Сравнительный подход базируется
на принципах:
- замещения;
- сбалансированности;
- спроса и предложения.
Этапы сравнительного подхода:
1 этап
Изучение рынка – проводится
анализ состояния и тенденций
рынка и особенно того сегмента,
к которому принадлежит оцениваемый
объект; выявляются объекты недвижимости,
наиболее сопоставимые с оцениваемым,
проданные сравнительно недавно.
2 этап
Сбор и проверка достоверности
информации о предлагаемых на продажу
или недавно проданных аналогах
объекта оценки; сравнение объектов-аналогов
с оцениваемым объектом.
3 этап
Корректировка цен продаж
выбранных аналогов в соответствии
с отличиями от объекта оценки.
4 этап
Установление стоимости
объекта оценки путем согласования
скорректированных цен объектов-аналогов.
Сопоставимые объекты
должны относиться к одному сегменту
и сделки с ними осуществляться на
типичных для данного сегмента условиях:
- сроке экспозиции. Срок экспозиции – время, которое объект находится на рынке;
- независимости субъектов сделки. Под независимостью подразумевается то, что сделки заключаются не по рыночной цене, если продавец и покупатель:
- находятся в родственных отношениях;
- являются представителями холдинга и независимой дочерней компании;
- имеют иную взаимозависимость и взаимозаинтересованность;
- сделки осуществляются с объектами, отягощенными залогом или иными обязательствами;
- занимаются продажей объектов недвижимости умерших лиц и т.д.;
- инвестиционной мотивации, которая определяется:
- аналогичными мотивами инвесторов;
- аналогичным наилучшим и наиболее эффективным использованием объектов;
- степенью износа здания.
Основные критерии выбора
объектов-аналогов:
- Права собственности на недвижимость.
Корректировка на права собственности представляет собой разницу между рыночной и договорной арендной платы, так как полное право собственности определяется при рыночной арендной плате и доступном текущем финансированием.
- Условия финансирования сделки. При нетипичных условиях финансирования сделки необходим тщательный анализ, в результате которого вносится поправка.
- Условия продажи и время продажи.
- Местоположение.
- Физические характеристики.
Для определения итоговой
стоимости оцениваемой недвижимости
необходима корректировка сопоставимых
продаж. Расчет и внесение корректировок
производится на основе логического
анализа предыдущих расчетов с учетом
значимости каждого показателя. Наиболее
важным является точное определение
поправочных коэффициентов (рис. 1).
Рис. 3 Виды корректировок
Процентные поправки вносятся
путем умножения цены продажи
объекта-аналога или его единицы
сравнения на коэффициент, отражающий
степень различий в характеристиках
объекта-аналога и оцениваемого
объекта. Если оцениваемый объект лучше
сопоставимого аналога, то к цене
последнего вносится повышающий коэффициент,
если хуже – понижающий.
Стоимостные поправки:
а) абсолютные поправки, вносимые
к единице сравнения, изменяют цену
проданного объекта-аналога на определенную
сумму, в которую оценивается
различие в характеристиках объекта-аналога
и оцениваемого объекта. Положительная
поправка вносится, если оцениваемый
объект лучше сопоставимого аналога,
отрицательная, если хуже;
б) денежные поправки, вносимые
к цене проданного объекта-аналога
в целом, изменяют ее на определенную
сумму, в которую оцениваются
различия в характеристиках.
Кумулятивные процентные
поправки определяются путем перемножения
всех индивидуальных процентных поправок.
Поправка в форме общей
группировки используется обычно на
развитом рынке недвижимости, где
имеется большое число продаж.
Совокупная корректировка производится
в рамках выделенной группы сопоставимых
объектов.
Последовательность внесения
поправок:
- Поправка на условия финансирования.
- Поправка на особые условия продаж.
- Поправка на время продажи.
- Поправка на местоположение.
- Поправка на физические характеристики.
Преимущества сравнительного
подхода:
- В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей.
- В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция.
- Статически обоснован.
- Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов.
- Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.
Недостатки сравнительного
подхода:
- Различия продаж.
- Сложность сбора информации о практических ценах продаж.
- Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки.
- Зависимость от активности рынка.
- Зависимость от стабильности рынка.
- Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.
Метод парных продаж
Один из способов определения
величины поправки по какой-либо характеристике
— анализ парных продаж. Он заключается
в сопоставлении и анализе
нескольких пар сопоставимых продаж.
При этом парными продажами называются
продажи двух объектов недвижимости,
которые почти идентичны, за исключением
одной характеристики, которую эксперт-оценщик
должен оценить, чтобы использовать
ее в качестве поправки к фактической
цене сопоставимого объекта.
Метод валового рентного мультипликатора
Валовой рентный мультипликатор
(ВРМ) – это отношение продажной
цены или к потенциальному валовому
доходу или к действительному
доходу.
Для применения данного метода
необходимо:
1) оценить рыночный валовой
доход, генерируемый объектом;
2) определить отношение валового
дохода от оцениваемого объекта к цене
продаж по сопоставимым продажам аналогов;
3) умножить валовой доход от
оцениваемого объекта на усредненное
значение ВРМ по аналогам.
