Министерство  образования и науки Российской Федерации

Государственное образовательное учреждение  
высшего профессионального образования  
“Ленинградский государственный университет им.А.С.Пушкина”

(Бокситогорский филиал)

Кафедра информатики и вычислительной математики 
 
 
 
 

Дипломная работа

на тему: «Разработка программы по продаже  недвижимости на примере инвестиционно-консультационной компании «Аграфис»

Специальность: 351400 — Прикладная информатика  
(в экономике)

Выполнил:  
студент V курса Д.С. Скворцов

Научный руководитель:  
асс. Ю.Н.Петров

Допущена  к защите «____»___________2007 г.

Зав.кафедрой ИВМ _________________ Т.А.Бороненко

С.Петербург

2007

     Оглавление

Введение

    Среди элементов рыночной экономики особое место занимает  недвижимость, которая  выступает в качестве средств производства (земля,   административные, производственные, складские, торговые и прочие здания   и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта       потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи). Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью.

      Недвижимость является главным  предметом обсуждения при приватизации  государственной и муниципальной  собственности, при аренде нежилых  помещений, при покупке и продаже  жилых помещений. Появился слой  новых владельцев недвижимости, как в сфере личного потребления, так и во многих сферах предпринимательской деятельности. Образовались коммерческие структуры, действующие на рынке недвижимости.

    Изменилось  налоговое законодательство, и появились  новые для большинства граждан  России налоги: налог на имущество физических лиц и налог на имущество, преходящее в порядке наследования и дарения. Начало развиваться местное законодательство по регулированию сферы недвижимости.

    В условиях развития рыночной экономики  оценка недвижимости приобретает все большее значение. Важность этого вида оценочной деятельности обуславливается как расширением сектора частной собственности, так и необходимостью роста инвестиций.

    Определение рыночной стоимости объектов недвижимости представляет собой сложный и  уникальный процесс, поскольку практически невозможно найти два абсолютно идентичных объекта. Даже в том случае, когда здания построены по одному типовому проекту, но расположены на разных земельных участках, их стоимость может значительно отличаться.

    В настоящее время рынок недвижимости в России находится в стадии своего развития. Сейчас на рынке недвижимости в России представлены жилые квартиры и комнаты, офисные здания и помещения, здания производственного и торгового назначения, коттеджи, дачи и сельские дома с земельными участками. На рынке недвижимости уже появляются и свободные земельные участки. Следует учитывать региональные особенности рынка недвижимости.

    В дипломной работе рассматривается технология процесса поиска и подбора подходящих объектов недвижимости для клиентов. Процесс поиска представляет собой комплекс операций, целью которых является получение наиболее выгодного предложения для заказчика. Процесс поиска объектов недвижимости включает ряд этапов, которые будут рассмотрены в основной и практической части дипломного проекта.

    Ставя своей целью автоматизацию процесса поиска и подбора выгодного предложения коммерческой или жилой недвижимости необходимо решить следующие  основные задачи:

• Провести анализ деятельности агентства недвижимости, выявив основные свойства и функциональные зависимости;
• разработать приложение, позволяющее производить эффективный поиск по базе недвижимости. При этом необходимо обеспечить представление данных в удобном для пользователей виде и предусмотреть возможности печати выходных документов.
• обеспечить создание универсальную базу недвижимости, которая оказалась бы пригодной для работы, как в компании «Аграфис», так и в других фирмах занимающихся операциями с недвижимостью.

     На  первом этапе разработки программы необходимо определить её назначение и как она будет использоваться, по мере этого начнёт формироваться перечень необходимых данных.  

Глава 1. Основные виды методы маркетинговых  исследований  рынка недвижимости

1.1. Основные понятия рынка недвижимости

     Термин  “недвижимость” появился в российском законодательстве со времен Петра I. Однако, в действующих сегодня законодательных актах еще не проведено четкое разграничение между движимым и недвижимым имуществом.

     Перечень  объектов недвижимости приведен в ст. 130 ГК РФ. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Так, например, предприятие в целом как имущественный комплекс также признается недвижимостью (ст. 132 ГК РФ).

     В соответствии с частью первой Гражданского кодекса РФ предприятие рассматривается  не как субъект, а непосредственно  как объект гражданских прав.

     Предприятие в целом или его часть может быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав. Предприятие может быть также передано по наследству.

           К экономическим характеристикам  недвижимости можно отнести ее редкость (нет абсолютно одинаковых объектов недвижимости); стоимость прилегающих земель, зданий (например, строительство вредного производства); территориальных особенностей (изменение территориальных предпочтений может повысить стоимость недвижимости без физических изменений), целевое назначение (как правило, без существенных затрат не может быть изменено).

