Порядок набуття права оренди земель в Україні фізичними та юридичними особами

Міністерство  освіти і науки, молоді та спорту України

Одеська державна академія будівництва та архітектури

Факультет економіки та управління у будівництві

Кафедра землеустрою  та кадастру

 

 

 

Курсова робота

з дисципліни   «Земельно-правовий процес»

на тему:

« Порядок набуття права оренди земель в Україні фізичними та юридичними особами »

 

 

 

 

                                                                                       Виконала:

                                                                                                              студентка гр.  ЗтК – 504

                                                                                       Вакар І. В.

                                                                                         Перевірив:

                                                                                                     доц. Хропот С. Г. 

                                                                                                             

 

 

 

Одеса – 2012

 

План

 

Вступ. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . стор. 3

1. Правові засади оренди землі. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . стор. 6

2. Суборенда земельних ділянок. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . стор. 9

3. Порядок набуття права оренди земель. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . стор. 10

4. Договір оренди земельної  ділянки. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . стор. 15

5. Права та обов’язки орендодавців і орендарів. . . . . . . . . . . . . . . . . . . стор. 19

Висновки. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . стор. 23

Схема «Порядок набуття права оренди земель в Україні фізичними та юридичними особами» . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .  стор. 24

Використана література. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .  стор. 25

 

 

Вступ

 

 Завданням оренди землі є регулювання відносин з метою створення 
умов для раціонального користування земельною ділянкою, забезпечення захисту прав орендарів та орендодавців. 
       Оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. 
       Відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним 
Кодексом України, Цивільним кодексом України, Законом України «Про оренду землі», законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі 
       Відносини, пов'язані з орендою земельних ділянок, на яких розташовані цілісні майнові комплекси підприємств, установ і організацій державної або комунальної власності, а також заснованих на майні, що належить Автономній Республіці Крим, та їх структурних підрозділів, регулюються Законом України «Про оренду землі» з урахуванням особливостей, передбачених Законом України «Про оренду державного та комунального майна». 
       Земельні ділянки можуть передаватися в оренду громадянам та юридичним особам України, іноземним громадянам та особам без громадянства, іноземним юридичним особам, міжнародним об’єднанням і організаціям, а також іноземним державам. 
       Об’єктами оренди є земельні ділянки, що перебувають у власності громадян, юридичних осіб, комунальній або державній власності. 
       Земельна ділянка може передаватися в оренду разом з насадженнями, будівлями, спорудами, водоймами, які знаходяться на ній, або без них. 
       Орендодавцями земельних ділянок є громадяни та юридичні особи, у власності яких перебувають земельні ділянки або уповноважені ними особи. 
       Орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у комунальній власності, є сільські, селищні, міські ради в межах повноважень визначених законом. 
       Орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у спільній власності територіальних громад, є районні, обласні ради та Верховна Рада Автономної Республіки Крим у межах повноважень, визначених законом. 
       Орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у державній 
власності, є районні, обласні, Київська і Севастопольська міські державні адміністрації, Рада міністрів Автономної Республіки Крим та Кабінет Міністрів України в межах повноважень, визначених законом. 
       Орендарями земельних ділянок є юридичні або фізичні особи, яким на підставі договору оренди належить право володіння і користування земельною ділянкою. 
       Орендарями земельних ділянок можуть бути:  
   а) районні, обласні. Київська і Севастопольська міські державні адміністрації, Рада міністрів Автономної Республіки Крим, та Кабінет Міністрів Україні, в межах повноважень, визначених законом; 
   б) сільські, селищні, міські, районні та обласні ради, Верховна Рада Автономної Республіки Крім у межах повноважень, визначених законом; 
   в) громадяни і юридичні особи України,іноземці та особи без громадянства, іноземні юридичні особи, міжнародні об'єднання та організації, а також іноземні держави. 
       Громадяни власники сертифікатів на право на земельну частку (пай) до виділення їм у натурі (на місцевості) земельних ділянок мають право укладати договори оренди земель сільськогосподарського призначення, місце розташування яких визначається з урахуванням вимог раціональної організації території і компактності землекористування, відповідно до цих сертифікатів з дотриманням вимог Закону «Про оренду землі».  
       Після виділення в натуру (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв) договір оренди землі переукладається відповідно до державного акта на право власності на земельну ділянку на тих самих умовах, шо і раніше укладений,і може бути змінений лише за згодою сторін. Припинення дії договору оренди допускається лише у випадках, визначених Законом. [1, стор. 98-100]

