Анализ работы рынка недвижимости

    

    Вариация  ожидаемых доходов:

    

    Стандартное отклонение для ожидаемых доходов  есть вновь корень квадратный из вариации.

    Ковариация  (COV) – относительная мера риска, определенного как риск на единицу дохода. Для полученных доходов можно определить как:

      

    <h4>1.3 Общие черты и различия в развитии рынка недвижимости 
 

    Особенностью  рынка недвижимости является его  тесная зависимость от рынка капитала. Рынок недвижимости имеет  общие черты и различия с рынком капитала, которые проявляются при сравнительном анализе инвестиций в недвижимость и в традиционные финансовые активы. Характерные черты инвестиций в недвижимость и в финансовые активы отражены в табл. 1.</h4> 

 

Таблица 1 – Общие черты различия рынка недвижимости и рынка капитала 

 

    Рынок недвижимости находится в зависимости  от развития рынка капитала, поскольку  основные параметры его развития определяет ситуация на рынке капитала:

    Приемлемая  ставка доходности инвестиций в недвижимость, рассчитывается по модели оценки капитальных  активов, то очевидно, что рост безрисковой  ставки доходности и среднерыночной ставки доходности ведут к росту  требуемой ставки доходности на инвестиции в недвижимость и  к снижению стоимости недвижимости. Модель оценки капитальных активов показывает зависимость требуемой ставки доходности на инвестиции в недвижимость от меры систематического риска, среднерыночной по фондовому рынку ставки доходности и безрисковой ставки доходности на рынке капитала. Величина (Rm – Rf) – премия за риск, или рыночная цена риска, отражающая уровень допустимого риска для поддержания в целом высокорискового (венчурного) рынка капитала. 

 

    <h4>2 Подходы к оценке недвижимости 

    2.1 Доходный подход 
 

    В основе доходного подхода лежит  принцип ожидания, который утверждает, что стоимость объекта оценки определяется величиной будущих  выгод ее владельца. Оценка доходным подходом предполагает, что потенциальные  покупатели рассматривают приносящий доход объект оценки с точки зрения инвестиционной привлекательности, то есть как объект вложения с целью получения в будущем соответствующего дохода. ³

    Доходный  подход включает два метода: метод  прямой капитализации и метод  дисконтированных денежных потоков. Различаются эти методы способом преобразования потоков дохода. </h4>

    Метод капитализации доходов 

    Метод капитализации доходов основан  на прямом преобразовании чистого операционного  дохода (ЧОД) в стоимость путем  деления его на коэффициент капитализации.

    Коэффициент капитализации – это ставка, применяемая для приведения потока доходов к единой сумме стоимости. С экономической точки зрения, коэффициент капитализации отражает норму доходности инвестора.

    Метод капитализации доходов применяется  если:

• потоки доходов – стабильные положительные величины;
• потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами.

    Данный  метод не следует использовать, если:

• потоки доходов нестабильны;
• объект недвижимости находится в состоянии незавершенного строительства или требуется значительная реконструкция объекта;
• нет информации по реальным сделкам продажи и аренды объектов недвижимости, эксплуатационным расходам, и другой информации, которая затрудняет расчет чистого операционного дохода и ставки капитализации.

    Основные  этапы оценки методом капитализации доходов

    1.   Определение чистого операционного  дохода.

    Расчет  ЧОД начинается с определения  потенциального валового дохода (ПВД). ПВД – это доход, который можно  получить, при использовании недвижимости на 100%, без учета всех потерь и расходов. ПВД рассчитывается путем умножения площади оцениваемого объекта на арендную ставку.

    2. Определение действительного (эффективного) валового дохода. Для получения  ДВД предполагаемые потери от  недоиспользования арендных площадей  и неуплаты арендной платы необходимо вычесть из потенциального валового дохода, так как существует вероятность того, что часть арендной платы в течение прогнозируемого года не будет собрана, а часть площадей останется не занятой арендаторами.

    3. Определение величины операционных расходов. Операционными расходами называются периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства действительного валового дохода.

    4. Определение чистого операционного  дохода.

    ЧОД рассчитывается как разница между величиной ДВД и величиной операционных расходов (ОР).

