Сравнительный подход

Содержание

Введение…………………………………………………………………….……..3

1. Общая характеристика сравнительного подхода…………………………….4

2. Методы оценки стоимости недвижимости сравнительным подходом…......8

3. Достоинства  и недостатки сравнительного подхода…………………….....14

4. Условия и область применения сравнительного подхода………………….16

Заключение……………………………………………………………………….17

Список  литературы………………………………………………………………18

 

      Введение

     Процесс оценки – это последовательность действий, обеспечивающих процесс сбора и анализа данных, проведения расчетов стоимости имущества и оформление результатов оценки в отчет.

     Процесс оценки представляет собой комплекс систематизированных операций, целью  которых является получение ответа на вопрос заказчика: сколько стоит  недвижимость.

     Международные и Национальные стандарты оценки предусматривают применение при оценке недвижимости трех общепринятых в профессиональной оценочной практике подходов: доходного, затратного и сравнительного. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

1. Общая характеристика сравнительного подхода.

     Сравнительный подход – это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

     Сравнительный подход предусматривает следующую последовательность оценочных процедур.

     Этап 1. Сбор и проведение анализа информации о продажах и предложений подобного недвижимого имущества и выбор объектов сравнения.

     Информация о подобном имуществе должна отвечать следующим критериям:

• условия сделок купли-продажи или условия предложений к составлению таких сделок не отличаются от условий, которые соответствуют требованиям, предъявляемым к определению рыночной стоимости;
• продажи подобного имущества произошли с соблюдением типовых условий оплаты;
• условия на рынке подобного имущества, которые определяли формирование цен продаж или предложения, на дату оценки существенного не изменились или изменения, которые произошли, могут быть учтены.

     Источниками информации о недавних продажах могут  быть:

• собственный архив (банк данных) оценщика;
• данные риэлтерских фирм и брокеров по недвижимости;
• данные нотариальных контор;
• данные страховых компаний;
• публикации в периодической печати о состоявшихся сделках купли-продажи и предложениях на рынке недвижимости.

     На  данном этапе, большое значение имеет  проверка информации о сделках.

     Данные, подлежащие проверке:

• мотивация сделки;
• были ли стороны сделки независимыми друг от друга;
• имели ли покупатель или продавец исчерпывающую информацию недвижимости и рынке, на котором состоялась сделка;
• имел ли продавец достаточно времени для продажи, а покупатель для покупки;
• имелись ли какие-либо специальные условия продажи.

     Этап 2. Выбор метода расчета стоимости  объекта оценки с учетом объема и  достоверности имеющейся информации.

     В зависимости от целей, объекта оценки и конкретных условий сравнительный подход предполагает использование трех основных методов:

• Метод сделок, или метод продаж;
• Метод отраслевых коэффициентов, или метод отраслевых соотношений.
• Метод компании аналога, или метод рынка капитала;

     Этап 3. Сопоставление объекта оценки с объектами сравнения с последующим корректированием цены продажи или цены предложения объектов сравнения.

     Процесс сравнения оцениваемого имущества  с подобными объектами включает два компонента:

• Элементы сравнения
• Единицы сравнения

     Элементы  сравнения (классификация Харрисона).

1. Условия финансирования.
2. Условия продажи.
3. Рыночные условия (временной фактор).

     Различают сезонную и цикличную активность рынка.

     Сезонная  активность обычно связана с временами  года, в которые рыночная активность затухает.

     Цикличная активность связана с циклами жизни самих объектов недвижимости, а также районов (городов) отраслей и т.д.

• Зарождение (проектирование, строительство объекта, формирование отрасли района города и т.д.);
• Рост (рост доходов от функционирования объекта, быстрое развитие района города, рост доходов населения и т.д.);
• Стабильность или период равновесия (стабильные доходы, сформировавшиеся вкусы покупателей, сформировавшаяся инфраструктура района и т.д.);
• Упадок (период уменьшения спроса на недвижимость, спад производства, снижение доходов и т.д.).

4. Местонахождение.

     Различают следующие виды различий по местоположению:

• Экологическая привлекательность;
• Развитость инфраструктуры;
• Наличие коммуникаций;
• Престижность и др.

5. Физические характеристики.

• Физические параметры;
• Качество строительства и эксплуатации;
• Удобства;
• Функциональная пригодность.

     Единицы сравнения – это единицы измерения  сопоставимого и оцениваемого объектов недвижимости.

• Объемно-планировочные единицы – 1 м², 1 м³, 1 квартира, 1 сотка и т.д.
• Рыночные единицы – рыночный мультипликатор, курсы валют и .д.

     Этап 4. Определение стоимости объекта  оценки путем учета величины корректирующих поправок к стоимости объекта  сравнения.

     Определение стоимости может производится следующими путями:

• По величинам стоимостей наиболее встречаемых объектов сравнения.
• На основе определения средневзвешенной стоимости.
• По стоимости объекта сравнения, которая подверглась наименьшей корректировке.
• На основе стоимостей объектов сравнения, информация о ценах продаж или предложения и характеристики которых наиболее достоверны.
• С применением других оценочных процедур оговоренных в отчете об оценке имущества.

     Этап 5. Согласование полученных результатов  расчета.

     Согласование  производится с учетом цели и принципов  оценки и других соображений оценщика. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

2. Методы оценки недвижимости сравнительным подходом.

     Сравнительный подход к оценке предприятий включает следующие методы:

• Метод сделок (продаж);
• Метод отраслевых соотношений;
• Метод рынка капитала.

     Метод сделок (продаж) основан на сравнении цен продаж сопоставимых объектов путем внесения поправок на отличие объекта оценки от сопоставимого объекта.

     Способы определения поправок:

• Анализ парных продаж.
• Расчет стоимости элемента, для которого необходима поправка.
• Регрессионный анализ.

     Определение поправок методом «Анализ парных продаж» базируется на сравнении двух почти идентичных объектов недвижимости, за исключением одной характеристики (которую и определяет оценщик и использует в качестве поправки к фактической цене сопоставимого объекта).

     Теория, на которой базируется этот способ, состоит в том, что если между  двумя сопоставимыми объектами  имеется единственное различие, то разница в продажной цене можно  приписать этому элементу.

     Пример  № 1

     Сравнение продаж двух дач на берегу реки (зона отдыха). 

 
 

     Все характеристики сопоставимы. Единственное отличие - наличие сауны в объекте 2, которую рынок оценивает в 4,0 тыс. дол. США.

     Однако  между двумя продажами гораздо  больше различий. В таких случаях поправки должны вносится по каждом из различий.

     Последняя оставшаяся разница цен продаж после  внесения всех остальных поправок соотносится с элементом, для которого определяется величина поправки.

     Пример  № 2

     Сравнение продаж однокомнатных квартир расположенных  в одном районе города. 

 

     - Сравним Объекты № 1 и №  2. Квартиры по метражу и качеству  сопоставимы. Разницу в размере  кухонь можно считать несущественной.

     Получается, что разница в цене продаж – 0,5 тыс. долл. связана с фактором – наличие телефона.

     - Сравним № 1 и № 3. Разница  в цене 1,5 тыс. долл. связана с отсутствием лоджии в Объекте № 3. (Телефона нет в обеих квартирах). Таким образом, поправка на наличие лоджии – 1,5 тыс. дол.

     - Сравнивая объекты № 2 и №  3 имеем разницу в цене 2 тыс.  долл., из которой:

• 0,5 – поправка на наличие телефона;
• 1,5 – поправка на наличие лоджии.