Система оснований возникновения и прекращения права собственности на жилое помещение

Таким образом, субъектами права собственности на жилое помещение могут быть как граждане (члены их семей), так и юридические лица, использующие помещение по назначению.

2. Содержание права собственности на жилое помещение

2.1. Понятие права собственности на жилое помещение

Частная собственность на жилые помещения подразделяется на индивидуальную и общую (общая долевая и общая совместная).

При приобретении в многоквартирном доме в собственность жилых помещений общая долевая собственность возникает у собственников квартир также на объекты дома, не подлежащие разделу, - крышу, фундамент, лифты и т.п., то есть все, что относится к общему имуществу многоквартирного дома. Аналогичная ситуация складывается при нахождении в собственности граждан отдельных комнат коммунальной квартиры: помещения в данной квартире принадлежат собственникам комнат на праве общей долевой собственности, то есть те помещения, которые используются для обслуживания более одной комнаты.[26]

В ГК PФ разд. II посвящен праву собственности, в том числе и на строения, жилые помещения. Данный раздел включает в себя такие подразделы, как общее положение о праве собственности, содержание прав собственности, субъекты прав собственности, приобретение прав собственности, момент возникновения прав собственности и пр. Глава 18 ГК PФ посвящена праву собственности на жилые помещения, ее нормы закрепили положение о квартире, как объекте прав собственности (cт.289 ГК PФ), положение об общем имуществе собственников квартиры в многоквартирном доме (cт.290 ГК PФ), нормы так же предусмотрели возможность создания товарищества собственников жилья (cт.291 ГК PФ).

Российское законодательство к самостоятельным, автономным объектам жилья относит квартиру, в том числе её часть, жилые дома, специализированные дома (общежития, специальные дома для одиноких престарелых, ветеранов, дома маневренного фонда, гостиницы - приюты, дома-интернаты для инвалидов и пр.), служебные помещения в других строениях, которые пригодны к проживанию, а так же долю в жилом помещении.[27]

Как уже отмечалось выше, субъектами жилищных правоотношений (то есть собственники) могут быть как физические лица, так и юридические, а так же PФ, её субъекты и муниципальные образования (согласно п.2 cт.212 ГК PФ).

В соответствии с нормами ГК, а именно cт. 209 ГК PФ, собственникам принадлежат право владения, пользования и распоряжения жильем. Право владение обозначает реальное обладание жильём или хозяйственное господство над жилищем собственника. Именно во владении проявляется закрепленность жилища за каким-либо субъектом. Применительно жилого помещения право владения означает возможность беспрепятственно и постоянно находиться в нём, контролировать и иметь реальную возможность использования данного помещения для собственных нужд.

Отметим, что в части 1 ст. 30 ЖК РФ содержание права собственности на жилое помещение также раскрывается через правомочия владения, пользования и распоряжения, но при этом указывается, что в соответствии с его назначением, а именно закреплено, что «собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами использования, которые установлены Кодексом».

Таким образом, ЖК ограничивает права собственника на жилое помещение двумя категориями: назначением жилого помещения и пределами его использования.

Право пользования жилищем – это возможность для собственника извлекать для себя выгоду, пользу и доходы. Но использование жилых помещений законодательством ограничено. Так, в силу cт. 288 ГК PФ жильё используется только для проживания граждан, а размещение промышленных производств в жилых помещениях строго запрещено.

Право распоряжения – это возможность собственника определять юридическую судьбу жилья, то есть право обменять, продать или подарить и пр. При чем передача всех указанных правомочий собственником другому лицу не лишает его права собственности до момента гоcрегиcтрации перехода права собственности к иному лицу.[28]

Собственник самостоятельно и свободно осуществляет свои правомочия, однако при этом не может ущемлять прав и интересов иных лиц. В случае указанного нарушения, судом могут быть наложены временные ограничении на его правораcпоряжeние жильём. Так же отметим, что в такой период ограничений за собственником сохраняются все иные правомочия. К примеру, при  наложении ареста на жильё, собственник не сможет только распорядиться им. Такое ограничение имеет временный характер, поскольку  суд может восстановить его право или лишить собственности.

