Оборот земель сельскохозяйственного назначения

Государственная регистрация прав на земельные участки происходит в десятидневный срок с момента поступления в орган государственной регистрации с момента поступления в орган государственной регистрации прав на земельный участок всех необходимых документов о правах на земельный участок. О произведенной государственной регистрации прав на земельный участок выдается удостоверение с указанием в нем даты и номера регистрационной записи, сведений о регистраторе или совершении записи о государственной регистрации.

При государственной регистрации сделки с земельным участком, не влекущим за собой отчуждение земельного участка, документ продавца о правах на землю подлежит сдаче в орган государственной регистрации прав на земельный участок. [48]

Специальная регистрация прав на землю осуществляется органами по земельным ресурсам и землеустройству (то есть земельным комитетом). Земельный комитет проводит землеустройство, определение границ, устанавливает и выдает документы на них.

Если до государственной регистрации перехода права собственности на соответствующий земельный участок сельскохозяйственного назначения по сделке, совершенной с нарушением преимущественного права покупки субъекту Российской Федерации или органу местного самоуправления регистратору прав на недвижимость и сделок с ней становится известно о нарушении вышеназванного преимущественного права, то регистратор обязан отказать в регистрации, а также известить компетентный орган власти субъекта Российской Федерации или муниципального органа о нарушении их преимущественного права на покупку земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения. Однако, если о таком нарушении данному регистратору становится известно уже после регистрации перехода права собственности ненадлежащему покупателю, то регистратор должен ограничится извещением соответствующего органа государственной или муниципальной власти, но аннулировать регистрацию перехода права регистратор в этом случае не вправе. [49]

Регистрация ограничений (обременения) права, ипотеки, аренды или иной сделки с землей возможно только при наличии государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре.

Государственная регистрация ипотеки производится на основании заявления залогодателя после государственной регистрации права залогодателя на земельный участок. К заявлению прилагается договор об ипотеке вместе с указанными в договоре документами. Отказ может быть в случае, если содержание договора об ипотеке или прилагаемых к нему необходимых документов не соответствуют требованиям государственной регистрации или ипотеке данного земельного участка не допускается по законодательству РФ. Регистрационная запись об ипотеке исполняется на основании заявления залогодержателя, заявления залогодателя с приложением документов об исполнении основного договора либо на основании вступившего в силу судебного решения. [50]

2 Правовое регулирование долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения

2.1 Понятие земельной доли

В соответствии со Ст.15 под земельной долей понимается доля в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения. [51]

Б.В. Ерофеев, раскрывая понятие земельной доли указывает, что «земельная доля» - это условная часть права на один и тот же земельный участок, принадлежащий нескольким лицам; не отграниченная на местности, имеющая целевое назначение, усредненное количественное и качественное выражение в праве общей собственности на землю.[52]

С. А. Боголюбов считает, что в соответствии с указанными нормативными актами земельная доля представляет собой рассчитанное в гектарах или балло-гектарах количе­ство земельной площади, приходящейся на одного члена (участника) сельскохозяйственной организации (предприятия).[53]

В соответствии с п. 1 ст. 1043 ГК РФ внесенное товарищами имущество, которым они обладали на праве собственности, а также произведенная в результате совместной деятельности продукция и полученные от такой деятельности плоды и доходы признаются их общей долевой собственностью, если иное не установлено законом или договором простого товарищества либо не вытекает из существа обязательства. Нормы статей 1043 - 1054 ГК РФ наделяют каждого участника простого товарищества правом на участие в управлении общими делами, на долю в праве на общее имущество и на получение части прибыли. Участники долевой собственности на земельный участок в соответствии с п.1 статьи 247 ГК РФ осуществляют владение и пользование имуществом (земельным участком) по соглашению всех ее участников, а при не достижении согласия - в порядке, установленном судом. Использование участниками общей долевой собственности общего имущества имеет своей целью извлечение доходов (в различной форме) из его использования. Учитывая вышеизложенное, целесообразно предполагать, что земельная доля определяется как обязательное право – право участника (члена) сельскохозяйственной коммерческой организации на выдел на местности земельного участка определенного размера и качества из земель сельскохозяйственного назначения, используемых сельскохозяйственной коммерческой организацией, с последующим закреплением его на одном из вещных прав, предусмотренных действующим законодательством. [54]

2.2 Правовой механизм определения земельных долей

Детальный порядок расчета и предоставления земельных долей, а также распоряжения земельными долями определен Постановлением Правительства Российской Федерации от 1 февраля 1995 г «О порядке осуществления прав собственников земельных долей и имущественных паев».[55]

При определении земельных долей (паев) работников (членов) хозяйств устанавливается площадь земель, подлежащих распределению, и численность лиц, имеющих право на получение этой доли. Собрание трудового коллектива принимает решение о перечне лиц, имеющих право на получение земельной доли.

На получение в собственность земельных долей имеют право:

– работники сельскохозяйственной коммерческой организации (предприятия), в том числе уволенные из этой организации по сокращению численности работников после 1 января 1992 г, а также временно отсутствующие (военнослужащие срочной службы, стипендиаты хозяйства, женщины, находящиеся в отпуске по беременности, родам, уходу за ребенком). В их число не включаются работники временные, сезонные, работающие по гражданско-правовым договорам, совместители;

– пенсионеры, вышедшие на пенсию в данной сельскохозяйственной организации (или той, которая располагалась на этих землях до реорганизации) и проживающие на ее территории;

– лица, занятые в социальной сфере на селе работники организаций здравоохранения, культуры, быта, связи, торговли и общественного питания, образования, расположенных на территории сельскохозяйственной организации;

– наследники лица, имевшего право на получение в собственность земельной доли, но умершего к моменту выдачи свидетельства (в течение установленного срока исковой давности).

