Договор аренды (понятие и виды)

Последствия передачи арендодателем и принятия арендатором по передаточному акту здания или сооружения с недостатками определяются на основании общих  правил о последствиях передачи арендодателем  имущества с недостатками.

На основании  общих положений об аренде определяются и последствия, связанные с нарушением арендодателем обязанности по предупреждению арендатора о правах третьих лиц  на сдаваемые в аренду объекты.

Расторжение договора аренды зданий и сооружений, ответственность за его исполнение или ненадлежащее исполнение строятся также на основании общих положений  об аренде.

 

 

2.5 Договор аренды предприятий

 

По договору аренды предприятия арендодатель обязуется  предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование  предприятие в целом как имущественный  комплекс, используемый для предпринимательской  деятельности²⁴.

Договор аренды предприятия является консенсуальным, возмездным, взаимным.

Сторонами договора аренды предприятия вправе выступать  лица, занимающиеся предпринимательской  деятельностью. Это могут быть как  коммерческие, так и некоммерческие организации, а также граждане, осуществляющие предпринимательскую деятельность. Как правило, сторонами выступают  все же коммерческие организации. Некоммерческие организации в этом качестве выступают  значительно реже коммерческих, поскольку  вправе осуществлять предпринимательскую  деятельность лишь постольку, поскольку  это служит достижению целей, ради которых  они созданы, и соответствующую  этим целям.

Данный договор  заключается лишь в письменной форме и только путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Кроме того, в соответствии с общим правилом о заключении договора аренды недвижимости, договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации. Это  требование распространяется на любые  договоры, независимо от срока их действия (в отличие от договора аренды зданий и сооружений).

Несоблюдение  формы договора аренды предприятия  влечет его недействительность.

К числу существенных условий рассматриваемого договора в силу прямого указания закона относятся  предмет договора и условие о  размере арендной платы.

Предметом рассматриваемого договора является предприятие в целом как особый вид недвижимости, как единый имущественный комплекс, используемый для предпринимательской деятельности.

Поскольку предприятие  представляет собой сложный объект, состоящий из разнообразных элементов, для заключения договора необходимо точное определение элементов имущественного комплекса, установление состава предприятия. Без этого предмет договора не может считаться определенным, а  сам договор заключенным. Это  требование вытекает из п. 3 ст. 607 ГК, согласно которому договор аренды не считается  заключенным, если в нем отсутствуют  данные, позволяющие определенно  установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Арендная  плата относится к существенным условиям, и договор аренды предприятия  не может считаться заключенным, если в нем отсутствует условие  о размере арендной платы. При  этом правила определения цены, предусмотренные  п. 3 ст. 424 ГК, не применяются. Размер арендной платы определяется сторонами свободно, как правило, на основе полной инвентаризации предприятия и аудиторского заключения о его составе и стоимости.

Определение состава предприятия, как правило, осуществляется на основе акта полной инвентаризации предприятия, аудиторского заключения о его составе и  стоимости, а также баланса, отражающего  все активы и долги предприятия  и перечня всех долгов (обязательств) с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований.

Кредиторы по обязательствам, включенным в состав предприятия, должны быть до его передачи арендатору (а не до заключения договора аренды!) письменно уведомлены арендодателем  о передаче предприятия в аренду. Кредиторы, при этом вправе в письменной форме дать согласие на перевод арендодателем  своего долга на арендатора в порядке  и на условиях, предусмотренных ст. 391 ГК.

Если кредитор письменно не сообщил арендодателю о согласии на перевод долга, а  последний такой перевод осуществил, в законе установлены последствия  на случай нарушения арендодателем правила о получении согласия кредитора на перевод долга. Кредитор вправе потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения причиненных этим убытков.

