Так как цены сделок по продажам недвижимости являются закрытой информацией оценщиком применяются цены предложений с корректировкой на торг, величина которой определена по данным агентств недвижимости и приведена в комментариях к вводимым корректировкам.

      Анализ рынка квартир показывает, что на дату оценки стоимость аналогов объекту оценки практически не отличается между собой. Основными факторами, влияющими на стоимость квартиры являются: местоположение, состояние квартиры, расположение комнат, наличие дополнительных улучшений. Исходя из вышесказанного, для расчета в качестве объектов-аналогов нами были подобраны предлагаемые рынком на дату оценки, и близкие по площади квартиры. Состояние квартиры на дату оценки вполне удовлетворительное.

      Сравнительный подход базируется на четырех принципах оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада.

      Основным  принципом сравнительного подхода  выступает принцип замещения, который  гласит, что рациональный покупатель не заплатит за конкретную собственность больше, чем ему обойдется приобретение другой собственности, обладающей такой же полезностью.

      При определении величины корректировки, оценщик отвечает на вопрос: за какую сумму был бы продан сравнимый объект, обладай он теми же характеристиками, что и оцениваемый.

      При определении корректировок использовались данные анкетного опроса риэлтеров  ЗАО АН «Афина Паллада», АН «Центральное», которые приведены в Методических рекомендациях по определению рыночной стоимости земельных участков по кадастровым кварталам города Новосибирска.-Некоммерческое партнерство «Новосибирская ассоциация риэлтеров, Новосибирская ассоциация риэлтеров.-Новосибирск, 2007. Автор: Власов А.Д. – научный руководитель ООО Сибирского научного центра «Экопрогноз».  

 

    

      1.3. Организационная характеристика ООО «Заря»

      Агентство независимой оценки ООО «Заря» основано в августе 2003 г. в г. Новосибирске. Основной вид деятельности компании — оценочные услуги. С 2006 г. ООО  «Заря» начало развивать направление  архитектурно-строительного проектирования. В мае 2006 г. была получена лицензия на проектирование зданий и сооружений I и II уровней ответственности в соответствии с государственным стандартом.¹ В связи с изменениями, возникшими в строительной сфере, в 2009 г. лицензия на проектирование была переоформлена на свидетельства саморегулируемых организаций о допуске к работам по подготовке проектной документации, которые влияют на безопасность объектов капитального межрегиональная строительства. ООО «Заря» является членом Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая ассоциация оценщиков» (СМАО). Агентство активно сотрудничает с Министерством юстиции по Новосибирской области, с «Сибирской межрегиональной организацией арбитражных управляющих», с нотариатом и банками города и области. Компания предоставляет следующие услуги: оценка всех видов недвижимости (квартир, домов, земельных участков, дач, гаражей, бытовой техники и т. д.), в том числе и коммерческой (офисы, торговые помещения, склады и пр.); автоэкспертиза: оценка рыночной стоимости автомобилей отечественного и импортного производства, ущерб транспортному средству при ДТП; оценка бизнеса и оборудования; оценка ценных бумаг, техническая экспертиза, судебная экспертиза, архитектурно-строительное проектирование.

      Важное  место в ООО «Заря» отводится  системе управления качеством. Так в 2009 году была внедрена система управления качеством и сертифицирована в соответствие международному стандарту ИСО 9000.

      В настоящее время ООО «Заря» имеет  все необходимое оборудование и  программное оснащение, обеспечивающее высокий темп и качество проектных работ. В проектном подразделении успешно функционирует отдел качества, состоящий из высококвалифицированных специалистов, каждый из которых имеет стаж в проектной деятельности более 20 лет. Агентство имеет ряд положительных отзывов о работе: благодарственное письмо Мэра г. Новосибирска, рекомендательные письма, положительные заключения Госэкспертиз.

      В г. Новосибирске агентство строительной экспертизы и независимой оценки ООО «Заря» расположено в двух местах: главный офис ул. Крылова 36, доп. офис  ул. Максима Горького 64 [9]. 

 

       2. Проектирование  автоматизированного  рабочего места

      2.1. Проектирование исходной информации 

      Условие задачи: На основе данных об  объектах-аналогах, рассчитать стоимость двухкомнатной квартиры методом сравнительных продаж, имея следующие данные об оцениваемом объекте:

      Объектом  оценки является  Квартира общей  площадью 59,6 кв.м., расположена на втором этаже, 5-ти этажного блочного жилого дома. Текущее использование объекта  оценки: помещение используется в  качестве жилья.