Важно подчеркнуть, что перечисленные лица имеют право на первичное получение земельной доли только в одной сельскохозяйственной организации.

Размер индивидуальной земельной доли устанавливается независимо от трудового вклада и стажа работы и определяется в натуральном и стоимостном выражении. [56]

Разделу на земельные доли подлежат все сельскохозяйственные угодья хозяйства за исключением земельных участков:

- включенных в фонд перераспределения земель;

- переданных в ведение сельских, поселковых, городских Советов народных депутатов, в том числе земель приусадебного фонда, участков, занятых сенокосами и пастбищами общественного пользования;

- переданных данному хозяйству в аренду;

В хозяйствах, где земельная доля работников и пенсионеров превышает среднерайонную норму, передаваемую гражданам бесплатно, площади сельскохозяйственных угодий сверх этой нормы передаются в фонд перераспределения земель. Не подлежат распределению на доли земли, занятые под дорогами общего пользования. [57]

Размер земельной доли рассчитывается в гектарах и баллогектарах.

Так, размер земельной доли в гектарах рассчитываются путем деления общей площади сельскохозяйственных угодий, переданных в общую собственность участников (членов) сельскохозяйственной организации на число лиц, имеющих право на получение в собственность земельных долей. Общая площадь земельных доле определяется по данным инвентаризации, а при их отсутствии – по государственному акту.

Если площадь земельных угодий, выделенных коллективу хозяйства в собственность бесплатно, окажется меньше площади прежних земельных угодий, члены коллектива имеют приоритетное право выкупить или арендовать оставшиеся участки.

Для избегания потенциально возможного излишнего дробления землепользования и соблюдения принципа социальной справедливости целесообразно при выделении земельных долей некоторым категориям работников, заведомо не желающим вести индивидуальное производство на земле (например, пенсионерам, не имеющим наследников в данном хозяйстве), изначально предусматривать компенсацию земельной доли имущественной. [58]

Владелец имущественной и земельной долей может использовать их следующими способами:

- получить земельный участок и другие средства производства в размерах своих долей при выходе из хозяйства с целью ведения индивидуального производства;

- внести их в уставной капитал акционерного общества, если хозяйство или его часть в него реорганизуется;

- внести их в качестве вступительного пая в производственный кооператив (коллективное предприятие), если хозяйство или его

часть в него реорганизуется;

- продать их целиком или частично другим владельцам долей;

- передать по наследству как имущество в рамках действующего законодательства. [59]

Собственники земельных долей имеют право на выдел земельного участка в натуре как для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, так и для расширения до установленной нормы участка, используемого под личное подсобное хозяйство и индивидуальное жилищное строительство.

Для выделения одной или нескольких земельных долей в натуре в любых правомерных целях собственники земельных долей подают заявления в администрацию района (города) на имя представителей сособственников земельного участка или на имя руководителя сельскохозяйственной организации, которая использует земельный участок.

Не позднее чем через месяц со дня подачи заявления «о выделении земель в счет долей» должно состояться собрание собственников земельных долей или их представителей, которое принимает решение о местоположении земельных участков, предоставляемых заявителям в счет выделяемых земельных долей. В решении перечисляются земельные массивы, урочища и поля, на которых заявителям предлагается выбрать себе земельный участок, или предлагаются конкретные земельные участки. Такое решение должно быть принято единогласно. Единогласие считается достигнутым, если в течение месяца со дня уведомления каждого сособственника о местоположении земельных участков, предоставляемых в счет выделяемых земельных долей, или способе его определения заявители и внутрихозяйственная комиссия по приватизации земли и реорганизации не получили возражений в письменной форме ни от кого из сособственников.

Если между сособственниками и заявителями достигнуто согласие по вопросу выделения земельных участков в счет долей, то оформляется протокол о выделении земельных участков, который представляется в районный комитет по земельным ресурсам и землеустройству и служит основанием для выноса в натуру границ земельных участков. [60]

При наличии разногласий между сособственниками и заявителями или между несколькими заявителями по поводу выделения земельных участков, а также при отсутствии согласия о способе определения местоположения этих участков решение принимает орган местного самоуправления при участии комитетов по земельным ресурсам и землеустройству.

Заключение

На основании проведенного исследования оборота земельных участков сельскохозяйственного назначения поставленные задачи были выполнены. Можно сделать вывод о том, что в настоящее время актуальность упорядочения правового регулирования рассматриваемых отношений постоянно возрастает и выявленные проблемы требуют скорейшего разрешения.

В юридической литературе не сложилось единого представления о правовой природе оборота земельных участков сельскохозяйственного назначения, что обуславливается особым предметом таких отношений — земельным участком сельскохозяйственного назначения, который представляет не только имущественную, но и социальную, политическую и иную публичную ценность.

В регулировании данных отношений задействовано множество нормативных актов различной отраслевой принадлежности и уровня организации власти. Основной проблемой выступает наличие множества коллизий между ГК РФ и ЗК РФ. Исходя из анализа законодательства можно сделать вывод о продолжающемся становлении данной сферы, и необходимости его дальнейшего совершенствования в целях устранения противоречивости и неполноты.

Прежде всего, необходимо признать исключительно гражданско-правовую природу имущественных отношений с земельными участками вообще и сельскохозяйственного назначения в частности, и соответственно преимущество ГК РФ над ЗК РФ в части регулирования рассматриваемых вопросов.

Исходя из обобщения законодательства и практики его применения, можно сделать вывод о том, что участие в обороте такого объекта как земельный участок сельскохозяйственного назначения в основном зависит от его индивидуальных особенностей и определяется множеством характеристик, основными из которых выступают: прохождение государственного кадастрового учета, определение конкретного вида разрешенного использования, через качественные характеристики, оборотоспособность и размер.