Повышение эффективности деятельности коммерческих банков на основе новых программ ипотечного жилищного кредитования (Сбербанк России)

Страховая сумма по договору страхования соответствует  размеру кредитной задолженности  перед банком плюс 10% от этой суммы.

Базовый страховой тариф по этому виду страхования колеблется от 0,4 до 1,2%. Выплачивается ежегодно.

В случае смерти или потери трудоспособности застрахованного лица выгодоприобретатель 2-й очереди (например, супруг) совместно  с банком (выгодоприобретателем 1-й  очереди) подает заявление о выплате  страхового возмещения. Размер выплаты  выгодоприобретателю 1-й очереди  определяется исходя из документов, предоставляемых  банком и подтверждающих сумму невозвращенного  кредита и процентов по нему. Оставшаяся часть страховой суммы выплачивается  выгодоприобретателю 2-й очереди.

Б. Риск утраты или ущерба объекту залога

Объект страхования — квартира заемщика, передаваемая в залог. А именно ее несущие и ненесущие стены, перекрытия, перегородки, окна, двери, электропроводка, трубопровод и сантехника.

Имущество может страховаться на случай следующих  основных событий: пожар, залив, механические повреждения, противоправные действия третьих лиц. Страхование этого  вида риска непосредственно предусмотрено  в Гражданском кодексе.

Базовый страховой тариф по этому виду страхования колеблется — 1,18-0,5%.

При повреждении (уничтожении) квартиры многие российские страховые компании выплачивают  страховое возмещение только в случае полного уничтожения строения (затраты  на восстановление превышают 70% действительной стоимости строения). Оставшаяся часть  страхового возмещения после погашения  кредиторской задолженности банку  выплачивается страхователю.

В. Риск утраты права собственности на объект залога (титульное страхование)

Объект страхования — право собственности на квартиру, передаваемую в залог.

Данный  вид страхования для России достаточно новый. Не все страховые компании имеют лицензию на его осуществление. Но он очень актуален в связи с  имеющими до сих пор место юридически нечистыми сделками на рынке недвижимости. Например, сделка купли-продажи предмета залога недееспособным лицом, заключение сделки под влиянием заблуждения, насилия, обмана.

Страховой тариф зависит от степени риска  сделки. Например:

• страхование первичного рынка недвижимости — 0,2%;
• страхование вторичного рынка при условии наличия не более двух сделок с квартирой — 0,25%;
• страхование вторичного рынка при условии наличия трех и более сделок — 0,3%.

При утрате права собственности на объект залога выплата страхового возмещения производится на основании решения суда о признании  сделки с недвижимостью недействительной.

Все выплаты  по страхованию производятся ежегодно на остаток долга.

Сегодня в России комбинированный пакет  страховых услуг при заключении ипотечной сделки обходится страхователю в 1-2% от остатка долга ежегодно.

Теперь  перейдем к самому процессу заключения договора ипотечного страхования. Рассмотрим основные этапы:

I. Предварительно  решив предоставить потенциальному  заемщику ипотечный кредит, банк  уведомляет его о необходимости  заключения договора страхования  с определенным страховщиком  и передает данной страховой  компании пакет документов заемщика. • заемщик приобретает жилье на вторичном рынке.

Во-первых, необходимо пройти медицинское обследование в специализированных медицинских  учреждениях и предоставить страховой  компании множество справок (анализ крови, ЭКГ и т. д.) и документов. Объем медицинского обследования и  другой требуемой информации зависит  от страховой суммы и возраста застрахованного.

Во-вторых, при страховании квартиры (жилого дома) страхователь должен предоставить следующие документы, подтверждающие право собственности продавца на объект ипотеки:

• в случае покупки (мены) квартиры договор купли-продажи (мены), нотариально заверенный и зарегистрированный в Городском бюро регистрации;
• в других случаях могут потребоваться договор ренты или дарения, свидетельство о праве на наследство и т. д.

Дополнительно к ним требуется полная информация из Единого государственного реестра  прав о всех сделках с объектом недвижимости, документы, подтверждающие здоровье и дееспособность продавца.

Приобретая  жилье на первичном рынке недвижимости, заемщик обязан предоставить:

• договор с застройщиком;
• договор подряда;
• генеральный план выполнения строительных работ;
• свидетельство о регистрации и лицензии подрядчика;
• договор клиента с риэлтором и т. д.

Итак, сбор необходимой документации требует  от страхователя огромных временных  и материальных затрат. Надо учесть также отсутствие четкой отработанной схемы по сбору данных документов в условиях устаревшей жилищной инфраструктуры.

Страховая компания проводит андеррайтинг заявления на страхование и предоставленных документов. В течение 7 дней страховщик уведомляет кредитора о принятом решении по ипотечному страхованию заемщика или отказе в заключении договора страхования с указанием причины отказа.

Заключение  либо комбинированного договора ипотечного страхования, либо договоров личного  и имущественного страхования отдельно.

Как правило, договор ипотечного страхования  заключается сроком на 1 год и  должен быть пролонгирован с перерасчетом страховой суммы и годовой  страховой премии на новый срок.

