Контрольная работа по: «Оценка стоимости земли»

Министерство образования и  науки Российской Федерации

Федеральное государственное автономное образовательное учреждение высшего  профессионального образования

«Российский государственный профессионально-педагогический университет»

Институт менеджмента и экономической  безопасности.

 

 

 

Контрольная работа

По дисциплине: «Оценка стоимости земли»

Тема Правовое регулирование земельного рынка в РФ.

 

                                        Работу выполнила:

                                                                                                   Студентка(Ф.И.О.)Китун Е.С.

Группа ВП-320САУ

Проверила: Бикметова

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Екатеринбург

2013 г.

 

 

Содержание

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬНОГО РЫНКА В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

1.1 ЗЕМЕЛЬНЫЙ РЫНОК И ЕГО ОСОБЕННОСТИ

 

Оценщики  рассматривают стоимость в контексте  рынков недвижимости, поэтому исследование рынка является важной частью процедуры  оценки. Рынки недвижимости отличаются от рынков других товаров и услуг  экономическими характеристиками и  поведением покупателей и продавцов, а также характеристиками находящихся  в обороте товаров. Рынки недвижимости подразделяются на сегменты исходя из различий между типами недвижимости и их привлекательности для различных  участников рынка.

На  все рынки недвижимости оказывают  влияние поведение, мотивация и  взаимодействие покупателей и продавцов  недвижимости, которые могут в  свою очередь быть подвержены влиянию  со стороны многих социальных, экономических, государственных и экологических  факторов. Исследование рынков недвижимости может проводиться с точки  зрения характеристик местоположения, конкуренции, а также спроса и  предложения, которые относятся  к общим условиям рынка недвижимости.

В процессе определения стоимости земли (в  частности, рыночной стоимости) знание оценщиком земельного рынка позволяет  ему выработать критерии для изучения, отбора и интерпретации сопоставимости других земельных участков. Чтобы  определить рыночную стоимость, оценщику необходимо идентифицировать и проанализировать земельный рынок или рынок  недвижимости в целом, оказывающие  влияние на стоимость оцениваемого земельного участка.

Рынок земли является частью рынка недвижимости и включает объекты, субъекты, а также правовые нормы, регулирующие земельные отношения.

Земельный рынок является основой для рынка  строительства и реконструкции  объектов недвижимости и бизнеса, поэтому  он во многом определяет возможности  их роста.

Наличие системы законодательных актов, регулирующих земельные отношения, является признаком развитого рынка.

Неотъемлемым  условием определения рыночной стоимости  недвижимости является анализ особенностей функционирования рынка недвижимости в целом и земельного рынка  в частности, которые оказывают  существенное влияние на поток доходов  за период владения, уровень риска  инвестирования и возможную цену продажи земельного участка на конкретную ее дату в будущем.

Спрос и предложение на земельные участки формируются под влиянием многочисленных факторов, которые можно разделить на четыре группы.

Первая  группа — экономические факторы, зависящие от макроэкономического состояния и экономической ситуации в регионе. На величину спроса на землю прежде всего влияют:

• уровень занятости населения;
• величина доходов и цен;
• доступность внешних источников финансирования (степень развития ипотеки, стоимость кредита);
• издержки по оформлению и регистрации сделок. На величину предложения земли оказывают влияние:
• число предлагаемых участков земли;
• затраты на освоение и производство строительных работ;
• налоги с продаж.

Вторая  группа — социальные и демографические  факторы:

• численность и плотность населения в данном регионе;
• возрастной и профессиональный состав; и миграция населения, размер семьи и др.

Третья  группа — факторы, обусловленные  государственным регулированием рынка  земли:

• правовое регулирование земельного рынка на федеральном и региональном уровне;
• территориально-экономическое зонирование;
• политика государства в области налогообложения, ценообразования, кредитования, инвестиций.

Четвертая группа — факторы, отражающие физические характеристики участка и влияние окружающей среды (местоположения):

• природно-климатические условия, продолжительность времен года, водный режим;
• физические характеристики участка (тип почвы, рельеф, форма участка);
• подверженность района местоположения земельного участка негативным воздействиям:
• природных факторов: затопления, засуха, оползни, землетрясения, сильные ветры, чрезмерная влажность,
• экологических факторов: изменение химических свойств атмосферы, почвы и воды, электромагнитное и радиационное излучение, повышенный уровень шума, изменение естественной освещенности и др.,
• несовместимых вариантов землепользования, например промышленная зона, находящаяся рядом с жилой застройкой.

При кадастровой  оценке земель поселений учитывается  влияние следующих групп факторов:

• удаленность участка от центра города, объектов культуры и бытового обслуживания общегородского значения;
• обеспеченность централизованным инженерным оборудованием и благоустройством территории, транспортная доступность к местам приложения труда;
• уровень развития сферы культурно-бытового обслуживания населения в пределах участка, микрорайона, квартала;
• историческая ценность застройки, эстетическая и ландшафтная ценность территории;
• состояние окружающей среды, санитарные и микроклиматические условия;
• инженерно-геологические условия строительства и степень подверженности территории разрушительным природным и антропогенным воздействиям;
• рекреационная ценность территории.

Сложность анализа спроса зависит от целевого использования земельного участка  и возрастает по мере перехода от незастроенных  участков к уже освоенным городским  территориям.

