Мировая и отечественная практика налогообложения недвижимости

Глава 2. Практика налогообложения недвижимости

2.1. Мировая практика  налогообложения недвижимости 

     К настоящему времени во многих  странах накоплен богатый опыт  налогообложения недвижимости. Мировая практика уже выработала основные принципы:

1.Объектом  налогообложения, выступают земля,  здания и сооружения. То есть  такое имущество, которое в  отличие от движимого имущества  относительно легко выявить и  идентифицировать.

2. В  качестве основы для исчисления базы налога чаще всего выступает рыночная стоимость облагаемых объектов, что стимулирует их экономически наиболее рациональное использование.

     При определении стоимости объектов  для налогообложения: 

• применяется капитальная (аккумулированная) стоимость объекта;
• во Франции, отчасти Великобритании, в качестве основы берется арендная стоимость (потенциальная среднегодовая величина дохода от аренды недвижимого имущества).

3. При  определении стоимости недвижимого  имущества обычно используется не индивидуальная оценка каждого отдельного объекта, а массовая оценка на основе применения стандартных процедур расчета стоимости объектов для целей налогообложения. Это позволяет оценить большое число объектов при относительно небольших затратах.

     Методика определения оценочной стоимости базируется:

• на сравнении продаж, то есть изучении цен рыночных сделок с объектами недвижимости (Австралия, Дания, Швеция, а также Индонезия и Япония - для земельных участков);
• капитализации дохода от потенциального наилучшего и самого выгодного использования недвижимого имущества (некоторые кантоны Швейцарии, отдельные объекты недвижимости в Дании и Швеции);
• на затратном методе, то есть расчете расходов, которые потребовались бы на полное восстановление данного объекта недвижимости (Индонезия, Япония и Южная Корея - для зданий);
• на сочетании всех трех перечисленных методов (США, Канада, Нидерланды).

4. Льготы  предоставляются: 

• социально незащищенным налогоплательщикам;
• по типам недвижимости, обеспечивающим осуществление общественно-полезных видов деятельности;
• по объектам, находящимся в государственной (муниципальной) собственности.

     Преимущество обычно отдается  льготированию объектов (типов недвижимости), а не налогоплательщиков. Вместе  с тем конкретные особенности налогообложения недвижимости могут отличаться друг от друга по странам:

• в Дании, Южной Корее, Чили, Швеции, Японии предоставляемые льготы относятся только к объектам недвижимости, но не к налогоплательщикам;
• в других странах сочетание того и другого, хотя в основном все равно льготы обычно распространяются на объекты. К льготируемым налогоплательщикам, как правило, относятся пенсионеры и инвалиды, кроме того, в некоторых странах при предоставлении льготы учитывается уровень доходов налогоплательщика;
• к видам недвижимости, полностью или частично освобождаемым от уплаты налога, в большинстве стран относятся объекты культуры, образования, предназначенные для общественных нужд, государственного управления, для религиозных целей;
• освобождение от уплаты налогов может даваться на фиксированный срок с целью стимулирования определенных видов деятельности. Так, в Чили, Швеции, Японии и двух штатах США льгота предоставляется по новостройкам в течении нескольких лет, а в Нидерландах - на период строительства здания.

5. Ставки  налога зависят от конкретной  законодательной и экономической  практики в стране. В зависимости  от юридически установленного  способа определения ставки налога  различают фиксированные и переменные (бюджетные) ставки.

• фиксированные ставки устанавливаются центральными органами власти той или иной страны и представляют собой некоторый исходно заданный процент от налогооблагаемой стоимости. При этом нельзя заранее определить размер налоговых поступлений, поскольку величина налогооблагаемой базы год от года меняется. Такой порядок установления ставок принят в Великобритании, Индонезии, Чили, Швеции, Южной Корее, Японии;
• переменные (бюджетные) ставки (Австралия, Канада, Нидерланды, США, Франция, Швейцария) местные власти планируют ставку налога на недвижимость исходя из предполагаемых бюджетных расходов и величины имеющейся налогооблагаемой базы.

     Ставка налога, таким образом, является переменной величиной. При этом в одних случаях, как, например, в Нидерландах и некоторых кантонах Швейцарии, местные власти наделены самыми широкими полномочиями в выборе размеров ставок, в большинстве же других случаев действуют общегосударственные и региональные нормативные акты, ограничивающие минимальную или максимальную величину ставки, или и то и другое вместе. Конкретный же размер ставки может варьировать по странам от долей процента до 7-10% при коэффициентах налогообложения 20-100% . Логично, что если налог на недвижимость исторически вводился с одновременной отменой других имущественных налогов, как например в Индонезии в 1986 году, где новый налог заменил семь ранее действовавших, то эффективная ставка нового налога выбирается с учетом требования компенсации отменяемых видов платежей. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

2.2. Российская  практика налогообложения недвижимости 

     Налоговая система Российской  Федерации существует уже более  десяти лет. За время развития  современной теории и практики  налогообложения в России предпринимались  попытки изменить регулирование  отдельных налогов и их элементов, в том числе путем передачи полномочий по изменению и дополнению элементов налогов от вышестоящих уровней власти органам власти в соответствии с уровнем налога.

