Возникновение и сущность ипотечного страхования

     Заемщик должен застраховать свою жизнь и  риск по потере трудоспособности с  момента получения кредита. Жилье страхуется в зависимости от того, какое оно приобретается: если квартира приобретена в готовом доме или на вторичном рынке, то недвижимость и титул страхуются с момента получения кредита, а если дом еще строится – то страхование оплачивается с момента оформления жилья в собственность.

     Прежде  чем подписать договор страхования, заемщику необходимо внимательно знакомиться  с тем, какие страховые случаи приводят к возмещению ущерба.

     Страхование жизни и трудоспособности обычно гарантируют страховые выплаты в случае смерти застрахованного и частичной или полной утраты трудоспособности (присвоение статуса инвалида I или II группы) в период действия страхового договора.

     Страховыми  случаями при страховании жилья  являются следующие: гибель или повреждение  недвижимости в результате пожара, залива жидкостью, стихийного бедствия, противоправных действий третьих лиц (вандализма, поджога, подрыва взрывчатых веществ), конструктивных дефектов здания, о которых на момент заключения договора страхователю известно не было.

     Страховым случаем при страховании титула является утрата права собственности  на предмет ипотеки, например, вследствие вступившего в законную силу решение  суда⁴.

     При наступлении любого страхового случая заемщику следует немедленно поставить  в известность страховую компанию и кредитора. В страховой компании необходимо уточнить порядок необходимых действий.

     В случае смерти заемщика или утрате им трудоспособности, все обязательства  перед банком-кредитором переходят  к страховой компании, и она  выплачивает кредит банку (включая проценты). Заложенная квартира при этом становится собственностью заемщика (наследников заемщика).

     При повреждении застрахованного жилья, заемщику выплачивается страховое  возмещение. Если в договоре страхования  была указана сумма лишь ипотечного кредита, а не полная стоимость жилья, то заемщику может не хватить страховой выплаты на восстановление.

     Если  же жилье физически утрачено, или  потеряно право собственности на него, страховую выплату получает банк-кредитор. Он получает от страховой  компании остаток задолженности по кредиту и 10%. Если жилье было застраховано не полную стоимость, то разница выплачивается непосредственно заемщику.

     Страховые компании обычно предлагают комплексную  программу страхования ипотечного жилищного кредитования населения, которая поможет заемщику исполнить кредитные обязательства при снижении платежеспособности в случаях:

- лишения привычного дохода вследствие утраты трудоспособности застрахованного человека или его смерти;

- непредвиденных расходов, связанных с утратой или повреждением квартиры, купленной в кредит;

- утраты права собственности или его ограничения на квартиру, купленную в кредит.

     Комплексная программа ипотечного страхования  включает в себя:

- страхование жизни и здоровья Заемщика (Созаемщика). Страхование проводится на случаи смерти Заемщика по любой причине; временной утраты Заемщиком трудоспособности в результате несчастного случая, а также на случай постоянной утраты трудоспособности в результате несчастного случая, приведшей к инвалидности;

- страхование приобретаемого имущества. Страхование проводится на случаи пожара, взрыва, повреждения имущества водой, кражи, грабежа, разбоя, умышленного уничтожения имущества другими лицами, стихийных бедствий и др;

- страхование риска возможной утраты права собственности клиента на приобретенную недвижимость (титульное страхование). Страхование проводится на случаи ограничения либо потери Заемщиком права собственности на недвижимое имущество.

     Комплексный договор ипотечного страхования  заключается, в зависимости от срока действия кредитного договора, на срок в среднем от 1 до 30 лет в обеспечение выполнения Заемщиком обязательств по возврату кредита .

     Для заключения договора комплексного ипотечного страхования Заемщику необходимо:

- предоставить сведения о предыдущих сделках с квартирой для проверки юридической чистоты

- заполнить заявление-анкету

     Страховая сумма по договору комплексного ипотечного страхования определяется в размере  выданного ипотечного кредита (по согласованию с банком-кредитором она может  быть увеличена на величину процентной ставки по кредиту) и уменьшается в соответствии с графиком погашения кредита.

     В среднем ежегодный страховой  взнос по комплексному договору ипотечного страхования составляет 1,3% от страховой  суммы. Величина страхового взноса зависит от:

- срока страхования;

- возраста и состояния здоровья Заемщика;

- состояния квартиры и дома, в котором находится квартира;

- юридической чистоты квартиры.

     При наступлении страхового случая страховое  возмещение выплачивается банку  в размере реального ущерба, но не выше страховой суммы. Если размер выплаты страхового возмещения превышает размер неисполненных на момент выплаты обязательств Заемщика перед банком по кредитному договору, то оставшаяся ее часть выплачивается Заемщику.

