Особенности оценки рыночной стоимости складской недвижимости

 

При анализе  и сравнении объектов-аналогов установлено, что условия рынка (время предложения), рассматриваемые права (условия  договора - аренда с ежемесячными платежами), местоположение, транспортная доступность, а также физические характеристики аналогичны оцениваемому объекту. Поэтому внесение поправок по вышеуказанным факторам не требуется. Была введена скидка на предложения в размере 5%. В предложениях об аренде указана изначально завышенная величина стоимости, которая в процессе торгов снижается. На основании исследований установлено, что в среднем значение данной скидки для сделок на рынке аренды составляет 5%. 

Значение арендой  платы за пользование офисными помещениями  в месяц:

ПВД =  1900 * 575 * 12 = 13110000 руб./год

Эксперты связали  возможную недозагрузку здания Объекта с текущим общемировым кризисом. По мнению экспертов, недозагрузки здания и недополучения арендной платы будет выше среднего и составит около 18 %.  

ДВД = 13110000 – (13110000 * 0,18) = 13110000 – 196650 = 10750200 

 

Ставка  дисконтирования  определяется способом кумулятивного построения – последовательное наращивание первой составляющей коэффициента дисконтирования, при котором в качестве базовой берется безрисковая ставка процента. Далее к ней последовательно прибавляются поправки на различные виды риска, связанные с особенностями объекта оценки, такие, как ликвидность, расходы на качество менеджмента и др. [6]

     В условиях российского рынка обычно представляется в виде: 

     

, где

       – безрисковая ставка дохода, %;

       – премия за риск вложения  в недвижимость, %;

       – премия за низкую ликвидность  недвижимости, %;

        – премия за инвестиционный менеджмент, %.

     В качестве безрисковой ставки была выбрана долгосрочная ставка доходности по ГКО-ОФЗ, которая на дату оценки составила 7,5% годовых.

       Премия за риск  вложения в недвижимость рассчитывалась, как премия за риск вложений в регионе путем сопоставления индекса инвестиционного риска региона с индексом инвестиционного риска наименее рискованного региона. Поправка (прирост) безрисковой ставки рассчитывается по формуле:

     

, где

       – индекс инвестиционного  риска для региона, в котором  расположен оцениваемый объект (Москва);

       – индекс инвестиционного  риска для наименее рискованного региона (Липецкая область).

     Средневзвешенный  индекс риска Москвы = 0,87;

     Премия  за риск вложения в недвижимость будет равна:

     Премия  на низкую ликвидность – это поправка на потерю прибыли в течение срока экспозиции объекта, на практике приблизительный расчет данной премии по формуле :

     

, где

       – безрисковая ставка дохода, %

      – срок экспозиции оцениваемого объекта  на основе данных по конкретному сегменту рынка недвижимости (в годах).

     Складские помещения аналогичные оцениваемому объекту на рынке недвижимости имеют срок экспозиции в среднем 3-6 месяцев. При расчетах принимается величина – 3 месяца, соответственно = 3/12 = 0,25 лет.

     Премия  на низкую ликвидность будет равна:

     Премия  за качество менеджмента учитывает зависимость деятельности компании от ключевой фигуры в управлении, а также от квалификации и опыта управляющего персонала. Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют.[9] [6]

     На  практике риск за качество менеджмента  находится в пределах от 0% до 5%, принимаем  среднюю величину премии равной 2,5%.

     Норма возврата капитала определяется по методу Хоскольда.

     Метод Хоскольда используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций несколько высока, что маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке и определяется по формуле:

     

, где

       – норма возврата капитала;

       – безрисковая ставка дохода, %;

     k – срок экономической жизни, принимается равным 30 лет, в соответствии со средним сроком до проведения капитального ремонта [6] [9]

     sff (п, )– фактор фонда возмещения.

     Расчет  ставки капитализации

 

    Рыночная  стоимость Объекта оценки, полученная с помощью доходного подхода  составляет: 49 748 241 рублей.

2.4.3. Определение рыночной стоимости затратным подходом.

       Затратный подход базируется на сравнении стоимости строительства аналогичного объекта недвижимости со стоимостью существующего объекта и исходит из принципа замещения. Согласно данному принципу потенциальный инвестор, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период без существенных задержек.[9]

      В общем случае процедура оценки рыночной стоимости недвижимости в рамках затратного подхода включает следующие этапы:

1. Определение рыночной стоимости (рыночной стоимости права аренды) земельного участка как условно «вакантного»;
2. Определение полной стоимости воспроизводства (замещения) улучшений (зданий, сооружений, объектов благоустройства), находящихся на участке;
3. Определение величины совокупного накопленного износа;
4. Определение стоимости воспроизводства (замещения) объекта недвижимости;
5. Расчет рыночной стоимости объекта оценки путем суммирования рыночной стоимости (рыночной стоимости права аренды) земельного участка со стоимостью воспроизводства (замещения) объекта недвижимости.[9]

По данном объекту  недвижимости не было выявлено признаков  внешнего и функционального износа.

Расчет физического  износа здания:

 
 

    Рыночная  стоимость Объекта оценки, полученная с помощью доходного подхода   составляет: 42 850 517 рублей. 

     2.4.4. Согласование результатов

     Итоговое  согласование результатов представлено в таблице рыночная стоимость объекта оценки равна сумме произведений весов прогнозов на соответствующие результаты прогнозов. Весовые коэффициенты проставлялись экспертным методом, при этом наибольший вес получил результат сравнительного подхода. Результаты доходного и затратного подходов получили равные веса.  

     Согласование  результатов

 

     Таким образом, инвестиционная стоимость  объекта оценки, рассчитанная доходным подходом, по состоянию на 3 июня 2010 года составляет 37 648 028 рублей.