Оценка экономической эффективности проекта развития недвижимости

СОДЕРЖАНИЕ 

Введение...........................................................................................................................................3 

Глава 1. Анализ рынка недвижимости..........................................................................................5

1. Общий анализ рынка недвижимости......................................................................................5
2. Анализ  рынка промышленной недвижимости.....................................................................8
3. Обоснование необходимости реализации данного инвестиционного проекта..................9

Глава 2. Концепция и команда проекта  развития недвижимости............................................11

2.1. Описание  архитектурных и технических  требований........................................................11

2.2. Маркетинговые  исследования при подборе команды  проекта..........................................13 

Глава 3. Структура финансирования...........................................................................................14

3.1. Описание  возможных источников финансирования...........................................................14

3.2. Анализ  предложений банковских кредитов.........................................................................15

3.3. Обоснование выбора структуры финансирования и определение стоимости капитала.............16 

Глава 4. Оценка проекта...............................................................................................................17

4.1. Расчет  исходных показателей...............................................................................................17

4.2. Определение  показателей экономической эффективности................................................20

4.3. Анализ  полученных результатов..........................................................................................21 

Выводы...........................................................................................................................................22

Библиография.................................................................................................................................23 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

ВВЕДЕНИЕ

      Инвестиции занимают важное место в жизни современного общества, в сфере производства товаров и услуг, в сфере потребления, являясь фактором, который влияет на спрос и предложение одновременно. Инвестиционный проект является совокупностью оптимальных инвестиционных действий, основанных на последовательном отраслевом планировании, который в соотношении с  человеческими и материальными ресурсами приводит к экономическому и социальному развитию.

      Объектом исследования данной  курсовой работы является оценка  эффективности инвестиций в объект  недвижимости промышленного назначения. Объект инвестирования представляет собой завод по производству подсолнечного масла, располагаемый на территории площадью 4 гектара. Предполагаемое местоположение объекта – муниципий Кишинэу, поселок городского типа Добружа, который входит в состав сектора Ботаника.

     Актуальность темы заключается в важности инвестиционных процессов для развития национальной экономики, а так же в необходимости изучения возможностей прогнозирования, анализа, управления и оценки инвестиций в области недвижимости. Промышленное производство представляет собой значимую отрасль для развития экономики страны, поэтому следует уделять должное внимание инвестиционным процессам в данном направлении.

      Целью данной курсовой работы является формирование практических навыков при разработке инвестиционого проекта в области недвижимости, а именно объекта промышленного назначения, а так же углубленное изучение методов анализа инвестиционных проектов.

      Для достижения поставленной  цели были поставлены и решены  следующие задачи:

• изучение рынка недвижимости города Кишинэу и выполнение анализа рынка промышленной недвижимости;
• проведение маркетинговых исследований с целью подбора команды проекта;
• проведение расчетов ряда показателей с целью определения экономической эффективности.

Данная  курсовая работа состоит из четырех глав.

   В первой главе изучен рынок недвижимости города Кишинэу и проведен его  анализ за 2010 год. Более подробно рассмотрен сегмент рынка, к которому относится  исследуемый объект, а именно рынок  промышленной недвижимости. В завершении первой главы обосновывается необходимость реализации данного инвестиционного проекта.

   Во  второй главе рассмотрены архитектурные, технические и технологические  требования, предъявляемые к данному  промышленному объекту, который  является предметом инвестирования. Так же в этой главе представлены результаты исследования рынка относительно состава команды проекта.

   В третьей главе отражена информация о потенциальных источниках финансирования проекта, кредитных предложениях, а  так же обоснования данного проекта. Кроме этого, в данной главе определяется стоимость капитала по каждому из источников финансирования.

   В четвертой главе рассчитаны исходные показатели, такие как объем инвестиционных затрат, годовые суммы по обслуживанию кредита, потенциальный валовой  доход, налогооблагаемая прибыль, налог на прибыль, чистая прибыль, износ основных средств, величина чистого денежного потока, ликвидационная стоимость проекта. Так же в этой главе определены  показатели экономической эффективности, а именно чистая современная стоимость проекта, дисконтированный период окупаемости инвестиций, индекс рентабельности и внутренний уровень доходности. В завершении четвертой главы выполнен анализ соответствия полученных результатов условиям эффективности инвестиционного проекта.

   Данная  курсовая работа выполнена на 23 страницах, содержит 9 таблиц и 4 рисунка. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

1. Анализ  рынка недвижимости                 
1. Общий анализ рынка недвижимости

         Первая половина 2010 года характеризовалась  спадом цен на недвижимость  на 5% по сравнению с 2009 годом. За первую половину  2010 года Кишиневский рынок первичной жилой недвижимости  значительно сузился. Данный спад объясняется следующими причинами: результатами экономического кризиса, огромным бюджетным дефицитом на 2009 год, низкая покупательская способность населения, снижение денежных переводов от гасторбайтеров по отношению к 2007-2008 годам, высокие процентные ставки по кредитам, отсутствием доверия финансовых учреждений и населения к застройщикам в связи с неисполнением или некачественным и просроченным исполнением принятых обязательств, высоким ростом тарифов на коммунальные услуги, а также в связи с нестабильной политической ситуацией в стране.

