Оценка недвижимости

Автор: Пользователь скрыл имя, 20 Сентября 2012 в 19:16, курсовая работа

Описание работы

В условиях развития рыночной экономики оценка недвижимости приобретает все большее значение.

Содержание

Введение

1. Оценка недвижимости затратным подходом

2. Оценка недвижимости сравнительным подходом Ошибка! Закладка не определена.

3. Оценка недвижимости доходным подходом Ошибка! Закладка не определена.

Заключение 43

Работа содержит 1 файл

Курсовая работа -инвестиции.docx

— 141.01 Кб (Скачать)

Сравнительный подход базируется на принципах:

    • замещения;
    • сбалансированности;
    • спроса и предложения.

Этапы сравнительного подхода:

1 этап

Изучение рынка – проводится анализ состояния и тенденций  рынка и особенно того сегмента, к которому принадлежит оцениваемый  объект; выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные сравнительно недавно.

2 этап

Сбор и проверка достоверности  информации о предлагаемых на продажу  или недавно проданных аналогах объекта оценки; сравнение объектов-аналогов с оцениваемым объектом.

3 этап

Корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки.

4 этап

Установление стоимости  объекта оценки путем согласования скорректированных цен объектов-аналогов.

Сопоставимые объекты  должны относиться к одному сегменту и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях:

  • сроке экспозиции. Срок экспозиции – время, которое объект находится на рынке;
  • независимости субъектов сделки. Под независимостью подразумевается то, что сделки заключаются не по рыночной цене, если продавец и покупатель:
        • находятся в родственных отношениях;
        • являются представителями холдинга и независимой дочерней компании;
        • имеют иную взаимозависимость и взаимозаинтересованность;
        • сделки осуществляются с объектами, отягощенными залогом или иными обязательствами;
        • занимаются продажей объектов недвижимости умерших лиц и т.д.;
  • инвестиционной мотивации, которая определяется:
        • аналогичными мотивами инвесторов;
        • аналогичным наилучшим и наиболее эффективным использованием объектов;
        • степенью износа здания.

Основные критерии выбора объектов-аналогов:

          1. Права собственности на недвижимость. 
                      Корректировка на права собственности представляет собой разницу между рыночной и договорной арендной платы, так как полное право собственности определяется при рыночной арендной плате и доступном текущем финансированием.
          2. Условия финансирования сделки. При нетипичных условиях финансирования сделки необходим тщательный анализ, в результате которого вносится поправка.
          3. Условия продажи и время продажи.
          4. Местоположение.
          5. Физические характеристики.

Для определения итоговой стоимости оцениваемой недвижимости необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет и внесение корректировок  производится на основе логического  анализа предыдущих расчетов с учетом значимости каждого показателя. Наиболее важным является точное определение  поправочных коэффициентов (рис. 1).

Рис. 3 Виды корректировок

Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи  объекта-аналога или его единицы  сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках  объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше  сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже – понижающий.

Стоимостные поправки:

а) абсолютные поправки, вносимые к единице сравнения, изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается  различие в характеристиках объекта-аналога  и оцениваемого объекта. Положительная  поправка вносится, если оцениваемый  объект лучше сопоставимого аналога, отрицательная, если хуже;

б) денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта-аналога  в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оцениваются  различия в характеристиках.

Кумулятивные процентные поправки определяются путем перемножения всех индивидуальных процентных поправок.

Поправка в форме общей  группировки используется обычно на развитом рынке недвижимости, где  имеется большое число продаж. Совокупная корректировка производится в рамках выделенной группы сопоставимых объектов.

Последовательность внесения поправок:

  1. Поправка на условия финансирования.
  2. Поправка на особые условия продаж.
  3. Поправка на время продажи.
  4. Поправка на местоположение.
  5. Поправка на физические характеристики.

Преимущества сравнительного подхода:

    1. В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей.
    2. В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция.
    3. Статически обоснован.
    4. Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов.
    5. Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

Недостатки сравнительного подхода:

  1. Различия продаж.
  2. Сложность сбора информации о практических ценах продаж.
  3. Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки.
  4. Зависимость от активности рынка.
  5. Зависимость от стабильности рынка.
  6. Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.

Метод парных продаж

Один из способов определения  величины поправки по какой-либо характеристике — анализ парных продаж. Он заключается  в сопоставлении и анализе  нескольких пар сопоставимых продаж. При этом парными продажами называются продажи двух объектов недвижимости, которые почти идентичны, за исключением  одной характеристики, которую эксперт-оценщик  должен оценить, чтобы использовать ее в качестве поправки к фактической  цене сопоставимого объекта.

Метод валового рентного мультипликатора 

Валовой рентный мультипликатор (ВРМ) – это отношение продажной  цены или к потенциальному валовому доходу или к действительному  доходу.

Для применения данного метода необходимо:

1)  оценить рыночный валовой доход, генерируемый объектом;

2)  определить отношение валового дохода от оцениваемого объекта к цене продаж по сопоставимым продажам аналогов;

3)  умножить валовой доход от оцениваемого объекта на усредненное значение ВРМ по аналогам.

