Анализ технологии содержания и обслуживания жилого фонда города (текущий и капитальный ремонт) и организации труда в МУ «ГЖУ - Управляющая

 

     Большое значение для учреждения имеет анализ движения и технического состояния основных фондов. Для этого рассчитывают следующие показатели:

     1. Коэффициент обновления (характеризующий долю новых фондов в их общей стоимости на конец года): 

К_обн = ОС_п / ОС_к.п. ,                                                                                                   (1) 

     где    ОС_п - стоимость поступивших основных фондов;

     ОС_к.п. - стоимость основных фондов на конец периода. 

     2. Срок обновления основных средств: 

Т_обн = ОС_н.п. / ОС_п ,                                                                                                   (2) 

     где ОС_н.п. - стоимость основных фондов на начало периода. 

     3. Коэффициент выбытия: 

К_в = ОС_выб / ОС_н.п. ,                                                                                                  (3) 

     где ОС_выб - стоимость выбывших основных фондов. 

     4. Коэффициент прироста: 

К_пр = ∆ОС / ОС_н.п. ,                                                                                                  (4)   

     где ∆ОС - сумма прироста основных средств. 

     5. Коэффициент износа: 

К_изн = И / ОС_пер ,                                                                                                       (5)

                                                                                                      

     где И - сумма износа основных средств;

     ОС_пер - первоначальная стоимость основных средств. 

     6. Коэффициент годности: 

К_г = ОС_ост / ОС_пер ,                                                                                                   (6)

                                                                                

     где  ОС_ост - остаточная стоимость основных средств. 

     В МУ «ГЖУ - Управляющая компания в ЖКХ г. Ижевска» наличие и движение и техническое состояние основных средств характеризуется следующими данными:

Таблица 7

 

     Темпы обновления опережают темпы выбытия  основных фондов, как в 2008, так и  в 2009 г. Обновление и выбытие происходят за счет оборудования. Коэффициент прироста  основных средств, составлявший в 2008 г. - 23%, в 2009 г.  незначительно увеличился и составил только 24%, можно сделать вывод, что в ГЖУ мало внимания уделяется обновлению  основных фондов. Износ основных средств увеличился с 33% в 2008 г. до 35% в 2009 г. Увеличение износа основных средств говорит о недостаточных темпах внедрения новой техники и ее моральном износе, т.к. годность, а значит и физическое состояние оборудования находится на достаточно высоком уровне. 
 

     2.3. Оценка показателей качества и объема предоставляемой услуги 

     Управляющая компания - один из лидеров в Ижевске  по использованию современных технологий, освоению новых подходов в проектировании, внедрению передового энергосберегающего оборудования при капитальном ремонте жилых домов. На сегодняшний день Управляющая компания реализует целый ряд программ, позволяющих с максимальной эффективностью использовать средства жителей и бюджета.

     В рамках проекта «Передача ведомственного жилищного фонда» городом Ижевском был получен кредит Международного банка реконструкции и развития. Концепция проекта - внедрение современных и эффективных технологий за счет установки энергосберегающих материалов и оборудования. В его рамках произведен:

     1)       капитальный ремонт 7 ЦТП;

     2)       капитальный ремонт сетей отопления и горячего водоснабжения от 8 ЦТП (свыше 105 тысяч погонных метров).

     Логическим  продолжением этого проекта стала  разработка специалистами ГЖУ муниципальной  целевой программы «Энергосбережение  в муниципальной системе транспортировки и распределения тепловой энергии». Средства на ее финансирование выделяются из федерального, республиканского и муниципального бюджетов. В  рамках реализации программы произведена:

     1)       автоматизация 65 ЦТП;

     2)       модернизация и установка 253 ИТП;

     3)       реконструкция 40000 погонных метров теплосетей. 

     С 2003 года Управляющей компанией используется программный комплекс «Учет расчетов с квартиросъемщиками», которая  связана с базой данных Пенсионного  фонда (пенсии всех видов и категорий); Министерства социальной защиты населения УР по детским пособиям; Управления социальной защиты населения города Ижевска по адресной материальной помощи; Городского центра занятости населения УР по безработным гражданам. Таким образом, работа с населением по вопросам ЖКХ построена по принципу «единого окна».