     Так, с начала 2000 г. законодательные  (представительные) органы власти  субъектов РФ, ранее обладавшие правом вводить конкретный размер налоговой ставки в рамках предельной ее величины местного налога на имущество физических лиц, федеральным законом были лишены этого права, и полномочия по введению конкретных размеров налоговых ставок были переданы представительным органам местного самоуправления, т.е. на уровень власти в соответствии с уровнем налога.

     Передача представительным органам  местного самоуправления полномочий  по введению конкретных ставок  налога на имущество физических  лиц является позитивным сдвигом в развитии методов управления налогами в условиях федеративного государства, когда ставка налога вводится тем уровнем власти, к которому принадлежит бюджет, формируемый этим налогом.

    В целом, реформирование общих  принципов налогообложения и сборов в Российской Федерации началось с 1 января 1999 г., когда вступила в силу часть первая Налогового кодекса РФ, в значительной части заменившая Закон РФ «Об основах налоговой системы в Российской Федерации».

      В части первой Налогового кодекса РФ заложена усовершенствованная налоговая система Российской Федерации, которая содержит не только налоги, ранее действовавшие в России и механизм взимания которых был определенным образом в части второй Кодекса модифицирован в соответствии с уровнем развития экономических отношений, но и новые налоги (например, налог на недвижимость), которые не были характерны налоговой системе страны, созданной в России со времени вступления в силу Закона РФ «Об основах налоговой системы в Российской Федерации».

     С 1 января 2001 г. с введением  в действие части второй Налогового  кодекса РФ в России начался  очередной этап налоговой реформы,  заключающийся в модернизации  системы федеральных налогов  и сборов.

     Процесс реформирования налоговой  системы Российской Федерации затронул с 1 января 2002 г. также систему региональных налогов, когда во исполнение решений Конституционного Суда РФ было усовершенствовано содержание элементов налога с продаж.

       Недостатки действующих земельного налога и налогов на имущество, в частности, отсутствие унификации налогообложения объектов недвижимости, неполный учет и несоответствующая реальным ценам оценка недвижимости в целях налогообложения привели к снижению фискальной роли недвижимого имущества в налоговой системе.

Учитывая  то, что земельный участок и  находящиеся на нем строения неразрывно связаны между собой и образуют единый объект недвижимости, возникает  объективная необходимость в  унификации методов налогообложения  и земельного участка, и находящихся  на нем строений.

     Для устранения недостатков, свойственных земельному налогу и налогам на имущество, а также для унификации налогообложения объектов недвижимости в рамках проводимой налоговой реформы в системе региональных налогов (в ст. 14 НК РФ, которая пока не действует) был установлен налог на недвижимость. Этот налог основывается на едином подходе к земельному участку и всему, что построено на его поверхности.

    Современные экономические отношения и преобладающие тенденции в развитии методов налогообложения в зарубежных странах предопределяют сложность механизма налога на недвижимость. Наполнение элементов налога на недвижимость (в отдельных странах - налога на собственность) конкретным содержанием зависит не только от общих принципов налогообложения недвижимости, возникших в рамках мировой налоговой системы, но и от специфики экономических отношений, сложившихся в конкретной стране.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Заключение 

     Из данной курсовой работы  можно сделать следующие выводы.

     Теоретическими основами,  обуславливающими  необходимость существования налогообложения недвижимости являются:

1. Базы местных бюджетов в основном состоят из налоговых поступлений от недвижимости;
2. Налоги на недвижимость играют перераспределительную роль;
3. С помощью   налогов   на   недвижимость   оказывается   возможным   подвергать налогообложению те виды доходов, которые не  могут  быть  базой  подоходного налога.

     Система налогообложения выполняет  следующие функции: фискальную, стимулирующую  и социальную.

     Целью установления в Российской Федерации налога на недвижимость является реформирование системы налогообложения недвижимого имущества (земельных участков, зданий, строений, сооружений, жилых и нежилых помещений и т.п.).

     Методы взимания нового налога на недвижимость призваны привести к единому показателю существующие методики исчисления отдельных налогов на отдельные объекты недвижимости (налога на имущество организаций, земельного налога и налога на имущество (строения, помещения, сооружения) физических лиц), а также способствовать наиболее рациональному и прибыльному использованию недвижимости.

     Теория и практика взимания в России земельного налога, налога на имущество организаций и налога на имущество (на строения, помещения и сооружения) физических лиц в условиях современных экономических отношений показывают, что методы взимания указанных налогов не обеспечивают надлежащей мобилизации доходов в бюджеты (фискальная функция) и не выполняют регулирующую функцию.  

Список  литературы 

1. Марченко А. В. / Экономика и управление недвижимостью: Учебное пособие. – Ростов н/Д: Феникс. – 2007. – 448 с.

2. Горемыкин В. А., Бугулов Э. Ф. / Экономика недвижимости. – М: Филинъ. -  2006. – 564 с. 

3. Максимов С. Н. / Экономика недвижимости: Учебное пособие. - Спб.: Изд-во СпбГУ. – 2005. – 468 с.

4. Ресин В.И. / Экономика недвижимости.: Учебное пособие. – М: Дело. -  2007. – 326 с.

5. Грабовой М. / Экономика и управление недвижимостью: Учебник для вузов. - Смоленск: АСВ. - 2008. – 524 с.