     Документы, обычно предоставляемые в страховую компанию:

        1) Необходимые документы по Заемщику:

- копии всех страниц паспорта Заемщика(ов)

- анкета-Заявление по комплексному ипотечному страхованию

        2) Документы, подтверждающие состояние  здоровья Заемщика, в соответствии с запросом страховой компании

        3) Необходимые документы по квартире, приобретаемой на кредитные средства:

- копии правоустанавливающих документов на квартиру;

- копии справки БТИ, экспликации с поэтажным планом;

- копия справки о регистрации (Выписка из домовой книги);

- характеристика жилого помещения (Копия финансово-лицевого счета жилого помещения);

- копия экспертного заключения из отчета об оценке квартиры, произведенной независимым оценщиком;

- копия выписки из Единого государственного реестра прав (о субъекте права на жилое помещение, правоустанавливающих документах на жилое помещение, об отсутствии обременений по данному жилому помещению);

- копия разрешения органов опеки и попечительства на сделку купли-продажи (в случаях, предусмотренных законодательством);

        4) Необходимые документы по Продавцу  – физическому лицу:

- копии всех страниц паспортов (свидетельств о рождении) Продавцов квартиры;

- копия свидетельства о браке Продавца;

- копия нотариально удостоверенного согласия супруга/супруги на Продавца(ов) на отчуждение жилого помещения;

- справки из ПНД и НД в случае, если Продавец квартиры находится в пенсионном возрасте.

        5) Необходимые документы по Продавцу  – юридическому лицу:

- копии учредительных документов юридического лица (устав, учредительный договор);

- копия свидетельства о регистрации юридического лица;

- копия свидетельства о постановке на учет в МНС;

- копия справки юридического лица о том, что сделка не является крупной (с подписью руководителя и главного бухгалтера юридического лица);

- копия протокола общего собрания юридического лица о решении продать квартиру с указанием адреса, площади и суммы, за которую решено продать в случае необходимости);

- копия документа, подтверждающего полномочия представителя юридического лица (протокол/приказ/доверенность);

- копия паспорта представителя юридического лица.

        6) Страховая компания имеет право  запросить у страхователя иные  документы, необходимые для заключения  договоров страхования 

     Страхование при ипотеке - вещь неизбежная. При покупке жилья по любой ипотечной программе клиент должен знать, что помимо оплаты займа придется понести страховые расходы.

     Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости») требует обязательного страхования  только самого залога, т. е. приобретаемой с помощью займа квартиры от повреждения и полного уничтожения [3]. Суть всех видов страховки при ипотеке в том, чтобы стабильности финансового потока в период погашения кредита ничто не угрожало. А так как угроза потерять финансовые потоки в России очень даже реальна, то зарабатывающие на займах банки стремятся обезопасить свои будущие прибыли. Они ставят заемщику обязательным условием заключить еще два договора со страховщиками: на защиту от несчастного случая, включая смерть и потерю трудоспособности (классическое страхование жизни) и на случай утраты права собственности на приобретаемый объект (так называемое страхование титула). А некоторые банки требуют застраховать еще и гражданскую ответственность заемщиков перед третьими лицами. Например, выйдет из строя водопровод в заложенной квартире, и заемщик будет вынужден покрыть убытки соседу снизу. А банк хотел бы быть уверен в стабильности финансового положения заемщика. Эта уверенность - залог его стабильной прибыли.

     По  стандартной страховой программе заключается единый комбинированный полис или, как его называют, тройной полис, учитывающий все риски, которым подвергается потребитель ипотечного кредита:

- страхование жизни и потери трудоспособности заемщика - личное страхование;

- страхование риска физической утраты или повреждения недвижимого имущества - имущественное страхование;

- страхование риска утраты права собственности на заложенное недвижимое имущество - титульное страхование.

     Чтобы сократить количество финансовых документов, страховщики ввели комплексное страхование, «при котором процесс заключения договоров упрощается. Обычно комплексный полис страхования в ипотеке выдается сразу на весь период кредитования, но оплачивается частями, ежегодно. Размер страховых взносов каждый год уменьшается, поскольку проценты начисляются на непогашенную часть задолженности по кредиту. При этом, как правило, при покупке-продаже квартиры по ипотеке имущественное и титульное страхование вступает в силу с момента получения кредита, а приобретая квартиру на стадии строительства - с момента регистрации права собственности. Лично застраховаться при получении кредита придется вне зависимости от того, готова квартира заемщика или пока еще строится.

     Неприятное  ограничение, отражающее состояние  российского рынка финансовых услуг, касается отсутствие выбора среди множества страховых компаний. Страховаться заемщик буде там, где ему укажет банк. Он уже позаботился о снижении риска и в этом случае. Сбербанк, например, имеет соглашения с более чем десятью страховщиками.

     Условия и стоимость страхования в разных компаниях очень похожи. По словам страховщиков и банкиров, суммарные затраты заемщика на страхование по ипотечным программам сейчас в среднем составляют 1-1,5% от суммы кредита.

     Однако  расходы разных заемщиков на страхование могут сильно отличаться, так как стоимость каждого вида страхования рассчитывается для каждого клиента индивидуально. Мало того, что сами квартиры разные (охраняемые апартаменты в доме класса «люкс» - одно, а хрущевка на первом этаже - совсем другое), у одинаковых объектов разным может быть состояние. На стоимость полиса страхования самой квартиры обычно влияют техническое состояние здания, год постройки и прочее. В цене титульного страхования учитываются история квартиры, число заключенных с ней сделок в прошлом.