    5.   Расчет коэффициента капитализации 

    Коэффициент (ставка) капитализации состоит из двух ставок: ставки дохода на капитал  и нормы возврата капитала. Ставка дохода на капитал – это компенсация, которая должна быть выплачена инвестору за ценность денег с учетом фактора времени, за риск и другие факторы, связанные с конкретными инвестициями. Возврат капитала означает по гашение суммы первоначального вложения.

    Норма возврата капитала показывает годовую величину возмещения средств, вложенных в объект недвижимости в том случае, если по каким-либо причинам прогнозируется потеря этих средств (полностью или частично) в период владения недвижимостью. Здесь возможны три варианта:

    - стоимость недвижимости не меняется (не прогнозируется изменение стоимости основной суммы инвестиций), т.е. возмещение капитала произойдет в момент перепродажи объекта.

    Таким образом, формула для определения  величины ставки капитализации будет  иметь вид:

    R = R ₁, где

    R -ставка капитализации,

    R ₁ – ставка дохода на капитал (определяется методом кумулятивного построения).

    - стоимость недвижимости снижается (прогнозируется снижение стоимости вложенного капитала), т.е. необходимо возмещение суммы инвестиций (полное или частичное), вложенных в объект недвижимости.

    Когда прогнозируется снижение стоимости  вложенного капитала , сумма возмещаемых  инвестиций должна быть получена из текущего дохода. Поэтому коэффициент капитализации  текущего дохода должен включать как  доход на инвестиции, так и возмещение ожидаемой потери.

    Норма возврата капитала может определяться различными методами:

• прямолинейным методом или методом Ринга;
• аннуитетным методом или методом Инвуда;
• методом возврата капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента или методом Хоскольда.

    Таким образом, формула для определения  величины ставки капитализации будет  иметь вид:

    R = R ₁ + ∆ * R ₂, где

    R -ставка капитализации, 

    R ₁ – ставка дохода на капитал;

    ∆ -  доля снижения стоимости за период владения объектом (в долях единицы);

    R ₂ – норма возврата капитала

    Расчет  ставки капитализации может осуществляться методом рыночной информации (рыночной экстракции, рыночной выборки, методом  выделения). Для этого изучается  рынок проданных аналогов. Отбираются наиболее схожие с объектом оценки объекты, реконструируется величина чистого операционного дохода, по каждому аналогу определяется величина ставки капитализации по формуле:

    R = NOI / V , где 

    NOI – чистый операционный доход  аналога, 

    V – цена продажи аналога.

    6. Расчет оцениваемой стоимости  недвижимости 

    V = NOI / R

    Метод дисконтированных денежных потоков  ⁴

    Метод дисконтированных денежных потоков  наиболее универсальный метод, позволяющий  определить настоящую стоимость  будущих денежных потоков. Денежные потоки могут произвольно изменяться, неравномерно поступать и отличаться высоким уровнем риска. Это связано со спецификой такого понятия, как недвижимое имущество. Недвижимое имущество приобретается инвестором в основном из-за определенных выгод в будущем. Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.

    Расчет  стоимости объекта недвижимости методом ДДП осуществляется в  следующей последовательности:

    1.    Определяется прогнозный период. В международной оценочной практике средняя величина прогнозного периода 5 – 10 лет, для Казахстана – это период длительностью 3 – 5 лет.

    2.    Прогнозирование величин денежных  потоков, включая реверсию, требует: 

    а) тщательного анализа на основе данных, представляемых заказчиком о доходах и расходах от объекта недвижимости в ретроспективном периоде;

    б) изучения текущего состояния рынка  недвижимости и динамики изменения  его основных характеристик;

    в) прогноза доходов и расходов на основе реконструированного отчета о доходах.

    При использовании метода ДДП рассчитывается несколько видов дохода от объекта  в следующей последовательности:

    потенциальный валовой доход;

• действительный валовой доход;
• чистый операционный доход;
• денежный поток до уплаты налогов;
• денежный поток после уплаты налогов.

    Если  из ПВД вычесть потери от незанятости  и при сборе арендной платы  и прибавить прочие доходы, то получится  денежный поток до уплаты налогов.

    3. Расчет стоимости реверсии.

    Реверсия – это остаточная стоимость объекта при прекращении поступлений потока доходов.