Итак, если назначение жилого помещения определено в ст. 17 ЖК и п. 2 ст. 288 ГК РФ, в которых прямо указано, что оно должно быть предназначено для проживания граждан, то категория «пределы использования» жилого помещения не получила специальной характеристики. Поэтому обратимся к ст. 10 ГК РФ «Пределы осуществления гражданских прав», из которой вытекает, что не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. Категория «пределы» осуществления субъективного права подвергалась исследованию многими известными правоведами. В юридической литературе отмечается, что пределы осуществления субъективных гражданских прав - это очерченные законом границы деятельности управомоченных лиц по реализации возможностей, составляющих содержание данных прав. Главным правовым средством установления пределов осуществления субъективных гражданских прав являются законодательные запреты на общественно вредные способы, формы, средства и цели осуществления этих прав.

Таким образом, можно сделать вывод, что пределы использования жилого помещения - это предусмотренные ЖК РФ [29]запреты в отношении реализации правомочий владения, пользования и распоряжения жилым помещением. Кроме того, по всей видимости, категория «пределы использования» должна пониматься в широком смысле, т.е. как пределы осуществления права собственности, а не только применительно к правомочию пользования. Пределы использования вытекают из различных норм ЖК РФ, например, о правах и обязанностях собственника жилого помещения, порядке осуществления перепланировки и переоборудования, перевода жилого помещения в нежилое помещение и т.п. Рассмотрим далее данные права и обязанности подробнее.

2.2. Права и обязанности собственников жилых помещений

Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены жилищным законодательством.

Права собственника можно классифицировать следующим образом:

1. Собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи. Кроме того, собственник имеет право сдавать жилые помещения для проживания другим лицам на основании договора (п. 2 ст. 288 ГК РФ). ЖК РФ конкретизирует это положение: жилое помещение может быть предоставлено другому гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании (ч. 2 ст. 30 ЖК РФ). Сделки, направленные на передачу жилого помещения в пользование другим лицам, регулируются ГК РФ, в частности, гл. 35 «Наем жилого помещения», гл. 36 «Безвозмездное пользование», гл. 34 «Аренда». Жилищный кодекс не очерчивает круг сделок только тремя предусмотренными договорами и разрешает пользование жилыми помещениями на других законных основаниях. К ним можно отнести проживание опекуна в жилом помещении подопечного.

2. Допускается использование собственником жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности и индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает прав и законных интересов граждан, а также требований, которым должно отвечать жилое помещение (ч. 2 ст. 17). Отметим, что ГК РФ не закрепляет такого правила. Однако уже на момент принятия ЖК РФ в некоторых законах разрешалось осуществлять профессиональную и предпринимательскую деятельность в принадлежащем жилом помещении без предварительного перевода в нежилое. Так, в соответствии с пп. 6, 7 ст. 21 ФЗ РФ «Об адвокатской деятельности и адвокатуре в Российской Федерации»[30] адвокат вправе использовать для размещения адвокатского кабинета жилые помещения, принадлежащие ему либо членам его семьи на праве собственности с согласия последних. Жилые помещения, занимаемые адвокатом и членами его семьи по договору найма, могут использоваться для размещения адвокатского кабинета с согласия наймодателя и всех совершеннолетних лиц, проживающих совместно с адвокатом. Следует также сказать, что некоторые виды профессиональной и предпринимательской деятельности фактически также осуществлялись и осуществляются в жилых помещениях (например, репетиторские, риелторские, консультационные услуги).

