Автор: Пользователь скрыл имя, 14 Января 2012 в 00:27, курсовая работа
Цель этой курсовой работы- определение ликвидационной стоимости офисной недвижимости в Москве.
Главные задачи работы: предстоит заключить договор с заказчиком, осмотреть объект, собрать информацию о количественных и качественных характеристик объекта, собрать нужные документы для процедуры оценки, проанализировать рынок недвижимости, дать анализ наилучшего и наиболее эффективного использования, воспользоваться методами оценки и выявить конечную стоимость, составить и передать заказчику договор об оценки.
Введение.
Глава 1. Анализ теоретических основ оценки рыночной стоимости коммерческой недвижимости.
1.1 Особенности определения рыночной стоимости недвижимости.
1.2 Особенности коммерческой недвижимости как объекта оценки.
Глава 2. Анализ особенности оценки стоимости недвижимости на практическом примере.
2.1 Задание на оценку.
2.2 Общие сведения о проводимой оценке.
2.3 Описание объекта оценки.
2.4 Анализ рынка.
2.5 Анализ НЭИ объекта оценки.
2.6 Определение стоимости объекта оценки:
2.6.1 Сравнительный подход.
2.6.2 Доходный подход.
2.6.3 Затратный подход.
2.6.4 Согласование результатов оценки.
Заключение.
Список литературы.
Валовые
корректировки для каждого
| объект№1 | объект№2 | объект№3 | объект№4 | объект№5 | |
| Валовые корректировки | 25 | 25 | 25 | 20 | 30 |
| Веса | 0,20 | 0,20 | 0,20 | 0,21 | 0,19 |
| Ставка
за 1 кв.м. |
Чистая
корр. |
Итого
за 1 кв.м. |
Вес | Ставка
ар. платы объекта оценки | |
| объект №1 | 300 | +25 | 375 | 0,20 | 403 |
| объект №2 | 370 | +15 | 423 | 0,20 | |
| объект №3 | 290 | +25 | 363 | 0,20 | |
| объект №4 | 320 | +20 | 384 | 0,21 | |
| объект №5 | 530 | -10 | 477 | 0,19 |
ПВД = 403*127 = 51 180;
Принимаем коэффициенты недозагрузки площадей, потери от недоплат и т.д. равными 1, то есть: ЭВД = ПВД = 51 180. Предполагается, что сумма операционных и постоянных расходов составляет примерно 20% от ЭВД, поэтому:
ЧОД = ЭВД – 20% = 40 945;
Согласно информации, представленной на www.expert.ru, средняя ставка процента по еврооблигациям со сроком погашения в 2030 году за апреля месяц составляет 7 %. Норма возврата капитала по методу Ринга равна величине обратной оставшемуся сроку эксплуатации здания. Так как физический износ объекта составляет 21,4%, а нормативный срок службы порядка 125 лет (I-ая группа капитальности), то норма возврата капитала составит:
R = 7% + 3% + 5% + 2% + 1% = 18%.
Таким образом, определим окончательно стоимость по доходному подходу:
2.6.4 Согласование результатов оценки
В следствии того, что затратный подход в наибольшей степени отклоняется от значения рыночной стоимости, ему присваивается вес в размере 10% от итоговой стоимости объекта недвижимости. Сравнительный и доходный подходы примерно равнозначно дают объективное представление о рыночной стоимости, поэтому им присваивается вес в размере 45%.
Итоговая стоимость объекта недвижимости составляет:
778 740*0,1+3 529 000*0,45+6 483 000*0,45 = 77 874 + 1 588 050+2 917 350 = 4 583 270 руб.