Договор аренды земельных участков

     Воздушный кодекс РФ (ст. 11) следующим образом  определяет понятие «использование воздушного пространства». Использование  воздушного пространства представляет собой деятельность, в процессе которой  осуществляются перемещение в воздушном  пространстве различных материальных объектов (воздушных судов, ракет и других объектов), а также другая деятельность (строительство высотных сооружений, деятельность, в процессе которой происходят электромагнитные и другие излучения, выброс в атмосферу веществ, ухудшающих видимость, проведение взрывных работ и т.п.), которая может представлять угрозу безопасности воздушного движения. Пользователями воздушного пространства являются граждане и юридические лица, наделенные в установленном порядке правом на осуществление деятельности по использованию воздушного пространства.

     При решении вопроса о том, какая  часть воздушного пространства находится  в ведении органов местного самоуправления, следует учитывать структуру  воздушного пространства (ст. 15 Воздушного кодекса РФ). Структура воздушного пространства включает в себя зоны, районы и маршруты обслуживания воздушного движения (воздушные трассы, местные воздушные линии и т.п.), районы аэродромов и аэроузлов, специальные зоны и маршруты полетов воздушных судов, запретные зоны, опасные зоны (районы полигонов, взрывных работ и т.п.), зоны ограничений полетов воздушных судов и другие установленные для осуществления деятельности в воздушном пространстве элементы структуры воздушного пространства. Структура воздушного пространства утверждается в порядке, установленном Правительством РФ.

     В соответствии со ст. 17 Воздушного кодекса  РФ использование воздушного пространства или отдельных его районов  может быть запрещено или ограничено в порядке, установленном Правительством РФ.

     Принципиально важным моментом, связанным с установлением правового режима земель поселений, является то, что использование этих земель основано на зонировании их территорий, в соответствии с которым вся территория поселения делится на территориальные зоны.

     В основе правового регулирования использования земель поселений лежит принцип планирования. Планирование использования этих земель осуществляется в соответствии с генеральными планами городских и сельских поселений и правилами землепользования и застройки.

     Определение генерального плана городского и  сельского поселения и его  правовое значение установлено в  ст. 9 - 23 ГрадК РФ. Генеральный план представляет собой градостроительную  документацию о градостроительном  планировании развития территорий городских  и сельских поселений. Генеральный план разрабатывается в соответствии с утвержденной в установленном порядке градостроительной документацией федерального уровня субъекта Федерации. Этот вид документации является основным градостроительным документом, определяющим в интересах населения и государства условия формирования среды жизнедеятельности, направления границы развития территорий городских и сельских поселений, зонирование территорий, развитие инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, градостроительные требования к сохранению объектов историке культурного наследия и особо охраняемых природных территорий, экологическому и санитарному благополучию.

     Некоторые требования, касающиеся планирования использования земель поселений, закреплены в Основах законодательства РФ «О культуре» от 9 октября 1992 г. Так, не допускается проектирование и строительство населенных пунктов и жилых массивов без обеспечения их объектами культуры с учетом градостроительных норм, правил и потребностей местного населения. Земельные участки под строительство новых объектов культуры выделяются на приоритетной основе (ст. 48).

     В соответствии с Федеральным законом  от 17 июля 1999 г. «О почтовой связи» при  планировании развития городов и  сельских поселении, проектировании, строительстве и реконструкции кварталов, микрорайонов, других элементов планировочной структуры, а также жилых домов органы государственной власти субъектов Федерации и органы местного самоуправления в соответствии с государственными градостроительными нормативами и правилами должны предусматривать проектирование и строительство зданий, а также помещений для размещения объектов почтовой связи (ст.31).

