Определение рыночной стоимости офисного здания общей площадью 11492,7 кв. м

Фото.17-30. Объект незавершенного строительства, общей площадью 1 452,7 кв.м

4. Характеристика местоположения объекта оценки

Объекты оценки расположены в Октябрьском районе на ул. Дыбовского (рис.6.1).

Октябрьский район является вторым по престижности районом после  Кировского района. Октябрьский район неоднороден: он состоит из жилой, административной (деловая и торговая) и промышленной застройки.  Престижность Октябрьского района обусловлена, прежде всего, географическим расположением. Оно гораздо удачнее, чем у Свердловского и Ленинского районов расположенных на противоположном берегу Ангары. Преимуществом перед Куйбышевским районом является относительно новая жилая застройка. На сегодняшний день в Октябрьском районе имеется больше всего новостроек.

Рис.6.1.

Деловая и торговая застройка района в основном расположена на границе с Кировским районом, а также в микрорайоне Солнечном. За последние 10 лет время в районе появились такие крупные коммерческие объекты как здания Сибэкспоцентра, Байкалбизнесцентра, Диагностического медицинского центра, торговых центров «Иркутский», «Престиж» и др.

Ближайшей остановкой общественного  и маршрутного транспорта к объекту  оценки является  «Релейный завод», транспортная доступность высокая – менее 8-10 минут до ближайшей остановки (рис.6.1).

Фактором, положительно влияющим на стоимость объекта оценки, является тот факт, что оцениваемый земельный участок с улучшениями расположен в районе, где активно идет развитие инфраструктуры.

Основная  планировочная идея развития района - формирование его пространственного каркаса за счет пробивки улицы Седова (т. н. «Байкальского луча»), а также перспективной диагональной магистрали до Маратовской развязки, являющейся частью скоростного городского транспортного кольца, увязанного со строящимся мостом и плотиной ГЭС.

Нагорная  часть Октябрьского округа с уже  сформировавшейся планировочной структурой застраивается за счет сноса малоценного некапитального жилого фонда, крупная площадка под комплексное строительство - микрорайон Парковый - также планируется к реализации на расчетный срок при сносе деревянной застройки.

В створе нового Ангарского моста формируется  крупный общественно-деловой центр. На расчетный срок генплана предусмотрен вынос с прибрежных территорий телецентра, имеющего значительную санитарно-защитную зону. Сооружение телебашни предлагается сохранить и придать ему другую функциональную направленность – коммерческо-развлекательную, что будет способствовать развитию потенциально больших для Иркутска возможностей для развития туризма.

Значительное  развитие получают прибрежные территории р. Ангары в районе бульвара Постышева и Лисихи за счет выноса территорий промышленного и коммунального назначения, упорядочения транспортной инфраструктуры района, формирования рекреационной зоны и набережной со стороны р. Ангары.

В соответствии с письмом администрации г. Иркутска от 02.08.06. № 945-70-29/6, проектом предусмотрен вынос на расчетный срок аэродрома  «Иркутск» с сохранением существующего аэровокзала. Так как документального подтверждения сроков и порядка его выноса на настоящий момент не установлено, генеральный план города не закладывает на этой территории никакого вида капитального строительства, рассматривая ее как резервную.

Крупным и градостроительно значимым планировочным  элементом Октябрьского округа становится территория п-ова Чертугеевский, завершающая формирование «Байкальского луча» и на сегодня являющаяся одной из немногих перспективных свободных от застройки площадок города. На расчетный срок генплана предусмотрено начало освоения этого района.

К плюсам расположения объекта оценки можно отнести:

• ровный ландшафт земельного участка;
• расположение в районе торгово-офисных центров;
• наличие общественного транспорта, который представлен маршрутными такси и автобусами;
• высокая транспортная доступность и выгодное расположение по объездной дороге к Байкальскому тракту.

Из  отрицательных факторов можно выделить большую площадь объекта оценки, так как срок продажи таких  зданий значительно увеличивается.

Все вышеперечисленные  факторы влияют на стоимость объекта  оценки. Поэтому следует отметить, что стоимость объекта оценки, прежде всего, опосредована его местом расположения и возможным использованием.

5. Общая характеристика объектов оценки

В соответствии с Договором №ХХ «На выполнение работ по оценке» от 06 июня 2011 г. оценивается право собственности на объект недвижимости – Объект незавершенного строительства (площадь застройки 1 452,7 кв.м), расположенный на земельном участке (общей площадью 10 873 кв.м) по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, Октябрьский район, ул. Дыбовского. Описание оцениваемых прав на оцениваемый объект представлено в таблицах 6.1, 6.2.

Таблица 6.1.

Таблица 6.2.

Описание планировочно-технических  решений и конструктивных элементов  объектов оценки представлено в таблицах 6.3, 6.4 согласно данным технической документации (Технического паспорта).

Таблица 6.3.