Проблемы развития рынка ипотечного кредитования и пути их решения

Содержание

Введение         2 – 3

Глава 1. Теоретические основы ипотечного кредитования

1. Сущность, отличительные черты ипотеки   4 - 6
2. Классификация ипотечных кредитов    7 - 8
3. Инструменты ипотечного кредитования   9 - 11
4. Основные участники рынка ипотечного кредитования 12 - 15

Глава 2. Анализ рынка  ипотечного кредитования в 

Российской Федерации

2.1. Практика российских банков  в области ипотечного 

кредитования        16 - 19

2.2. Развитие ипотечного жилищного  кредитования в 

регионах         20 -25

Глава 3. Проблемы развития рынка ипотечного

 кредитования и пути их  решения.

3.1.   Проблемы развития ипотечного  рынка   26 - 30

2. Тенденции и задачи развития ипотечного

кредитования        31 -33

3. Прогнозы развития функционирования ипотечного

рынка          34 - 39

Заключение         40 - 41

Список литературы       42

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

 

В настоящее время большой интерес  для нашей страны представляет ипотечное  кредитование, главная цель которого – формирование эффективно работающей системы обеспечения жильем российских граждан со средними доходами, основанных на рыночных принципах приобретения жилья за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов.

Ипотека позволяет мобилизировать значительную часть сбережений населения  и средств инвесторов и направлять их в важнейшие отрасли хозяйства, прежде всего связанные с жилищным строительством. Зарубежный опыт, а также опыт российских регионов показал, что ипотечное кредитование обладает как минимум четырехкратным мультипликативным эффектом, т.е. каждый рубль кредита в конечном итоге вовлекает в хозяйственный оборот не менее четырех рублей средств населения. Поэтому благодаря ипотеке можно задействовать огромные финансовые средства, хранящиеся на руках у населения в виде наличной иностранной валюты. Одновременно ипотека способствует укреплению доверия населения к банкам.

В своей курсовой работе я рассмотрю  основы функционирования ипотечного рынка, цели и принципы формирования системы  ипотечного жилищного кредитования с учетом российского законодательства, организационно - экономический механизм привлечения кредитных ресурсов в эту сферу.

Я выбрала данную тему, потому что  считаю ее значимой и актуальной в  настоящее время. Актуальность рассматриваемой  темы определяется тем, что роль ипотеки  в обеспечении экономического роста страны достаточно велика. Развитие ипотечного бизнеса позитивно влияет на реальный сектор экономики. Формирование рынка ипотечного кредитования способствует преодолению социальной нестабильности в обществе, которая обычно сопровождает экономический кризис. Ипотечное кредитование является одним из наиболее перспективных направлений деятельности российских банков. Отечественные банки, изучая богатый исторический опыт России в данном направлении и практику других стран, стараются разработать собственные модели кредитования и банковские продукты, способные реально функционировать в сложной экономической обстановке. Значимость работы связана с необходимостью прогнозирования результатов применения тех или иных методов и программ регулирования развития ипотечного кредитования.

Целью данной работы является комплексное  изучение различных методов развития ипотечного кредитования на федеральном  уровне  и программ, реализуемых  на рынке ипотечного кредитования коммерческими  банками. Реализация поставленной цели требует решения следующих задач:

• изучения теоретических основ ипотечного кредитования; обобщения современных подходов к формированию структуры  ипотечного рынка; целей, задач и инструментов ипотечного кредитования;
• ознакомление с отечественным опытом развития рынка ипотечного кредитования последних лет;
• рассмотрение основных направлений  и прогнозов развития функционирования ипотечных рынков на ближайшую перспективу.

В своей работе указанные цели и  задачи я отразила в двух главах.

В первой главе рассматривается сущность, отличительные черты, принципы ипотеки, приводится классификация ипотечных кредитов, инструменты, применяемые на ипотечном рынке, и основные его участники. Каждый из участников ипотечного рынка рассматривается подробно в соответствии с его целями и функциями.

Вторая глава посвящена анализу  и оценке состояния рынка ипотечного кредитования в  настоящее время  на основе статистических данных. В  ней рассматриваются практика российских банков в области ипотечного кредитования за последние годы (2003-2005гг.), исследуется и оценивается развитие ипотечного жилищного кредитования в регионах. А также я рассмотрю проблемы, тенденции и задачи развития рынка ипотечного кредитования в третьей главе.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 1. Теоретические основы ипотечного кредитования.

1. Сущность, отличительные черты ипотеки.

 

Слово «ипотека» греческого происхождения. Впервые оно было употреблено в законодательстве Солона (VI в. до н.э.) и было связано  с обеспечением ответственности  должника перед кредитором определенными земельными владениями. Для этого оформлялись обязательства, а на границе принадлежащей заемщику земельной территории ставился столб с надписью о том, что указанная собственность служит обеспечением претензии кредитора в наименованной сумме. На таком столбе, получившем название "ипотека"" (от греч. hypotheka — подставка, подпорка), отмечались все долги собственника земли.

Позже для этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными. Уже в Древней Греции обеспечивалась гласность, позволявшая каждому заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в состоянии данной земельной собственности.

Новое развитие институт ипотеки получил  в Римской империи. В I в. н. э. создавались  ипотечные учреждения, которые выдавали кредиты под залог имущества частным лицам.

Современное понятие ипотеки возникло не сразу. Его появление было вызвано  экономическими потребностями общества, развитием его товарно-денежных отношений. С течением времени оно  постоянно совершенствовалось, отражая особенности времени конкретной страны.

Ипотека – это одна из форм имущественного обеспечения обязательства должника, при которой недвижимое имущество  остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества.

Обязательство должника может быть не только банковским, но и обязательством, основанным на купле – продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда и т.п.

