Экономика недвижимости

1. При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным.
2. Данный подход является целесообразным или единственно возможным в следующих случаях:
• технико-экономический анализ стоимости нового строительства;
• обоснование необходимости обновления действующего объекта;
• оценка зданий специального назначения;
• при оценке объектов в «пассивных» секторах рынка;
• анализ эффективности использования земли;
• решение задач страхования объекта;
• решение задач налогообложения;
• при согласовании стоимостей объекта недвижимости, полученных другими методами.

     Недостатки  затратного подхода:

1. Затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости.
2. Попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда.
3. Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, т.к. в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ.
4. Проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений.
5. Сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений.
6. Отдельная оценка земельного участка от строений.
7. Проблематичность оценки земельных участков в России.

     Этапы затратного подхода (см. рис.2):

• Расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного использования (Сз).
• Расчет стоимости замещения или восстановительной стоимости (Свс или Сзам).
• Расчет накопленного износа (всех видов) (Сизн):
• физический износ - износ, связанный со снижением работоспособности объекта в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов;
• функциональный износ - износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к подобным объектам;
• внешний износ - износ в результате изменения внешних экономических факторов.
• Расчет стоимости объекта с учетом накопленного износа: Сон=Свс-Сизн.
• Определение итоговой стоимости недвижимости: Сит= Сз+Сон.

Рис. 2. Процедура оценки стоимости недвижимости затратным подходом 
 
 
 
 
 
 

     3. Задача

     Госпожа Райт планирует продолжить своё образование  через 5 лет. Сегодня это обучение обошлось бы в $ 170 000. Стоимость обучения дорожает на 12% в год. Хватит ли госпоже Райт средств на реализацию данного проекта, если она будет в конце каждого месяца откладывать $ 2 500 на счёт, приносящий 12% годовых?

     Решение:

     1. Рассчитаем, сколько будет стоить обучение через 5 лет:

       $

     2. Теперь рассчитаем, сколько накопится на счёте к концу пятого года (обычный аккунтет, т.к. платежи производятся в конце каждого месяца):

      $

     3. Как видно –  госпоже Райт не  хватит средств  на реализацию  данного проекта. 
 
 
 

     4. Задача.

     Для нового бизнес - центра эксперты определили следующий график сдачи в аренду:

     Рассчитать  коэффициент капитализации по проекту, если инвестор планирует для себя отдачу на уровне 30%, при рыночной ставке доходности 28%.

     Решение.

     Коэффициент капитализации:

      , где

     ЧОД – чистый операционный доход (или  средневзвешенный доход),

     С – стоимость объекта (или списанная  стоимость за годы эксплуатации).

1. Найдём ЧОД:

тыс.$

2. Найдём С:

$

3. Найдём Rкап.: