестве дополнительного обеспечения. 
 
 

Основные  модели ипотечного жилищного  кредитования

В настоящее  время выделяют две модели (схемы) ипотечного кредитования:

1) Двухуровневая  ("американская модель"), опирающаяся  на вторичный рынок закладных.  Суть модели заключается в  следующем. Банк выдает ипотечный  кредит заемщику в обмен на  обязательство в течение определенного  срока ежемесячно переводить  в банк фиксированную сумму.  Это обязательство заемщика обеспечено  залогом приобретаемого жилья.  Банк продает кредит одному  из агентств ипотечного кредитования, передавая при этом и обязательства  по обеспечению. Агентства немедленно  возмещают банку выплаченные  заемщику средства и взамен  просят переводить им получаемые  от него ежемесячные выплаты  за вычетом прибыли (маржи)  банка. Величину ежемесячных выплат, т.е. ставку, по которой агентство  обязуется покупать ипотечные  кредиты, устанавливает само агентство  на основании требований инвесторов, предъявляемых к доходности соответствующих  финансовых инструментов. Ипотечные  агентства, купив некоторое количество  ипотечных кредитов у коммерческих  банков, собирают их в пулы  и создают на основе каждого  новую ценную бумагу, источником  выплат по которой являются  платежи заемщиков. Эти выплаты  гарантированы не залогом недвижимости, а агентством как юридическим  лицом. Агентства реализуют ипотечные  ценные бумаги на фондовом  рынке и затем также выступают  посредниками, передавая инвестору,  купившему ценную бумагу, выплаты  агентству от банка за вычетом  своей маржи.

2) Одноуровневая  ("немецкая модель"). Это автономная  сбалансированная модель ипотеки,  базирующаяся на сберегательно-ссудном  принципе функционирования по  типу немецких "частных стройсберкасс". При этой модели вкладчик получает  возможность накопить необходимый  взнос на покупку квартиры (например, в размере 50 процентов ее стоимости)  в течение длительного времени,  а затем получить ипотечный  кредит на покупку (строительство)  заранее выбранной квартиры. Строительная  сберегательная касса, будучи  замкнутой финансовой структурой, начинает свою деятельность с  формирования уставного капитала  и имеет на его основе свой  собственный источник средств  (включая квартирный фонд) для  выдачи кредитов. Все средства  кассы, собственные и привлеченные, используются только для ведения  уставной деятельности, то есть  на финансирование строительства  жилья и выдачу ипотечных кредитов  на покупку построенных квартир. 
 
 

       Основные этапы ипотечного жилищного кредитования

Оформление, заключение и обслуживание кредитной  сделки - длительный процесс, требующий  тщательной проработки принимаемых  решений. Для сокращения процедуры  оформления кредита и получения  кредитором информации о клиенте  кредитные учреждения разработали  стандартные формы документов. Например, для кредитования жилья это - заявление  о предоставлении кредита, справки  о наличии вкладов и работы, калькуляция затрат на получение  кредита и кредитная справка. Для доходной недвижимости перечень сведений должен быть шире. Основное внимание здесь уделяется качеству управления недвижимостью, оценке способности  объекта генерировать доход, необходимый  для погашения кредита. Для этого  анализируется величина операционных расходов, их распределение между  заемщиком и арендатором, изучается  репутация и бизнес арендаторов, профессионализм управляющего недвижимостью, выясняется влияние налоговых и  других последствий заемного финансирования на инвестиционный проект.

Выделяют  следующие этапы ипотечного кредитования:

предварительный этап (разъяснение клиенту основных условий кредитования, передача списка документов для получения ссуды);

сбор  и проверка информации о клиенте  и залоге;

оценка  вероятности погашения кредита; 

принятие  решения (сумма, срок, ставка процента, порядок погашения кредита);

заключение  кредитной сделки;

обслуживание  кредитной сделки;

закрытие  кредитной сделки.