     В мае 2004 года на Всероссийской выставке «Город XXI века» Управляющей компанией был представлен Аппаратно-программный комплекс «ЖРП-Мастер», позволяющий отслеживать прохождение и выполнение заявок от жителей в режиме реального времени. Использование АПК «ЖРП-Мастер» дает возможность обслуживающим организациям и Управляющей компании вести тщательный учет заявок, поступающих по телефону и при личных обращениях граждан с указанием времени поступления заявки, ФИО и координат заявителя, сути заявки и планируемого срока устранения неисправности; в оперативном режиме планировать и отслеживать графики работ исполнителей; учитывать произведенные работы и материалы, затраченные на исполнение заявки; учитывать отключения водоснабжения и отопления на жилищном фонде, а значит автоматически формировать документы для перерасчетов за некачественное предоставление коммунальных услуг.

     Специалистами ГЖУ разработана система автоматизированной диспетчерской связи посредством  радиодоступа.

     ГЖУ одно из первых в Ижевске начало работу по внедрению подомового учета  сбора и расходования средств  на ЖКУ. Как отмечает начальник МУ «ГЖУ – УК в ЖКХ г. Ижевска» Елена Дворниченко: «К сегодняшнему дню разработана специальная программа, позволяющая оперативно получить полную информацию по дому, сколько средств находится на счету дома, какие работы проведены на нем и что требуется сделать. Данный программный комплекс позволяет более эффективно управлять средствами, поступающими от населения». 

     Горжилуправление  активно способствует участию собственников  в проведении капитального ремонта в соответствии с Федеральным законом № 185. В 2009 году за счет средств Фонда содействия реформированию ЖКХ, средств республиканского и городского бюджетов, а также средств собственников МКД проведен капитальный ремонт 48 домов на общую сумму 170 млн. рублей. В настоящее время специалистами ГЖУ подготовлены документы на участие еще 36 домов в программе капитального ремонта.

     ГЖУ является первой и пока единственной управляющей компанией, которая  внедрила в практику подписание актов  выполненных работ уполномоченными  представителями собственников  жилых помещений МКД. Это позволяет рационально использовать средства населения, контролировать работу обслуживающих организаций. А с другой стороны способствует формированию коммунальной культуры населения. 

     ГЖУ внедряет новые технологии содержания и обслуживания жилого фонда города 

     Более 60% жилищного фонда Ижевска - это дома, построенные в 30-70-е годы прошлого века. Поэтому с каждым годом в городе растет количество жилья, требующего ремонта. Общая стоимость затрат, по подсчетам специалистов, перевалила за 4 млрд. рублей. Таким образом, чтобы привести весь муниципальный жилищный фонд Ижевска в технически исправное состояние, необходима сумма, в несколько раз превышающая городской бюджет. Однако масштабность предстоящих реконструктивных мероприятий требует разрешения не только финансовых вопросов, но и разработки принципиально новых технических и проектных решений, позволяющих не только быстро и качественно восстановить жилищный фонд, но и улучшить его эстетические и потребительские характеристики, в том числе и по теплозащите.

     В Ижевске активная работа в этом направлении  ведется уже несколько лет. На улицах города уже сегодня можно  увидеть здания, ремонт которых был  выполнен на самом высоком технологическом  уровне, с использованием современных  строительных материалов. При этом ставка делается на использование энергосберегающих технологий. В городе внедрена передовая технология ремонта крыш - вентилируемые кровли. Другой прогрессивный метод, который широко применяется при проведении капитальных ремонтов в Ижевске, – это замена систем водоснабжения и канализации в жилых домах на более технологичные и экономичные полипропиленовые. Успешно решаются проблемы вентилирования подвальных помещений, проникновения в подвалы грунтовых вод, усиления оснований фундаментов и стен, а также увеличения теплозащиты зданий за счет утепления фасадов. Но именно использование всего комплекса энергосберегающих технологий при проведении капитального ремонта муниципального жилищного фонда дает максимальный результат.

