Отчет по практике в оценочной компании ООО «Центр независимой оценки»

     3.1.1.1 Выявление недавних продаж сопоставимых объектов недвижимости (1 этап).

     Источниками информации о недавних продажах сопоставимых объектов могут быть собственный архив эксперта-оценщика, банки данных риэлтерских фирм, банки данных нотариальных контор, территориальные органы управления, где осуществляется регистрация сделок купли-продажи и ведется реестр собственников объектов недвижимости, публикации в периодической печати о состоявшихся сделках купли-продажи объектов недвижимости и другие источники.

     3.1.1.2 Проверка достоверности информации о сделках (2 этап).

     Данные  о сделках, собранные экспертом-оценщиком, должны быть проверены и подтверждены либо продавцом, либо покупателем, либо брокером (оценщиком), который сопровождал данную сделку.

     3.1.1.3 Внесение поправок к цене с учетом различий между оцениваемым и каждым сопоставимым объектом (3 этап).

В цену сопоставимого объекта вносятся поправки, учитывающие различия между  оцениваемым и сопоставимым объектами  недвижимости. В процессе корректировки  фактических продажных цен сравнимых объектов поправки делаются от сопоставимого объекта к оцениваемому. При этом эксперт-оценщик должен отвечать на вопрос: «За какую цену был бы продан объект недвижимости, имей он те же характеристики, что и оцениваемый объект?».

     Особенность внесения поправок состоит в том, что различия в характеристиках объектов оцениваются с точки зрения типичного покупателя. Поэтому поправка по какой-либо характеристике стоит не обязательно столько, сколько было затрачено на создание (или ликвидацию) этой характеристики.

     Способы определения величины поправки.

     Основные  способы определения величины поправок:

     – анализ парных продаж,

     – регрессионный анализ

     – расчет стоимости элемента, для которого необходима поправка.

     Анализ  парных продаж.

     Способ  заключается в сопоставлении  и анализе нескольких пар сопоставимых продаж. При этом парными продажами называются продажи двух объектов недвижимости, которые почти идентичны, за исключением одной характеристики, которую эксперт-оценщик должен оценить, чтобы использовать ее в качестве поправки к фактической цене сопоставимого объекта.

     3.1.1.4 Процесс внесения поправок в цены продаж сопоставимых объектов.

     Внесение  поправок в цены продаж сопоставимых объектов осуществляется после того, как все элементы сравнения между сопоставимыми и оцениваемыми объектами определены и различия оценены либо в процентах, либо в рублях (долларах).

     Если  сравниваемый элемент в сопоставимом объекте лучше, чем в оцениваемом объекте, то поправка берется со знаком "–" (отрицательная поправка), если сравниваемый элемент в сопоставимом объекте хуже, чем в оцениваемом, то поправка берется положительная, т.е. со знаком "+". 

     Последовательность  внесения поправок. Если поправки к цене сопоставимых объектов выражены в рублях или долларах, то неважно, в какой последовательности они будут вноситься.  Если же  поправки выражены в процентах, то последовательность их внесения  будет влиять на стоимость оцениваемого объекта. Первая поправка, выраженная в процентах, умножается на цену продажи сопоставимого объекта. Вторая процентная поправка умножается на скорректированную цену, а не на первоначальную цену. Эта последовательность действий продолжается до тех пор, пока не будут внесены все поправки.

     Строгой последовательности внесения поправок не существует, однако, например, Институт оценки США рекомендует следующую  последовательность внесения поправок:

     1) состав имущественных прав;

     2) условия финансирования;

     3) условия продажи; 

     4) время; 

     5) местоположение;

     6) физические характеристики.

     Согласование  данных при использовании  метода анализа продаж. Итоговая величина стоимости оцениваемого объекта недвижимости получается в результате согласования скорректированных цен продаж сопоставимых объектов. В практике оценки итоговая величина оцениваемого объекта чаще все-

го рассчитывается как средневзвешенная величина скорректированных цен сопоставимых объектов. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

3.2 Затратный подход  к оценке недвижимости.

 

     Для оценки объектов недвижимости, приносящих доход, чаще всего используется затратный подход. Он основан на предположении, что затраты на строительство объекта (с учетом износа) в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, достаточно точно определяют стоимость недвижимости. При использовании затратного подхода также исходят из предположения, что суммарные издержки на строительство объекта без износа равносильны рыночной стоимости этого объекта (что не всегда соответствует действительности).

     Другая  особенность применения затратного подхода заключается в  необходимости  разграничения понятий "стоимость  замещения" и "восстановительная  стоимость" (или стоимость воспроизводства).

     Стоимость замещения определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта, имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность, но построенного в новом архитектурном стиле, с использованием прогрессивных материалов и оборудования.

     Восстановительная стоимость (или стоимость воспроизводства) определяется расходами в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта с использованием таких же архитектурных решений, строительных конструкций и материалов, а также с тем же качеством строительных работ. В этом случае воспроизводятся тот же моральный износ объекта и те же недостатки в архитектурных решениях, которые имелись у оцениваемого объекта.

     Таким образом, восстановительная стоимость выражается издержками на воспроизводство точной копии объекта, а  стоимость замещения – издержками на создание  объекта-аналога. Какую из этих двух стоимостей принять для определения стоимости оцениваемого  объекта, должен решить эксперт-оценщик исходя из возможностей реализации того или иного метода расчета в данной ситуации.