 

1.   Правові засади оренди землі

     Орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, Законом "Про оренду землі" та іншими законами України і договором оренди землі. 
       У разі набуття права оренди земельної ділянки на конкурентних засадах підставою для укладення договору оренди є результати аукціону. 
       У разі  дострокового  припинення  договору  оренди  землі  за ініціативою  орендодавця  земельної ділянки (крім   дострокового припинення  договору  оренди  у  зв'язку  з невиконанням орендарем своїх  обов'язків),  право  оренди  якої  набуто  за  результатами аукціону,   орендодавець  відшкодовує  орендарю  витрати  на  його набуття у строки, визначені умовами договору та законом, і збитки, які  понесе  орендар  внаслідок  дострокового  припинення договору оренди, якщо інше не передбачено договором оренди.

       Земельна ділянка, обтяжена заставою, може бути передана оренду в разі згоди заставодержателя. 
       Право на оренду земельної ділянки переходить після смерті 
фізичної особи-орендаря, якщо інше не передбачено договором оренди, до спадкоємців, а в разі їх відмови чи відсутності таких спадкоємців - до осіб, які використовували цю земельну ділянку разом з орендарем і виявили бажання стати орендарями в разі, якщо це не суперечить вимогам Земельного кодексу України та Закону «Про оренду землі». 
       У разі засудження фізичної особи-орендаря до позбавлення волі або обмеження його дієздатності за рішенням суду право на оренду земельної ділянки переходить до одного з членів його сім’ї, який виявив бажання і може відповідно до закону стати орендарем, а в разі його відмови або відсутності таких – до осіб, яки використовували цю земельну ділянку разом з орендарем, за їх згодою, якщо це не суперечить вимогам Земельного кодексу України та Закону «Про оренду землі».  
     До  особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю  або  споруду,  що  розташовані  на  орендованій земельній ділянці,  також  переходить  право  оренди на цю земельну ділянку. Договором,  який  передбачає  набуття  права власності на житловий будинок,   будівлю   або   споруду, припиняється  договір оренди земельної  ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки,  на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда. [4, розділ I, ст. 5 - 7]

  Все законодавство, що становить сучасну правову базу оренди земель, можна умовно поділити на групи: загальне законодавство, на основі якого здійснюється функціонування і розвиток усіх правових інститутів; галузеве (зокрема, земельне, аграрне, екологічне, цивільне та ін.) законодавство, яке закріплює певні однорідні суспільні відносини та має на меті їх врегулювання і поряд з цим визначає основні засади земельних орендних відносин; спеціалізоване земельне законодавство про оренду земель. 
      Центральне місце у системі законодавства про оренду земель поряд із    ст. 93 “Право оренди земельної ділянки” ЗК України і має в основному бланкетний характер, посідає спеціальне законодавство про оренду земель, серцевиною якого є Закон України “Про оренду землі”. Це спеціалізований нормативно-правовий акт вищої юридичної сили, який визначає правові, організаційні, економічні та соціальні умови оренди земель в Україні. 
      На розвиток цього Закону розроблено низку нормативно-правових актів, які мають на меті створити реальний механізм його реалізації. До таких актів належить, зокрема, Типовий договір оренди земельної частки (паю), затверджений наказом Держкомзему від 17 січня 2000 р. зі змінами, та ін.  
      Стаття 3 Закону України “Про оренду землі” визначає оренду землі як “засноване на договорі строкове, платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності”. 
      З цієї дефініції можна виділити такі юридичні ознаки поняття оренди земель: це виключно договірна форма використання земель. Договірний характер відносин передбачає виключну добровільність укладення договору; оренда земель оформляється договором оренди земельної ділянки; договір оренди земельної ділянки укладається між орендодавцем і орендарем; зміст оренди земель становлять правомочності володіння і користування орендаря. Однак слід зазначити, що у деяких випадках, передбачених законом, орендар може здійснювати у певних межах і розпорядження наданою йому індивідуально визначеною земельною ділянкою або її частиною. Але це розпорядження є дуже обмеженим і стосується, скажімо, суборенди; це користування та володіння є платним, що забезпечується внесенням орендарем орендодавцеві орендної плати у розмірах, визначених договором; оренда передбачає передачу земельної ділянки обов'язково у строкове (тимчасове) користування. Строки дії оренди визначають сторони у договорі оренди земельної ділянки; об'єктом оренди за договором виступає певна земельна ділянка, яка може використовуватися орендарем для здійснення перш за все підприємницької діяльності, тобто такої, що здійснюється за власною ініціативою, систематично і на власний ризик з метою одержання прибутку, а також і для іншої діяльності (наприклад, для ведення особистого селянського господарства); повна господарська самостійність орендаря. [2, стор. 121 - 124]

