Классификация объектов оценочной деятельности

        2) земля является  природным ресурсом, который нельзя  свободно воспроизвести в отличие  от других объектов недвижимости, поэтому предложение земли постоянно;

        3) в отличие от  других объектов имущества (зданий, сооружений, машин) земля не подвержена  износу и стоимость ее с  годами не уменьшается, а увеличивается,  поэтому вложения в земельные  участки наилучшим образом защищены  от инфляции;

        4) устойчивость земли.  Землю нельзя потерять, разрушить,  украсть, обычным способом; она  сохраняется при чрезвычайных  ситуациях (например, при пожаре);

        5) местоположение  конкретного земельного участка  неизменно;

        6) важнейшим свойством  земли является плодородие. Плодородием  называется способность почвы  обеспечивать растения земными  факторами жизни (водой, воздухом, питательными веществами) Плодородие  земельных участков различается.  Существует несколько видов плодородия: естественное, искусственное, экономическое,  потенциальное, действительное.

        Земли в Российской Федерации подразделяются на семь категорий, т.е. групп земель с различным  целевым назначением и правовым режимом использования:

• земли сельскохозяйственного назначения;
• земли поселений;
• земли промышленности, транспорта, связи, обороны и иного несельскохозяйственного назначения;
• земли особо охраняемых территорий;
• земли лесного фонда;
• земли водного фонда;
• земли запаса.

        Использование земли  в России является платным. Основными  формами платы за землю являются:

• нормативная цена земли;
• арендная плата;
• земельный налог.

        Собственники земли, землевладельцы, арендаторы самостоятельно хозяйствуют на земле, распоряжаясь произведенной продукцией и доходами от ее реализации. С 1994 года отменено принудительное изъятие сельскохозяйственной продукции  для государственных нужд.

        В каждой области  создан специальный фонд перераспределения  земли. В этот фонд включают земли, оставшиеся после бесплатной передачи земель предприятиям и гражданам; этот фонд служит для  последующего распределения и наделения  земельными участками. При наличии  нескольких претендентов на один участок  его продажа из фонда перераспределения  осуществляется по конкурсу или через  аукцион.

        Граждане и юридические  лица могут свой участок продавать, передавать по наследству, дарить, сдавать  в залог, аренду, обменивать, вносить  участок в уставные фонды АО, кооперативов. Собственники имеют право передать землю на условиях ренты или пожизненного содержания.

        Работники сельского  хозяйства и члены их семей  могут создать собст-венное фермерское хозяйство, получить земельную долю и имущественный пай в натуре и выйти из коллективного предприятия. Все споры, связанные с землей, решаются через суд.

        Нормативная цена земли - это показатель, характеризующий  стоимость земли определенного  качества и местоположения исходя из потенциального дохода за расчетный  срок окупаемости. Нормативная цена земли введена для обеспечения  экономического регулирования земельных  отношений при передаче земли  в собственность, передаче по наследству, дарении, получении банковского  кредита под залог земли.

        Нормативная цена земли  дифференцирована по видам угодий (городские  земли; земли сельскохозяйственного  назначения; земли лесного фонда  и т.д.) и группам почв (на территории Рязанской области таких групп 85). Кроме того, в области нормативная  цена земли дифференцирована по административным районам в зависимости от их местоположения (удаленности от областного центра).

        Нормативная цена земли  служит основой для установления арендной платы и определения  стартовых цен продажи земельных  участков, то есть, нормативная цена земли является нижней границей или  минимально возможной стоимостью земли.

        Земельный налог. Плательщиками  земельного налога являются юридические  лица и граждане, которым земля  передана или она приобретена  в собственность, владение, пользование  или в аренду. Ставки земельного налога различаются по видам угодий и группам почв. Размер земельного налога не зависит от результатов  хозяйственной деятельности и устанавливается  в виде стабильных платежей в расчете  на год. Ежегодно ставки земельного налога пересматриваются (индексируются).

        Арендная плата. Это  плата за аренду земли. Она может  быть установлена в денежной или  в натуральной форме.

        Залог земли. Залог - способ обеспечения обязательства, при котором кредитор или залогодержатель  получает право в случае неисполнения должником обязательства получить возмещение за счет заложенного имущества  преимущественно перед другими  кредиторами.

        Ипотекой называется залог любого объекта, непосредственно  связанного с землей, вместе с соответствующими участками земли.

        Залог земли является наилучшим способом обеспечения  при выдаче кредита, т.к.:

        а) земля обладает значительной ценой, причем с течением времени цена только растет;

        б) земля характеризуется  физической устойчивостью;

        в) заложенная земля  обычно и является источником погашения  долгового обязательства, поэтому  залог стимулирует эффективное  и активное использование земли.

        Потребность в залоговых  операциях с землей в условиях современной России и Рязанской  области достаточно велика. Значительная часть сельскохозяйственных предприятий  находится в трудном экономическом  положении, что не позволяет считать  их кредитоспособными. Залог земли  может служить дополнительным гарантом возвратности банковских кредитов, что  снизит риск банков при их выдаче. 