     Затратный подход применяется в настоящее  время для налогообложения имущества  физических лиц или ареста объектов недвижимости. Элементы затратного подхода  применяются также при оценке объектов недвижимости для налогообложения  прибыли. Часто величиной полной стоимости замещения пользуются для определения верхнего предела  стоимости оцениваемого объекта, поскольку опытный покупатель не станет платить за существующее здание столько же, сколько он затратит на постройку нового и прогрессивного здания с аналогичной полезностью. Исключением из этого правила могут быть случаи, когда покупатель не имеет времени ждать, пока будет построено новое здание, либо когда покупатель желает избежать рисков, связанных с застройкой нового объекта.

     Затратный подход применяется в следующих  случаях:

• при  технико-экономическом обосновании  нового строительства;

• при  выборе наилучшего и наиболее эффективного использования земельного    участка;

• при  выборе профиля объекта недвижимости;

• при  согласовании стоимостей объекта недвижимости, полученных различными методами;

• при  оценке зданий специального назначения;

• при  оценке объектов недвижимости в "пассивных" секторах рынка;

• для  страхования.  
 
 
 
 
 
 
 

3.3 Доходная подход к оценке недвижимости.

 

     Данный  подход к оценке объектов недвижимости включает два метода: капитализации  доходов (прямая капитализация) и дисконтированного денежного потока.

3.3.1 Метод капитализации  доходов (метод  прямой капитализации).

 

     Метод капитализации доходов заключается  в расчете текущей стоимости будущих доходов, полученных от использования объекта. Доход от использования объекта недвижимости и выручка от его перепродажи капитализируются в текущую стоимость, которая будет представлять собой рыночную стоимость объекта. Данный метод оценки используется тогда, когда поток будущего дохода стабилен.

     Формула, по которой определяется стоимость  объекта С, имеет вид:

С = Д / к,

где    Д – чистый доход;

     к – коэффициент капитализации.

     Таким образом, для того чтобы определить стоимость объекта по методу прямой капитализации, необходимо:

     1) определить чистый доход от использования объекта;

     2) определить чистый доход от  продажи объекта; 

     3) рассчитать коэффициент капитализации  применительно к данному доходу.

     3.3.1.1 Определение чистого  дохода от использования  объекта.

     Чистый  доход – это рассчитанная устойчивая величина годового чистого дохода, полученная от использования оцениваемого объекта после вычитания из действительной выручки всех расходов по эксплуатации объекта (кроме амортизационных отчислений). Расчет чистого дохода начинается с определения валовой выручки от использования имущества.

     Потенциальная валовая выручка представляет собой  ожидаемую суммарную величину от основного вида деятельности, дополнительных услуг, которые сопутствуют основному  виду деятельности, базирующемуся на оцениваемом объекте недвижимости. Например, если домовладелец сдает  в аренду квартиру, то арендная плата  является валовой выручкой от основного  вида деятельности, а выручка от пользования стиральными машинами, сушилками, автостоянкой, гаражом, телевизионной  антенной и т.д. является дополнительной выручкой. 

     В сумме валовая и дополнительная выручки представляют собой потенциальную  валовую выручку. Точное определение  удельных стоимостей особенно важно  в оценке, потому что эти параметры  служат основой для последующих  расчетов потенциальной валовой  выручки от использования оцениваемого объекта. Поэтому, если в расчете  удельной стоимости будет допущена небольшая ошибка, в дальнейших расчетах она приведет к неверному результату оценки.

     Далее в процессе оценки объекта определяется поправка на недоиспользование объекта  в полную мощность.

     Далее из действительной валовой выручки  вычитаются расходы по эксплуатации объекта недвижимости.

     3.3.1.2 Определение расходов  по эксплуатации  оцениваемого объекта.

     Расходы по эксплуатации объекта подразделяются на операционные (эксплуатационные), резервы  и фиксированные. 

     К операционным (или эксплуатационным) расходам относятся издержки по эксплуатации объекта, предоставлению услуг пользователю и поддержанию потока доходов. В состав эксплуатационных расходов объекта недвижимости входят: заработная плата и премии обслуживающего персонала, социальное страхование работников, коммунальные услуги (электричество, газ, телефон, вода и пр.), расходы на содержание объекта (оплата услуг охранной и противопожарной служб,  по обслуживанию лифта,  инженерных коммуникаций, телефона и пр.), представительские расходы, расходы на рекламу, банковские услуги, а также транспортные расходы.

     К резервам относятся издержки на покупку (замену), например для объекта недвижимости кухонного оборудования, мебели, посуды и других принадлежностей.

     Особо необходимо рассмотреть фиксированные статьи расходов, которые не включаются в состав эксплуатационных расходов и резервов. Это затраты на обслуживание долгов, например проценты за кредит и проценты по страхованию кредитов, амортизационные отчисления, налог на прибыль и другие налоги, а также вознаграждение управляющим. Некоторые из этих затрат учитываются в ставке капитализации.

     Для расчета чистого дохода составляется отчет о доходах и расходах. Для этого используется Главная бухгалтерская книга, отчет о  прибылях и убытках, платежные  ведомости, накладные, договора и другие бухгалтерские документы. Однако необходимо помнить, что отчет о доходах и расходах составляется на первый после даты оценки прогнозный год, т.е. все количественные характеристики должны быть прогнозными, но обоснованными и достоверными, базирующимися на фактических данных по