      Квартира  расположена по адресу: Город Новосибирск, Октябрьский район, улица Выборная, дом 103/2, кв. 43. Транспортная доступность объекта хорошая: проезд от центральной части г. Новосибирска в пределах 15 минут (на личном транспорте) и 25 минут на общественном. Ближайшая остановка общественного транспорта «ост. Пос. Энергетиков». В ближайшем окружении  находятся административные, торговые и общеобразовательные учреждения. Следовательно, объект оценки расположен в месте с развитой социальной инфраструктурой.

      Оконные проемы - деревянные рамы, двойное остекление. Дверные проемы деревянные, окрашенные. Входная дверь металлическая.

      Внутренняя  отделка помещений: Стены: жилые комнаты, коридор, кухня, туалет - оклеены обоями. Ванная – пластиковыми панелями; Потолки: жилые комнаты – водоэмульсионная окраска. Коридор, кухня, туалет – потолочная плитка. Ванная – пластиковые панели; Полы: коридор, жилые комнаты, кухня, туалет, ванная – линолеум.

      Санузел раздельный. Имеется лоджия. Тип  застройки «Улучшенная планировка». В квартире имеется  домофон. Сантехника в хорошем состоянии. На момент осмотра состояние квартиры вполне удовлетворительное. В результате осмотра установлено что несущие и ограждающие строительные конструкции квартиры не изменены и соответствуют технической документации, предоставленной заказчиком, следовательно, перепланировки в данной квартире нет.

Таблица 1

Входная информация 

 
 

Рыночная  стоимость объекта  оценки = Стоимость1 кв.м*Sобщ 

    При расчете стоимости объекта оценки были произведены следующие корректировки:

    - корректировка на возможность  торга для любого вида недвижимости  обычно составляет 5-10%, в данном случае Оценщик счел корректным использовать величину скидки в размере 5%;

    - корректировка на общее состояние  для аналога №4 равна -10%, поскольку  у данного аналога хорошее  состояние, а у объекта оценки – вполне удовлетворительное состояние;

    - корректировка на санузел для  аналога №2 (санузел совмещен) равна  +2%, поскольку данная характеристика  отличается от объекта оценки – раздельный санузел;

    - корректировка на материал стен  для аналогов №1, №2, №4, №5 (стены  в панельном исполнении) равна  -5%, для аналога №3 равна -15%, поскольку у данного аналога стены в кирпичном исполнении, а у объекта оценки стены в блочном исполнении.

    Под экономической информацией представляется совокупность сведений или данных, отражающих состояние или определяющих  направления изменения народного хозяйства и его звеньев. Структура экономической информации определяется ее строением, выделением тех или иных элементов, которые принято называть информационными единицами. Исходные данные,  представленные  в форме,  предназначенной  для  автоматической  обработки  называются  входной  информацией.

    Порядок  проектирования  входных  документов

    1. Рассматриваются реквизиты входной  информации, выполняется их характеристика, т.е. определяется шаблон, стабильность, необходимость кодирования;

    2. Разрабатываются кодификаторы экономических  номенклатур или указываются  применяемые типовые кодификаторы;

    3. Осуществляется характеристика  информационных массивов входной  информации необходимых для решения  задач;

    4. Вычерчиваются эскизы входных документов;

    5. Проектируются макеты машинных  носителей информации и согласуется  с формой соответствующего документа;

    6. Окончательно уточняются формы  документов, производится расчет  размеров граф и самого бланка, выбирается формат бумаги [1]. 

 

Характеристика реквизитов входной информации

        Реквизит-это наименьшая неделимая  информационная единица. Сущность  реквизита заключается в односторонней  объекте управления, либо качественной.  Поэтому реквизиты делятся на  реквизиты-основания и реквизиты-признаки.  Характерной особенностью реквизитов-оснований является их свойства образовывать информационную единицу более высокого уровня в показатель, т.е. это логическая совокупность одного реквизита-основания и ряда реквизитов-признаков.

      Кодирование требуют реквизиты, выраженные в алфавитном или алфавитно-цифровой форме.

      Для классификации реквизитов на переменные и условно-постоянные следовало  бы рассчитать коэффициенты стабильности, но для этого необходимо иметь  цифровые данные об изменениях той  или иной номенклатуре. Упрощенно к условно-постоянной информации следует отнести алфавитные (алфавитно-цифровые) реквизиты, нормы, расценки, коэффициенты [1].

Таблица 2

Характеристика  реквизитов исходной информации