Аренда земельных участков

     Все-таки не следует отождествлять и смешивать  регистрацию договора аренды и права  аренды. Их разграничение, как верно отмечает Ю. Кулешова, основано на существовании разных «ипостасей» договора: договора-сделки и договора-правоотношения. Договор как сделка – юридический факт, влекущий возникновение, изменение или прекращение прав и обязанностей – подлежит регистрации в силу общего требования к форме сделок с недвижимостью (ст. 164 ГК РФ). Практически из любого договора-сделки (за исключением так называемых вещных договоров) «возникает обязательственное правоотношение, содержание которого составляют права и обязанности сторон; регистрации в данном случае подлежит именно право аренды, возникшее из договора-сделки, причем регистрируется оно именно как ограничение (обременение) права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество».

     Кроме того, в соответствии с действующим законодательством возможна ситуация, когда необходимо регистрировать право аренды, а государственной регистрации договора аренды не требуется, например, при заключении договора аренды здания на срок менее года; к договору аренды земельных участков не применимы специальные нормы § 4 гл. 34 ГК («Аренда зданий и сооружений»). Законом о регистрации прав не предусмотрено исключений из правила о необходимости регистрации права аренды» поэтому регистрация только договора аренды (сделки), отдельно от регистрации права исключается, хотя в принципе такая ситуация возможна, например при заключении договора аренды под отлагательным условием (п. 1 ст. 157 ГК РФ), т.е. когда договор уже заключен, а право аренды еще не возникло.

     В литературе также обращается внимание на различие правовых последствий нарушения требований об обязательной государственной регистрации договора аренды и права аренды. Если отсутствие регистрации договора аренды недвижимости согласно ст. 165 ГК РФ влечет за собой его недействительность, то правовые последствия отсутствия регистрации права аренды в законодательстве не установлены: в данном случае сделка, на основании которой это право возникло, недействительной не будет.

     На  практике при регистрации договора аренды одновременно происходит и регистрация права аренды. Так, в соответствии с Инструкцией о порядке государственной регистрации договоров аренды, безвозмездного пользования, концессии участков лесного фонда (леса) и прав па участки лесного фонда (леса), утвержденной Приказом Минюста РФ от 23 января 2002 г. №18, независимо от того, сколько лиц участвует в договоре с каждой стороны, обеими или одной стороной было подано заявление о государственной регистрации, учреждением юстиции по регистрации прав совершается одно регистрационное действие – государственная регистрация договора. При этом в соответствии с п. 10 части III Инструкции учреждением юстиции по регистрации прав одновременно под одним и тем же номером вносится регистрационная запись, как о договоре аренды, так и об обременении права собственника участка лесного фонда (соответственно в подраздел III-4 Единого государственного реестра прав («Запись о сделке») и в подраздел III-1 («Запись об аренде»); на подлинные экземпляры договора аренды, договора безвозмездного пользования, договора концессии проставляется штамп регистрационной надписи на документах.

     Иначе говоря, возможность признать существование  «права аренды» есть, но в рамках регистрационных процедур она обеспечивается (может быть обеспечена) государственной  регистрацией обременении арендой земельного участка, право аренды, например, может вытекать из договора субаренды, но не из первоначального договора аренды. Именно поэтому следует внести ясность непосредственно в текст закона.

     По  общему правилу свидетельство о  праве аренды не выдается.

     До  вступления в силу ЗК РФ государственной  регистрации подлежали все договоры аренды земельного участка, независимо от срока договора, как и установлено  в ст. 164 ГК РФ. Правила параграфа 4 гл. 34 («Аренда зданий и сооружений») к договору аренды земельных участков не применяются. Земельный кодекс (п. 2 ст. 26 ЗК) установил отмеченные выше ограничения для регистрации. Но при этом вопрос о том, необходимо ли регистрировать в случае заключения договора аренды на срок до одного года право аренды, остается нерешенным, поскольку п. 1 ст. 26 Закона о государственной регистрации устанавливает обязанность регистрировать право аренды, а п. 1 ст. 4 Закона – обременение права собственности. Полагаем, в данном случае речь идет об одном и то же.