Определенные  гарантии предоставлены кредитору  и на случай, если он не был уведомлен  арендодателем о предстоящей  передаче предприятия в аренду и, соответственно, был лишен возможности  выразить свое отношение к смене  должника. В подобной ситуации кредитором может быть предъявлен иск об удовлетворении вышеперечисленных требований в  течение года со дня, когда он узнал  или должен был узнать о передаче предприятия в аренду. Указанный  срок является сокращенным сроком исковой  давности. Более того, арендодатель и арендатор несут солидарную ответственность по включенным в состав переданного предприятия долгам, которые были переведены на арендатора без согласия кредитора.

Статья 659 ГК предусматривает не только предоставление предприятия арендатору во владение и пользование, но и подписание сторонами  передаточного акта. Поскольку договор  аренды предприятия считается заключенным  лишь с момента его государственной  регистрации, передача предприятия  арендатору по передаточному акту возможна только после того, как договор  будет зарегистрирован.

Подготовка  предприятия к передаче, включая  составление и представление  на подписание передаточного акта, является обязанностью арендодателя и  осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия. Последствия уклонения  одной из сторон от подписания акта о передаче предприятия на условиях, предусмотренных договором, регулируются положениями об аренде зданий и сооружений.

Важную особенность  пользования имуществом арендованного предприятия составляет наделение арендатора широкими правами по распоряжению одним из видов имущества — материальными ценностями, входящими в состав предприятия.

Согласно  ст. 660 ГК арендатор вправе самостоятельно, без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное  пользование или взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества  арендованного предприятия, сдавать  их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды в отношении таких ценностей  другим лицам.

Гражданско-правовая ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора аренды предприятия является полной и строится на основании общих положений об ответственности по договору. Поскольку участниками рассматриваемого договора являются лица, занимающиеся предпринимательской деятельностью, то они несут ответственность не только при наличии вины, но и за случайное неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства, если не докажут, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы. Правило это диспозитивное и законом или договором может быть предусмотрена ответственность на основании вины²⁵.

Значительной  гарантией кредитору служит правило  п. 4 ст. 657 ГК: после передачи предприятия  в аренду арендодатель и арендатор  несут солидарную ответственность  по включенным в состав переданного  предприятия долгам, которые были переведены на арендатора без согласия кредитора.

Основания и  порядок признания договора аренды предприятия недействительным, а также его изменения и расторжения строятся по общим правилам изменения и расторжения договора аренды либо признания сделки недействительной. Определенные ограничения законом установлены лишь в отношении последствий недействительности договора аренды предприятия и последствий его изменения или расторжения.

 

Список  использованной литературы

 

Конституция Российской Федерации: принята  всенародным голосованием 12.12.1993 г. (в ред. От 25.03.2011 № 1-ФКЗ) // Российская газета.-2004.-№13.-Ст.1110;

Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая: федеральный закон  Российской Федерации от 26 янв. 1996 г. № 14-ФЗ (в ред. от 30.12.2004 № 219-ФЗ) // Собрание законодательства Российской Федерации. – 2005. - № 1, ч. 1. - Ст. 45;

О финансовой аренде (лизинге): федеральный  закон Российской Федерации от 29 окт. 1998 г. № 164-ФЗ (в ред. от 26.07.2006 № 130-ФЗ) // Собрание законодательства Российской Федерации. – 2006. – № 31. – Ст. 3429;

Антипов Н.П. Гражданское право  России. Часть первая: учебник / Н.П. Антипов. – М.: Юристъ, 1998. – 459 с;

Белов В.А. Гражданское право: Общая  часть: учебник / В.А. Белов. – М.: АО «Центр ЮрИнфоР», 2002. – 639 с. - (Библиотека «ЮрИнфоР»);

Богачева Т.В. Гражданское право: учебник для средних специальных  учебных заведений / Т.В. Богачева, С.П. Гришаев. – М.: Юристъ, 1999.- 484 с;

Брагинский М.И. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. Изд. 3-е, стериотипное: учебник / М.И. Брагинский, В.В. Витрянский. - М.: «Статус», 2001. - 800 с.

