Оценка офиса

Содержание

Введение

В современной России развивающиеся  рыночные отношения предъявляют  высокие требования к предприятиям, стремящимся развиваться в сложной  конкурентной среде. Собственник или  управляющий прикладывает значительные усилия по развитию своего предприятия, а также поддержанию его на заданном уровне доходности. И рано или поздно руководитель предприятия (бизнесмен, предприниматель) сталкивается с проблемой оценки своего бизнеса. Причин для этого много, главная  – не зная стоимость почти невозможно принимать взвешенные решения по реализации прав собственника, так  как именно стоимость компании наиболее полно отражает результаты ее деятельности.

В свою очередь в определении  и управлении стоимостью бизнеса  заинтересовано и само предприятие. Для этого ему нужны финансовые ресурсы, а возможных источников всего два: собственный капитал  и заемный. Чтобы увеличить собственный  капитал, нужно доказать потенциальному акционеру свою инвестиционную привлекательность. Известно, что любой инвестор вкладывает средства не в проект, не в предприятие, а в свои будущие доходы. Следовательно, стратегической целью менеджмента  является увеличение стоимости акций  или, иначе говоря, стоимости предприятия.

Менеджеры должны уметь измерять стоимость своих компаний и управлять  ею. Стоимость и ее оценка сегодня  важнее, чем когда-либо, но концепция  стоимости бессмысленна и бесполезна, если стоимость нельзя измерить и  увеличить. А раз увеличение стоимости предприятия - цель управления и объект планирования, то нужно уметь определять ее количественно. Эта задача решается в рамках системы мониторинга оценки бизнеса, которая в свою очередь тесно взаимосвязана со всеми без исключения аспектами менеджмента: маркетингом, управлением ассортиментом, управлением затратами, инвестиционной и финансовой политикой, налоговым планированием, управлением активами и т. д. В конечном итоге, мерой совершенного, а значит эффективного бизнеса, является не ликвидность или рентабельность и даже не величина прибыли, а увеличение его "цены". Это значит, что грамотно управляемое предприятие со временем увеличивает свою стоимость, и следовательно, растут и доходы его собственников. А это, в свою очередь, должно радовать всех. Ведь все мы помним, что наша цель - самосовершенствование, а смысл бизнеса - через увеличение доходов собственников к увеличению доходов предприятий и росту богатства страны.

Объектом исследования является оценка стоимости офисного помещения , находящийся по адресу: г. Чусовой, ул Мира 3

Предметом дипломной  работы являются основные подходы к определению стоимости предприятия.

 В работе использованы труды  ,статьи, учебные пособия, материалы  следующих авторов ;Организация  , технология и проектирование  торговых предприятий Дашков  Л.П; Комерческая деятельность  предприятия , стратегия, организация,  управление Козлова В.К.; Соломатин  А.Н.экономика товарного обращения,;Экономика  предприятия Табурчак П.П.

Под недвижимостью понимают материальный объект, созданный природой (земельный  участок) или руками человека (здания, строения, сооружения), то есть принимают  во внимание физическую суть объекта  собственности.¹

Оценка недвижимости  - наука прикладного экономического анализа, цель которого заключается  в выявлении наиболее эффективного с экономической точки зрения использования объекта, в исследовании спроса и предложения на соответствующем  рынке, а также в разработке модели оценки объекта, которая прогнозировала бы наиболее вероятную цену его продажи.

Смысл оценки состоит в  том, чтобы показать реальную стоимость  объекта. Ведь цена объектов недвижимости может вырасти или упасть в  зависимости от различных условий  и обстоятельств рынка.²

Оценка объектов недвижимости и определение рыночной стоимости  играет важную роль в настоящее время. Недвижимость заняла одно из важных мест в жизни человека.

Целью данной дипломной  работы является рассмотрение особенностей  оценки стоимости офисного здания.

Для достижения поставленной цели необходимо решение следующих  задач:

1. Рассмотреть теоретические аспекты оценки недвижимости, а именно сущность, а также основные подходы к оценке недвижимости.
2. На основе изложенной методике произвести оценку стоимости недвижимости на примере офисного здания.

Стоимость выбранного объекта  недвижимости рассчитывается тремя  методами:

1. затратным методом;
2. методом сравнительного анализа продаж;
3. методом капитализации дохода.

Итоговая величина стоимости  объекта недвижимости определяется на заключительном этапе процесса оценки путем согласования результатов, полученных с помощью каждого из трех методов.

Для учета различных факторов, непосредственно влияющих на цену недвижимости, применяются три подхода к  оценке: затратный, доходный и сравнительный. Приоритет применения каждого из указанных подходов к оценке зависит  от специфики конкретного объекта  и определяется его эффективностью и, как следствие, точностью его  результатов.