     Следует также поддержать позицию Л.А. Ахметшиной, которая предлагает исключить из ЗК РФ п. 2 ст. 26, т.к. «договор аренды земельных участков подлежит более жесткому государственному контролю, выражающемуся в порядке государственной регистрации. Освобождение от такой регистрации сделок, заключаемых на срок менее 1 года, может привести к ослаблению этого контроля и, кроме того, позволяет не применять указанное требование к договорам аренды, заключенным без указания срока».

     Государственной регистрации подлежат и договор субаренды земельного участка, и договор об уступке права требования из договора аренды (п. 2 ст. 389 ГК РФ).

     На  практике при регистрации договора аренды одновременно происходит и регистрация  права аренды. Так, в соответствии с Инструкцией о порядке государственной регистрации договоров аренды, безвозмездного пользования, концессии участков лесного фонда (леса) и прав на участки лесного фонда (леса), утвержденной Приказом Минюста РФ от 23 января 2002 г. №18, независимо от того, сколько лиц участвует в договоре с каждой стороны, обеими или одной стороной было подано заявление о государственной регистрации, учреждением юстиции по регистрации прав совершается одно регистрационное действие – государственная регистрация договора. При этом в соответствии с п. 10 части III Инструкции учреждением юстиции по регистрации прав одновременно под одним и тем же номером вносится регистрационная запись, как о договоре аренды, так и об обременении права собственника участка лесного фонда (соответственно в подраздел III-4 Единого государственного реестра прав («Запись о сделке») и в подраздел III-1 («Запись об аренде»); на подлинные экземпляры договора аренды, договора безвозмездного пользования, договора концессии проставляется штамп регистрационной надписи на документах.

     Иначе говоря, возможность признать существование  «права аренды» есть, но в рамках регистрационных процедур она обеспечивается (может быть обеспечена) государственной  регистрацией обременении арендой  земельного участка; право аренды, например, может вытекать из договора субаренды, но не из первоначального договора аренды. Именно поэтому следует внести ясность непосредственно в текст закона.

     По  общему правилу свидетельство о  праве аренды не выдается. Однако регистрационные  органы, с частности, Самарская областная регистрационная палата, в соответствии с п. 73 Правил ведения реестра выдают свидетельство о регистрации права по ходатайству арендатора. По ходатайству собственника земельного участка в свидетельство о праве собственности вносится запись об обременении права собственности.

     Государственной регистрации подлежат и договор  субаренды земельного участка, и  договор об уступке права требования из договора аренды (п. 2 ст. 389 ГК РФ).

     Таким образом, следует сделать вывод, что если в отношении обычной  аренды наблюдается, скорее, усиление диспозитивных начал, то применительно к аренде земли хорошо просматривается линия на более активное вмешательство государства, как в порядок заключения договора, так и исполнения договорных обязательств. Об этом свидетельствует и введение публичных торгов как общей процедуры для предоставления государственных и муниципальных земель в собственность (а частично – и в аренду), и установление единообразного режима государственной фиксации прав арендаторов, а также иные обстоятельства как правового, так и экономического характера. Тем не менее, представляется, наша страна пока отстает в решении вопросов публично-правового регулирования арендных отношений в сфере землепользования. 

     Заключение 

     Аренда (как способ организации экономической деятельности) сопровождает хозяйственную и социальную жизнь человека и является не вторичной и не второстепенной формой – по отношению к ведению хозяйственной деятельности на основе собственности, а равно естественно дополняющей.

     Опосредующий  арендные отношения по поводу земли договор аренды земельных участков стабилен и практически не изменялся на протяжении многих лет, но исторически право аренды и вещных прав имеют единые корни. Анализ показывает, что и ceгодня постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного (наследственного владения, большинство сервитутов содержательно совпадают арендатора; подтверждает этот вывод и п. 1 ст. 41, предусматривающий, что лица, не являющиеся собственниками участков, за отдельными исключениями, осуществляют права собственников земельных участков.