 

2. Суборенда земельних ділянок

 

       Орендована земельна ділянка або її частина може передаватися орендарем у суборенду без зміни цільового призначення, якщо це передбачено договором оренди або за письмовою згодою орендодавця. Якщо протягом одного місяця орендодавець не надішле письмового повідомлення щодо своєї згоди чи заперечення, орендована земельна ділянка може бути передана в суборенду. 
      Умови договору суборенди земельної ділянки повинні обмежуватися умовами договору оренди земельної ділянки і не суперечити йому. 
       Строк суборенди не може перевищувати строку, визначеного договором оренди землі. 
       У разі припинення договору оренди чинність договору суборенди 
земельної ділянки припиняється. 
       Договір суборенди земельної ділянки підлягає державній реєстрації. 
       За згодою сторін договір суборенди земельної ділянки посвідчується нотаріально. 
       Передача в суборенду земельних ділянок, на яких розташовані 
цілісні майнові комплекси підприємств, установ і організацій державної або комунальної власності, а також заснованих на майні, що належить Автономній Республіці Крим, та їх структурних підрозділів, забороняється.  
     Орендарі земельних ділянок сільськогосподарського призначення  
на період дії договору оренди  можуть  обмінюватися  належними  їм  
правами  користування  земельними  ділянками  шляхом укладання між  
ними договорів суборенди відповідних ділянок,  якщо це передбачено  
договором оренди або за письмовою згодою орендодавця. [1, стор. 101]

 

 

3.   Порядок набуття права оренди земель

       Порядок передачі земельних ділянок в оренду регулюється ст. 124 Земельного кодексу. Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування чи договору купівлі-продажу права оренди земельної ділянки (у разі продажу права оренди) шляхом укладення договору оренди земельної ділянки. 
       Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється за результатами проведення земельних торгів, крім випадків, встановлених частинами другою, третьою статті 134  Земельного Кодексу. 
       Земельні торги не проводяться при наданні (передачі) земельних ділянок громадянам у випадках, передбачених статтями 34, 36 та 121 ЗК України. 
       Тобто, для того щоб укласти договір оренди на землі державної або комунальної власності, особі, яка бажає це зробити, слід подати відповідну заяву (клопотання) до органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування за місцем розташування земельної ділянки, оскільки договір оренди земельної ділянки державної або комунальної форм власності укладається з органом виконавчої влади або органу місцевого самоврядування за місцем розташування земельної ділянки за результатами проведення земельних торгів. 
       Продаж земельних ділянок або прав на них на конкурентних засадах регулюється главою 21 Земельного кодексу України.  
       Земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них (оренда, суперфіцій, емфітевзис), у тому числі з розташованими на них об'єктами нерухомого майна державної або комунальної власності,  підлягають продажу окремими лотами на конкурентних засадах (земельних торгах), крім випадків, встановлених Земельним Кодексом.

       Земельні   торги   проводяться   у   формі   аукціону,  за результатами проведення якого укладається договір оренди земельної  ділянки  з учасником (переможцем) земельних торгів,  який запропонував найвищу плату за користування нею, зафіксовану в ході проведення земельних торгів.  
       Продаж права оренди здійснюється  виключно  на  земельних   торгах. 
       Організатором  земельних  торгів  є  фізична  або юридична  
особа  -  власник  земельної  ділянки,  Верховна  Рада  Автономної Республіки Крим,  Рада міністрів Автономної Республіки Крим, орган виконавчої влади,  орган  місцевого самоврядування,  що  здійснює реалізацію  права  державної  чи комунальної власності на земельні  
ділянки,  або державний виконавець у  разі  виконання  рішень,  що  
підлягають примусовому виконанню в порядку,  передбаченому Законом  
України "Про виконавче провадження",  які уклали  з виконавцем  земельних  торгів  договір  про  проведення  земельних торгів.  
       Виконавцем земельних торгів є  суб'єкт  господарювання,  який має   ліцензію   на   проведення   земельних  торгів  та  уклав  з організатором земельних торгів договір про їх проведення.  
       Учасником земельних торгів є фізична або юридична особа,  яка подала  виконавцю земельних торгів документи,  зазначені в частині сьомій  статті  137 Земельного  Кодексу,  сплатила  реєстраційний   та гарантійний  внески,  зареєстрована у книзі реєстрації учасників земельних торгів  і  відповідно  до закону  може  набувати  право власності чи користування земельною ділянкою, яка виставляється на земельні торги.