Кроме вышеперечисленных объективных (внешних) факторов, спрос на городские земли подвержен воздействию и субъективных факторов (вторичный спрос). К ним относятся: особый интерес покупателей к данному объекту, который объясняется, например интересом к примыкающему участку земли, воздействие рекламы, особые условия продавца или покупателя (ограничения во времени, схемы финансирования сделки и др.), стремление покупателя к монополии на данном сегменте рынка.

Соотношение спроса и предложения определяет текущий уровень цен на земельные  участки. На земельном рынке возможны три ситуации. Если спрос равен  предложению, то цены близки к общественно-нормальному  уровню. Когда спрос превышает  предложение, появляются спекулятивные  ожидания, и цены продажи земельных  участков растут. Возникает опасность  протекционизма и коррупции. Наконец, если предложение превышает спрос, то цены снижаются, и земельный рынок  приходит в депрессивное состояние.

Соотношение спроса и предложения как основа механизма рыночного саморегулирования  объясняет большие различия в  цене земельных участков в зависимости  от их целевого назначения, разрешенного использования и местоположения, т.е. находящихся в населенных пунктах или за их пределами, в центре или на окраине городов.

Вследствие  неразвитости земельного рынка в  России и наличия многочисленных ограничений на всех уровнях административной власти цены на земельные участки  не всегда в полной мере отражают соотношение  спроса и предложения.

Основные  цели и направления анализа земельного рынка. Анализ рынка обеспечивает основу для определения наиболее эффективного использования недвижимости. Максимальная эффективность существующего земельного участка или будущего строительного объекта для конкретного вида пользования может быть определена только после того, как будет доказано, что имеется соответствующий уровень рыночного спроса для данного вида использования. Углубленный анализ рынка дает развернутое описание спроса. Подобные исследования могут определять ключевые маркетинговые стратегии для существующей или проектируемой недвижимости, специфицировать характеристики дизайна или прогнозировать долю рынка, которую она может занять.

Рыночная  стоимость земельного участка в  значительной степени определяется его конкурентным потенциалом на рынке. Знакомство с характеристиками оцениваемой недвижимости усилит возможности  оценщика идентифицировать конкурирующие  объекты и понять сравнительные  преимущества и недостатки, которые  имеются у оцениваемого земельного участка. Понимание экономических  условий, их влияния на различные  сегменты рынка недвижимости и состояние  этих сегментов позволит оценщику точнее оценить внешние факторы, оказывающие  влияние на стоимость земли. Таким  образом, рыночный анализ позволяет  получить важнейшую информацию, необходимую  для определения стоимости с  помощью трех подходов к оценке стоимости  земельных участков.

Анализ  общего состояния земельного рынка  проводится по следующим направлениям.

Цели  анализа земельного рынка:

• уровень цен;
• состояние рынка;
• доступность и ликвидность земельных участков;
• эффективность инвестиций в земельные участки. Направления анализа земельного рынка:
• сегментирование земельного рынка;
• цены на объекты-аналоги;
• влияние важнейших параметров на цену;
• прогноз цен на объекты инвестиций;
• влияние местоположения на цену;
• законодательная и нормативная база;
• предложение, спрос и количество сделок;
• оценка ликвидности;
• поток доходов;
• экономическая и макроэкономическая ситуация;
• прогнозирование состояния рынка.

 

1.2 ПРАВОВОЙ РЕЖИМ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

 

Для установления оцениваемых прав на земельный участок  в процессе оценки необходимо четко  определить содержание понятий «земельные отношения» и «правовой режим  земельного участка».

Земельные отношения — отношения между органами государственной власти, органами местного самоуправления, юридическими лицами, гражданами по поводу владения, пользования и распоряжения землями, а также по поводу государственного управления земельными ресурсами.

Земельные отношения имеют особый юридический  статус и регулируются конституционными нормами и гражданским законодательством, а также земельным, лесным, экологическим  и другими кодексами.

Земельное законодательство согласно Конституции РФ (ст. 72) отнесено к совместному ведению Российской Федерации и субъектов РФ. Земельное законодательство состоит из Земельного кодекса, федеральных законов и принимаемых в соответствии с ними законов субъектов РФ.

Нормативно-правовые акты, содержащие нормы земельного права, образуют следующую систему.

1. Международные нормативно-правовые акты:

а) договоры;

б) конвенции;

в) декларации.

Если  международным договором Российской Федерации установлены иные правила, чем предусмотренные Земельным  кодексом РФ, то применяются правила  международного договора.

2. Федеральные нормативно-правовые акты:

а) Конституция Российской Федерации;

б) федеральные законы (Земельный кодекс Российской Федерации; Федеральный закон от 25 октября 2001 г. № 137 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»; Федеральный закон от 2 января 2000 г. № 28 «О государственном земельном кадастре» и др.);

в) федеральные подзаконные акты:

• указы Президента РФ,
• постановления Правительства РФ («Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков» от 11 ноября 2002 г. № 808; «О государственной кадастровой оценке земель» от 25 августа 1999 г. № 945; «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель» от 8 апреля 2000 г. № 316 и др.),
• распоряжения, инструкции, письма, решения Верховного суда РФ и иные акты.

3. Региональные  нормативно-правовые акты (например, в Москве):

а) законы Москвы (от 14 мая 2003 г. № 27 «О землепользовании и застройке в городе Москве» и др.);

б) подзаконные акты:

• постановления (Правительства Москвы от 27 июля 2004 г. № 522-ПП «О порядке проведения оценок стоимости земельных участков, находящихся в государственной собственности на территории города Москвы, и утверждении методики расчета размера платы за право на заключение договора аренды земельного участка» и др.),
• распоряжения,
• решения,