Рынок недвижимости, субъекты рынка, законодательная база

 Частичный  список социальных сил включает:

1. Рост, сокращение  или стабильность численности  населения.

2. Изменение  плотности населения.

3. Изменение  размеров семей.

4. Географическое  распределение социальных групп.

5. Отношение  к социальным проблемам и вопросам  образования.

6. Отношение  к архитектурным стилям и коммунальным  услугам.

7. Факторы, проистекающие  из социальных человеческих инстинктов, идеалов, морального кодекса,  привязанностей или антипатий.

Экономическая деятельность и ее тенденции.

     Экономические  силы, включая ресурсы и усилия  общества для достижения его  социальных целей, складываются  из таких факторов, как:

1. Валовой национальный  продукт.

2. Экономическая  активность и ее тенденции.

3. Тенденции  занятости и уровень заработной  платы.

4. Доступность  кредита и денежных средств.

5. Уровень цен,  банковского процента (процентной  ставки) и характер налогообложения.

6. Другие факторы,  оказывающие влияние на покупательную  способность населения. 

Правительственное регулирование и действия.

    Силы, создаваемые путем правительственного  регулирования и его соответствующих  действий, включают:

1. Законодательство  о зонировании.

2. Строительный  кодекс.

3. Законодательство  по охране окружающей среды.

4. Законы о  полиции и пожарной охране.

5. Регулирование  уровня арендной платы, меры  в области национальной обороны,  разрешение на различные виды  специальной деятельности, контроль  в сфере кредита.

6. Поддерживаемое  правительством жилищное строительство  и гарантированные ипотечные  кредиты.

7. Политика в  сфере денежного обращения, включая  все формы налогообложения, которые  влияют на свободное использование  недвижимости.

Физические, или природные, силы.

    Физические, или природные, силы, обусловленные  природой активностью или обществом,  включают в себя:

1. Природные  ресурсы.

2. Климат и  топографию местности.

3. Характеристику  почв и подпочвенных слоев.

4. Плодородность  почв.

5. Минеральные  ресурсы.

6. Контроль за паводками, наводнениями и сохранением почв.

7. Технологические  достижения, влияющие на характер  землепользования.

    Так  как все эти факторы влияют  на издержки, цену и стоимость,  то их прямое или косвенное  воздействие должно приниматься  во внимание при оценке затрат  или стоимости недвижимости. Эти  четыре силы и составляющие  их факторы представляют основной  исходный материал при проведении оценки стоимости. В рыночной экономике любое действие, связанное со стоимостью недвижимости, обязательно базируется на данных предварительной оценки, представленных или в форме повествовательного письменного отчета, или устного сообщения.

   Каждый  из факторов влияет на соотношение  спроса и предложения на рынке  недвижимости. Например, недоступность  кредита, низкие доходы и сбережения  населения ведут к снижению  спроса на недвижимость, что, в  свою очередь, увеличивает издержки  строителей недвижимости. Известно, что получить кредит на покупку  жилья сложно, стоимость кредита  очень высока. Отсутствие заемных ресурсов при недостаточности собственных уменьшает спрос на рынке, по этой же причине предложения (в части строительства новой недвижимости) снижается, что, в свою очередь, ведет к росту цен.

   С переходом  России к рыночным отношениям  недвижимость становится товаром,  и возникает рынок недвижимости. Недвижимость является особым  товаром, так как ее особенности  не характерны для других товаров  (например, строго определенное местоположение).

Рынок недвижимости – это совокупность отношений  вокруг операций с объектами недвижимости (продажи, покупки, оценки, аренды, залога и т.п.).    
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

 Структура  рынка недвижимости

 

  Основными  особенностями рынка недвижимости  являются:

- локальный характер  рынка недвижимости (сокращение  числа возможных сделок из-за  определенного местоположения);

- уникальность  всех участков земли (влечет  различие в ценах);

- низкая ликвидность  недвижимости по сравнению с  другими товарами (вследствие необходимости  привлечения правовых институтов  при совершении сделок);

- несоответствие  высокой цены и финансовых  возможностей покупателей, что  требует наличие кредита в  большинстве случаев;

- разброс в  ценах вследствие неполной информированности  продавцов и покупателей об  объекте оценки.

   По функциональному назначению объектов рынок недвижимости подразделяется на 4 основные составляющие: рынок земли (земельных участков), рынок жилья, рынок нежилых помещений, рынок промышленной недвижимости. Можно выделить также рынок объектов незавершенного строительства.

    Следует  отметить, что в настоящее время  существует большое количество  разрозненных нормативных актов  разного уровня, посвященных тому  или иному виду недвижимости. Единого регулирующего документа  нет, что ведет к возникновению  наложений и пробелов в законодательстве  о недвижимости. Правовая база  совершенствуется.