       Земельні  торги  проводяться  відповідно  до  договору між організатором земельних торгів та виконавцем земельних  торгів  за рахунок   коштів,   що  сплачуються організатором як  винагорода виконавцю, та реєстраційних внесків учасників торгів.

       Організатор земельних торгів  визначає  перелік  земельних ділянок державної чи комунальної власності та/або прав на них, які виставляються на земельні  торги  окремими  лотами. У переліку зазначаються місце розташування (адреса) земельної ділянки,  її  цільове  призначення  (функціональне  використання), площа, кадастровий номер, умови продажу.

       Організатор земельних торгів  не  пізніше  десяти  робочих днів  після  підписання договору про проведення торгів передає,  а виконавець земельних торгів приймає документи та матеріали на лот.  
       Документація  щодо  кожного  лота  оформляється виконавцем земельних  торгів  в  окрему  справу  і після закінчення  торгів передається покупцеві.  
       Із зазначених документації та матеріалів виконавець земельних торгів формує інформаційну картку на лот.  
       Виконавець земельних торгів після отримання документів  та матеріалів на лот публікує у друкованих засобах масової інформації загальнодержавної,  регіональної та місцевої сфери розповсюдження, а  також  на  офіційному  веб-сайті центрального органу виконавчої влади,  що  забезпечує  реалізацію  державної  політики  у   сфері земельних  відносин,  оголошення  із  зазначенням дати проведення торгів та переліку лотів.

       Земельні торги проводяться не раніше 30 днів та не пізніше 90 днів після оприлюднення оголошення.  
       Особа,  яка  бажає  взяти  участь  у земельних торгах,  не пізніше ніж за три робочі дні до  їх  проведення  подає виконавцю земельних торгів необхідні документи. (п. 6, ст. 137 ЗКУ)

            Виконавець земельних  торгів  після   отримання   документів,  заносить до  книги реєстрації учасників торгів  порядковий  номер  учасника  і  номер лота, який він виявив бажання придбати.

       Після реєстрації  учаснику земельних торгів видаються вхідний квиток,  інформаційна  картка  на  лот  та  картка  учасника   (із зазначенням назворотному боці умов проведення торгів).

       У  день  проведення  торгів  виконавець реєструє присутніх учасників.  Реєстрація починається  за  три  години  та  закінчується  за 20 хвилин до початку торгів.

       Земельні   торги  починаються  з  оголошення  ліцитатором порядку їх проведення.

       Ліцитатор закінчує торги за лотом одночасно  з  ударом  аукціонного молотка (гонга)  та  проголошенням слова "Продано",  називає ціну продажу  
лота  за  останньою  найбільшою  ціною,  за  якою  виявлено  намір придбати  лот,  номер  переможця  і  викликає  його для підписання протоколу, який ведеться під час торгів.

       У  процесі проведення торгів виконавець веде протокол,  у якому зазначаються номер лота, стартова ціна та ціна продажу лота, відомості  про  переможця,  номери  рахунків,  на  які  переможець повинен внести кошти за придбаний лот. У разі потреби до протоколу може   вноситися   й   інша   інформація.   Протокол  підписується переможцем, ліцитатором та організатором земельних торгів або його представником  негайно  після  закінчення  торгів  за лотом у двох примірниках. Один примірник протоколу видається переможцю.

       Ліцитатор оголошує про завершення земельних торгів  після підписання протоколу торгів.  
       Договір оренди земельної ділянки між організатором земельних торгів і  переможцем торгів  укладається  безпосередньо в день проведення торгів. Цей договір обов’язково має відповідати певним вимогам, переліченим у Законі України «Про оренду землі», а саме: договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Договір оренди землі укладається у письмовій формі. 
       Укладений   договір   оренди  земельної  ділянки нотаріально посвідчується.

       Для посвідчення договору  оренди  земельної ділянки нотаріусу подається  протокол  торгів  з інформацією про земельну ділянку,  відповідальність за достовірність якої  покладається  на організатора земельних торгів.