Аренда земли: понятие и содержание

3.2. Ответственность сторон и расторжение договора аренды земли

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду земельного участка, если эти недостатки полностью  или частично препятствуют пользованию  им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. В случае обнаружения таких недостатков  арендатор по своему выбору вправе [16, с.62]:

1) потребовать от арендодателя  либо безвозмездного устранения  недостатков земельного участка,  либо соразмерного уменьшения  арендной платы, либо возмещения  своих расходов на устранение  недостатков земельного участка;

2) непосредственно удержать  сумму понесенных им расходов  на устранение данных недостатков  из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

3) потребовать досрочного  расторжения договора. Арендодатель, извещенный о требовании арендатора  о его намерениях устранить  недостатки земельного участка  за счет арендодателя, может без  промедления безвозмездно устранить  недостатки земельного участка.  Если удовлетворение требований  арендатора или удержанием расходов  на устранение недостатков из  арендной платы не покрывает  причиненных арендатору убытков,  то он вправе потребовать возмещения  непокрытой части убытков. 

Вместе с тем арендодатель не отвечает за недостатки сданного в  аренду земельного участка, которые [16, с.63]:

1) были оговорены им  при заключении договора аренды;

2) были заранее известны арендатору;

3) должны были быть  обнаружены арендатором во время осмотра земельного участка при заключении договора или передаче участка в аренду.

По требованию арендодателя договор аренды земельного участка  может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор [16. с.63]:

1) пользуется земельным  участком с существенным нарушением  условий договора или назначения  земельного участка либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает земельный участок;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя. Для реализации своего права на досрочное расторжение договора арендодателю необходимо предварительно направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Гражданский Кодекс Республики Беларусь предусматривает защиту прав арендатора путем использования  механизма досрочного расторжения  договора аренды по его требованию. В данной ситуации досрочно расторгнуть договор можно в случаях, когда [11, с.187]:

1) арендодатель не предоставляет  земельный участок в пользование  арендатору либо создает препятствия  пользованию земельным участком  в соответствии с условиями  договора или назначением земельного участка;

2) переданный арендатору  земельный участок имеет препятствующие  пользованию им недостатки, которые  не были оговорены арендодателем  при заключении договора, не были  заранее известны арендатору  и не могли быть обнаружены  арендатором во время осмотра земельного участка;

3) земельный участок в  силу обстоятельств, за которые  арендатор не отвечает, окажется  в состоянии, не пригодном для использования.

Договор аренды земельного участка может устанавливать  и другие основания досрочного расторжения  договора по требованию арендатора.

На основании ст. 593 Гражданского Кодекса Республики Беларусь при  прекращении договора аренды арендатор  обязан вернуть арендодателю земельный участок в том состоянии, в котором он его получил. Если арендатор не возвратил земельный участок либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. При этом если за несвоевременный возврат земельного участка договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

Стабильности правоотношений по аренде земельных участков способствует и принцип сохранения договора в  силе при изменении сторон, закрепленный ст. 588 Гражданского Кодекса Республики Беларусь. Так, переход права собственности  на сданный в аренду земельный  участок к другому лицу не является основанием для изменения или  расторжения договора аренды. В случае смерти гражданина — арендатора земельного участка его права и обязанности  по договору переходят к наследнику, если законодательством или договором  не предусмотрено иное. При этом арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшейся срок его действия, за исключением случаев, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

3.3. Арендная плата

Аренда относится к  числу возмездных сделок, поскольку  существенным условием любого договора аренды является арендная плата за арендуемые объекты, которую пользователь данным объектом (арендатор) обязан выплачивать собственнику (арендодателю).

Арендная плата взимается  в размере, определяемом договором. В соответствии с Указом Президента Республики Беларусь от 7 февраля 2006 г. N 74 «О совершенствовании порядка  определения размера арендной платы  за земельные участки, находящиеся  в государственной собственности» базовые ставки ежегодной арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности, определяются местными исполнительными и распорядительными органами исходя из кадастровой стоимости этих участков с применением коэффициентов в зависимости от их целевого назначения [7, с.202].

Местным исполнительным и  распорядительным органам при заключении договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной  собственности, предоставлено право  повышать или понижать базовые ставки ежегодной арендной платы за данные участки, но не более чем в два раза.

При решении вопроса о  повышении или понижении базовых  ставок арендной платы во внимание принимаются следующие факторы [16, с.65]:

1) срок аренды;

2) размеры земельных участков;

3) стоимость улучшений,  произведенных арендаторами их  участков и (или) предусмотренных названными договорами;

4) наличие ограничений  (обременений) в использовании участков;

5) социальная значимость  деятельности арендаторов для  административно-территориальных и  территориальных единиц;

6) сезонность, время (дневное,  ночное) и вид осуществляемой  арендаторами деятельности, источники ее финансирования.