Рисунок 1. Динамика изменения рыночной стоимости 1 м² площади

квартир за период 2009 – 2010 гг. (евро) 

         В текущей ситуации прослеживается  тенденция, при которой покупатель  диктует условия рынку. Рынок  недвижимости не может всегда  находиться на подъеме, поэтому  падение рынка было неизбежно,  независимо от наличия или  отсутствия экономического кризиса. Необходимо отметить, что на текущий день, население страны фактически обеспечено жильем на 95%. Однако, основная масса жилого фонда построено в 50-80 года прошлого столетия и представляют собой жилье низкого потребительского качества, а часть построек находится в аварийном состоянии.

        Строительные компании, лишенные  возможности кредитования, выходят  из ситуации различными способами:  одни приостановили строительство,  другие снизили стоимость своих  услуг, пытаясь привлечь покупателя. Так же есть небольшая группа застройщиков, которая осуществляла свою деятельность не за счет заемных средств, а на собственные средства. Данная категория застройщиков пострадала наименьшим образом и сейчас продолжает благополучно работать с перспективой получения доходов в будущем.  
      С января по июнь месяц текущего года объем строительных работ упал на 40%. По итогам первого полугодия 2010 года средняя цена квадратного метра  на рынке первичной жилой недвижимости составила  € 600, что на  15 %  меньше, чем за аналогичный период 2009 года.

Рисунок 2. Средняя стоимость 1 м² площади квартир

    мун. Кишинэу, июнь 2010 год

        Цены на рынке коммерческой недвижимости в первом полугодии 2010 года показали негативную динамику. Однако, снижение рыночной стоимости продажи не было таким бурным как в 2009 году, когда цены упали за год на 30-50%. Общее снижение цен с января по июнь 2010 года составило всего 10-15 %. Торговая недвижимость стала первым сегментом рынка коммерческой недвижимости, отреагировавшим на первые признаки стабилизации национальной экономики. Спрос на помещения, расположенные в основных торговых коридорах в районах города, превысил предложения. Ввиду ограниченности рынка сектор «street retail» пострадал меньше других секторов. Объем вакантных площадей существенно уменьшился. При этом в других секторах рынка коммерческой недвижимости (например, офисной аренде) в первом полугодии уровень вакантных площадей был значительно выше. В общем, по данному сегменту недвижимости за первое полугодие стоимости увеличились на 3-5 %. Средняя стоимость 1м2 торговой площади в мун. Кишинэу на данный период составляет 850-1100 евро, средняя стоимость найма – 9-14 евро/1м2/месяц.

       Дополнительным фактором, способствующим укреплению сегмента «street retail», является ограниченность предложения качественных помещений, расположенных в зонах высокой «пешеходной проходимости». Что касается торговых площадей в торговых центрах, то появилось больше вакантных площадей, так как стоимости продажи и найма плавно снизились. Сейчас ситуация усугубляется и тем что уже некоторые мировые известные брэнды планируют освободить площади некоторых торговых центров ввиду существенного уменьшении покупательских потоков и высоких ставок найма.

        На рынке офисной недвижимости муниципия Кишинэу продолжались снижение ставок продажи и найма, как в офисных центрах, так и встроенно-пристроенных офисных помещений. В общем, по данному сегменту недвижимости за первое полугодие стоимости понизились на 7-10 %. Рыночная стоимость и стоимость найма офисных помещений, на данный период составила в среднем 550-750€/1м2 и 5-7,5€/1м2/месяц. Стоимости найма помещений в  офисных центрах в зависимости от класса составляют 8 -14 €/1м2/месяц.

           Рынок земельных участков порадовал тем что разморозилась ситуация с земельными аукционами и на рынок начали поступать дополнительные предложения по земельным участкам. Сейчас аукционы проводятся один раз в месяц, и если данная тенденция сохранится, то данный сегмент рынка станет более прозрачный и доступный для широких масс. На сегодняшний день спрос на земельные участки вторичного рынка достаточно вялый. Повышенный спрос сохраняется на земельные участки коммерческого назначения небольших площадей (3-10 соток), но часто продавцы данных участков переоценивают их, тем самым делая почти невозможным продажу своих участков в среднесрочном периоде. Стоимость 0,01 га земельных участков промышленного назначения, составляет в среднем на сегодняшний день 2500 – 4000 евро и 6000 – 15000 евро – коммерческого назначения.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 

2. Анализ  рынка недвижимости промышленного назначения

       Что касается промышленной недвижимости, спрос сильно снизился, как на покупку, так и на наём, независимо от площади недвижимости. Данный сегмент был подвержен максимальному снижению ставок, что составило 15-20 %. В первом полугодии 2010 года  производственно-складскую недвижимость по муниципию Кишинэу можно было купить по стоимостям в 60-200 евро/1м2 и снять в наём за 0,6-1,2 евро/1м2/мес. За пределами муниципия стоимости продажи и найма составляли 50-100 Евро/1м2 и 0,5-0,8 Евро/1м2/мес. соответственно.