     Согласно  п. 5 ст. 23 ГрадК РФ в генеральном  плане городского или сельского  поселения определяются:

     основные  направления развития территории поселения с учетом особенностей социально-экономического развития, природно-климатических условий, численности населения городского или сельского поселения;

     зоны  различного функционального назначения и ограничения на использование  территорий указанных зон;

     меры  по защите территории городского или  сельского поселения от воздействия  чрезвычайных ситуаций природного и  техногенного характера, развитию инженерной, транспортной и социальной инфраструктур;

     соотношение застроенной и незастроенной территории городского или сельского поселения;

     территории  резерва для развития городского или сельского поселения;

     иные  меры по развитию территории городского или сельского поселения.

     В генеральных планах городских и  сельских поселений содержатся предложения об установлении границ поселений, а также об обеспечении ресурсами в целях комплексного развития территорий поселений.

     Кроме того, ГрадК РФ предусматривает, что  генеральный план города и его  пригородной зоны может разрабатываться  как единый документ на основе заключения соглашения между органами местного самоуправления сопредельных территорий. Генеральный план города с численностью населения до пятидесяти тысяч человек и генеральный план сельского поселения могут разрабатываться вместе с проектом планировки территорий указанных поселений как единый документ.

     Статья 23 ГрадК РФ устанавливает правило, согласно которому при разработке генерального плана исторического поселения  учитываются историко-архитектурный  опорный план такого поселения и  проекты зон охраны памятников истории и культуры.

     Черты поселений. В п. 1 статьи 84 ЗК РФ содержится понятие черты поселения, которая  представляет собой внешние границы  земель городских, сельских поселений, отделяющие эти земли от земель иных категорий. Из содержания нормы п. 2 ст. 83 ЗК следует, что черта поселения должна совпадать с его административными границами.

     Закон определяет, что черта поселения  должна устанавливаться на основании  утвержденной градостроительной и  землеустроительной документации (п. 2 ст. 84 ЗК). Данное требование связано с тем, что установление черты поселения затрагивает интересы как самого поселения, так и смежных с ним иных муниципальных образований.

     ЗК  РФ относит проекты черты поселений  к градостроительной документации. В соответствии с ЗК РФ проекты черты городского и сельского поселений разрабатываются на основе генеральных планов поселений органами местного самоуправления. При этом проекты черты малых городов и поселков, сельских поселений могут разрабатываться в составе генералы планов этих поселений.

     Черта поселений согласно п. 2 статьи 84 ЗК РФ должна устанавливаться по границам земельных участков, предоставленных  гражданам и юридическим лицам. Однако необходимо отметить, что такая  черта во всяком случае должна быть установлена по границам земельных участков, находящихся в любой форме собственности и включенных в состав поселений, поскольку земельный участок может быть отнесен только к одной категории земель (см. пп. 8 п. 1 ст. 1, п. 2 ст. 7 ЗК РФ).

     Пункт 3 статьи 84 ЗК РФ устанавливает общее правило, согласно которому утверждение и изменение черты поселений осуществляются органами государственной власти субъектов РФ. Исключения из этого правила составляют случаи утверждения и изменения черты городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга, а также черты городских поселений, входящих в состав ЗАТО. Безусловно, утверждению подлежит не сама черта поселения, как об этом говорит ЗК, а документ, ее отображающий, т.е. проект черты поселения.

     Проекты черты городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга утверждаются и изменяются федеральным законом по согласованному представлению законодательных (представительных) органов города Москвы и аналогичных органов Московской области, законодательных (представительных) органов города Санкт-Петербурга и аналогичных органов Ленинградской области. Ранее проекты черты городов федерального значения должны были утверждаться Правительством РФ.

     Нововведением ЗК является положение о необходимости  утверждения и изменения черты  городов, входящих в состав ЗАТО, Правительством РФ. Это, очевидно, вызвано особой важностью таких поселений, поскольку в их пределах расположены стратегические объекты, в связи с чем территория и границы ЗАТО определяются с учетом особого режима безопасного функционирования этих объектов (см. ст.1 Закона о ЗАТО).