Валеева Н.Г. Гражданское право. Часть  первая: учебник для вузов / Н.Г. Валеева. – М.: НОРМА; ИНФРА-М, 1998. – 453 с;

Гомола А.И. Гражданское право: учебник  для учреждений среднего профессионального  образования / А.И. Гомола. – М.: Академия, 2003. – 408 с. – (Среднее профессиональное образование);

Гражданское право: В 2 т. Том 1: учебник / отв. ред. проф. Е.А. Суханов. – М.: Издательство БЕК, 2000. – 816 с;

Гражданское право: учебник для  вузов / Под ред. проф. В.В. Залесского, проф. М.М. Рассолова. – М.: ЮНИТИ-ДАНА, Закон и право, 2002. – 703 с;

Гражданское право: учебник / общ. ред. С. С. Алексеев. - М.: ТК Велби, 2007. - 478 с;

Гражданское право: учебник / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. – Том 1. Издание пятое, переработанное и  дополненное. – М.: «ПБОЮЛ Л.В. Рожников», 2001. – 632 с;

Гражданское право. Часть первая: учебник / Под ред. А.Г. Калпина, А.И. Масляева. – 2-е изд., перераб. и доп. – М.: Юристъ, 2002. – 536 с;

Гуев А.Н. Гражданское право: учебник / А.Н. Гуев. – Том 1. – М.: ИНФРА-М, 2003. – 457 с. – (Серия «Высшее образование»);

Егоров Н.Д. Гражданское право: учебник / Н.Д. Егоров, И.В. Елисеев. - В 3 т. Том 1. 6-е  изд., перераб. и доп. – М.: ТК Велби, Изд-во Проект, 2005. – 776 с;

Ковалев В.В. Аренда: право, учет, анализ, налогообложение: учебник / В.В. Ковалев. - М.: Финансы и статистика, 2000. - 272 с.

Пиляева В.В. Гражданское право: часть  общая и особенная: учебник / В.В. Пиляева. – М.: ТК Велби, 2004. – 800 с;

Рассолов М.М. Гражданское право: учебник для ВУЗов / М.М. Рассолов. – М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2007. – 467 с. – (Высшее профессиональное образование. Юрисдикция);

Садиков О.Н. Гражданское право  Российской Федерации. В 2 т. Том 1: учебник / О.Н. Садиков. – М.: ИНФРА-М; КОНТРАКТ, 2006. – 478 с. – (Высшее образование);

Гражданское право: В 2 т. Том 1: учебник / отв. ред. проф. Е.А. Суханов. – М.: Издательство БЕК, 2000. – 816 с.

¹ Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая // Собрание законодательства Российской Федерации. – 2005. - Ст. 606.

² Там же. - Ст. 625.

³ Там же. - П. 1 ст. 432.

⁴ Там же. - Ст. 608.

⁵ Там же. - П. 1. ст. 626.

⁶ Там же. - Ст. 209.

⁷ Там же. - Ст. 617.

⁸ Там же. - Ст. 607.

⁹ Водный кодекс Российской Федерации // Российская газета. - 2006. – Ст. 46-53.

¹⁰ Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая // Собрание законодательства Российской Федерации. – 2005. - Ст. 607.

¹¹ Там же. - Ст. 621.

¹² Там же. - Ст. 433.

¹³ Там же. - Ст. 219.

¹⁴ Там же. - П.1 Ст. 626.

¹⁵ Там же. - Ст. 638.

¹⁶ Там же. - Ст. 611.

¹⁷ О финансовой аренде (лизинге) // Собрание законодательства Российской Федерации. – 2006. – ч. 1 п. 1. ст. 4.

¹⁸ Там же. - п.1 ст. 3.

¹⁹ Там же. - п.1, 2 ст. 15.

²⁰ Там же. - ст. 3.

²¹ Там же. - п.4 ст. 15.

²² Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая // Собрание законодательства Российской Федерации. – 2005. - Ст. 650.

²³ Там же. - Ст. 654.

²⁴ Там же. - Ст. 656.

²⁵ Там же. - П. 3. ст. 401.