Вероятная цена продажи рассчитывается по формуле

,    (3.1)

где Цоб – вероятная цена продажи оцениваемого объекта;

ПВДо – валовой доход от оцениваемого объекта;

ВРМа – усреднённый валовой рентный мультипликатор;

Цiа – цена продажи i-го сопоставимого аналога;

ПВДiа – потенциальный валовой доход i-го сопоставимого аналога;

m – количество отобранных аналогов.

 

3.ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ  ДОХОДНЫМ ПОДХОДОМ

 

Доходный подход основан  на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который  эта недвижимость способна принести.

Капитализация дохода - это  процесс, определяющий взаимосвязь  будущего дохода и текущей стоимости  объекта.

Базовая формула доходного  подхода (рис.1):

или
,                                            (4.1)

где С (V) - стоимость недвижимости;

ЧД (I) - ожидаемый доход  от оцениваемой недвижимости. Под  доходом обычно подразумевается  чистый операционный доход, который  способна приносить недвижимость за период;

К ( R ) - норма дохода или прибыли - это коэффициент или ставка капитализации.

Коэффициент капитализации - норма дохода, отражающая взаимосвязь  между доходом и стоимостью объекта  оценки.

Ставка капитализации - это  отношение рыночной стоимости имущества  к приносимому им чистому доходу.

Ставка дисконтирования - норма сложного процента, которая  применяется при пересчете в  определенный момент времени стоимости  денежных потоков, возникающих в  результате использования имущества.

Рис. 4  Модель капитализации  дохода

 

Этапы доходного подхода:

  1. Расчет валового дохода от использования объекта на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов.
  2. Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду) и невзысканных арендных платежей производится на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода, а итоговый показатель является действительным валовым доходом.
  3. Расчет расходов, связанных с объектом оценки:
    • операционных (эксплуатационных) – издержки по эксплуатации объекта;
    • фиксированных – затраты на обслуживание кредиторской задолженности (процентов по кредитам, амортизационных отчислений, налогов платежей и т.д.);
    • резервы – издержки на покупку (замену) принадлежностей для объекта недвижимости.
  4. Определение величины чистого дохода от продажи объекта.
  5. Расчет коэффициента капитализации.
    • Доходный подход оценивает стоимость недвижимости в данный момент как текущую стоимость будущих денежных потоков, т.е. отражает: 
      качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы;
    • риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона.
    • Доходный подход используется при определении: 
      инвестиционной стоимости, поскольку потенциальный инвестор не оплатит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта;
    • рыночной стоимости.
    • В рамках доходного подхода возможно применение одного из двух методов: 
      прямой капитализации доходов;
    • дисконтированных денежных потоков.

Метод капитализации доходов

При использовании метода капитализации доходов в стоимость  недвижимости преобразуется доход  за один временной период, а при  использовании метода дисконтированных денежных потоков - доход от ее предполагаемого  использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи  объекта недвижимости в конце  прогнозного периода.

Достоинства и недостатки метода определяются по следующим критериям:

  • возможность отразить действительные намерения потенциального 
    покупателя (инвестора);
  • тип, качество и обширность информации, на основе которой проводится анализ;
  • способность учитывать конкурентные колебания;
  • способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие 
    на его стоимость (месторасположение, размер, потенциальная доходность).

Метод капитализации доходов  используется, если:

  • потоки доходов стабильны длительный период времени, представляют собой значительную положительную величину;
  • потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами. Результат, полученный данным методом, состоит из стоимости зданий, сооружений и из стоимости земельного участка, т.е. является стоимостью всего объекта недвижимости. Базовая формула расчета имеет следующий вид:

или
,       (1.1)

где С - стоимость объекта недвижимости (ден.ед.);

КК - коэффициент капитализации (%).

Таким образом, метод капитализации  доходов представляет собой определение  стоимости недвижимости через перевод  годового (или среднегодового) чистого  операционного дохода (ЧОД) в текущую  стоимость.

При применении данного метода необходимо учитывать следующие  ограничивающие условия:

  • нестабильность потоков доходов;
  • если недвижимость находится в стадии реконструкции или незавершенного строительства.

Основные проблемы данного  метода:

    1. Метод не рекомендуется использовать, когда объект недвижимости требует значительной реконструкции или же находится в состоянии незавершенного строительства, т.е. в ближайшем будущем не представляется возможным выход на уровень стабильных доходов.
    2. В российских условиях основная проблема, с которой сталкивается оценщик, - «информационная непрозрачность» рынка недвижимости, прежде всего отсутствие информации по реальным сделкам продажи и аренды объектов недвижимости, эксплуатационным расходам, отсутствие статистической информации по коэффициенту загрузки на каждом сегменте рынка в различных регионах. В результате расчет ЧОД и ставки капитализации становится очень сложной задачей.

Информация о работе Оценка недвижимости