Как правило, арендная плата  устанавливается в целом за весь земельный участок, но может устанавливаться  отдельно по каждой из его составных  частей. Гражданский Кодекс Республики Беларусь предусматривает следующие  формы арендной платы [3]:

1) определенные в твердой  сумме платежи, вносимые периодически или единовременно;

2) установленная доля  полученных в результате использования  земельного участка продукции, плодов или доходов;

3) предоставление арендатором определенных услуг;

4) передача арендатором  арендодателю обусловленной договором  вещи в собственность или в аренду;

5) возложение на арендатора  обусловленных договором затрат  на улучшение арендованного земельного участка.

Наиболее распространенной является денежная форма оплаты. Но стороны могут предусматривать  любые формы оплаты, удобные для  них либо сочетание нескольких форм. За арендуемые земельные участки, находящиеся  в государственной собственности, арендная плата взимается только в денежной форме и перечисляется в местный бюджет.

Арендная плата уплачивается в сроки, предусмотренные договором. Такие сроки должны быть установлены начиная с месяца, следующего за месяцем, с которого земельный участок предоставлен в аренду согласно заключенному договору.

 

 

 

 

 

 

4. ЗАЛОГ ПРАВА АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА В РЕСПУБЛИКЕ БЕЛАРУСЬ

В настоящее время оборот земельных участков, на новом этапе  земельных преобразований, становится важным базовым элементом функционирования экономики государства в целом. Оборот земли является особо сложной  экономической структурой национального  хозяйства.

Составляющим земельного законодательства является правовое регулирование залога права аренды земельного участка. В ст. 321 Гражданского Кодекса Республики Беларусь прямо указано, что ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающих закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части [3].

Согласно Положению «О порядке передачи в залог права аренды земельных участков при ипотеке зданий и сооружений юридическими лицами» (утверждено постановлением Государственного комитета по земельным ресурсам, геодезии и картографии Республики Беларусь от 3 апреля 2000 г. №2) передача в залог права аренды происходит в следующем порядке [7, с.203]:

1) получение согласия  арендодателя (исполнительного и  распорядительного органа по  месту нахождения земельного  участка) на передачу в залог права аренды;

2) составление договора  об ипотеке и его нотариальное удостоверение;

3) регистрация залога  права аренды в государственном земельном кадастре;

4) государственная регистрация  залога права аренды в специально  уполномоченном органе регистрации.

Положительное решение арендодателя гарантирует при обращении взыскания  на заложенное имущество новому собственнику зданий и сооружений получение в  аренду в установленном порядке  соответствующего земельного участка. Конструкция залога права аренды выглядит следующим образом [7, с.203]:

1) допускается залог права  аренды только застроенных земельных участков;

2) залог права аренды  земельного участка возможен  только в случае, если здание  или сооружение принадлежат только юридическому лицу;

3) залог права аренды  земельного участка возможен  только в отношении государственных  земель.

Ипотека – залог недвижимого  имущества. Институт ипотеки – активно  развивающийся продукт современной  экономики. К числу объектов недвижимости, которые могут быть предметом  ипотеки, относятся, в том числе, земельные участки. Потенциальная возможность того или иного участка быть предметом ипотеки, а также принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости определил некоторую специфичность правовой регламентации нахождения земельных участков в гражданском обороте.

 

 

 

 

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Написав курсовую работу на тему: «Аренда: понятие и содержание», сделаем выводы.

Значение земли в деятельности любого общества сложно переоценить. В  качестве основного компонента окружающей природной среды земля выполняет  важнейшую экологическую функцию. Поверхность земли выступает  местом размещения различных объектов, а ее почвенный слой используется в качестве средства производства в  сельском и лесном хозяйстве. По существу земля представляет собой основной и естественный фактор в любой  сфере бизнеса, прямо или косвенно участвующий в производстве всех других товаров и благ.

Земельный участок является предметом такого земельного правоотношения как аренда.

Аренда – основанное на договоре срочное владение и пользование  имуществом за плату.

Проблема совершенствования  правового регулирования земельных  отношений в Белоруссии (в том  числе и аренды земельных участков) в последнее время стала одной  из наиболее актуальных и широко обсуждаемых  не только среди юристов, законодателей  и политиков, но и в обществе в  целом. Мнения участвующих в дискуссии  сторон полярные, но все сходятся в  одном: действующее земельное законодательство не соответствует современным потребностям регулирования земельных отношений.

Новым Гражданским кодексом внесены принципиальные изменения  в регулирование срока аренды. Ранее срок договора аренды рассматривался как существенное условие договора, и при отсутствии указания о сроке  договор считался незаключенным. Сейчас действуют иные правила. В соответствии с Гражданским Кодексом Республики Беларусь договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Законом или договором может быть установлен другой срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному сроку.