Сущность ипотечных ценных бумаг

     Сущность  ипотечных ценных бумаг.

     Ипотечные ценные бумаги (ИЦБ) являются разновидностью ценных бумаг, обеспеченных активами. Ценные бумаги, обеспеченные активами, – это инструмент, который позволяет  владельцам получать доход от определенного  пула активов. При эмиссии ИЦБ таким пулом активов являются права требования по ипотечным кредитам, которые в свою очередь обеспечены залогом недвижимости.

     В соответствии с ФЗ РФ «Об ипотечных  ценных бумагах» от 14 октября 2003г., существует два вида ипотечных ценных бумаг - облигации с ипотечным покрытием и ипотечные сертификаты участия.

     Облигация с ипотечным покрытием - облигация, исполнение обязательств по которой  обеспечивается залогом ипотечного покрытия.

     Облигация с ипотечным покрытием - это долговая ценная бумага. Она является обязательством эмитента, выпустившего его, по выплате купона и погашению номинальной стоимости. Выплаты по этим облигациям обеспечены залогом прав в отношении ипотечного покрытия. Облигации выпускаются на основании закона "О рынке ценных бумаг", что аналогично корпоративным облигациям, только эти облигации обеспечены ипотекой. Однако механизм их выпуска такой же. Облигация с ипотечным покрытием удостоверяет права ее владельцев на:

1) погашение  текущей стоимости облигации;

2) выплату  процентов;

3) права,  вытекающие из залога ипотечного  покрытия.

     В соответствии со ст. 3 Закона об ипотечных  ценных бумагах ипотечное покрытие могут составлять только обеспеченные ипотекой требования о возврате основной суммы долга и (или) об уплате процентов  по кредитным договорам и договорам займа, в том числе удостоверенные закладными, и (или) ипотечные сертификаты участия, удостоверяющие долю их владельцев в праве общей собственности на другое ипотечное покрытие, денежные средства в валюте Российской Федерации или иностранной валюте, а также государственные ценные бумаги и недвижимое имущество.

     Следовательно, облигация с ипотечным покрытием  выступает как денежная доходная ценная бумага. При этом доход представлен  в виде дохода и дисконта (разницей между ценой приобретения и погашения).

     В соответствии со ст. 7 Закона об ипотечных  ценных бумагах Эмиссия облигаций  с ипотечным покрытием может  осуществляться только кредитными организациями  и ипотечными агентами (специализированной коммерческой организацией, которая  соответствует установленным требованиям и исключительным предметом деятельности которой является приобретение прав требования по кредитам (займам), обеспеченным ипотекой, и (или) закладных). Важно заметить, что ни одно лицо, за исключением лиц, имеющих в соответствии с указанным Федеральным законом право выпускать ипотечные ценные бумаги, не вправе привлекать денежные средства и иное имущество с использованием слов "облигации с ипотечным покрытием", "ипотечные сертификаты участия" и "ипотечное покрытие", а также не вправе использовать в своем наименовании слова "ипотечная специализированная организация" или "ипотечный агент" в любом сочетании (ст. 6 Закона).

     Эмиссия облигаций с ипотечным покрытием  осуществляется в соответствии с  Федеральным законом "О рынке ценных бумаг", настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ними нормативными правовыми актами федерального органа исполнительной власти по рынку ценных бумаг. При этом нормативные правовые акты федерального органа исполнительной власти по рынку ценных бумаг в части эмиссии облигаций с ипотечным покрытием кредитных организаций принимаются по согласованию с Центральным банком Российской Федерации.

     Условия эмиссии облигаций с ипотечным покрытием могут содержать ограничение общего количества выпусков таких облигаций, исполнение обязательств по которым обеспечивается этим ипотечным покрытием. Нарушение эмитентом облигаций с ипотечным покрытием указанного ограничения является основанием для отказа в государственной регистрации выпусков облигаций с этим ипотечным покрытием.

       В решении о выпуске облигаций  с ипотечным покрытием должны  быть определены срок погашения  (частичного погашения) облигаций  и стоимость (порядок определения стоимости), выплачиваемая (выплачиваемой) по каждой облигации при ее погашении (частичном погашении).

     Разновидностью  облигации с ипотечным покрытием  является жилищная облигация с ипотечным  покрытием. Ее особенностью является то, что в ипотечное покрытие могут входить только права требования, обеспеченные залогом жилых помещений.

     Ипотечный сертификат участия - именная ценная бумага, удостоверяющая долю ее владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие, право требовать от выдавшего ее лица надлежащего доверительного управления ипотечным покрытием, право на получение денежных средств, полученных во исполнение обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие, а также иные права, предусмотренные Федеральным законом.

     Характеристика ипотечного сертификата:

• Ипотечный сертификат участия не является эмиссионной ценной бумагой.
• Права, удостоверенные ипотечным сертификатом участия, фиксируются в бездокументарной форме.
• Количество ипотечных сертификатов участия, удостоверяющих долю в праве общей собственности на ипотечное покрытие, указывается в правилах доверительного управления этим ипотечным покрытием.
• Ипотечный сертификат участия не имеет номинальной стоимости.
• Ипотечные сертификаты участия свободно обращаются, в том числе через организаторов торговли на рынке ценных бумаг.