    Развитию  рынка недвижимости способствует  свободный переход прав собственности  не недвижимость («Основные положения  приватизации», «Закон о собственности  в РСФСР»). Следует отметить, что  согласно Гражданскому кодексу  РФ требуется обязательное нотариальное  удостоверение сделок с недвижимостью,  согласно Закону «О залоге»  должен быть нотариально заверен  договор об ипотеке.

    Основным  типом недвижимости является  земля. Началом земельной реформы  в России можно считать начало 90-х годов (Закон РСФСР «О земельной реформе»,  Земельный кодекс РСФСР 1991 г.). Формирование рынка земли в России началось с приватизации (Указы президента РФ «О продаже земельных участков гражданам и юридическим лицам при приватизации государственных и муниципальных предприятий», «О налогообложении продажи земельных участков и других операций с землей» и др.). Важное значение для рынка земли имеет земельный кадастр.

   Вопрос  о частной собственности на  землю в России еще не решен,  это сдерживает развитие рынка  земли. Частная собственность  на землю в России признается  только для участников с целевым  использованием:

- индивидуальное (жилищное) строительство;

- фермерское  хозяйство;

- личное подсобное,  садоводческое или дачное хозяйство;

- приватизированные  участки под предприятиями.

    Итак, в целом формирование отечественного  рынка недвижимости можно охарактеризовать  следующими факторами:

1. Макроэкономическая  нестабильность (невозможно предвидеть  нормативные акты, принятие которых  обусловливается «политической  коньюктурой» в тот или иной  момент времени).

2. Инфляция (с  одной стороны, инвестиционная  активность снижается, «тормозится»  развитие нормальной системы  ипотечного кредитования; с другой  стороны, из-за ограниченности  более ликвидных и рентабельных направлений инвестирования, вложения в недвижимость являются привлекательными, так как «в определенной мере» позволяют сохранить средства от инфляции).

3. Размытость  законодательной базы (особенно  относительно рынка недвижимости).

4. Непрозрачность  информационного пространства вследствие  политической неустойчивости, слабого  развития инфрастуктуры (только намечены формы сотрудничества, роли и функции отдельных звеньев, отсутствуют специальные службы сбора и анализа информации), низкого профессионализма участников рынка недвижимости (небольшой опыт работы, неопределенность законодательной базы, тенденция подбора сотрудников по дружбе и родству, а не по профессиональным качествам).

5. Отсутствие  четкой методической базы по  оценке недвижимости.

6. Неравномерное  развитие сегментов рынка недвижимости (наиболее массовым является рынок  жилья).

    Итак, с переходом России к рыночным  отношениям недвижимость становится  товаром, и развивается рынок  недвижимости. Неопределенность права  собственности на землю, инфляция  и другие вышеперечисленные факторы  накладывают отпечаток на развитие  российского рынка недвижимости.

  
 
 
 
 

Задача 1.

5000р. помещают на счет под 20%  годовых.  Какова будет стоимость вклада по истечении 4 лет?

Дано:                                                               Решение:

pV= 5000p.                              FV= PV*(1+i)

i= 20%                                    FV= 5000*(1+0,2)= 10368р.

n=4 года                                 Ответ: 10368р.  будет стоимость вклада по                                

Найти:                                    истечении 4 лет.

FV - ? 
 

Задача 2.

5000р.  ежегодно  помещались на счет с начислением  20% годовых в течение 5 лет. Какова  сумма на счете?

Дано:                                                                Решение:

PMT= 5000p.                          FV= PMT*(1+i) – 1

N=5лет                                                        i

I=20%                                      FV= 5000*(1+0,2)-1 = 37208р.

Найти:                                                            0,2

FV - ?                                       Ответ: 37208р. будет на счете. 
 
 
 
 
 

Задача 3.

Система кондиционирования  воздуха стоимостью 5000р.  имеет срок службы 10 лет. Рассчитать размер ежегодных отчислений в резерв, используя коэффициент фондопогашения 6%. 

Дано:                                                            Решение:

N= 10лет                              PMT= FV*    I           = 5000*0,06 = 379,74р.

I= 6%                                                     (1+0,6) -1               0,79

FV=5000p.                        Ответ: 379,74р.  размер ежегодных отчислений в

Найти:                                резерв.

PMT - ?

 

Задача 4.

Вам должны выплатить 5000р.  с отсрочкой в 4 года. Но должник  хочет погасить долг немедленно из расчета 20% годовых. Какова текущая стоимость долга?

Дано:                                        Решение:

I= 20%                                PV=    FV

N=4года                                      (1+i)

FV= 5000p.                         PV= 5000   = 5000 = 2415,45р.