     Установление  в статье 84 ЗК РФ (п.6) принципа, согласно которому включение земельных участков в черту поселений не влечет за собой прекращение прав собственников  земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, по меньшей мере, непонятно. О каких правах в данном случае идет речь? Если это права по использованию земель, определенные в гл. VI ЗК, то они по общему правилу п.1 ст.43 ЗК осуществляются указанными лицами по своему усмотрению. Если имеются в виду права, предусмотренные гл. III и IV ЗК, то их прекращение производится в соответствии с нормами гл. VII ЗК, и поэтому условия прекращения таких прав должны содержаться только в этой главе.

     Типы  поселений. Все поселения, согласно п. 1 ст. 5 ГрадК РФ 1998 г., подразделяются на несколько типов. В основу их классификации положены следующие критерии: численность населения, научно-производственная специализация поселений, значение поселений в системе расселения населения и административно-территориальном устройстве страны.

     Численность населения – это критерий отнесения  поселения к категории городских  или сельских поселений. Городскими признаются наиболее крупные поселения. Сельскими поселениями – поселения, имеющие сравнительно небольшое число жителей, начиная с 5 тыс. человек.

     Производственная  специализация поселений также  влияет на вид поселения. Городскими признаются обычно поселения, жители которых  заняты главным образом в промышленности, в сферах обслуживания, управления, науки и культуры, сельскими –  те поселения, большинство населения которых заняты в сельскохозяйственном производстве.

     Значение  поселений в системе расселения и административно-территориальном  устройстве страны также играет важную роль при отнесении поселения  к категории городского или сельского. По общему правилу, именно города являются административными и культурными центрами окружающих районов.

     ГрадК РФ 1998 г. (ст. 5) предусматривает, что  все поселения подразделяются на два основных вида: городские (города и поселки) и сельские (села, станицы, деревни, хутора, кишлаки, аулы, стойбища, заимки и иные).

     В зависимости от численности населения  городские и сельские поселения  соответственно подразделяются на:

     сверхкрупные  города (численность населения свыше 3 млн человек);

     крупнейшие  города (численность населения от 1 млн до 3 млн человек);

     крупные города (численность населения от 250 тыс. до 1 млн человек);

     большие города (численность населения от 100 тыс. до 250 тыс. человек);

     средние города (численность населения от 50 тыс. до 100 тыс. человек);

     малые города и поселки (численность населения до 50 тыс. человек);

     крупные сельские поселения (численность населения  свыше 5 тыс.человек);

     большие сельские поселения (численность населения  от 1 тыс. до 5 тыс. человек);

     средние сельские поселения (численность населения  от 200 человек до 1 тыс. человек);

     малые сельские поселения (численность населения  менее 200 человек).

     Поселения, имеющие временное значение и  непостоянный состав населения и  являющиеся объектами служебного назначения в соответствующей отрасли экономики (железнодорожные будки, дома лесников, бакенщиков, полевые станы и т.п., а также одиночные дома находятся в ведении муниципальных образований, с которыми указанные поселения связаны в административном, производственном или территориальном отношениях.

     Классификация городских и сельских поселений определяется и в законодательстве об административно-территориальном устройстве. В соответствии с Конституцией РФ (ст. 73 и 76) территориальное (административно-территориальное) устройство субъектов Федерации относится к ведению субъектов РФ. В этой сфере они осуществляют собственное правовое регулирование. Федеральный закон от 6 октября 1999 г. №184-ФЗ «Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации» (пп. «л» п. 2 ст. 5) относит к числу основных полномочий законодательного (представительного) органа государственной власти субъекта установление административно-территориального устройства субъекта Федерации и порядок его изменения путем принятия закона субъекта Федерации.

     Пункт 1 статьи 5 ГрадК РФ 1998 г. выделяет критерии, определяющие характер градостроительной  деятельности на территории поселений. Фактически речь идет о критериях, которые  положены в основу классификации  видов поселений. В качестве таких критериев Кодекс признает численность селения, производственную специализацию поселений и значение поселений в системе расселения и административно-территориальном устройстве страны.