Законодатель несколько расширил содержание правомочий собственника жилого помещения, разрешив наряду с проживанием осуществление профессиональной и индивидуальной предпринимательской деятельности. Представляется, что осуществление отдельных видов профессиональной деятельности лицами творческих профессий вполне допустимо (писатели, художники, музыканты и т.п.). Главным пределом использования здесь является запрет на нарушение прав и интересов других граждан.[31]

Между тем разрешение предпринимательской деятельности в жилых помещениях может стать основанием нарушения прав и интересов других граждан, прежде всего, соседей по подъезду, а также и клиентов предпринимателя. В частности, маловероятно, что открытие развлекательного клуба на десятом этаже многоквартирного жилого дома не будет нарушать прав и законных интересов других жильцов. Поэтому законодателю следовало бы установить перечень тех видов предпринимательской деятельности, которые нельзя осуществлять в жилом помещении без перевода в нежилое (например, оказание ветеринарных услуг в квартире, продажа отдельных видов товаров, производство продукции, открытие игрового клуба и многое другое).

Вместе с тем и ЖК РФ и ГК РФ устанавливают запреты на размещение в жилом помещении промышленного производства. Кроме того, ГК РФ закрепляет правило о том, что размещение собственником в жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое (п. 3 ст. 288).

Таким образом, индивидуальный предприниматель вправе открыть свой офис в жилом помещении, а юридическое лицо сделать этого не может. Полагаем, что существует опасность для создания в практике предпринимательской деятельности «схем», согласно которым предприниматели вместо создания юридического лица будут осуществлять свою деятельность под статусом индивидуальных предпринимателей и оказывать услуги в жилых помещениях.

3. Собственнику разрешено провести переустройство и перепланировку жилого помещения. Впервые в ЖК РФ появилась специальная глава «Переустройство и перепланировка жилого помещения» (гл. 4), которая детально регламентирует основания и порядок проведения переустройства и перепланировки. Известно, что на момент принятия ЖК РФ эти вопросы регламентировались различными ведомственным актами, в субъектах Российской Федерации отсутствовало единство в правовом регулировании.

Переустройство и перепланировка проводятся по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения. ЖК РФ установил достаточно строгие последствия самовольного переустройства и перепланировки. Под самовольным переустройством и перепланировкой понимается переустройство или перепланировка при отсутствии решения органа местного самоуправления или с нарушением проекта переустройства и перепланировки.

Собственник в случае самовольного переустройства и перепланировки обязан привести такое помещение в прежнее состояние. Если жилое помещение не будет приведено в соответствующее состояние, то суд по иску органа, с которым должно быть осуществлено согласование, принимает решение о продаже жилого помещения с публичных торгов с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в первоначальное состояние.

4. Распоряжение жилым помещением. Относительно правомочия распоряжения жилым помещением Жилищный кодекс не содержит специальных правил. Как известно, распоряжение означает предоставленную законом возможность определения юридической судьбы вещи. Реализация правомочия распоряжения жилым помещением возможна путем совершения сделки, направленной на отчуждение помещения, перевода жилого помещения в нежилое, отказа от права собственности, «расприватизации» и др.

Сделки с жилыми помещениями регламентируются ГК РФ, они представлены договорами купли-продажи, дарения, мены, договором ренты, ипотеки, аренды с правом выкупа, внесением в качестве вклада в имущественный капитал юридического лица и др.

Перевод жилого помещения в нежилое впервые регламентируется ЖК РФ (гл. 3). Включение в ЖК РФ правил о переводе не случайно, поскольку в последнее десятилетие в нашей стране стал популярным выкуп первых этажей многоквартирных жилых домов в центральной части городов под различные виды предпринимательской деятельности. Основания и порядок перевода устанавливались согласно ст. 9 ЖК РСФСР[32] актами субъектов РФ и муниципальных образований. На практике при переводе жилых помещений в нежилые, как правило, от заявителя требовалось большое число различного рода документов, процесс перевода зачастую растягивался на годы.

Обязанности собственника вытекают из ч. 3 ст. 30 ЖК РФ, их можно разделить на две группы. Первая - это бремя содержания жилого помещения, а также общего имущества в многоквартирном доме или в квартире. Вторая группа содержит обязанности надлежащего содержания имущества, соблюдения законных прав и интересов соседей, соблюдения правил пользования жилыми помещениями и общим имуществом в многоквартирном доме.[33]

Таким образом, можно заключить, что содержанием права собственности на жилое помещение является права и обязанности их собственников.

3. Система оснований возникновения и прекращения права собственности на жилое помещение