Экономика недвиимости

Недвижимость  как капитал (от лат. сapitalis - главный) – это ее способность приносить доход. Как правило. Капитал принимает форму ресурсов для производства товаров и услуг.

С недвижимостью связано  понятие собственности (рис.2.).

Термин «собственность» - правовое (в отличие от физического) господство над материальным объектом физического или юридического лица. Собственник может получать от материального объекта экономическую выгоду в форме ренты, прибыли, арендной платы или просто удовлетворять личные потребности. В юридическом плане собственность обозначает комплекс прав, которые могут быть распределены между различными лицами.

Право собственности  определяет отношение физических и  юридических лиц к недвижимости как к своей или как к  чужой (рис. 2).

Право собственности  на недвижимость включает в себя 3 основных полномочия:

1. право владения как предоставленная законом возможность физического контроля над объектом, обладания им. Можно владеть объектом, но не пользоваться им. Это редко бывает разумным и противоречит принципу рационального экономического поведения хозяйствующего субъекта;

2. право пользования – основание для законной эксплуатации объекта по усмотрению или желанию собственника или другого пользователя (например, объект сдан в аренду) с целью получения прибыли или иных результатов или полезных свойств;
3. право распоряжения – дает возможность собственнику совершать действия, юридически определяющие судьбу имущества, т.е. продавать, сдавать в аренду, закладывать, завещать и даже уничтожать.

Основными видами собственности  являются (ст. 212 ГК РФ): частная (физических и юридических лиц), государственная (федеральная и субъектов  РФ), смешанная, муниципальная иных форм (членов семьи, совместная, долевая и т.д.).

 

 

 

Объекты права: земельные участки; здания; сооружения; оборудование и т.д.

Субъекты права: Физические и юридические лица; РФ; Муниципалитеты.

 

 

 

Правовые отношения  субъекта к объекту

 

Право собственности  на недвижимость: владение; пользование; распоряжение. Ограничение прав собственности (принудительное со с стороны власти): отчуждение в интересах общества через реквизицию, конфискацию,  национализацию; целевое использование, лицензирование и т.д.; строительные нормы, зонирование, экологические требования и т.д.

Вещные права на чужую  недвижимость: постоянного бессрочного пользования землей; пожизненного наследуемого владения землей; хозяйственного владения; оперативного управления; право пользования чужими жилыми помещениями (для члена семьи собственника, по договору пожизненного содержания и т.д.)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Договорное ограничение прав собственности и вещных прав Механизм ограничений: договора ипотеки; траста; аренды; лизинга; сервитуты; концессии; арест имущества кредитором и  т.д.

 

 

 

 

 

Рис. 2. – Права собственности  и вещные права на недвижимое имущество

 

Наряду с правом собственности в ГК РФ выделяются вещные права:

• пожизненного наследуемого владения земельным участком;
• постоянного (бессрочного) пользования земельным участком;
• хозяйственного владения имуществом;
• оперативного управления имуществом;
• сервитуты.

Базовым материальным объектом для всех видов недвижимости является земля, на ней размещаются другие составляющие недвижимости, она является и предметом труда, и средством  производства, и местом проживания людей.

Объектом экономических  отношений служат отдельные земельные участки. Земельный участок – это часть поверхности земли, имеющая четко обозначенные границы, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре и в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Земельные участки различны по потребительским свойствам (назначению). В РФ они разделяются на:

• сельскохозяйственные земли (~ 24 % общего земельного фонда);
• леса (~ 64 %);
• природоохранные и т.п. земли (~ 2 %);
• земли промышленности, транспорта и т.п. (~ 1 %);
• земли населенных пунктов (~ 1 %);
• земли водного фонда (водоемы, болота, ледники и т.д.) (~ 2 %);
• земли запаса (~ 6 %).

Относительно небольшая доля сельскохозяйственных земель в общем фонде объясняется  тем, что 65 % земли находится в зоне вечной мерзлоты.

С правом собственности на землю  связано понятие сервитута (от лат. Servitus – подчинение, рабство). Сервитут – признанное законом право пользования чужим имуществом в определенных пределах (право прокладывать муниципальными службами через частный земельный участок необходимые коммуникации, черпать воду на соседнем земельном участке, если ее нет в ближайших окрестностях и т.д.). Одновременно сервитут ограничивает кое в чем собственника – нельзя прорубать из дома окно в соседний двор. Сервитут является обременением земли и вместе с ней переходит к новому собственнику (ст. 275 ГК РФ).

Если недвижимость удовлетворяет  личные потребности  (например, в  жилье), она не является капиталом, приносящим прибыль. Как только недвижимость приобретается для производительного использования, она становится капиталом. Она может приносить доход непосредственно, например, через сдачу в аренду или  продажу. Тогда она называется инвестиционной недвижимостью.

Если недвижимость становится частью реальных активов предприятия и создает условия для производства товаров, приносящих прибыль, то она – операционная.

И инвестиционная, и операционная недвижимость является экономическим  активом, приносящим собственнику доход.