Автор: Пользователь скрыл имя, 14 Октября 2011 в 17:28, курсовая работа
Цель данной курсовой работы – рассмотреть содержание и сущность договора об ипотеке, детально проанализировать основные нормы действующего гражданского и специального законодательства, касающиеся данного договора.
Для достижения поставленной цели необходимо решить ряд конкретных задач: рассмотреть основные предпосылки возникновения и развития института ипотеки в России; затронуть проблемы правового регулирования ипотечных правоотношений в России; провести тщательный анализ общих положений договора ипотеки, его понятия, элементов, существенных условий, формы и содержания; рассмотреть порядок заключения, расторжения и изменения его условий, ответственности сторон за нарушения обязательств по договору, основания обращения взыскания на заложенное имущество и его реализации.
Введение…………………………………………………………………………………………...3
Глава 1. Гражданско-правовое регулирование договора ипотеки
Понятие, элементы, правовая природа договора ипотечного кредитования…………….6
Содержание договора ипотечного кредитования………………………………………….15
Глава 2. Механизм исполнения обязательств по договору ипотеки
2.1. Ответственность сторон по договору ипотечного кредитования…………………………20
2.2. Правовые проблемы договора ипотечного кредитования…………………………………28
Заключение………………………………………………………………………………………...36
Список использованной литературы…………………………………
Государственная адресная финансовая помощь гражданам при приобретении жилья с привлечением долгосрочных ипотечных кредитов в действительности должна стать на деле неотъемлемым элементом федеральной жилищно-социальной политики. Законодательство должно содержать нормы, направленные на создание условий доступности ипотечных кредитов для социально незащищенных слоев населения, рядового гражданина через: адресную государственную (за счет бюджетов всех уровней) поддержку нуждающихся в жилище и улучшении жилищных условий граждан; установление льгот в получении и погашении кредита (субсидирование первоначального взноса, процентных ставок при кредитовании), его индексации; налоговое стимулирование; поощрение накоплений. Все перечисленное невозможно решить без участия государства. И это не единственный компонент решения жилищной проблемы, но важный и незаменимый.
Бессмысленно надеяться на благотворительность со стороны сугубо коммерческих кредитных организаций при осуществлении государственных социальных проблем. Поэтому необходимо создание специального Государственного жилищного ипотечного банка, под гарантию государства по экономическим и другим рискам (задержка платежа, неплатежеспособность и т.п.).
В отсутствии социального стандарта федерального уровня каждый субъект Российской Федерации принимает свои критерии отнесения граждан к категории малоимущих. В основном учитываются доход, приходящий на каждого члена семьи, и стоимость имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению. В результате, ввиду сложности определения критериев, существует много проблем и недоразумений. В Федеральном законе необходимо определить категории граждан, в отношении которых государство берет на себя соответствующие обязательства, а также условия и порядок оказания таким гражданам государственной помощи в приобретении жилища или улучшении жилищных условий (порядок и условия субсидирования). Задачей данного Закона должно быть обеспечение реализации конституционного права на жилище граждан, не имеющих возможность осуществления его без помощи государства.
По Федеральному закону «Об исполнительном производстве» обращение взыскания на имущество должника состоит из его ареста (описи), изъятия и принудительной реализации. По сути, обращение взыскания на заложенное жилище мало чем отличается от конфискации. Однако последняя использовалась как инструмент, например, в борьбе с организованной преступностью и коррупцией, а также с экономическими преступлениями, то есть с наиболее тяжкими преступлениями. Оправданно ли применение столь тяжких по последствиям санкций к самым социально незащищенным гражданам? В данном случае целесообразно находить и применять другие средства решения конфликтных ситуаций между кредиторами и залогодателями.
Закон об ипотеке допускает продажу заложенного имущества на открытом аукционе и в качестве организатора аукциона по продаже заложенного имущества предусматривает уже избранную для этого залогодержателем специализированную организацию, которая действует на основании договора с залогодержателем и выступает от его или от своего имени. Естественно, и защищая интересы кредитных организаций.
Другими словами, судьбу жилища, на которое обращено взыскание, решает не собственник имущества, а другое лицо, для которого главное погасить требования кредитора, а не получить максимально возможную цену за жилище в интересах залогодателя.
Кроме того, по действующему законодательству, если сумма, вырученная при реализации заложенного имущества, недостаточна для покрытия требования залогодержателя, он имеет право, при отсутствии иного указания в законе или договоре, получить недостающую сумму из прочего имущества должника. В итоге получается, что залогодатель остается без квартиры и без всего, что было им вложено за несколько лет.
Вместо выселения залогодателя на улицу последний должен иметь право обмена большей по площади квартиры на другое жилище, исходя из фактических накоплений. Для этого необходимо создание государственных фондов перераспределения жилья, созданных за счет бюджетов всех уровней, направляемых на развитие государственного и муниципального жилья.
Среди основных предложений по развитию ипотеки можно предложить следующие:
1) снижение процентной ставки по ипотечному кредиту до 5-7 %, что позволит вовлечь в ипотеку различные слои населения с различным уровнем дохода.
2) увеличение
срока действия кредитного
Необходимо повысить доступность ипотечных кредитов, увеличив сроки кредитования до 20-25 лет вместо существующих 10-15, а также предусмотреть сокращение сроков оформления и выдачи ипотечного кредита во всех инстанциях.
3)
включение расходов на
4)
развитие института
5) создание налогового режима, благоприятствующего развитию системы ипотечного жилищного кредитования.
Существующая в настоящее время система налогообложения не способствует созданию благоприятных условий для развития системы ипотечного жилищного кредитования, поэтому необходимо рассмотреть вопрос о внесении изменений в налоговое законодательство, касающихся уменьшения размеров государственной пошлины за совершение действий в системе ипотечного жилищного кредитования, увеличения величины имущественных налоговых вычетов.
6) снижение стоимости жилья.
7)
оказание государственной
Таким
образом, ипотечное кредитование –
один из самых надежных в мировой
практике способов привлечения частных
инвестиций в жилищную сферу. Именно
ипотека позволяет наиболее выгодно
сочетать интересы населения в улучшении
жилищных условий, коммерческих банков
и иных кредиторов – в эффективной и прибыльной
деятельности, строительного комплекса
– в стабильной загрузке производства
и, конечно же, государства – в общем экономическом
росте. Однако государство не должно забывать
свою основную функцию – установление
справедливости в правоотношениях и защита
интересов граждан.
Список использованной литературы
I. Законы и иные нормативные правовые акты
II. Специальная литература
III. Материалы практики