     Надо  признать, что делимость земельного участка, провозглашенная ст. 6 ЗК РФ, оспорима. Но все-таки следует учитывать, что наличие кадастровых номеров, обязательное с позиций земельного законодательства, является не обязательным с точки зрения законодательства гражданского. Это означает, что проведение идентификации по другим критериям (в том числе и при аренде) позволяет признать самостоятельным объектом гражданских правоотношений и часть земельного участка. Далее в работе отмечается особое значение «вертикального» и «горизонтального» срезов земельного участка, возрастающее значение воздушного пространства над участком и необходимость выработки правовых подходов, позволяющих разрешить споры с множественностью лиц как на стороне арендатора, так и арендодателя.

     К существенным условиям договора аренды земельных участков следует относить объект (идентифицированный земельный  участок), срок действия договора, порядок  установления размера арендной платы.

     В данной работе критикуется норма п. 2 ст. 22 ЗК РФ, предусматривающая сдачу в аренду земли только собственниками, а также уточняется ряд других положений закона (в частности, п. 4 ст. 20, п. 2 ст. 21 ЗК РФ), необоснованно сужающих круг лиц, имеющих право сдавать земельные участки в аренду. Так же дана отрицательная оценка возможности арендатора без согласия арендодателя передать права на земельный участок (п.5 ст. 22 ЗК РФ).

     Аренда земельных участков –широко применяемый способ решения экономических проблем в хозяйственной практике. Однако соответствующий ему правовой институт аренды земли разработан достаточно слабо, кроме того, ежемесячно обновляется регулирующее данные отношения законодательство, в связи с чем актуальность рассмотренной темы всегда будет присутствовать. Полагаем, что анализ данной проблемы в научных исследованиях ученых закладывает основы для дальнейшего совершенствования законодательства в данном направлении. 

     Список  литературы 

1. Конституция РФ. Принята всенародным голосованием 12.12.1993 г. // Российская газета. – №237.
2. Гражданский кодекс РФ. Часть 1 //ЭБД Кодекс
3. Гражданский кодекс РФ. Часть 2 // СЗ РФ. – 1996. – №5. – Ст. 410.
4. Земельный кодекс РФ от 25.10.2001 // СЗ РФ. – 2001. – №44. – Ст.4147.
5. Федеральный закон РФ от 24.07.2002 г. №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» // ЭБД Кодекс
6. Федеральный закон РФ от 21.07.1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (с изменениями от 5 марта, 12 апреля 2001 г., 11 апреля 2002 г.)
7. Федеральный закон «О плате за землю» от 11.10.1991 г. / ВВС РФ. –1991. – №44. – Ст. 1424.
8. Закон РСФСР от 22.11.1990 г. «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» // ВВС РСФСР. – 1990. – №26. – Ст. 324.
9. Федеральный закон от 18.06. 2001 г. «О землеустройстве» // СЗ РФ. – 2001. – №26. – Ст. 2582.
10. Федеральный закон от 2.01.2000 г. «О государственном земельном кадастре» // СЗ РФ. – 2000. – №2. – Ст. 149.
11. Федеральный закон от 25.10.2001 г. «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» // СЗ РФ. – 2001. – №44. – Ст. 4148.
12. О государственном земельном кадастре: Федеральный закон от 2 января 2003 г. №28-ФЗ // ЭБД «Кодекс».
13. Закон РФ «О недрах» в ред. ФЗ от 3.03.1995 г. // СЗ РФ. – 1995. – №10. – Ст. 823.
14. Федеральный закон от 17.07.2001 г. «О разграничении государственной собственности на землю» // СЗ. – 2001. – № 30. – Ст. 3060.
15. Указ Президента РФ №337 от 7.03.1996 г. «О реализации конституционных прав граждан на землю».
16. Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 18.02.1998 г. // СЗ РФ. – 1998. – №8. – Cт. 963.
17. Постановление Правительства РФ от 19.09.1997 г. №1200 «О порядке перевода лесных земель в нелесные для использования их в целях, не связанных с ведением лесного хозяйства и пользованием лесным фондом, и (или) изъятия земель лесного фонда» // СЗ РФ. – 1997. – №39. – Ст. 4538.
18. Постановление Правительства РФ от 8.06.1996 г. №667 «О порядке формирования целевого земельного фонда для предоставления земель казачьим обществам, включенным в государственный реестр казачьих обществ в Российской Федерации, и режиме его использования» // СЗ РФ. –1996. – №25. – Ст. 3023.
19. В работе использованы и другие правовые акты, в том числе субъектов РФ, органов местного самоуправления (более 50), материалы судебно-арбитражной практики, указанные в тексте. В случаях, когда источник нормативного правового акта или литературы специально не указан, использовалась база данных Справочной правовой системы «Гарант», версия «Гарант-Максимум», на 10.01.2003 г.

