Особенности купли-продажи земельных участков в современной России

Особенности купли-продажи  земельных участков в современной  России.

 

Введение………………………………………………………………………....3

1.Общие положения о договоре купли - продажи земельных участков. Нормативно-правовое регулирование………………………………………..5

2. Основные положения  договора купли-продажи земельных  участков….10

3. Существенные условия  договора купли-продажи земельных  участков..13

Заключение……………………………………………………………………...18

Список использованной литературы…………………………………………20

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

 

Земля – являясь источником всякого богатства, представляет особую ценность для человеческого общества. Она является единственным местом обитания всех поколений людей выполняет функцию пространственного базиса для размещения и развития отраслей производства.

Среди материальных условий, необходимых для производственной деятельности людей, особое место принадлежит  земле с ее почвенным покровом, недрами, лесами и водами. По сравнению  с иными природными ресурсами  земля выполняет наиболее широкие  и значимые функции в системе  общественных отношений, поэтому вопросы, связанные с правомерным использованием и охраной земель являются на сегодняшний  день одними из наиболее актуальных.

Кроме того, земля, являясь  недвижимостью, играет огромную роль в  экономике любой страны, Российская Федерация не исключение. На рынке недвижимости земельный рынок занимает не менее важное место. Но количество сложных моментов и нюансов связанных с определением самого земельного участка как такого, определением субъектов сделки купли - продажи земельного участка, их прав, обязанностей и ответственности осложняют процесс переговоров, заключения и исполнения договора купли продажи земельного участка. И здесь не до конца проработанная законодательная база является основной проблемой. Процесс становления законодательства, регулирующего отношения по продаже земли, не завершен, перманентно принимаются новые нормативные правовые акты, вносятся изменения и дополнения в уже имеющий правовой массив. При этом сами нормы, подчиняясь сложившимся взглядам о системе права, часто формируются под знаком отраслевой принадлежности и изначально не гармонизированы, в частности, нормы гражданского и земельного законодательства порою противоречат друг другу, если не прямо, то в контексте правового механизма. При этом не представляется возможным утверждать, что законодательные новеллы последних лет осмыслены с должной полнотой в юридической науке.

Задачи законодателя и  правоприменительных органов значительно  усложняются и в связи со значительной спецификой самих объектов -земельных участков. Здесь приходится учитывать единство земли как таковой и ее влияние на всю сферу жизнедеятельности населения, с одной стороны, и уникальность каждого отдельного земельного участка, с другой. Многообразие функциональных характеристик земельного участка, нередко с противоположной направленностью (земля и товар, и социально-политический компонент государства, она объект с правовым режимом недвижимости, но и сама служит основанием для других объектов недвижимости), приводит к необходимости учитывать структурированность земельного участка как объекта гражданских правоотношений, но это удается не всегда.

Существенно, также, что интенсивная  хозяйственная политика, меры по обеспечению  населения полноценным жилищным фондом, необходимость размещения новых  производств и объектов социальной инфраструктуры, а также сопряженные  факторы в самом кратчайшем времени  лишь увеличат потребность в земельных  площадях самого различного назначения и тем самым лишь обострят проблемы оборота земли.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Общие положения  о договоре купли - продажи земельных участков. Нормативно-правовое регулирование

Договор купли-продажи земельного участка – это разновидность  договора купли-продажи отдельных  объектов недвижимости. Данный договор регламентируют ст. 549-558 ГК РФ. Нормы, касающиеся купли-продажи отдельных объектов недвижимости, содержатся также в Жилищном кодексе, Земельном кодексе, Законе "Об акционерных обществах".

Поскольку указанные договора относятся к той разновидности юридических фактов, которая именуется сделками, значит они представляют собой действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Земельное законодательство регулирует совершения договоров по отчуждению (в том числе и купли-продажи) земельных участков. Так п. 5 ст. 1 ЗК РФ закрепляет принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Содержание этого принципа, в частности, реализовано в ст. 35 ЗК РФ.

Земельный кодекс РФ запрещает  раздельное отчуждение зданий, строений и сооружений без одновременного отчуждения земельного участка и  соответственно земельного участка  без здания, строении и сооружении в тех случаях, когда земля  и иная недвижимость на ней принадлежат  одному и тому же лицу (п. 4 ст. 35 3К).

 Из правила есть  два исключения. Возможно, отчуждение  части здания или строения, которая  не может быть выделена в  натуре вместе с частью участка,  без земельного участка. Можно  также совершить сделку по  отчуждению здания или строения  без земли, если земельный участок  изъят из оборота.

Когда здание или сооружение и земельный участок являются объектом права собственности одного и того же лица, последствием отчуждения доли в праве собственности на объект недвижимости является одновременное отчуждение доли и в праве собственности на земельный участок. В этом случае размер указанной доли в права собственности на землю пропорционален доле в праве собственности на объект недвижимости, находящийся на данном земельном участке.

Порядок совершения договоров продажи недвижимости, к которым относятся договоры купли-продажи земельного участка, регулируется § 7 гл.  30 ГК РФ. По договору продажи земельного участка продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (п. 1 ст. 549 ГК).

 Как и всякий договор  купли-продажи, договор продажи  недвижимости является консенсуальным, возмездным, взаимным.

 Предмет договора продажи  недвижимости включает два рода  объектов:

1) продаваемое недвижимое  имущество;

2) действия сторон соответственно  по передаче, принятию и оплате  продаваемого недвижимого имущества.

 Особенностью договора, которая предусмотрена земельным  законодательством, является то, что предметом купли-продажи могут  быть только те земельные участки,  которые прошли государственный  кадастровый учет (ст. 37 ЗК).