Вероятная цена продажи рассчитывается
по формуле
, (3.1)
где Цоб – вероятная цена продажи
оцениваемого объекта;
ПВДо – валовой доход от оцениваемого
объекта;
ВРМа – усреднённый валовой
рентный мультипликатор;
Цiа – цена продажи i-го сопоставимого
аналога;
ПВДiа – потенциальный валовой
доход i-го сопоставимого аналога;
m – количество отобранных аналогов.
3.ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ
ДОХОДНЫМ ПОДХОДОМ
Доходный подход основан
на том, что стоимость недвижимости,
в которую вложен капитал, должна
соответствовать текущей оценке
качества и количества дохода, который
эта недвижимость способна принести.
Капитализация дохода - это
процесс, определяющий взаимосвязь
будущего дохода и текущей стоимости
объекта.
Базовая формула доходного
подхода (рис.1):
или
,
(4.1)
где С (V) - стоимость недвижимости;
ЧД (I) - ожидаемый доход
от оцениваемой недвижимости. Под
доходом обычно подразумевается
чистый операционный доход, который
способна приносить недвижимость за
период;
К ( R ) - норма дохода или прибыли
- это коэффициент или ставка капитализации.
Коэффициент капитализации
- норма дохода, отражающая взаимосвязь
между доходом и стоимостью объекта
оценки.
Ставка капитализации - это
отношение рыночной стоимости имущества
к приносимому им чистому доходу.
Ставка дисконтирования
- норма сложного процента, которая
применяется при пересчете в
определенный момент времени стоимости
денежных потоков, возникающих в
результате использования имущества.
Рис. 4 Модель капитализации
дохода
Этапы доходного подхода:
- Расчет валового дохода от использования объекта на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов.
- Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду) и невзысканных арендных платежей производится на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода, а итоговый показатель является действительным валовым доходом.
- Расчет расходов, связанных с объектом оценки:
- операционных (эксплуатационных) – издержки по эксплуатации объекта;
- фиксированных – затраты на обслуживание кредиторской задолженности (процентов по кредитам, амортизационных отчислений, налогов платежей и т.д.);
- резервы – издержки на покупку (замену) принадлежностей для объекта недвижимости.
- Определение величины чистого дохода от продажи объекта.
- Расчет коэффициента капитализации.
- Доходный подход оценивает стоимость недвижимости в данный момент как текущую стоимость будущих денежных потоков, т.е. отражает:
качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы;
- риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона.
- Доходный подход используется при определении:
инвестиционной стоимости, поскольку потенциальный инвестор не оплатит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта;
- рыночной стоимости.
- В рамках доходного подхода возможно применение одного из двух методов:
прямой капитализации доходов;
- дисконтированных денежных потоков.
Метод капитализации доходов
При использовании метода
капитализации доходов в стоимость
недвижимости преобразуется доход
за один временной период, а при
использовании метода дисконтированных
денежных потоков - доход от ее предполагаемого
использования за ряд прогнозных
лет, а также выручка от перепродажи
объекта недвижимости в конце
прогнозного периода.
Достоинства и недостатки
метода определяются по следующим критериям:
- возможность отразить действительные намерения потенциального
покупателя (инвестора);
- тип, качество и обширность информации, на основе которой проводится анализ;
- способность учитывать конкурентные колебания;
- способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие
на его стоимость (месторасположение, размер, потенциальная доходность).
Метод капитализации доходов
используется, если:
- потоки доходов стабильны длительный период времени, представляют собой значительную положительную величину;
- потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами. Результат, полученный данным методом, состоит из стоимости зданий, сооружений и из стоимости земельного участка, т.е. является стоимостью всего объекта недвижимости. Базовая формула расчета имеет следующий вид:
или
, (1.1)
где С - стоимость объекта недвижимости
(ден.ед.);
КК - коэффициент капитализации
(%).
Таким образом, метод капитализации
доходов представляет собой определение
стоимости недвижимости через перевод
годового (или среднегодового) чистого
операционного дохода (ЧОД) в текущую
стоимость.
При применении данного метода
необходимо учитывать следующие
ограничивающие условия:
- нестабильность потоков доходов;
- если недвижимость находится в стадии реконструкции или незавершенного строительства.
Основные проблемы данного
метода:
- Метод не рекомендуется использовать, когда объект недвижимости требует значительной реконструкции или же находится в состоянии незавершенного строительства, т.е. в ближайшем будущем не представляется возможным выход на уровень стабильных доходов.
- В российских условиях основная проблема, с которой сталкивается оценщик, - «информационная непрозрачность» рынка недвижимости, прежде всего отсутствие информации по реальным сделкам продажи и аренды объектов недвижимости, эксплуатационным расходам, отсутствие статистической информации по коэффициенту загрузки на каждом сегменте рынка в различных регионах. В результате расчет ЧОД и ставки капитализации становится очень сложной задачей.