Специальная литература

1. Адиханов Ф.Х. Соотношение норм гражданского и земельного права в регулировании земельных отношений в условиях рынка земли / Ф.Х. Адиханов // Государство и право. – 2001. – № 1. – С. 32-39.
2. Алакоз В. Зачем России земельная реформа / В. Алакоз, В. Киселев, Г. Шмелев. – М.: Бек, 2000. –365c.
3. Александрита М.А. Содержание права собственности по современному российскому законодательству: некоторые проблемы теории и правового регулирования / М.А.Александрита: Автореф. дисс.... канд. юрид. наук. – Волгоград, 2002. – 39 с.
4. Анисимов А.П. Некоторые вопросы теории земельного права в свете нового земельного кодекса РФ / А.П. Анисимов, А.Е. Черноморец // Новая правовая мысль. – 2006. – №1. – С. 27-35 // www.estwu.ru
5. Антипов С.А. Проблемы государственной регистрации прав / С.А. Антипов // Актуальные вопросы современного законодательства: Сб. науч. ст. – М.: Институт недвижимости, 2001. – С. 75-76.
6. Ахметшина Л.М. Аренда земли по российскому законодательству: Автореф. дис.... канд. юрид. наук / Л.М. Ахметшина. – Казань: КазГУ, 2002. – 47 с.
7. Бабкин С.А. Основные начала организации оборота недвижимости. – М.: ЮрИнфоР, 2001. – 189 с.
8. Богданов Е.В. Арендатор и арендодатель: особенности правового положения / Е.В. Богданов // Правовое регулирование деятельности хозяйственных субъектов: Материалы международной научно-практической конференции «Проблемы развития предприятий: теория и практика». Ч. 3. – Самара: Самарск. гос. экон. академия, 2002. – С. 20-26.
9. Богдановская И.Ю. Судебный прецедент – источник права / И.Ю. Богдановская // Государство и право. – 2002. – №12. – С. 5-10.
10. Брагинский М.И. В. Витрянский. Договорное право. Общие положения / М.И. Брагинский, В.В. Витрянский. – М.: Статут, 1997. – 398 с.
11. Брагинский М.И. О месте гражданского права в системе «право публичное – право частное» / М.И. Брагинский // Проблемы современного гражданского права: Сб. статей. – М: Городец, 2000. – 352 с.
12. Быстров Г.Е. Аренда земли по российскому законодательству: дисс. канд. … юрид. наук / Г.Е. Быстров. – М.: МГУ, 2006. – 217 с.
13. Витрянскии В.В. Договор аренды и его виды / В.В. Витрянский. – М.: Статут, 1999. – 312 с.
14. Волков Г.А. Комментарий к Федеральному закону «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» / Г.А. Волков // Хозяйство и право. – 2003. – №4. – С. 45-48.