В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор купли-продажи участка  должен быть заключен в письменной форме. При этом должен быть составлен  один документ, подписанный сторонами. Если форма договора купли-продажи  не соблюдена, это влечет его недействительность.

Переход права собственности  на земельный участок по договору к покупателю подлежит государственной  регистрации (ст. 551 ГК). Порядок государственной  регистрации предусмотрен Федеральным  законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О  государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

 Практический смысл  и значение специальных правил, регулирующих договор продажи  недвижимости, предопределены тем,  что объекты недвижимости неотрывны  от места их нахождения, а договоры  их продажи могут совершаться  в любом другом месте. Участникам  имущественного оборота при заключении  подобного рода сделок необходимо  точно знать правовое положение  приобретаемого конкретного объекта,  в частности: не обременено  ли данное имущество правами  третьих лиц; является ли продавец  здания, сооружения, иного объекта  недвижимости собственником соответствующего  земельного участка и т.п. Эта  цель и достигается путем введения  обязательной государственной регистрации  прав на недвижимое имущество.

 В чем состоит юридическое  значение государственной регистрации  перехода права собственности  на земельный участок к покупателю? Покупатель становится собственником  приобретенного земельного участка  только после государственной  регистрации. Это условие применяется  и в тех случаях, когда стороны  договора купли-продажи исполнили  условия договора до государственной  регистрации перехода права собственности,  что не является основанием  для изменения их отношений  с третьими лицами.

 Если одна из сторон  уклоняется от государственной  регистрации перехода права собственности  на недвижимость, суд вправе по  требованию другой стороны вынести  решение о государственной регистрации перехода права собственности, в этом случае сторона, которая необоснованно уклоняется от государственной регистрации, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в регистрации.

 Следует особо подчеркнуть,  что ст. 550 ГК РФ не требует  нотариального удостоверения договора  купли-продажи земельного участка.  Это объясняется тем, что в  настоящее время существует система  государственной регистрации прав  на недвижимое имущество и  сделок с недвижимостью. В то  же время, если стороны изъявляют  желание нотариально удостоверить  договор купли-продажи земельного  участка, для этого не существует никаких препятствий. Нотариальное удостоверение договора осуществляется в соответствии с Основами законодательства РФ о нотариате от 11 февраля 1993 г. N 4462-1 (с изм. и доп. от 30 декабря 2001 г.).

 Важно обратить внимание  на коллизию норм гражданского  и земельного законодательства. Так, ст. 553 ГК РФ разрешает продажу  земельного участка без находящихся  на нем зданий, строений и сооружений. В тех случаях, когда земельный  участок, на котором находится  принадлежащее продавцу здание, сооружение или другая недвижимость, продается без передачи в собственность  покупателя этой недвижимости, за  продавцом сохраняется право  пользования той частью земельного  участка, которая занята недвижимостью  и необходима для ее использования.  В случае, если условия пользования соответствующей частью земельного участка договором его продажи не определены, продавец сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования в соответствии с ее назначением. Эти нормы гражданского законодательства не могут сейчас применяться, так как противоречат положениям п. 4 ст. 35 ЗК РФ, о чем говорилось выше.

Порядок купли-продажи гражданами Российской Федерации земельных  участков, утвержденный постановлением Совета Министров - Правительства РФ от 30 мая 1993 г. N 503 (п. 6), предусматривает, что к купчей должен прилагаться  план участка. Купчая без прилагаемого к ней плана участка не подлежит регистрации. При отсутствии плана  участка он изготавливается за счет средств продавца или покупателя по соглашению между ними.

11 июня 1993 г. Роскомземом  утверждены Технические требования  к плану земельного участка.  План участка составляется, как  правило, в общегосударственной  системе координат. Для надежного  закрепления границ участка на  местности устанавливаются межевые  знаки. В качестве межевого  знака может служить специально  оформленная точка границы участка или другой объект. С разрешения комитетов по земельным ресурсам и землеустройству субъектов Федерации допускается составлять план участка в местной системе координат, единой на населенный пункт, дачный поселок, садоводческое товарищество. На плане участка должны быть, в частности, показаны пункты государственной, геодезической сети и межевые знаки или направления на эти знаки, если они расположены за пределами участка; жилые и хозяйственные постройки с указанием их этажности; инженерные сети (электролинии, газопровод, водопровод и т.п.), если они являются объектами права собственности иных физических или юридических лиц; границы частей участка с ограничениями в использовании земель.

 

 

 

    

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Основные положения  договора купли-продажи земельного участка

Теперь более подробно изучим сам договор купли-продажи  земельного участка. Договор купли-продажи  земельного участка - наиболее распространенный вид договора на приобретение права  собственности на землю.

Форма договора купли-продажи  земельного участка может быть простой или нотариальной (по желанию сторон), так как обязательного нотариального удостоверения договора купли продажи земли гражданское законодательство не предусматривает. Обязательное нотариальное удостоверение договора купли продажи земельного участка предусмотрено лишь для договоров ренты и пожизненного содержания с иждивением. Несоблюдение установленной законом формы договора купли продажи земельного участка влечет его недействительность.

Обязательная государственная  регистрация договора, именно договора, по отчуждению земельного участка предусматривается  только для договора дарения земельного участка и договора ренты, предусматривающего отчуждение земельного участка под  выплату ренты. Иные договоры отчуждения земельных участков, в том числе  типовой договор купли-продажи  земли сами по себе не подлежат обязательной государственной регистрации. Однако обязательной является государственная  регистрация перехода права собственности  от продавца к покупателю. Таким  образом, применительно к договору купли продажи земельного участка  момент заключения договора не совпадает  с моментом возникновения права  собственности у покупателя (со дня  государственной регистрации права  собственности).