        2.3. Машины и оборудование  как объекты оценочной  деятельности

        В условиях рыночной экономики довольно часто возникают  ситуации, когда надо определить рыночную стоимость технического оснащения  предприятия, т. е. его оборудования, машин, приборов, аппаратов, средств  связи, производственного инвентаря  и т. д.

        Оценка машин и  оборудования может быть и самостоятельной  задачей, когда, например, надо заключить  соглашение о лизинге, оформить залог  под кредит имущества, обосновать размер страховых взносов, произвести переоценку основных фондов и т. д. Оценка стоимости  машин и оборудования может быть нужна при оценке стоимости предприятия  в целом.

        Машины и оборудование относятся к основным средствам  предприятия. Учет основных средств  и отчетность об их наличии и движении ведется в соответствии с типовой  классификацией, установленной Госкомстатом Российской Федерации. Согласно этой классификации  основные средства (фонды) подразделяются на несколько групп, среди которых  выделяется группа «машины и оборудование».

        Термин «машины  и оборудование», употребляемый  в практике оценки, имеет более  широкий смысл, чем это принято  в бухгалтерском учете и статистике. Оценщики по машинам и оборудованию часто рассматривают и транспортные средства, и какие-то объекты инструмента, производственного и хозяйственного инвентаря, вычислительную технику, некоторые  передаточные устройства.

        В отличие от объектов недвижимости (зданий и сооружений) машины и оборудование не связаны  жестко с землей, они могут быть перемещены в другое место; могут располагаться отдельно и быть функционально самостоятельными, а могут образовывать технологические комплексы.

        Машины и оборудование отличаются исключительным многообразием, поэтому оценщики, как правило, специализируются в оценке тех или иных их видов.

        Объектами оценки выступают:

        1. машинный или  станочный парк предприятия в  целом и его структурных подразделений  (филиалов, отделений, цехов, участков, хозяйств);

        2. технологические  комплексы (поточные и автоматические  линии, роботизированные комплексы,  гибкие модули и т. д.);

        3. функционально  самостоятельные машины, агрегаты  и установки. 

2.4. Нематериальные активы и их классификация

        Нематериальные активы - объекты, используемые для получения  дохода в течение длительного  периода (не менее года) либо не имеющие  материально-вещественной формы, либо материально-вещественная форма которых  не играет существенной роли в процессе их эксплуатации.

        В качестве источника  доходов от использования нематериальных активов могут быть: увеличение объемов  реализации продукции; повышение цены и качества продукции; экономия затрат при производстве продукции; выручка  от реализации самих нематериальных активов на материальных носителях.

        В составе нематериальных активов различают:

• интеллектуальную собственность;
• имущественные права;
• отложенные (отсроченные) расходы;
• гудвилл.

        Интеллектуальная  собственность как объект оценки - исключительное право гражданина или юридического лица на результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации юридического лица, продукции, выполняемых  работ или услуг (фирменное наименование, товарный знак, знак обслуживания).

        К интеллектуальной собственности относят:

• изобретения;
• полезные модели;
• промышленные образцы;
• товарные знаки и знаки обслуживания, наименования мест происхождения товаров;
• меры по пресечению недобросовестной конкуренции

        Все вышеперечисленное  относится к правам на объекты  промышленной собственности.

        Изобретение - всякий достигнутый человеком творческий результат, суть которого состоит в  нахождении конкретных технических  средств решения задачи, возникшей  в сфере практической деятельности.

        Полезная модель - конструктивное выполнение средств  производства и предметов потребления, а также их составных частей. Обязательный признак полезной модели по российскому  законодательству - решение задачи заключается в пространственном расположении объектов.

        Промышленный образец - художественно-конструктивное решение  изделия, определяющее его внешний  вид.

        Товарные знаки, знаки  обслуживания, фирменные наименования, наименования мест происхождения товаров - обозначения или названия, служащие для отличия товаров или услуг  другого производителя, для отличия  товаров, обладающих особыми свойствами.

        Право на пресечение недобросовестной конкуренции включено в промышленную собственность в  связи с тем, что акты недобросовестной конкуренции часто являются нарушением права на объекты промышленной собственности.

        К интеллектуальной собственности относятся также:

        1) секреты производства ("ноу-хау");

        2) права на объекты  авторского права и смежных  прав: на все виды научных, литературных, художественных произведений, программные  продукты для ЭВМ и базы  данных, топологии интегральных  микросхем.

        Законодательство  о правах на объекты интеллектуальной собственности: Патентный закон  РФ 1992г.: Закон РФ "О товарных знаках, знаках обслуживания и наименованиях  мест происхождения товаров" 1992г.; Закон РФ "О правовой охране программ для ЭВМ и баз данных" 1992г.; Закон РФ "О правовой охране топологии  интегральных микросхем" 1992г.; Закон  РФ "Об авторском праве и смежных  правах" 1993г.; Закон "О селекционных достижениях" 1993г.; Закон "О конкуренции  и ограничении монополистической  деятельности на товарных рынках" 1995г.; Гражданский Кодекс РФ; Закон «Об  акционерных обществах».

        2) Имущественные  права включают права пользования  землей, водными и другими природными  ресурсами, недрами, имуществом  и т.д. Подтверждением таких  прав служит лицензия.