Глава 1.  Теоретические  основы оценки недвижимости

1. Офисная недвижимость как объект оценки

Офисные помещения относятся  к коммерческой недвижимости и имеют, как правило, постоянно растущую стоимость.

Офисная недвижимость предназначена  для осуществления управленческой и представительской функций  компаний и сопутствующих им бизнес-процессов.³

К объектам офисной недвижимости относятся: офисные здания и помещения, залы для конференций и презентаций, банки и т.п.

Для классификации офисной  недвижимости используются такие критерии: целевое назначение, возраст и  расположение здания; архитектурное, конструкционное, планировочное и отделочное исполнение, инженерные решения, инфраструктура, система  управления зданием, сервис и паркинг.⁴

Оценка офисных помещений  необходима:⁵

• для определения кредитоспособности заемщика в случаях его кредитования. Условия и сроки предоставления займа рассматриваются кредитором, в зависимости от результата определения оценщиком рыночной стоимости офисных помещений, ликвидности, типичного срока экспозиции, возможных издержек при реализации объектов, роли и места рассматриваемых активов в бизнесе клиента.
• для целей привлечения инвестиций. Привлечение независимого оценщика позволяет наиболее точно обосновать рыночную стоимость недвижимости, определить существующие риски для инвестора и обозначить привлекательность инвестиций.
• при страховании, необходима для определения величины страхового возмещения. Независимый оценщик, привлекаемый для оценки, определяет оптимальную величину страхового возмещения и на основании расчета подготавливает документ доказательного значения, который может впоследствии быть ключевым аргументом при решении спора о размере страховой выплаты. Отчет, о стоимости возмещения, подготовленный страховой компанией может быть оспорен в суде.
• для целей налогообложения, проводится с целью оптимизации налогооблагаемой базы предприятия.
• для постановки на баланс компании проводится, если недвижимость получена по договорам безвозмездной передачи.
• при процедуре снятия с баланса недвижимости для последующего его отчуждения.
• для внесения её в уставной капитал. В настоящий момент, по соглашению между учредителями, уставной капитал ООО, ОАО, ЗАО может формироваться в виде имущества имеющего денежную оценку.
• в случае, если в оплату акций при учреждении акционерного общества вносится имущество, в обязательном порядке привлекается оценщик для определения рыночной стоимости данного имущества.
• при совершении сделок купли продажи. Привлечение независимого оценщика поможет продавцу обосновать, запрашиваемую им цену, на основе проведенного оценщиком расчета, и избежать конфликтов между продавцом и покупателем.
• при передаче их в доверительное управление, проводится с целью последующего их объективного и максимально правильного использования доверительным управляющим. Независимый оценщик привлекается для определения рыночной стоимости офисных помещений, при необходимости, окажет помощь в составлении технико-экономического обоснования.

Документы необходимые для  оценки офисной недвижимости:⁶

1. Правоустанавливающие документы, на офисную недвижимость;
2. Документы БТИ на объект;
3. Данные о наличие обременений у объекта (обременение залогом или долговыми обязательствами, наличием арендаторов, юридических оговорок, соглашений, контрактов, договоров, специальных налоговых обложений и иных ограничений по использованию), (если есть);
4. Правоустанавливающие документы на земельный участок, на котором располагается офисная недвижимость (собственность, аренда и др.);
5. Справка о балансовой стоимости оцениваемой офисной недвижимости, справки о коммунальных платежах и налогах офисной недвижимости;
6. Разрешение на перепланирование офисной недвижимости (если проводилось);
7. В случае оформления земельных правоотношений — правоустанавливающие документы, на арендуемую землю.

Оценка офисной недвижимости занимает от 1 до 2 недель. В течение  этого времени специалисты осуществляют:

1. осмотр офисных помещений и сбор информации об их физических характеристиках;
2. анализ окружения объекта недвижимости;
3. анализ рынка офисной недвижимости;
4. выбор применяемых подходов и методов к оценке офиса с учетом его специфики;
5. непосредственно рыночная оценка офисных помещений;
6. составление отчёта об оценке.

Оценка офисных помещений  включает в себя обязательный выезд  специалиста-оценщика для фотографирования объекта оценки. Визуальный осмотр, наиболее точно передает состояние  объекта оценки, что значительно  повышает точность расчетов. Фотографии, документально подтверждают состояние  объекта оценки, тем самым формируют  доказательную базу отчета.⁷

1.2. Информация, необходимая  для оценки офисной недвижимости

Для определения объема требующейся  информации для оценки офисного здания  необходимо:

1.   Изучить договор  об оценке (техническое задание  на проведение работ).

2.   Провести интервью  с заказчиком и собственником.