Последний этап — обслуживание ипотечного кредита. В течение кредитного периода  кредитор следит за своевременностью выполнения заемщиком своих обязательств, а также имеет право контролировать состояние недвижимого имущества, служащего обеспечением по кредиту. Обслуживание ипотечного кредита банком включает в себя:

• сбор ежемесячных платежей по кредиту и страховке (списание со счета, вычет из зарплаты, платеж наличными);
• составление графика ежемесячных платежей для заемщика (на весь срок кредита, ежегодно, при изменении условий);
• ведение отчетности по выданным кредитам (остаток основного долга, погашение основного долга и процентов);
• оформление досрочных платежей в погашение кредита (полный или частичный досрочный платеж, пересчет графика, штраф);
• создание резерва по кредитам (1-2 группа риска);
• работа с проблемными кредитами (переговоры, добровольная продажа имущества и погашение кредита, взыскание непогашенного в срок остатка долга).

 

Пример  кредитования ипотечного заёмщика:

Семья из двух человек  решила приобрести квартиру в ипотеку  в Сбербанке, стоимостью 2000000 рублей. Их возраст 29 и 30 лет, совокупный доход  за последние 6 месяцев 45000 рублей

 После консультации  со специалистом в Сбербанке  были ясны условия ипотечного  кредитования для данной семьи:

1. Процентные ставки: при сроки кредитования 20 лет и первоначальном взносе от 15 до 30 % кредитная ставка составляла 13,75%-15%
2. Требования к заёмщикам:

Возраст-от 21 года (оба супруга подходили под  это условие)

Стаж работы - Не менее 6 месяцев на текущем месте  работы (оба супруга также подходят)

3. Требуемые документы:

Заполненное заявление-анкета (по форме Банка).Паспорт заемщика/созаемщика(ов)/поручителя(ей)/залогодателя(ей) (предъявляется).

Документы по предоставляемому залогу (в соответствии с требованиями Банка).

Документы, подтверждающие финансовое состояние и трудовую занятость заемщика/созаемщика/поручителя (для клиентов, не получающих заработную плату (пенсию) на счет, открытый в Банке).

Документы по кредитуемому жилому дому (могут быть предоставлены  в течение 120 календарных дней с даты принятия решения Банком о выдаче кредита).

4. Получение и обслуживание кредита:

Кредит  может быть предоставлен гражданам  Российской Федерации в отделениях ОАО «Сбербанк России»:

по месту  регистрации заемщика/одного из созаемщиков;

по месту  нахождения кредитуемого объекта недвижимости;

по месту  нахождения предприятия-работодателя заемщика/созаемщика, обслуживаемого в рамках  «Зарплатного проекта»;

по месту  нахождения аккредитованного предприятия-работодателя заемщика/созаемщика

Срок  рассмострения кредитной заявки: 5-10 дней со дня предоставления полгого пакета документов

Порядок предоставления кредита: единовременно

Порядок погашения кредита: равными (аннуитентными) платежами

Условия досрочного погашения: Плата за досрочное  погашение кредита не взимается.

Досрочное погашение возможно только в сроки, установленные для осуществления  плановых ежемесячных платежей не ранее  даты четвертого платежа, установленной  графиком платежей, при условии, что  часть досрочно возвращаемого кредита  составляет не менее 15 000 рублей

Неустойка за несвоевременное погашение кредита:

0,5 процентов  от суммы просроченного платежа  за каждый день просрочки с  даты, следующей за датой наступления  исполнения обязательства, установленной  кредитным договором, по дату  погашения просроченной задолженности  (включительно).

Условия кредитования устроили семью и они начали  собирать документы и предоставили их в банк.

        После этого банк рассматривал  заявку в течении 7 рабочих дней и удовлетворил кредит, однако, ставку предложил максимальную- 15%, обуславливая это тем, что семья готова внести первоначальный взнос только 20% от общей стоимости кредита.

         Заёмщики рещили провести сравнительный анализ и рассмотреть ещё несколько банков.

Применяемая банками формула расчета аннуитетных платежей выглядит так:

Размер  ежемесячного  платежа

=

ОСЗ

X

ПС  -----------------------------------  1-(1+ПС)-(ПП-1)

 

Где:

ОСЗ			-			Остаток ссудной  задолженности.  На дату выдачи кредита соответствует размеру кредита. В случае расчета при досрочном погашении, равняется остатку задолженности по кредиту.
ПС	-			величина, равная 1/(12х100) от годовой процентной ставки, установленной по кредиту.
ПП		-			количество  платежных периодов, оставшихся до полного возврата суммы кредита.

Сравнительная таблица выдачи ипотечного кредита  аннуитентными платежами.

Название  банка	%ставка	Размер первоначально  взноса	Требуемый возраст  заёмщика	Комиссии за выдачу кредита	Срок кредитования	Ежемесячный платёж	Переплата по кредиту
Альфа Банк	13,00%	20,00%	От 21 года	нет	15 лет	19203	1856540
Росбанк	13,00%	20,00%	От 21 года	нет	15 лет	20 318	2057240
Ак  Барс Банк	16,00%	20,00%	От 21 года	нет	15 лет	29582	3375365
ВТБ 24	14,05%	20,00%	От 21 года	нет	15 лет	22 499,1	2049838
Сбербанк	15,00%	20,00%	От 21 года	нет	15 лет	27991,74	3038513,63