• Яркий тому пример – реконструкция дома по ул. Советской, 16. Этот дом – ровесник первых пятилеток – был построен в 1936 году, и последний раз его ремонт проводился более 30 лет назад. В доме постоянно протекала кровля, в результате сгнили балки перекрытия и оконные рамы, началось разрушение стен и фундаментов. Поэтому при реконструкции этого здания решили использовать сразу несколько передовых энергосберегающих технологий: комплексное укрепление стен и фундамента здания методом инъекцирования, утепление фасада современными теплоизоляционными материалами. Кроме того, в доме устанавливаются пластиковые окна с двухкамерными стеклопакетами, производится замена систем тепло-, водоснабжения и канализации и т.д. Все это позволит превратить старый и обветшавший дом в комфортное здание, отвечающее всем современным требованиям и нормам по энергосбережению и теплозащите.

     Одна из основных причин разрушения кровель – наледь, которая образуется на карнизах зданий из-за нарушения температурно-влажностного режима в чердачной зоне. Попросту говоря, из-за отсутствия вентиляции, из-за нарушения изоляции на сетях коммуникаций, слежавшегося теплоизоляционного слоя на перекрытиях, поврежденных шахт, которые свободно впускают на чердак излишнее тепло, на чердаке становится тепло и влажно. Кровля нагревается, снег тает, и вода стремится вниз на холодные карнизы, замерзая и превращаясь в сосульки. Мало того, что они свисают над тротуарами, угрожая прохожим, из-за образовавшейся наледи вода не может свободно стекать с крыши. Она скапливается, и кровли начинают протекать. И здесь не спасают даже самые современные кровельные материалы – абсолютной герметичности добиться невозможно.

     Решение проблемы – нормализовать в чердачных помещениях жилых домов температурно-влажностный режим, используя технологию вентилируемой кровли. Она была разработана специалистами ГЖУ и в течение несколько лет с успехом применяется в Ижевске при проведении капитальных ремонтов жилых домов.

• Именно такая кровля была смонтирована на доме № 16 по ул. Советской. Всего же за последние годы вентилируемыми кровлями «обзавелись» около 30 ижевских домов. Например, на домах №№ 76, 92 по Воткинскому шоссе, доме № 8 по ул. Авангардной на перекрытия был добавлен утеплитель из пенопласта, выполнено подклинивание карнизов для улучшения воздухообмена, восстановлены все вентиляционные каналы на чердаках, а чтобы вода свободно стекала, не застаиваясь у карнизов, установлены водостоки. Вентилируемые чердаки с продухами в карнизной и коньковой зонах сделаны по ул. К.Маркса, 171 и на других объектах.
• Другой прогрессивный метод, который был применен при реконструкции дома № 16 по ул. Советской, – укрепление стен и фундаментов методом инъекцирования. Экспертиза, проведенная специалистами институтов «Удмуртгражданпроект» и «Удмурткоммунпроект», показала, что несущие способности стен и фундамента дома, в том числе из-за постоянно протекающей кровли, не отвечают существующим строительным нормам. Поэтому было принято решение усилить стены и укрепить фундамент. Причем традиционный способ – установка так называемой «обоймы», когда здание «одевают» в металлическую или железобетонную рубашку, – здесь не подходил. Во-первых, он подразумевает полное расселение дома. То есть перед началом ремонта все жильцы должны были надолго покинуть свои квартиры, но в силу нехватки в городе маневренного жилищного фонда сделать это не представлялось возможным. Во-вторых, установка «обоймы» предполагает проведение большого комплекса строительных работ с использованием специальной техники и оборудования, что также было нежелательно, так как дом находится в центральной части города, где достаточно плотная застройка и напряженное движение транспорта. В-третьих, существенным минусом традиционного способа усиления стен является использование при монтаже такой конструкции металлических элементов как снаружи здания, так и внутри, что приводит к созданию так называемых «мостиков холода» и как следствие – к снижению теплозащиты здания. Применение же технологии комплексного восстановления кирпичной кладки методом инъекцирования дает возможность избежать всех этих проблем, так как позволяет восстановить несущую способность здания без полной или частичной разборки.