     Ипотечный сертификат - это некий аналог паевого фонда, который реализует на практике ситуацию, при которой человек, приобретающий сертификат участия, становится долевыми собственником на ипотечное покрытие, на этот пул кредитов. Инвестор, вложивший деньги в эти бумаги, становится частично собственником. Он приобретает права собственности на все платежи, которые идут по ипотечному покрытию. Сертификат участия выпускается определенным эмитентом, а потом операции с ними осуществляются на принципах доверительного управления.

     Обязанным лицом по ипотечному сертификату  и его эмитентом выступает  доверительный управляющий, которым  может быть только коммерческая организация, имеющая лицензию на осуществление деятельности по управлению инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными фондами и негосударственными пенсионными фондами, а также кредитная организация. Инициатор доверительного управления получает все бумаги себе на баланс, а потом продает их на рынке.

     Каждый  ипотечный сертификат участия удостоверяет одинаковый объем прав, в том числе  одинаковую долю в праве общей  собственности на ипотечное покрытие. При голосовании на общем собрании владельцев ипотечных сертификатов участия каждый такой сертификат предоставляет его владельцу один голос.

     Хотя  выдача ипотечных сертификатов участия  осуществляется лицу, которому принадлежат  права требования, составляющие ипотечное  покрытие, Закон об ипотечных ценных бумагах закрепляет, что ипотечные сертификаты участия свободно обращаются, в том числе через организаторов торговли на рынке ценных бумаг. Время осуществления и передачи прав, удостоверенных им, ограничено сроком договора доверительно управления ипотечным покрытием, который в соответствии со ст. 19 Закона не должен составлять менее чем год и более чем сорок лет.

     Сертификат  участия - совсем новая бумага для  нашего рынка, предполагающая более  сложный финансовый механизм. Каждый покупатель ценной бумаги имеет свою долю в общей собственности на имущество, составляющее "покрытие" сертификатов. Владелец этого сертификата является как бы сособственником ипотечных кредитов и одновременно выступает в качестве учредителя и выгодоприобретателя по договору доверительного управления этим имуществом. Он получает почти все средства, которые выплачивает по кредиту заемщик, за вычетом вознаграждения управляющего.

     Оба вида бумаг продаются на биржевых организованных площадках - на бирже  и на внебиржевом рынке. Никаких  ограничений по их обращению законодательные акты не предусматривают. Единственное ограничение заключается в том, что частные лица могут покупать бумаги только через брокера или дилера, то есть аналогично обычному порядку инвестиций на рынке ценных бумаг.

     Таким образом, одна бумага удостоверяет долю собственности на ипотечное покрытие, а другая - это лишь обязательство эмитента, обеспеченное залогом ипотечного покрытия.

     Ипотечная ценная бумага признана во всем мире одним  из самых надежных финансовых инструментов для инвестиций. Большая доля портфелей пенсионных фондов приходится именно на эти активы, что, безусловно, свидетельствует о надежности этих бумаг, поскольку пенсионные фонды обладают большими ограничениями в свободе своих инвестиционных действий. Кроме того, ипотечные ценные бумаги - это очень долгосрочные бумаги, что повышает их привлекательность для "длинных" инвестиций. По уровню доходности они сравнимы и близки к государственным ценным бумагам.

     Таким образом, в России образуется еще  один высоколиквидный сегмент на рынке ценных бумаг, а сами ипотечные кредиты, как утверждают специалисты, постепенно станут дешевле и "длиннее".

     Развитие  рынка ипотечных  ценных бумаг в  России.

     Наибольшей  популярностью облигации с ипотечным покрытием пользуются в США, на российском рынке облигации с ипотечным покрытием появились относительно недавно. 

     Необходимые нормативные документы для работы с облигациями с ипотечным  покрытием на российском рынке были приняты в 2006 году, планировалось, что  в 2009 году 20 % денежных средств пенсионных фондов, которые хранятся на счетах Внешэкономбанка, будут переведены в облигации с ипотечным покрытием, что позволит существенно снизить ставки по ипотечным кредитам, которые выдаются российскими банками. 

      Одной из крупнейших компаний, которая выпускает на рынок ипотечные облигации, является Газпромбанк. В 2009 году Газпромбанк выпустил облигации с ипотечным покрытием на сумму в 3 миллиарда рублей, в апреле 2011 года были выпущены ипотечные облигации на сумму более 7 миллиардов рублей, стоимость одной облигации составляет 1000 рублей, а процентная ставка по первому купону составила  7.5 % годовых. 

      Банк  ВТБ, второй по величине в России, выпустил в 2009 году  облигации с ипотечным покрытием на сумму в 15 миллиардов рублей, процентная ставка по первому купону составила 9.7 %.

  Российский ипотечный рынок получил колоссальное развитие: с 2004г. Объём ипотеки увеличился в 56 раз. При этом за счёт ипотечных ценных бумаг в целом профинансировано  всего 12% ипотеки, а за счёт банковских ипотечных облигаций – менее 2%.

     Создана государственная стратегия развития рынка ипотечных ценных бумаг до 2030г.

   Задачей этой стратегии является формирование устойчивой системы привлечения долгосрочных ресурсов с рынка капитала на рынок ипотеки. В 2015г. планируется 50% ипотеки финансировать за счёт выпуска ипотечных ценных бумаг. Так же задачами являются:

• совершенствование условий для инвестирования ресурсов системы пенсионных накоплений и страховых резервов в ипотечные ценные бумаги;
• использование механизмов Банка России для кредитования под залог ипотечных ценных бумаг;
• совершенствование законодательной базы.