     Следует отметить, что существует также имущество, которое было движимым, но в настоящее  время прикреплено к недвижимости так, что превратилось в ее часть. Недвижимость распадается на три основных типа: земля, жилье и нежилые помещения.

       В зависимости от характера  использования недвижимость  распределяется  на используемую для жилья  (дома, коттеджи, квартиры), для коммерческой  деятельности (отели, офисные здания, магазины, рестораны и т.п.), для производственных целей (склады, фабрики, заводы и т.д.), для сельскохозяйственных (фермы, сады) и специальных целей (школы, церкви, больницы, ясли-сады, дома престарелых и др.). 

1.2. Рынок недвижимости: понятие, субъекты рынка, законодательная база

     Рынок - это совокупность субъектов отношений  и обмена товарами и услугами (продавцов, покупателей, посредников) и социально-экономических  отношений между ними;  совокупность существующих и потенциальных покупателей товара;  сфера обмена товарами определенного вида на определенной территории. Недвижимость является особым товаром, так как ее характеристики не характерны для других товаров (например, строго определенное местоположение). Рынок недвижимости – это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости (продажи, покупки, оценки, аренды, залога и т.п.).    

     Основными особенностями рынка недвижимости являются: локальный характер рынка  недвижимости (сокращения числа возможных  сделок из-за определенного местоположения); уникальность всех участков земли (влечет различие в ценах); низкая ликвидность недвижимости по сравнению с другими товарами (вследствие необходимости привлечения правовых институтов при совершении сделок); несоответствие высокой цены и финансовых возможностей покупателей, что требует наличие кредита в большинстве случаев; разброс в ценах вследствие неполной информированности продавцов и покупателей.

     По  функциональному назначению объектов рынок недвижимости подразделяется на четыре основные составляющие:

• рынок земли (земельных участков),
• рынок жилья,
• рынок нежилых помещений,
• рынок промышленной недвижимости.

     Можно также выделить рынок незавершенных  объектов и гостиничных услуг.

     Основными субъектами ранка недвижимости наряду с собственниками и пользователями недвижимого имущества (которыми могут быть и физические, и юридические лица) являются: инвесторы, банки, строительные организации (подрядчики), фирмы-риэлтеры, юридические фирмы, рекламные агентства, страховые компании, комитеты по управлению имуществом, бюро технической инвентаризации, арбитражный суд, нотариальные конторы, налоговые инспекции.

     В связи с развитием рынка недвижимости возникла необходимость в оценочной  деятельности. Оценочная деятельность – это подлежащая лицензированию деятельность лица (оценщика), заключающаяся в установлением им в отношении  оцениваемого объекта с использованием специальных правил и методик рыночной или иной стоимости недвижимости. Профессии оценщика, без которой невозможно представить рынок недвижимости.

     Развитию  рынка  недвижимости способствует свободный  переход прав собственности на недвижимость. Следует отметить, что согласно Гражданскому кодексу РФ требуется обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью, согласно Закону «О залоге» должен быть нотариально заверен договор об ипотеке. Начато создание кондоминимумов (объединений владельцев жилья с целью совместной эксплуатации).

     Основным  типом недвижимости является земля. Началом земельной реформы в  России можно считать начало 90-х годов. Ранее существовало единое государственное собственность на землю. Формирование рынка земли в России началось с приватизации важное значение для рынка земли имеет земельный кадастр.

1.3 Факторы, влияющие  на формирование  рынка недвижимости

     В целом формирование отечественного рынка недвижимости можно охарактеризовать следующими факторами:

1. Макроэкономическая нестабильность (невозможно предвидеть нормативные акты, принятие которых обуславливается «политической конъюнктурой» в тот или иной момент времени).
2. Инфляция (с одной стороны, инвестиционная активность снижается «тормозится» развитие нормальной системы ипотечного кредитования; с другой, из-за ограниченности более ликвидных и рентабельных направлений инвестирования вложений в недвижимость являются привлекательными, так как «в определенной мере» позволяют сохранить средства от инфляции).
3. Размытость законодательной базы (особенно относительно рынка недвижимости).
4. Непрозрачность информационного пространства вследствие политической неустойчивости, слабого развития инфраструктуры (только намечены формы сотрудничества, роли и функции отдельных звеньев, отсутствуют специальные службы сбора и анализа информации), низкого профессионализма участников рынка недвижимости (небольшой опыт работы, неопределенность законодательной базы, тенденция подбора сотрудников по дружбе и родству, а не по профессиональным качествам).
5. Отсутствие четкой методической базы по оценке недвижимости.
6. Неравномерное развитие сегментов рынка недвижимости (наиболее массовым является рынок жилья).