Ипотека характеризуется следующими отличительными чертами:

Во-первых, ипотека, как и всякий залог, - это способ обеспечения надлежащего  использования другого (основного) обязательства – займа или  кредитного договора, договора аренды и т.д. Следовательно, ипотека базируется на основном обязательстве, т. к. без него она теряет смысл.

Во-вторых, в качестве предмета ипотеки  всегда выступает недвижимость. К  недвижимому имуществу относятся  земельные участки и все, что  прочно с ними связано: предприятия, жилые дома, другие здания, сооружения.

В-третьих, предмет ипотеки всегда находится во владении должника. Он же остается собственником, пользователем  и фактическим владельцем этого  имущества, но лишается права распоряжаться  им, по крайней мере, без согласия кредитора, на время залогового периода.

В-четвертых, договор кредитора  и должника об установлении ипотеки  оформляется специальным документом – закладной, которая сопровождается нотариальным удостоверением и государственной  регистрацией.

В-пятых, при значительном превышении стоимости залога над суммой выданного кредита ипотека дает возможность получить дополнительные ипотечные ссуды под залог того же имущества (вторая, третья ипотека). Права ипотечных кредиторов по одному и тому же недвижимому имуществу удовлетворяются в порядке регистрации ипотеки, т.е. внесения записи о регистрации ипотеки в специальные ипотечные книги.

В-шестых, в случае неисполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, кредитор вправе требовать продажи заложенного  имущества с публичных торгов. При реализации имущества, заложенного по договору ипотеки, ипотечный кредитор имеет преимущества перед другими кредиторами в размере суммы, указанной в закладной.

Можно выделить следующие принципы ипотеки:

1. гласности, или публичности, - доступ каждого заинтересованного лица к информации, содержащейся в ипотечной книге;
2. специальности – возможность установления ипотеки только к определенной недвижимости и в определенном объеме;
3. достоверности – записи в публичных книгах означают, что в отношении данного имущества нет иных прав и правовых ограничений, кроме обозначенных;
4. старшинства – преимущество одного закладного права перед другим в зависимости от времени внесения его в ипотечную книгу;
5. бесповоротности – ипотека прекращается лишь в случаях, прямо предусмотренных в законе или договоре;
6. неприменимости погасительной давности к занесенным в ипотечную книгу правам.

Благодаря ипотеке (в странах, где  она приобрела устойчивое и авторитетное значение) банковский, государственный  и кооперативный капитал устанавливает  свой контроль над значительной частью земельного фонда. Одновременно ипотека служит важным каналом поступления  капитальных вложений в различные отрасли экономики.

Определению понятия ипотечного кредита  логически предшествует раскрытие  сущности ипотеки. В литературе под термином «ипотека» подразумевается ипотечный кредит. Между тем, само слово «ипотека» имеет самостоятельное значение. В юридическом обороте этот термин обычно предполагает два понятия:

1. Ипотека (как правоотношение) есть залог недвижимого имущества с целью получения ипотечного кредита (как правило, в банке). Для ипотеки характерно оставление имущества в руках должника. Залог в гражданском праве – один из способов обеспечения обязательства (в данном случае банковского кредита). При этом во всех случаях обязательна государственная регистрация залога любой недвижимости. В случае неплатежеспособности должника требования кредитора удовлетворяются из выручки от реализованного имущества преимущественно перед другими кредиторами или путем перехода заложенной недвижимости в собственность залогодержателя.
2. Ипотека (как ценная бумага) подразумевает закладную, которая обычно свободно обращается на рынке.

Закладная – именная ценная бумага, удостоверяющая следующие права  ее владельца: право на получение  исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства; право залога на имущество, обремененное ипотекой.¹

Существует понятие первой и  второй закладной. Закладная на недвижимое имущество является первой закладной, если до нее не была зарегистрирована ни одна закладная по данному имуществу (старший залог). Вторая закладная – закладная, обеспечением которой служит недвижимое имущество, еже находящееся в данный момент в залоге (младший залог).

Закладные обычно имеют приоритет в том порядке, в котором они были зарегистрированы. Вторая закладная подчинена первой. Первая закладная имеет приоритетное требование на возврат денежных средств путем продажи заложенного имущества в случае невыполнения должником своих обязательств. Поскольку второй заем представляет собой больший риск для кредитора, то он обычно предоставляется и под более высокий процент.

Таким образом, ипотечный кредит –  это кредит, обязательство, возвращение  которого обеспечено залогом недвижимого имущества (ипотекой).

Ипотечное кредитование – это целостный  механизм реализации отношений, возникающих  по поводу выдачи, продажи и обслуживания ипотечных кредитов.

Исключительным свойством ипотеки  и лучшей гарантией обеспеченности кредита является право кредитора распорядиться по своему усмотрению недвижимостью заемщика в случае невыполнения им обязательства по возврату ссуд. Именно это преимущество ипотечного кредита отличает его от других видов долгосрочного кредита.

Несмотря на интернациональный  характер института залога недвижимого имущества, ипотека в разных странах имеет свое место и смысл. Вследствие чего в каждой стране действует свое специфическое законодательство по регулированию отношений в данной сфере. Различия во многом обусловлены состоянием, развитостью и особенностями земельного законодательства.

 

 

 

 

 

 

 

2. Классификация ипотечных кредитов.

В странах с развитыми рыночными  отношениям практикуются разнообразные  виды ипотечных кредитов. Ипотечные  кредиты классифицируются по различным  признакам.

1.По объекту недвижимости:

• земельные участки;
• предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
• жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
• дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
• воздушные, морские суда, суда каботажного плавания и космические объекты;
• объекты незавершенного строительства.