На предварительном  этапе заемщик должен получить всю  необходимую информацию о кредиторе, об условиях предоставления кредита, о  своих правах и обязанностях при  заключении кредитной сделки. После разъяснения заемщику основных условий кредитования определяется возможная сумма кредита, согласуются процедуры кредитования и расчетов, составляется примерная смета предстоящих расходов заемщика, заполняется заявление на кредит. Заявление о предоставлении кредита рассматривается кредитором как один из самых важных источников информации о клиенте. Это заявление включает следующую информацию:

желаемые  условия кредита: вид, общая сумма, процентная ставка, схема амортизации, размер ежемесячного платежа;

описание  покупаемой собственности: адрес, юридическое  описание;

источник  первоначального платежа;

назначение  кредита: покупка, строительство, рефинансирование собственности и т.д.;

уровень образования и профессиональной квалификации клиента;

сведения  о работе и источниках дохода;

сведения  об активах и обязательствах.

На следующем  этапе, при сборе и проверке информации о клиенте и залоге, выявляются потенциальные некредитоспособные заемщики, для чего проводится проверка трудоустройства клиента, его текущих  доходов и расходов, служба экономической  безопасности кредитного учреждения проверяет  и оценивает собственность клиента, предполагаемую к продаже для  получения суммы первоначального  взноса, оценивает предмет залога. Заемщику разъясняют требования кредитного учреждения к предмету кредитуемой  сделки: приобретаемая недвижимость должна быть ликвидной, права третьих  лиц на объект залога должны отсутствовать  и т.п. По результатам повторного собеседования проводится тестирование заемщика.

На следующем  этапе (оценка вероятности погашения  кредита) проводится андеррайтинг заемщика. Для этого анализируются финансовые возможности заемщика, оценивается его стремление погасить кредит, вычисляются коэффициенты по ипотечному кредиту и оцениваются риски, после чего предоставляются рекомендации кредитному отделу. Учитывается уровень образования и квалификации клиента, его профессиональный опыт, занятость в стабильно развивающемся и потенциально доходном сегменте рынка. Затем принимается решение о выдаче кредита или отказе в нем. Отказ должен оформляться в письменном виде с указанием всех причин, препятствующих кредитованию.

Следующий этап - принятие решения о кредите. На этом этапе оформляется запрос о проведении оценки объекта залога, разрабатываются заключения юриста о приемлемости предмета залога и  специалиста об оценке вероятности  погашения кредита, анализируются  риски, оформляется залог недвижимости, принимается решение о величине кредита, процентных ставках, сроках кредитования, порядке погашения кредита. Этап завершается перечислением кредитных средств безналичным путем согласно договорам купли-продажи или платежному поручению заемщика.

Этап  обслуживания кредитной сделки заключается  в следующем:

-принимаются платежи;

-проверяется соответствие фактических выплат графику платежей;

-ведется бухгалтерский учет операций;

-рассчитываются и перечисляются платежи по налогам на недвижимость и страховке;

-взимаются просроченные платежи;

-ведется работа с проблемными кредитами:

идут  переговоры, заключается новый кредитный  договор, изменяются условия договора (срока, процентной ставки, порядка  погашения), обращается взыскание на заложенное имущество;

ведется отчетность по выданным кредитам

Закрытие  кредитной сделки - заключительный этап ипотечного кредитования. После  полного погашения задолженности  по кредиту, уплаты начисленных процентов  и штрафных санкций ссудный счет заемщика обнуляется, и происходит закрытие кредитной сделки. Следовательно, ипотека прекращается, о чем делается запись в Государственном реестре. Если заемщик и залогодатель не выполняют  условий кредитного договора или  договора об ипотеке, кредитор обращает взыскание на заложенную недвижимость в судебном или внесудебном порядке. Предмет ипотеки реализуется. Полученные от реализации средства идут на погашение  долга кредитору (основной суммы  долга, процентов, штрафов, пеней и  т.д.), осуществление расходов по процедуре  обращения взыскания и продажи  предмета ипотеки. Оставшиеся средства получает заемщик. 
 
 
 
 
 

                                                                        Тесты.