Право общей собственности на землю и ее виды

Правомочия владения, пользования, распоряжения могут быть ограничены государством. Так, Федеральным законом  от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»' запрещается залог сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств. Земельные участки, находящиеся в частной собственности, могут быть изъяты для государственных, общественных или муниципальных нужд в установленном порядке и при условии компенсации их стоимости. В определенных случаях правонарушений в качестве меры наказания собственник может быть лишен права собственности в соответствии с судебным решением без компенсации.

На лиц, имеющих земельные участки  на праве частной собственности, возлагается ряд обязанностей. Они  должны своевременно платить земельный налог, представлять в государственные органы сведения о состоянии и использовании земель, эффективно использовать землю в соответствии с целевым назначением и др. (ст. 53 ЗК).

Право частной собственности возникает  в результате различного рода сделок — купли-продажи земельных участков, приватизации, мены, дарения, наследования, ипотеки. Право частной собственности удостоверяется свидетельством о государственной регистрации права частной собственности, выдаваемым учреждениями юстиции. Право частной собственности возникает с момента такой регистрации.

Право общей собственности на земельные  участки означает принадлежность правомочий владения, пользования, распоряжения конкретным земельным участком двум и более индивидуально определенным физическим и юридическим лицам, которые выступают сособственниками.

Общая собственность существует в  виде долевой или совместной. В первом случае каждому сособственнику определяется и фиксируется в соответствии с персональным регистрационным документом (свидетельством о регистрации права собственности) его доля. Во втором случае доля каждого не определяется (ст. 244 ГК).

Объектами права общей собственности выступают земельные участки, образуемые либо путем добровольного объединения гражданами или юридическими лицами принадлежащих им на праве частной собственности земельных участков (долей) как в порядке приватизации, так и вне ее. Хотя в большинстве случаев возникновения общей собственности действует принцип добровольного выбора, в некоторых случаях право общей собственности является единственной альтернативой. К примеру, при выделении земельного участка садоводческим или огородническим объединениям граждан или кондоминиумам часть общей площади земель, которая предназначена для размещения объектов общей инфраструктуры, дорог и других объектов общего пользования, закрепляется за членами садоводческого или огороднического товарищества или кондоминиума только на праве общей совместной собственности.

Право общей долевой и совместной собственности удостоверяется свидетельством о регистрации права собственности  на земельный участок (долю) в общей  собственности, выдаваемому каждому  собственнику отдельно. Право общей  совместной собственности удостоверяется свидетельством о регистрации права, оформляемым в соответствии с  Законом «О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Земли, находящиеся в общей долевой  и совместной собственности, используются для различных целей: ведение  сельского хозяйства, предпринимательская  деятельность, использование земель для размещения объектов жилой и  нежилой постройки. Владение и пользование  земельным участком, находящимся  в общей собственности граждан, осуществляется сообща.

Содержание правомочия распоряжения различно для общей совместной и  долевой собственности. При долевой  собственности собственник обладает независимым правом распоряжения своей  долей. Он может передавать свою долю в пользование другим пользователям, продать, заложить, передать ее по наследству и совершать другие сделки, связанные  с отчуждением земель с учетом установленных законодательством ограничений. Во многих случаях ограничением правомочия распоряжения является требование о выделении земельной доли в натуре при совершении определенных действий по распоряжению земельным участком. Так, в аренду может быть передана лишь физически обособленная часть общей земельной собственности. Также ипотека может быть установлена только на принадлежащую гражданину земельную долю, выделенную в натуре (ст. 62 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). При невозможности выделения земельной доли в натуре собственник не может заложить ее, передать в аренду, а имеет право только на компенсацию. Имеются и другие ограничения. При продаже земельной доли в общей долевой собственности преимущественное право на ее приобретение имеют другие участники общей собственности.

При совместной собственности сособственники обладают равными правами собственности на весь земельный участок. Каждый из них по согласию всех других участников вправе совершать разрешенные сделки со всем земельным участком либо его частью, а также иным образом распоряжаться им. При совершении таких действий согласие других участников предполагается и специального удостоверения в форме договора или иной форме для совершения распорядительных действий не требуется.

               ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Как известно, все земли  делятся на определенные категории  в соответствии с их основным целевым назначением. Лицо, использующее земельный участок, не вправе по своему усмотрению изменить основное целевое назначение использования земли. Целевое использование земельного участка предполагает также, что такое использование ( не только право, но и важнейшая обязанность лица(пользователя (п. 1 ст. 53 ЗК).

Необходимым условием обеспечения  рационального использования земли, стабильности хозяйственной деятельности является соблюдение принципа устойчивости права на земельный участок.

Следует также отметить, что к отношениям, связанным с движением и использованием земли, возможно применение норм гражданского и другого законодательства. Существенное отличие гражданских отношений от земельных объясняется тем, что не всякие земли могут продаваться как обычный предмет товарного оборота. Например, запрещается продажа в частную собственность земельных участков, выполняющих природоохранные функции, земель общего пользования, которые могут находиться только в федеральной собственности. Закон устанавливает предельные размеры земельных участков, находящихся у одного и того же собственника; необходимо соблюдение целевого назначения земли, которое может быть изменено только по решению соответствующих исполнительных органов государственной власти субъектов РФ. Особенно это применимо, когда объектом сделок являются земли сельскохозяйственного назначения.

Рассматривая и анализируя виды земельной собственности, следует  помнить, что абсолютных собственников  не существует даже в отношении обычного имущества, поскольку объемы полномочий в части использования и распоряжения объектами собственности подвергаются законодательному ограничению в  интересах общества, государства, граждан-собственников, других лиц.

Тем более отсутствует  абсолютизация собственности на землю, поскольку она, даже будучи в  собственности тех или иных лиц, остается основой жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей  территории.

В сложившейся на современном  этапе системе отношений собственности  можно выделить стабильные и переходные элементы. Например, положение о  равноправии всех форм собственности  и их многообразии представляет собой  постоянный элемент земельно-правовой политики государства; приоритетное же положение приватизации земельной  собственности — это преходящий элемент, направленный на устранение деформации земельного строя, которая была вызвана  не оправдавшей себя на практике монополией исключительной государственной собственности  на землю.

               СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

1.  Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993 года

2. Земельный кодекс Российской Федерации от 28 сентября 2001 года

3.  Краснова И. О. Земельное право. Элементарный курс. – М.: Юристъ, 2001

4. Крассов О. И. “Земельное право”: Учебник.- М.: Юрист, 2000.-624 с.

5. Боголюбов С. А. “Земельное право”: Учебник для вузов.-М.: НОРМА,2001.- 400 с.

6. Комментарии к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй. / Под ред. О. Н. Садикова. М., 1996.